domingo, 18 de fevereiro de 2018

DUE DILIGENCE DE IMÓVEL RURAL


A ideia desta nota é auxiliar interessados em uma melhor análise dos aspectos que refletem na segurança jurídica e regularidade de uma propriedade rural, não somente no momento de eventual alienação mas também no momento de concessão do imóvel em garantia, negociações de arrendamento, parceria e sobretudo, pelo simples fato de que uma propriedade regular gera valor por si só, algumas vezes chegando a valer 30% a mais no mercado.

Primeiramente é necessário ter em mãos a matrícula atualizada do imóvel, lembrando que a validade da certidão é de 30 dias. São 30 dias por conta da validade do protocolo, o que na prática significa que qualquer título deve ser registrado em 30 dias (art. 205 da Lei de Registros Públicos).

Recomendo que toda e qualquer análise da matricula deva levar em conta alguns princípios registrais imobiliários. É necessário compreender e aplicar eles na prática, inclusive em eventual defesa de direitos. Trata se de um diferencial considerável quando a verificação leva em conta estes princípios e se busca identificar cada um deles no exame da matrícula e consequente prova da regularidade da terra.

1- Presunção – o registro atribui eficácia e validade perante terceiros, até prova em contrário (presunção relativa – juris tantum).

2- Unitariedade da Matrícula – cada imóvel terá sua matrícula própria.

3- Inscrição – só com o registro pode se obter a segurança e proteção perante terceiros.

4- Territorialidade – os atos de registro serão praticados no Cartório da situação do imóvel.

5- Continuidade – só poderá ser objeto de registro ou averbação o documento que tiver suas informações relacionadas com o anterior.

6- Legalidade – o registro deve estar de acordo com as leis vigentes.

7- Especialidade – o objeto e demais características contratuais ou legais inerentes ao registro têm que ser precisos e individualizados.

8- Publicidade – as informações sobre os registros são prestadas por certidões ao público.

9- Concentração dos atos na Matricula – todos os direitos reais ligados ao imóvel devem estar inscritos na matricula.

10-Prioridade – o direito é assegurado ao registro que se faz primeiro.

11-Instância ou rogação – o ato de registro só pode ser provocado pelo interessado.

12-Disponibilidade – ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário.

Também devo lembrar que todo registrador (oficial ou preposto) tem o dever funcional de qualificar os atos, ou seja, examinar sua legalidade antes de efetivar o registro sob pena de responsabilidade civil e criminal, ainda que exista uma espécie de filtro preliminar que é a escritura pública (vide Lei de Registros Públicos 6.015/76 e Lei dos Notários e Registradores 8.935/94, que regula o artigo 236 da CF).

Identificada alguma contradição, imprecisão, irregularidade ou omissão é necessário ativar o Registro de Imóveis, quer seja através da suscitação de dúvida, quer seja através da retificação que pode ser judicial ou extrajudicial.

Com a certidão da matricula em mãos é necessário: conferir a titularidade, ou seja, quem juridicamente é o proprietário da terra, se pessoa física ou jurídica; sua respectiva qualificação (nome, estado civil, RG, CPF, CNPJ, endereço, representação legal se for o caso, procuração, etc.) e analisar observando a cadeia dominial, sequencia de transmissões de propriedade e sua perfeita continuidade até os dias atuais.

É muito comum problemas neste sentido, quando existe transferência mas não é efetivado o registro. Pode existir escritura com data passada ou compromisso de compra e venda de gaveta mas que por algum motivo não foram levados a registro como se deveria, lembrando que pelo Código Civil Artigo 1.245, só é dono quem registra.

Dica: peça uma certidão de matricula, ônus e ações. Explico. Para alguns Oficiais de Registro de Imóveis existem 3 tipos de certidão: matrícula, ônus reais e ações judiciais e reipersecutórias, outros já emitem 3 em 1. Na dúvida solicite as três certidões para completa publicidade das informações sobre o imóvel.

A primeira (certidão de matricula), como disse acima, vai dar publicidade aos proprietários atuais e características do imóvel (localização, área, identificação, etc), a segunda vai informar sobre a existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhor, compromisso de compra e venda, direito de superfície, por exemplo) e a terceira sobre a existência de ações reais que refletem no direito de dispor do imóvel (usucapião, fraude contra credores, etc) e são inclusive obrigatórias para a lavratura da escritura (Decreto 93.240/86).

Lembrando que em alguns Estados, o Registro de Imóveis possui o Livro de Registro de Indisponibilidades, cujo recepciona ordem judicias que informam sobre proibições judiciais e administrativas, a serem averbadas. Veja nas Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do seu Estado.

Superada essa analise foco nas proibições e obrigações legais que devem ser observados com relação a propriedade imóvel rural e afetam toda e qualquer negociação.

