sexta-feira, 20 de outubro de 2017

O SERVIÇO REGISTRAL IMOBILIÁRIO QUE SE MODERNIZA


O Serviço Registral Imobiliário brasileiro passa por uma fase de modernização acelerada. A fase do carimbo foi superada pela da era da informação, o que demonstra a preocupação do segmento com as exigências da sociedade. Essa afirmação torna-se evidente quando se pensa na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), em operação há quase três anos.

A Central é uma plataforma única, que funciona sob o domínio http://www.indisponibilidade.org.br e centraliza todas as comunicações de indisponibilidades de bens imóveis, decretadas por autoridades judiciárias ou administrativas. Ela foi instituída pelo Provimento n. 39/2014, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Essa inovação foi resultante de um esforço conjunto entre o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) e o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Tendo como finalidade a garantia de celeridade e efetividade na prestação jurisdicional, é possível, por meio dessa Central, a realização da constrição de bens imóveis em qualquer parte do país, quase que instantaneamente, superando barreiras temporais e geográficas.

A principal importância da Central é permitir a comunicação permanente das autoridades públicas com os serviços registrais imobiliários. As informações patrimoniais existentes nos bancos de dados das serventias passaram a estar facilmente disponíveis ao cumprimento das determinações judiciais e administrativas. A execução trabalhista, a satisfação dos créditos tributários e o ressarcimento ao erário, no âmbito das ações civis por improbidade administrativa, passaram a ser potencializados com esse novo instrumento.

Pode-se falar, inclusive, de uma Central que está a serviço do combate à corrupção, no país. Isso resulta em maior credibilidade às instituições públicas e aos Serviços Registrais Imobiliários, que passaram a ser ressignificados.

Os Cartórios de Registro de Imóveis acessam a Central, pelo menos, duas vezes ao dia. Havendo ordem de indisponibilidade, esta é protocolizada e, na sequência, averbada na matrícula do imóvel, impedindo a prática de qualquer ato de transmissão (como, por exemplo, compra e venda e permuta). Da mesma forma, quando identificadas as ordens de cancelamento das constrições, elas são imediatamente praticadas nas matrículas, tornando o bem, novamente, disponível.

Os atos de indisponibilidade e os seus cancelamentos são praticados em estrita obediência às determinações judiciais e acontecem, dentro do Cartório, sem qualquer comunicação aos interessados. Isso ocorre porque o processo judicial ou administrativo que ensejou a medida já tramitou sob o crivo do contraditório, razão por que os interessados estão cientes da iminência da medida constritiva. É importante pontuar que os Cartórios funcionam, nesse caso, como executores da medida que foi determinada.

É comum, em execuções trabalhistas, a determinação da indisponibilidade, muitas vezes, de todo um condomínio especial em fase de instituição, em razão da execução de um pequeno crédito trabalhista. Nessas situações, várias unidades imobiliárias, ainda não alienadas, estão fazendo parte da matrícula que deu origem ao empreendimento. Essas hipóteses causam transtornos para os futuros proprietários dos apartamentos, no momento do registro, pois serão surpreendidos com a negativa de registro feita pelo Cartório, haja vista a constrição judicial incidente sobre a matrícula.

Contudo, essas situações são facilmente resolvidas, mediante a satisfação do crédito no Juízo prolator do decreto constritivo, com a interposição de embargos de terceiros, ou mesmo com a sub-rogação do bem constrito em outro de valor compatível com o da demanda. Providências para o cancelamento da constrição precisam ser tomadas, pois qualquer ato de constituição de direitos reais sobre um determinado imóvel somente pode ser praticado sem a existência de indisponibilidades averbadas.

A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, na medida em que permite o amplo e ágil compartilhamento de informações, tem contribuído para aperfeiçoar, ainda mais, o Sistema Registral Imobiliário brasileiro.

Esse é apenas um passo dentre o conjunto de inovações que estão por vir. 

Igor França Guedes - Oficial do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia e Guerreiro Arco de Melo - oficial substituto.
Fonte: Rota Jurídica

CÂMARA APROVA MULTIPROPRIEDADE PARA IMÓVEIS COMPARTILHADOS POR TEMPO DETERMINADO


A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania aprovou o Projeto de Lei 7553/17, da deputada Laura Carneiro (PMDB-RJ), que cria uma nova forma de direito sobre imóveis, a multipropriedade. A modalidade se chama time-sharing em inglês (tempo compartilhado), e a ideia é que a propriedade seja compartilhada entre pessoas que utilizam o imóvel em um tempo determinado e diferente de outros proprietários, podendo vender sua parte quando quiser.