As mais importantes e comuns que devem ser investigadas são:

1- Vênia conjugal (Art. 1647, I , Código Civil);

2- Respeito a fração mínima de modulo rural (Lei 4.504/64);

3- Pessoa estrangeira (Lei 5.709/1971);

4- Demarcação indígena (Decreto 1.775/96);

5- Terras Devolutas e Ação Discriminatória (Decreto Lei 9.760/46 e Lei 6.383/76);

6- Imposto Territorial Rural – ITR dos últimos 5 anos (Lei 4.947/66);

7- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural –CCIR atualizado (Lei 4.947/66);

8- Reserva legal ou CAR (Lei 12.651/2012) ;

9- Regularidade Ambiental – Certidão Negativa de Débitos Ambientais (Lei 12.651/2012);

10- Desapropriação ( Lei 8.629/93);

11- Georreferenciamento; (Lei 10.267/2001);

São tantas questões e normas que os advogados e administradores precisam de formação e atualização constante. Não me parece tarefa fácil mas de alguma forma os registros públicos são a entidade habilitada a conferir a segurança jurídica e dar publicidade das informações sobre um imóvel rural habilitado ou não para ser objeto de novos negócios.

Oxalá que toda análise de legalidade fosse padronizada e mais simples.

Regina Pedroso - Especialista em Direito Civil pela Universidade Mackenzie e advogada. Diretora da Fomenta Gestão.
Fonte: GEN Jurídico

SISTEMA COFECI-CRECI PARTICIPARÁ DO MIPIM 2018


O Sistema Cofeci-Creci participará entre os próximos dias 12 a 16 de março, no Palácio de Convenções de Cannes, na França, do Le Marché International des Professionnels de L’immobilier (MIPIM) 2018, o maior e mais importante evento do setor imobiliário no mundo, que reúne em média 22 mil pessoas, proporcionando troca de ideias e experiências entre profissionais de 90 países.

Oportunidade ímpar

“O País que não participa de um evento como esse está jogando fora a oportunidade de se apresentar para o mundo, por isso o Sistema tem feito questão de estar presente, mostrando muitas coisas boas que o Brasil tem, para que as pessoas se interessem a investir nele”, afirmou o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro.

Fonte: Excerto do texto de MaisPB

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo e acesse o site oficial do MIPIM:
http://www.mipim.com/

DIREITO À POSSE DA LAJE


O direito real de laje[1] na forma como veio positivado pela lei 13.465/17 (art. 1510-A e segs, CC) pode não atingir com a eficiência esperada os fins da demanda por regularização fundiária das habitações construídas sobre imóveis alheios nos assentamentos humanos informais, denominados popularmente como favela, palavra que está ligada aos homens que serviram ao exército brasileiro para dizimar os seguidores de Antonio Conselheiro na Guerra de Canudos e que receberam como prêmio a possibilidade de construir suas moradias no morro da providência, no Rio de Janeiro. Como no interior da Bahia, onde se dera o extermínio da República de Canudos, existia uma planta chamada faveleira que também era comum no referido morro, os veteranos de guerra passaram a chamar o morro da providência de morro da favela e o vocábulo se espalhou pelo Brasil e, até mesmo por razões históricas, não pode ser visto com sentido depreciativo.

Essa frustração pode se verificar porque o denominado direito de laje surge de modo informal, em tais comunidades, a partir de ocupações irregulares que não possuem assento registral imobiliário, afastando-se da premissa trazida pelo artigo 1510-A, do Código Civil. O citado dispositivo legal prevê que o direito real de laje se assentará a partir da existência de propriedade formal da construção-base, fato que, repise-se, não ocorre na realidade das favelas. Vejamos a redação do citado dispositivo legal, verbis: “o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”.

A venda de lajes traz consigo um problema sério no tocante à segurança da comunidade, sobretudo pelos riscos de desabamento e outros acidentes, mas não há como negar que diante do crescente déficit de moradias diante da explosão demográfica mundial, aumento da expectativa de vida e, algumas vezes, a própria falta de comprometimento público e da sociedade com essa questão, a verticalização das favelas acabou sendo a solução encontrada e, para tanto, aquele que, na realidade, é possuidor do solo acaba por alienar o direito de construir sobre a sua edificação.

Nesse passo, importante reflexão é feita pela professora Cláudia Franco Corrêa[2] em sua alentada tese de doutorado sobre a questão quando diz que a ‘“laje’ está relacionada a uma das formas que o povo da favela instituiu para contornar a falta de recursos, de infraestrutura pública e as dificuldades geológicas e topográficas dos morros e brejos (CAMPOS, 2010: 1), como também articula sua participação em um intenso mercado de circulação de riquezas. Ou seja, o ‘direito de laje’, ao ser instrumentalizado, traz à tona o sentimento de pertencimento ao cidadão, uma vez que o favelado, ao articular tais meios econômicos, participa da mobilidade social, consequência do Estado Democrático de Direito, em que todos possuem possibilidades de participar das riquezas sociais e econômicas”.

Não se nega a importância da regularização registral do direito de laje, fartamente utilizado em comunidades de baixa renda, mas não é possível importar o modelo do direito de sobrelevação português ou suíço com algumas adaptações, pois em tais países não nos parece que a favela seja uma forma de habitação tão ricamente utilizada como ocorre no Brasil. Com efeito, a favela pode ser um problema de qualidade de vida nas cidades em razão da falta de equipamentos urbanos e comunitários como o saneamento básico, assim como a própria violência, mas forçoso é reconhecer que é esse o sistema que possibilitou a milhões de brasileiros, assalariados ou não, afirmarem a dignidade de demorar em alguma habitação para si e sua família e, nesse sentido, a favela é credora do reconhecimento constitucional (arts. 1º, III, 3º, 6º e 182, da CF).

A indigitada aquisição de posse natural que se desdobrará em comunidades de milhares e milhões de pessoas, muitas vezes, é marcada no início com vícios objetivos da posse (art. 1.200, CC) e com má-fé (art. 1.201, CC). A admitir o direito posto na novel legislação, primeiro deverá ser regularizada a situação do dominus soli para, ato contínuo, proceder ao registro do direito real daquele que comprou a laje de seu vizinho em um esforço econômico e jurídico que não se justifica diante da longevidade dessas posses imemoriais.

O fato é que enquanto tal situação jurídica não se verificar, a relação estabelecida entre os moradores será meramente obrigacional e a segurança jurídica de tais transações estará entregue à boa-fé das pessoas que a entabulam e ao registrode tal venda junto à Associação de Moradores[3], local que costuma intervir no negócio jurídico e arquivá-la entre os seus documentos a fim de atribuir a necessária efetividade ao contrato. A pessoa jurídica criada serve, não raro, para amparar e conferir segurança jurídica aos atos de alienação da laje, funcionando como um órgão registral de fato e informal, à guisa de um direito consuetudinário.

Nesse ângulo de visada, colaboramos muito timidamente com a professora Cláudia Franco na elaboração de anteprojeto de lei que se encontra em fase de estudos pelo Governo Federal e que objetiva acrescer ao direito real de laje a possibilidade de reconhecimento de usucapião especial pró-moradia, tendo objeto o espaço aéreo possuído por aquele que gratuita ou onerosamente adquiriu a posse da laje para nela edificar a sua moradia.

Importante assinalar que esse expediente seria utilizado na reurbanização de interesse social (REurb-S) estabelecida pela lei 13.465/17, verbis:

Capítulo V – DO DIREITO REAL DE LAJE

Seção I – Da Laje

Seção II – DA POSSE DA LAJE

Art. 1.510-F A posse do direito de laje constitui direito real autônomo, conferindo ao seu titular o direito de usar, gozar, dispor e reaver.

Art. 1.510-G Aquele que possuiu como seu espaço aéreo não superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base, tem a concessão do direito real de laje para fins de moradia ou direito real de laje, desde que não seja concessionário ou proprietário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito de que trata este artigo pode ser cedido a título gratuito ou oneroso e transferível por ato inter vivos ou causa mortis.

§ 2º Os sucessores legítimos e testamentários não ficam impedidos de exercer o direito previsto no parágrafo anterior ainda que sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 3º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 4º O direito de que trata este artigo pode ser objeto de alienação fiduciária, em conformidade com a Lei nº 9.514/97.

§ 5º Para fins de REURB S, o direito de que trata este artigo dependerá de comprovação de que unidade imobiliária atende a critérios de habitabilidade, entendendo-se como tal, as condições da edificação ao uso a que se propõe dentro da realidade em que se situa o imóvel, não sendo necessária certidão de habite-se.

§ 6º A unidade imobiliária deverá ter saída própria, direta ou indiretamente para via pública e possuir designação numérica ou alfabética para fins de identificação.

Oxalá que tal positivação futura possa contribuir para a importante, sob o prisma econômico e social, regularização fundiária das favelas.

Referências

[1] Sobre o tema: Rodrigo Mazzei. O Direito de Superfície e a Sobrelevação (O Direito de construir na edificação alheia ou direito de laje). 2011. Revista Jurídica, 409, p. 67/84.

[2] Cláudia Franco Corrêa. Controvérsias entre o “direito de moradia” em favelas e o direito de propriedade imobiliária na cidade do Rio de Janeiro, 2012, p. 154.

[3] Cláudia Franco Corrêa. Obra citada, p. 169.

Marco Aurélio Bezerra de Melo - Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá. Professor. Autor.
Fonte: GEN Jurídico

sábado, 17 de fevereiro de 2018

IPTU SELETIVO - PROGRESSIVO


Dizem que da morte e dos impostos ninguém escapa. Falaremos sobre o IPTU, imposto que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos. A discussão acerca do direito de propriedade está longe de ter um final, e ao longo da História sua natureza jurídica foi se modificando, passando do absoluto ao relativo e do individual ao social. No texto constitucional brasileiro há tão somente garantia à propriedade que cumpra a sua função social.

Seria possível haver diferentes alíquotas para imóveis urbanos?

A Constituição Federal permite, para o IPTU, uma tributação diferenciada. Trata-se, respectivamente, do IPTU seletivo e do IPTU progressivo. A seletividade permite que o imposto seja modulado (tributação mais severa ou mais branda) considerando se há ou não edificação. A seletividade entre alíquotas do imposto para imóveis edificados e não edificados, deriva de seleção de situações distintas que devem ser tratadas também de forma diversa.

Por outro lado, a progressividade (no tempo) autoriza a tributação mais severa dos imóveis ociosos (não edificado, não utilizado ou subutilizado). A majoração da alíquota, chamada progressividade extrafiscal, que traduz um meio coercitivo constitucionalmente previsto no art. 182, § 4º, inc. II, por meio do qual é facultado ao Município, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, nos termos do Estatuto da Cidade, a promoção de seu adequado aproveitamento.