Como foi analisada de forma conclusiva, a proposta está aprovada pela Câmara e deve seguir para revisão do Senado, a menos que haja recurso para que seja analisado pelo Plenário.

“Até o presente momento, embora o Judiciário já esteja tratando os casos concretos relacionados ao tema, a verdade é que há lacunas legais que devem ser preenchidas com urgência”, disse o relator, deputado Rubens Pereira Júnior (PCdoB-MA), que recomendou a aprovação da proposta.

Pelo texto, uma convenção deve ser aprovada pela maioria absoluta dos multiproprietários para ditar as regras do imóvel, e a Lei 4.591/64, que regula condomínios e incorporações imobiliárias, deve valer para qualquer dúvida em relação a essas normas.

A deputada Laura Carneiro defende que, por causa de decisões diferentes tomadas por tribunais quanto ao assunto, é preciso que a legislação seja aperfeiçoada para definir uma realidade que já está começando a surgir nos contratos atuais. Ela lembrou que, pela legislação brasileira, nada impede que contratos sejam feitos dessa forma já hoje, mas a definição vai ajudar a diminuir as dúvidas quanto ao novo tipo de propriedade.

“Os multiproprietários não podem sofrer prejuízos individuais quando, por exemplo, o imóvel for objeto de penhora por dívida de algum deles”, alegou a deputada.

Fonte: Rota Jurídica

quinta-feira, 19 de outubro de 2017

5 DICAS DE GESTÃO FINANCEIRA PARA IMOBILIÁRIAS


A gestão financeira pode ser um grande desafio no mercado imobiliário, principalmente porque é difícil prever as receitas devido à volatilidade do mercado. Mesmo assim, ela é importante para manter a competitividade da empresa, como em qualquer ramo de negócio.

Confira agora 5 dicas de gestão financeira para imobiliárias!

1. Utilize de indicadores de desempenho

Os indicadores de desempenhos são ferramentas de gestão financeira importantes e fazem parte do dia a dia de empresas que têm planos para melhorar e crescer constantemente.

Nas imobiliárias, eles ajudam a entender a atual situação do negócio e permitem que sejam traçadas metas para o futuro. Podem ser medidos, por exemplo:

- ticket médio;
- número de visitas realizadas;
- taxa de conversão de contatos;
- tempo necessário para venda das propriedades;
- número de visualizações dos anúncios online.

Enfim, os indicadores servem para avaliar o desempenho da equipe de corretores, para acompanhar a geração de receita, para verificar se a imobiliária está seguindo no caminho certo, entre outras coisas.

2. Tenha um sistema de cobrança efetivo

A inadimplência pode ser um problema para muitos negócios no ramo de imóveis. Para não se complicar com isso, é preciso investir em maneiras efetivas de controlar o recebimento e realizar as cobranças.

A melhor saída é a automatização do processo para que um pagamento em atraso seja imediatamente identificado.

3. Elabore um planejamento financeiro eficiente

As imobiliárias tendem a ter uma renda muito variável e difícil de ser prevista. Por isso, é ainda mais importante que se faça um planejamento financeiro eficiente. Nesse sentido, você precisará de organização. Alguns passos podem ajudar:

- identificação de despesas fixas e variáveis;
- controle rigoroso de custos e documentação de todas as despesas;
- planejamento estratégico para definição de metas e objetivos financeiros;
- separação de verbas da empresa das contas pessoais;
- manutenção de um bom fluxo de caixa.

Fazendo um planejamento financeiro eficiente, você será capaz de garantir que terá dinheiro em caixa para arcar com as despesas e pode usar o dinheiro de maneira mais inteligente. Ao conhecer todos os seus custos, você tem mais parâmetros para destinar investimentos e buscar melhorias.

4. Adote os sistemas tributários mais adequados

Todo empresário conhece a complexidade e o peso do sistema tributário brasileiro. O que alguns não sabem, no entanto, é que é possível pagar menos impostos e se manter dentro da lei. Para isso, basta fazer um planejamento tributário e adotar os sistemas de gestão financeira mais adequados.