Para que ocorra, além da lei, deve haver prévia notificação do proprietário para proceder ao parcelamento, edificação ou utilização compulsória do solo e, somente se tal não for atendido, é que se permite a majoração da alíquota do imposto, observado o limite de 15%.

O tributo cuja finalidade seja essencialmente extrafiscal deve também obedecer ao princípio da legalidade tributária, proporcionalidade ou da proibição do excesso, a vedação da utilização com efeito de confisco, devendo atender às necessidades na condução da economia ou correção de situações sociais indesejadas ou mesmo possibilidade de fomento a certas atividades ou ramo de atividades de acordo com os preceitos constitucionais. Assim, pelo caráter extrafiscal, sua intenção basilar é estimular, ou desestimular, certos comportamentos sociais.

Clayton Rodrigues - Advogado, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina, Conselheiro do CRECI-PR.
Fonte Artigos Jus Navigandi

COMO VENDER UM IMÓVEL QUANDO UM DOS COPROPRIETÁRIOS NÃO QUER A VENDA?


Quando um imóvel possui mais de um proprietário nós temos o chamado condomínio de proprietários, que não se confunde com o condomínio edílico, onde o primeiro se refere à copropriedade de um único bem imóvel e o outro está relacionado à propriedade de unidades privativas, conhecido por condomínio de apartamentos, vertical ou horizontal, sobre as dependências de uso comum de edificação.

No chamado condomínio de proprietários a sua formação pode ocorrer de diferentes formas: herança, compra conjunta, aquisição parcial de um imóvel, término de casamento e união estável, entre outras.

Neste tipo de condomínio todos os proprietários precisam estar de acordo com a administração do bem, isto é, se irão alugá-lo, manter desocupado, vender, reformar, doar etc.

Muitos imóveis objetos de condomínio são considerados indivisíveis, ou seja, não são passíveis de desmembramento, pois o bem não está inserido nos parâmetros de divisão determinados pela Prefeitura Municipal de situação do imóvel. Lembrando que cada Prefeitura tem a liberdade de determinar quais são as regras e limitações impostas à possibilidade de desmembramento de um determinado bem.

Para se conservar o condomínio sobre um bem imóvel indivisível, é indispensável que se verifique uma relação harmoniosa entre os coproprietários, a fim de que as responsabilidades e frutos provenientes do bem sejam suportados e partilhados de forma equilibrada.

Todavia, o que fazer quando a harmonia se torna um fator inexistente, tornando a venda do imóvel medida de máxima urgência? Simples, basta que as partes de comum acordo vendam o bem, porém, e se houver discordância quanto a venda, o que fazer?

A lei é clara ao determinar que é direito fundamental do condômino à extinção do condomínio a qualquer tempo, ou seja, é possível exigir a divisão da coisa comum no momento em que o interesse surgir, visto que se trata de direito fundamental inerente à propriedade.

O direito de promover a ação de divisão pode ser exercido por qualquer um dos condôminos, fato que obriga os demais a partilharem o imóvel, visto que a indivisão deve ser temporária e não uma situação permanente, que impossibilita à coadministração e o exercício dos direitos atinentes à propriedade.

Neste viés ensina Orlando Gomes, ao conceituar a indivisão como “um estado inorgânico, uma situação excepcional, que não deve durar, porque se contrapõe, econômica e socialmente, a forma normal do domínio” (Direitos reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 502).

Assim, quando a coisa for indivisível será vendida e o valor proveniente da venda repartido entre os donos na medida do quinhão de cada um, inclusive no que tange as despesas provenientes da divisão.

Ainda, podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior do que cinco anos, suscetível de prorrogação, o mesmo prazo se aplica ao doador ou testador, sendo possível requerer ao juiz a determinação da divisão antes de findar o prazo quando da existência de razões graves.

No mais, as previsões contidas nos textos legais que tratam do tema não se subordinam a necessidade de concordância dos demais condôminos, uma vez que se trata de um direito protestativo, restando aos outros, apenas, a possibilidade de se submeterem às consequências da declaração de vontade do requerente.

A parte interessada na dissolução do condomínio deve ofertar o seu quinhão primeiramente aos demais coproprietários, uma vez que os mesmos possuem direito de preferência na compra, conforme determina o artigo 504 do Código Civil.

Assim, não pode um condômino vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser. Caso exista interesse, o condômino, a quem o imóvel não foi ofertado, poderá, depositando o preço do bem, haver para si a parte vendida a estranhos, desde que respeite o prazo de cento e oitenta dias, a contar da venda, sob pena de perder o direito a pretensão. Ainda, o coproprietário que possuir o maior número de benfeitorias no imóvel e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior, terá preferência em relação a todos os interessados no bem, inclusive aos outros condôminos.

Quando os proprietários do bem não possuem mais os mesmos interesses com relação ao imóvel, inexistindo acordo entre as partes, no que tange a venda, deve o bem ser alienado em leilão, nos parâmetros constantes nos artigos 725 e 730 do Código de Processo Civil.

Portanto, “nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, [...]”.

Referido entendimento é pacífico nos tribunais nacionais, ao garantir ao condômino interessado a possibilidade de extinção do condomínio de bem imóvel indivisível, com sua posterior alienação em hasta pública.

Além disso, quando um dos coproprietários permaneceu explorando o bem unilateralmente, é cabível indenização por lucros cessantes, na forma de pagamento de aluguéis pela fruição singular do imóvel de propriedade comum.

Portanto, presentes os pressupostos de extinção do condomínio, quais sejam: a) indivisibilidade do imóvel; b) existência de vontade de extinção do condomínio; c) ausência de interesse de compra da cota-parte do proprietário descontente; é que se torna cabível a propositura da Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Alienação de Bem Imóvel em Hasta Pública, meio esse que possibilita a venda forçada de imóveis indivisíveis.

Lana Alberta da Silva Custódio - Advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil

EXISTE ÓBICE PARA AÇÃO DE USUCAPIÃO DE IMÓVEL RURAL COM ÁREA INFERIOR À FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO?


Que o instituto da usucapião é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de posse pelo lapso temporal não há dúvidas. Considerada a face aquisitiva da prescrição, a usucapião tem aplicação ampla, cabível para todos os bens objeto de posse, excluindo-se os incorpóreos, os que encontram-se fora do comércio e os públicos por força de previsão legal.

Devido à amplitude e ao fato de ser considerada aquisição originária de propriedade, na qual não existe vínculo entre o usucapiente e o proprietário do bem, a usucapião tornou-se meio eficaz, e muitas vezes único, de obtenção de um registro imobiliário quando não mais restar alternativas para a transferência da propriedade.

Nesse contexto, o instituto da prescrição aquisitiva passou a ser visto como forma adequada para proceder à regularização de lotes em parcelamentos ilegais, clandestinos ou irregulares.

A perspectiva da ação de usucapião como remédio para situações irregulares tem sido uma prática polêmica e perigosa, a depender da forma como é manejada. Loteamentos clandestinos na zona rural estão sendo, indevidamente, regularizados por meio do ajuizamento individual dessas ações pelos possuidores.

Isso acaba por incentivar a continuidade da prática criminosa do loteamento clandestino, causando vasto prejuízo aos municípios, tendo em vista que os loteamentos e as vendas de terrenos rurais para pagamento em prestações têm procedimento de regularização próprio, previsto no Decreto-lei n.º 58 de 1937, bem como na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

Por outro lado, não se pode olvidar que é possível usucapir qualquer imóvel não público, independentemente de sua área, desde que preenchidos os requisitos legais, o que, de certa forma, possibilita imóveis rurais com área inferior à fração mínima de parcelamento serem objeto de ação de usucapião.

Trata-se de tema complexo, pois embora haja posicionamento em contrário, existem muitos julgados no sentido de que a ausência de regularização do imóvel não constitui óbice para o reconhecimento da prescrição aquisitiva. Afirmando, inclusive, que a proibição de divisão do imóvel rural em áreas de dimensão inferior à do módulo rural deve ser observada para fins de parcelamento do solo, e não para aquisição originária de propriedade (TJSP, 0000200-50.2012.8.26.0563 – Apelação).

Logo, entende-se não haver qualquer óbice para ação de usucapião de glebas com área inferior à fração mínima de parcelamento, parcela esta, preestabelecida pelo INCRA através de ato normativo. Afinal, o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) não impede a existência de efeito que decorre da posse prolongada, ou seja, o reconhecimento de uma situação de fato.

No entanto, o problema surge quando a gleba usucapida, por ser inferior à fração mínima de parcelamento, não tem, ou não consegue ter, Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) próprio, distinto do da área total ao qual está inserida.

CCIR é um documento emitido pelo INCRA e confere viabilidade rural aos lotes, considerando-os imóveis rurais. Esse documento é imprescindível à abertura de matrícula e ao registro perante o cartório de Registro de Imóveis. É dizer que a abertura de matrícula e o registro de imóveis rurais estão condicionados a determinados requisitos por força de lei e ato normativo, dentre eles, a apresentação do CCIR.

Ocorre que em hipótese de evidente empreendimento clandestino, não há como conferir CCIR a essas áreas. Diante da recusa, não pode o registrador, nem o juiz, obrigar o INCRA a emitir tal documento, ainda que o interessado (usucapiente) esteja munido de sentença de usucapião transitada em julgado.

Como é sabido, a sentença de usucapião tem natureza meramente declaratória de aquisição da propriedade pelo possuidor. No entanto, o título de propriedade conferido pela sentença não se confunde com o registro deste no cartório, posto que esse direito de propriedade não está condicionado ao seu registro, que lhe confere apenas publicidade.

Salienta-se, portanto, que ao recusar a emissão do CCIR, o INCRA não está descumprindo ou negando vigência à sentença, afinal, a recusa diz respeito tão somente ao enquadramento, ou não, da área como imóvel rural. Do mesmo modo, age o registrador quando se recusa a proceder à abertura de matrícula, ou ao registro, quando não apresentado o CCIR.