Para esse planejamento tributário, mais uma vez, será importante conhecer as finanças do seu negócio. Ou seja, organização é fundamental.

5. Use a tecnologia para melhorar a gestão financeira

A tecnologia chegou para ajudar todo mundo, inclusive os donos de imobiliárias e corretores de imóveis. Usando softwares personalizados para esse setor, como o inGaia Locação, é possível otimizar consideravelmente a gestão financeira.

Essas soluções tecnológicas são capazes de ajudar em diversos pontos da gestão de imobiliárias. As funções incluem, por exemplo:

- gestão de contratos de locação;
- controle de inadimplência;
- documentação de vistoria;
- gerenciamento de vendas.

Em resumo, os sistemas tecnológicos ajudam no levantamento de dados concretos para melhorar a gestão financeira e de imóveis, além de ajudarem na avaliação do desempenho da empresa. Eles também auxiliam na documentação e facilitam o acesso à informação.

É possível encontrar soluções inovadoras e simples de usar que tornarão a gestão financeira uma tarefa bem mais fácil!

Fonte: inGaia

PARTE DO SALÁRIO PODE SER PENHORADO PARA PAGAMENTO DE ALUGUÉIS ATRASADOS


Neste ano, uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça autorizou o desconto de 10% (dez por cento) do salário de um inquilino para o pagamento do aluguel atrasado.

Sem dúvida um entendimento que pode ser seguido em outras decisões.

A Relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, entendeu pela possibilidade de penhora de percentual do salário desde que seja preservada a capacidade de subsistência daquele, o que ocorre com o bloqueio de parte equivalente a 10% de sua remuneração.
Entretanto, considerando no caso a existência de duas vertentes aparentemente opostas do princípio da dignidade da pessoa humana – o direito ao mínimo existencial do devedor e o direito à satisfação executiva do credor –, a ministra apontou a necessidade da realização de um juízo de ponderação para que, excepcionalmente, possa ser afastada a impenhorabilidade de parte dos vencimentos do devedor.
“Sob essa ótica, a regra da impenhorabilidade pode ser relativizada quando a hipótese concreta dos autos permitir que se bloqueie parte da verba remuneratória, preservando-se o suficiente para garantir a subsistência digna do devedor e de sua família”, concluiu a relatora ao negar provimento ao recurso do locatário.

A decisão foi unânime.

Após a decisão judicial de primeiro grau que determinou a penhora de parte de seu salário, o locatário defendeu por meio de recurso, argumentando a impossibilidade de penhora do salário para o pagamento de verba de natureza não alimentar. Segundo ele, o bloqueio de parte de sua fonte de renda compromete sua existência e de sua família, já que sua remuneração é essencial para a manutenção da unidade familiar.

Isto significa que se formou uma jurisprudência a respeito do assunto e desde que o valor a ser penhorado do salário do locatário devedor não seja um percentual desproporcional (na decisão foi de 10%), há essa pacificação de que é possível reter o montante para quitar a dívida.

Os reflexos da decisão

Pela lei, o salário só pode ser penhorado para pagamento de pensão alimentícia (vide Artigo 833 § 2º CPC), mas a ministra entendeu que o desconto na folha de pagamento para pagamento de dívida de aluguel não colocaria em risco a subsistência do devedor e da família dele.

Essa decisão da ministra cria uma jurisprudência, ou seja, em casos parecidos os juízes poderão ter o mesmo entendimento, mas não é uma garantia absoluta.

Sem dúvida em tempos difíceis, onde se fala em crise e crescente aumento de inadimplência e tantos outros problemas econômicos que estão levando a uma avalanche de ações de despejo na Justiça a decisão é um avanço muito importante.

Para os proprietários de imóveis a decisão serve como um excelente preceito:

"uma saída" - diante da dificuldade em receber seus valores.

Lucas Daniel Medeiros Cezar - Advogado e Consultor Imobiliário
Fonte: JusBrasil

terça-feira, 17 de outubro de 2017

PREÇO DO ALUGUEL CAI PELO QUARTO MÊS CONSECUTIVO EM SETEMBRO


O preço dos imóveis para alugar caiu pelo quarto mês consecutivo em setembro. O valor médio de locação recuou 0,29%, segundo o Índice FipeZap de Locação, que acompanha a variação nos valores de apartamentos anunciados em 15 cidades brasileiras.