Conclui-se, pelo exposto, que a existência de sentença de usucapião transitada em julgado não é garantia de registro da área usucapida no cartório competente, tendo em vista que o registrador dispõe de amparo legal para proceder à recusa do título, quando visualizar a inexistência de documentos indispensáveis à prática do ato, cumprindo, assim, o seu dever de agir em conformidade com a lei.

Lembrando que, se o juiz entender conveniente, pode dispensar a exigência de CCIR para a abertura de matrícula do imóvel usucapido, constando expressamente do mandado. Todavia, configura, sem dúvidas, medida paliativa, pois para qualquer ato de transferência futuro, será exigido o documento dispensado.

Camilla Gonçalves - Advogada. Pós-graduada em Direito Notarial e Registral.
Fonte: Registros Jurídicos

NA INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS, A QUEM COMPETE O PAGAMENTO DA COMISSÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS? QUAL O PRAZO PRESCRICIONAL?


A corretagem caracteriza-se pelo dever assumido pelo corretor de atuar de forma diligente e leal a fim de promover a aproximação de um terceiro ao contrato proposto pelo dono do negócio que o contratou exatamente para esse fim.

Diferencia-se da mediação, porque o mediador se apresenta como alguém equidistante às partes, com imparcialidade e que busca fomentar a contratação sem que intervenha em favor de nenhum dos parceiros contratuais.

No direito brasileiro, a atuação do corretor é inegavelmente parcial, isto é, o profissional atua em favor de quem o contratou, na exata dicção do artigo 722 do Código Civil: “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”.

Dessa forma, estamos convencidos do acerto da doutrina[1] e jurisprudência majoritária que caminha no sentido de entender que na corretagem propriamente dita quem tem o dever de remunerar o corretor é a pessoa que o contratou e logrou tirar proveito do trabalho técnico-profissional empreendido. Seja para realizar a venda, a compra, a locação ou qualquer outro contrato, curial que aquele que incumbe o corretor desse serviço, tem o dever, em regra, de proceder à remuneração.

Afinal de contas, lógico se mostra que aquele que contratou qualquer tipo de serviço, remunere quem o realizou. Arnaldo Rizzardo[2] alinha o seu pensamento dessa forma para a final concluir que “a comissão constitui obrigação a cargo de quem incumbe a realização da corretagem.”.

Como não há lei proibindo cláusula que preveja de modo diverso a quem compete remunerar o corretor, temos que em uma relação regida pelo direito comum e estando os contratantes em posição de igualdade, a disposição contratual reputar-se-á válida, desde que expressa. Assim, podem as partes adotar o critério do rateio da comissão como consta no artigo 1755 do Código Civil italiano e no antigo artigo 64 do Código Comercial. Pode ficar estabelecido, outrossim, que a remuneração competirá ao terceiro que contratar com o dono do negócio, assim como nada obsta que em uma compra e venda de imóvel com as partes postas em pé de igualdade, o comprador assuma o pagamento de pagar os impostos em atraso que incidem sobre a coisa (Ex. IPTU), mesmo antes da tradição. Tudo em conformidade com o caro princípio da autonomia privada e seu corolário lógico da obrigatoriedade.

Entrementes, não vemos como possível essa estipulação contratual em contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor[3] ou até mesmo em relação negocial não regida pela lei consumerista, mas que a pessoa que não contratou o corretor assuma a obrigação de pagar o corretor em um contrato de adesão por força do que dispõe o artigo 424 do Código Civil: “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.”.

No primeiro caso, a grande aplicação prática dessa questão gira em torno da cobrança de corretagem cobrada pelo incorporador de imóveis do consumidor por ocasião da aquisição de uma unidade autônoma. Aqui, parece-nos que a abusividade salta aos olhos[4], pois ao consumidor não pode ser repassado um custo típico do fornecedor, isto é, ligado a uma de suas atividades empresariais preponderantes: a comercialização de imóveis postos à venda nos stands da própria sociedade empresária do ramo imobiliário.

Dentre as disposições negociais que acompanham a cobrança da comissão de corretagem, encontra-se a igualmente polêmica Taxa de Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária (SATI), cobrada indevidamente do consumidor, sob o argumento de que este tira proveito contratual de uma assessoria apresentada pelo fornecedor a fim de que tenha acesso a questões contábeis e jurídicas relevantes na compra do imóvel.

Não raro, há um claro déficit de informação, pois não há transparência com relação ao que o consumidor está pagando, uma vez que a cobrança da corretagem se encontra inserida no contrato sem o devido destaque no meio de outras questões que dizem respeito ao imóvel que se está adquirindo. Nesse caso, parece bastante clara a vulneração do artigo 6º, III, da lei 8078/90[5] que estabelece o direito básico do consumidor à informação que deverá ser clara e precisa para que o consumidor saiba com exatidão os seus direitos e seus deveres, não se surpreendendo com uns e outros. A ineficácia de cláusula em que não se oportuniza ao consumidor o conhecimento prévio de seu conteúdo decorre da aplicação imediata do artigo 46 da citada legislação protetiva[6].

O pagamento indevido da comissão de corretagem pelo consumidor possibilitará o pleito de repetição do indébito em dobro da quantia efetivamente paga (art. 42, p. único, lei 8078/90[7]), a ser proposta em face da incorporadora vendedora da unidade autônoma, uma vez que o pagamento de tal verba a ela interessa e compete.