Isso significa que o poder para negociar preço segue na mão de quem aluga. Desde o início do ano, o preço médio de locação tem leve queda de 0,36%. No entanto, a inflação acumulada em 2017, medida pelo IPCA, foi de 1,78%. Ou seja, a queda real do Índice FipeZap de Locação no período foi de 2,11%.

A queda real é registrada quando o valor de um determinado bem tem uma alta inferior ao aumento generalizado dos preços, medido por índices inflacionários, como o IPCA. Vale destacar que a variação real não é obtida com uma simples subtração. Para realizar o cálculo, é preciso dividir a oscilação dos preços pela variação da inflação.

Nos últimos 12 meses até setembro, o aluguel residencial caiu 0,66% e a queda real foi de 3,12%.

Entre as cidades monitoradas, as maiores quedas nos preços nos últimos 12 meses foram no Rio de Janeiro (-7,74%), Campinas (-4,55%) e Porto Alegre (-1,43%). Já entre as regiões que registraram aumento de preço, se destacam Distrito Federal (+3,47%), Recife (+3,23%) e São Bernardo do Campo (+3,07%).

- Veja o comportamento dos preços de aluguel nas 15 localidades pesquisadas pelo Índice FipeZap de Locação:


CIDADEVARIAÇÃO DO PREÇO EM SETEMBROVARIAÇÃO DO PREÇO NOS ÚLTIMOS 12 MESES
Recife0,97%3,23%
Curitiba0,91%0,65%
São Bernardo0,41%3,07%
Distrito Federal0,34%3,47%
Salvador0,31%1,93%
Goiânia0,30%Não disponível
Belo Horizonte0,16%2,85%
Fortaleza0,08%Não disponível
Rio de Janeiro-1,31%-7,74%
Florianópolis-1,23%Não disponível
Niteroi-1,10%Não disponível
Campinas-0,39%-4,55%
Porto Alegre-0,37%-1,43%
Santos-0,31%2,28%
São Paulo-0,23%2,04%

- Veja o preço médio do metro quadrado anunciado em cada cidade:

CIDADEPREÇO MÉDIO DO METRO QUADRADO EM SETEMBRO, EM R$
São Paulo35,68
Rio de Janeiro32,49
Distrito Federal29,80
Santos28,68
Recife24,10
Florianópolis22,30
Niterói21,58
Porto Alegre21,16
Campinas20,63
Belo Horizonte20,12
Salvador19,66
São Bernardo18,84
Curitiba16,64
Fortaleza16,24
Goiânia14,85

O Índice FipeZap de Locação é desenvolvido em conjunto pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo site de classificados Zap Imóveis, com base em anúncios da internet. A pesquisa não incorpora no cálculo a correção dos aluguéis em contratos vigentes, cujos preços são reajustados periodicamente.
Fonte: EXAME

segunda-feira, 16 de outubro de 2017

A COMISSÃO DE CORRETAGEM NOS DISTRATOS - UMA LACUNA NO TEMA 938 DO STJ

Em resposta a enxurrada de ações nas quais, pleiteando a restituição dos valores cobrados a esse título, os promitentes compradores sustentavam que o pagamento das despesas com intermediação e corretagem é obrigação de quem atua como vendedor, as construtoras se defenderam alegando que, sendo a adoção desse mecanismo absolutamente lícita e regular, não se trata de um acréscimo, mas, sim, de mero repasse dos honorários do profissional cuja participação é imposta pelo decreto 81.871, de 29/7/78, despesas que a despeito de ser cobrada por fora ou somada ao preço, faz parte dos custos considerados para a fixação preço da venda. Destarte, partindo da premissa de que todo gasto havido com a produção de uma mercadoria pode e deve ser incluído no preço cobrado pela mesma, no julgamento da questão repetitiva instaurada sob o tema 938, o egrégio STJ firmou entendimento no sentido de que, desde que feita de maneira clara, inequívoca e expressa, é lícita a sistemática de venda por intermédio da qual a empreendedora transfere para o comprador a obrigação de pagar diretamente as despesas com intermediação e corretagem relativas ao negócio.