O prazo prescricional será de dez anos a contar do desembolso financeiro indevido (art. 205, CC[8]), uma vez que inexiste prazo específico menor para a prescrição da pretensão ressarcitória nascida do referido direito patrimonial.

Questão mais difícil será a de definir a possibilidade da cobrança da comissão de corretagem por parte do consumidor na hipótese em que não existir déficit informacional. A cláusula será válida se constar no contrato escrito, com a devida transparência e destaque?

A questão é polêmica, desafiando dois entendimentos.

O desembargador Werson Rego[9] estabelece balizas bem delineadas em que a cobrança se mostra válida. Ei-las: “A transferência do pagamento da comissão de corretagem, devida pela incorporadora, ao adquirente não se revela abusiva, diante da comprovação de satisfação dos seguintes pressupostos de validade da estipulação: a) ciência prévia e clareza em tal estipulação; b) pagamento efetuado em nome do vendedor e; c) dedução do valor da comissão de corretagem do preço da unidade imobiliária contratada.”. A ausência de qualquer um dos requisitos apontados ensejaria, portanto, a repetição do indébito em dobro, na forma preconizada pelo artigo 42, p. único, do Código de Defesa do Consumidor.

Em que pese a judiciosidade do raciocínio, ousamos discordar. A nosso viso, a vulnerabilidade do consumidor reconhecida pela Constituição Federal (art. 5º, XXXII e 170, V) e pela lei 8078/90 (art. 4º, I) conduz a que ao fornecedor não seja lícito repassar ao destinatário final de sua atividade produtiva de algo que é do seu exclusivo interesse empresarial que vem a ser a venda das unidades autônomas após a regular incorporação.

Outra vulneração clara aos princípios e regras consumeristas está no fato de o consumidor pagar por um serviço que não foi prestado a ele, situação essa que torna a cláusula nula por estabelecer uma obrigação iníqua, abusiva, que coloca o consumidor em desvantagem exagerada e, ainda, ofensiva da boa fé objetiva, na forma do inciso IV, do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Nessa relação desigual entre fornecedor e consumidor, unidos que se encontram na celebração de um contrato de adesão, a liberdade contratual produzirá o nefasto efeito de retirar dos ombros do fornecedor uma despesa umbilicalmente vinculada à sua atividade empresarial e colocá-la sobre os ombros do consumidor, parte mais fraca da relação, sendo meramente formal eventual cláusula que diga que o valor pago pela corretagem será excluído do valor final do imóvel. Transparente será a fixação do preço da unidade autônoma e sobre tal valor incidir a comissão de corretagem paga por aquele que se coloca no mercado de consumo como vendedor de imóveis.

Ademais, o esclarecimento inserto na disposição contratual é de pouca, senão nenhuma relevância para o consumidor, uma vez que quando este se dirige ao mercado para compra de um imóvel na qualidade de destinatário final do produto, o fornecedor já escolheu o corretor que, obviamente, irá prestar os seus serviços em favor dele, com parcialidade e de modo oneroso.

Salienta, com propriedade, Héctor Valverde Santana[10], que “não há igualdade das partes na relação de consumo, mas efetiva dominação do fornecedor (construtora ou incorporadora) quanto à imposição das condições negociais. Exige-se um padrão de honestidade, lealdade, transparência e probidade das partes, circunstância que conduz à conclusão de que é abusiva a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagamento de comissão de corretagem, porquanto não há um correspondente serviço que lhe fora prestado.”.

Nos tribunais estaduais,[11] o posicionamento pela abusividade da cobrança tem prevalecido, mas diante dos posicionamentos sustentáveis sob o ponto de vista jurídico e econômico, mas absolutamente antagônicos, a questão se encontra hoje afetada ao regime dos recursos repetitivos junto ao Superior Tribunal de Justiça[12] para unificar as seguintes questões: validade da cláusula, legitimidade passiva para a repetição do indébito e prazo prescricional.

Referências

[1] Araken de Assis. Contratos Nominados. 2ª ed. 2009, p. 285.
[2] Arnaldo Rizzardo. Contratos. 13ª ed. 2013, p. 774.
[3] Héctor Valverde Santana. Pagamento de Comissão de Corretagem na Compra e Venda de Imóvel: Obrigação do Fornecedor. in Revista de Direito do Consumidor, Vol. 91, 2014, p. 141/165.
[4] No mesmo sentido: Flávio Tartuce. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 11ª ed. 2016, p. 620.
[5] Art. 6º São direitos básicos do consumidor: III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.
[6] Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
[7] Art. 42. … omissis … Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
[8] Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
[9] TJRJ, 25ª Câmara Cível do Consumidor, Apelação nº 0161824-09.2013.8.19.0001, julg. em 18/01/2016.
[10] Héctor Valverde Santana. Obra citada, p. 159.
[11] Apelação Cível. Rito Sumário. Promessa de Compra e Venda. Empreendimento Imobiliário. Ação de Repetição de Indébito c/c Indenização por Danos Morais. Comissão de Corretagem e Taxa de Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária (SATI). Relação de consumo. Responsabilidade objetiva. Arts. 2º, 3º e 14 do CDC. Disposições contratuais que devem ser examinadas à luz dos ditames consumeristas, observando-se, principalmente, o princípio da boa-fé objetiva, bem como os princípios da transparência e da informação na interpretação do contrato, previstos no artigo 6º, do CDC. Assim, ainda que o artigo 724 do Código Civil contenha previsão no sentido de que o pagamento da comissão de corretagem pode ser objeto de ajuste entre as partes, quando se trata de imóvel vendido na planta relativo a empreendimento de monta, como é o caso dos autos, o entendimento jurisprudencial tem se encaminhado no sentido de reputar abusiva a cobrança de comissão de corretagem, mesmo que prevista contratualmente. Isto porque, em tais hipóteses, não há a figura da intermediação e aproximação inerentes ao contrato de corretagem, já que o consumidor procura o stand de vendas para efetuar a aquisição do imóvel por sua própria opção, sem ter sido encaminhado por profissional. Aplicação do art. 51, IV, do CDC. Do mesmo modo, indevida a cobrança da aludida Taxa “SATI”, eis que engloba serviços que são inerentes ao risco do empreendimento imobiliário, os quais devem ser arcados pela empreendedora. Consumidor que se vê compelido a arcar com tais custos, sob pena de ver inviabilizado o fechamento do negócio. Restituição dos valores que deve se dar de forma simples. Danos morais não configurados. Provimento parcial do recurso. (TJRJ, 27ª Câmara Cível do Consumidor, Apelação nº 0002026-39.2014.8.19.0207, Rel. Des. Mônica Feldman de Mattos, julg. em 22/07/2015).
Direito do consumidor e civil. Recurso de apelação. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c obrigação de fazer e indenização. Prazo indeterminado para conclusão da obra e entrega das chaves. Cláusula nula de pleno direito. Comissão de corretagem. Devolução ao promissário adquirente. Ausência de prova robusta do pagamento de aluguéis. Dano moral configurado. Recurso conhecido e provido em parte. 1. A cláusula que prevê a entrega do imóvel em julho/2011, ou, alternativamente, 18 (dezoito) meses após a assinatura do contrato de financiamento perante o agente financeiro, é ambígua e até mesmo contraditória, na medida em que estabelece datas distintas para o cumprimento da mesma obrigação contratual, devendo ser declarada nula de pleno direito. 2. Se houve contratação de empresa de corretagem, esta se deu pela promitente vendedora, para atuar em seu stand de vendas, devendo, pois, ser por ela custeadas as comissões que porventura decorram da venda de suas unidades autônomas. 3. O dever de ressarcir os aluguéis pagos durante o período de atraso da obra só serão devidos quando demonstrados e comprovados de forma robusta, o que não ocorreu na espécie. Capítulo reformado. 4. O dano moral corresponde à frustração da legítima expectativa da parte autora quanto à entrega do imóvel na data aprazada, em desconformidade aos ditames da boa- fé objetiva e do princípio da confiança, sendo evidente que os fatos narrados ultrapassaram a barreira do mero aborrecimento e do simples descumprimento contratual, atingindo, como restou alegado, o foro íntimo do promissário comprador. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJCE, 3ª CC, Apelação Cível nº 0907806-02.2012.8.06.0001, Des. Washington Luis Bezerra de Araújo, julg. em 13/07/2015).
Civil e Processual Civil – Apelação Cível – Ilegitimidade Passiva ad causam – Prescrição – Promessa de Compra e Venda – Imóvel – Taxa de Corretagem – Abusividade Contratual – Recurso Desprovido. 1. As condições da ação devem ser aferidas in status assertionis (teoria da asserção), à luz das alegações constantes da petição inicial. 2. Recentemente, o Colendo Superior Tribunal de Justiça reafirmou a tese sufragada em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (art. 543-C, do Código de Processo Civil), de que nas hipóteses em que se esteja diante de pretensão de ressarcimento de valores decorrentes de cobrança indevida, aplica-se o prazo decenal previsto no art. 205, do Código Civil. 3. Configura prática abusiva a cobrança de comissão ou taxa de corretagem relativamente a contratos de promessa de compra e venda de imóveis novos na hipótese do adquirente (consumidor) se dirigir diretamente ao stand de venda da própria incorporadora, ou construtora, e entabular o negócio jurídico. (TJES, 1ª CC, Apelação Cível nº 0002458-31.2014.8.08.0024, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, julg. em 15/12/2015).
[12] Recursos Repetitivos – Decisões de Afetação.
Informativo nº 571/2015. Direito do Consumidor e Processual Civil. Tema 939. Recurso Especial afetado à Segunda Seção como representativo das seguintes controvérsias: “legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor”. (REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 27/10/2015).
Recursos Repetitivos – Decisões de Afetação.
Informativo nº 568/2015. Direito do Consumidor. Tema 938. Recurso Especial afetado à Segunda Seção como representativo das seguintes controvérsias: – “prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor”;
“validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI)”. (REsp 1.551.956-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 8/9/2015).

Marco Aurélio Bezerra de Melo - Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá. Professor. Autor.
Fonte; GEN Jurídico