Pois bem, se para os casos em que a aquisição se efetivou não há dúvida de que, integrando o preço do imóvel, sem gerar qualquer prejuízo aos adquirentes o repasse das despesas com intermediação e corretagem se mostra lícito, o mesmo não se pode afirmar no atinente aos contratos em que, seja em razão da superveniência de fatos que impedem a sua conclusão, como, por exemplo, a redução de renda ou perda de emprego e, outrossim, do desequilíbrio derivado do fato de que, tornando-se financeiramente incompatível e sobremodo prejudicial, seja em razão de contemplar uma expectativa de supervalorização que não se consumou, ou, de ser reajustados com base no CUB ou INCC, indicadores que por largo tempo sustentaram percentuais superiores aos dos outros índices de inflação, o preço de venda, fixado dois ou três anos antes, se mostra maior que o praticado pelo mercado no momento da entrega.

Destarte, se a comissão de corretagem faz parte do preço de venda de imóvel e, como tal, pode ter o seu pagamento imputado ao comprador, sob pena de compactuar com o defeso enriquecimento sem causa, parece óbvio que, em caso de resolução, a mesma deve integrar o montante sobre o qual incide o percentual de retenção que, na redação da súmula 1 da Seção de Direito Privado do egrégio TJ/SP, se destina a compensar os "gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor", entretanto, não é isso o que tem ocorrido, pois, malferindo o entendimento firmado pelo STJ no IRDT designado como tema 938, com esteio na equivocada da premissa de que se trata de negócio autônomo, em sua maioria as sentenças tem ignorado o fato de que essas despesas foi paga pelo adquirente.

Ora, sendo irrelevante a circunstância do compromisso haver sido firmado com a finalidade de investimento, ou, com o propósito de moradia, a questão é que, se através de sistemática de venda que, exatamente por se tratar de mera forma oblíqua de cobrança de despesa que faz parte do preço, foi convalidada pela jurisprudência, a promissária vendedora transferiu para o promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da remuneração devida aos corretores e à imobiliária que intermediaram o negócio, a qual como previsto pelo CRECI gira em torno de 6,0% (seis por cento) do preço do imóvel e, considerando os 30% que em geral devem ser pagos durante a período de construção, é a razão algébrica para o percentual de retenção ter sido fixado em 20% (20% de 30% = 6%), sob pena de indenizar a vendedora por gasto que ela não teve, esse despesa integra o montante pago por conta da aquisição.

E isso se deve à ausência de norma que regule, ou, como acorreu com a Lei Cidade Limpa, diante da impossibilidade de controle simplesmente se proíba a venda de imóveis na planta, já não bastasse não receber um único centavo pelo "empréstimo" do numerário empregado na construção de um imóvel em relação ao qual jamais foi proprietário ou exerce posse, não se quadra com um mínimo de lógica que, além de responder pela integralidade das despesas com propaganda, intermediação e corretagem, com o tisnado pretexto de indenizar prejuízo que absolutamente inexiste, mais 20% (vinte por cento) das parcelas pagas pelo promitente comprador seja graciosamente transferido para o patrimônio da promissária vendedor.

E nem pode cogitar, como os vendedores tentam justificar, que essa medida serviria para reparar as despesas "administrativas" e "tributárias", pois, tendo em mira que as vantagens auferidas com a graciosa utilização de dinheiro alheio decerto suplantam as despesas com a cobrança das parcelas e, outrossim, que os impostos e taxas recolhidos durante a fase de construção não dizem respeito ao contrato, mas, sim, à obra, portanto, farão parte do preço cobrado numa ulterior revenda, portanto, simplesmente porque não existem, os gastos que por mera presunção tem servido para justificar a retenção de substancial parte daquilo que foi pago pela malsinada aquisição deveriam ser objeto de cabal e efetiva comprovação.

Enfim, se o fato de fazer parte do preço do imóvel é o motivo pelo qual, em sede de incidente de resolução de demandas repetitivas, o egrégio STJ considerou regular o sistema mediante o qual as promissárias vendedoras transferem para os promitentes compradores a obrigação de pagar os despesas com propaganda, intermediação e corretagem, implicando em defeso enriquecimento sem causa, afigura-se sobremodo ilegal a forma como, dispensando a prova de existência de outras despesas passíveis de reparação, em casos nos quais esse expediente foi adotado seja indiscriminadamente autorizada a retenção de 20% do que foi pago.

Rogério A. Cardamone M. Caloi - Advogado especializado na área de contencioso civil e sócio do escritório Cardamone Ribeiro Sociedade de Advogados.
Fonte: Migalhas de Peso

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo para acessar o Tema 938 do STJ