sábado, 20 de janeiro de 2018

A ILEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DE PINTURA NOVA NA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO


A exigência por parte do proprietário de que o inquilino deve devolver o imóvel, ao final da locação, com pintura nova, é abusiva e ilegal, pois contraria a disposição do art. 23, III, da Lei 8245/91

A norma jurídica é cogente. Há que se cumpri-la. A liberdade em contratar encontra limite na forma definida ou não defesa em lei.

Ocorre, em algumas situações, que a própria norma permite que se disponha contrariamente a letra da lei, ou seja, quando o legislador entende que as partes podem dispor de forma diversa ao que a norma determina.

Exemplos na Lei do Inquilinato em que a Lei permite disposição contratual contrária a norma:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Art. 22, inc. VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

No caso em questão, ou seja, com relação a discussão da legalidade em exigir que a parte locatária devolva o imóvel com pintura nova, não há na legislação permissão para disposição contratual em contrário.

Segue jurisprudência no sentido da ilegalidade dessa exigência:

Ementa: Locação de imóveis. Indenização. Danos e lucros cessantes constatados após devolução do imóvel. Procedência. Inexistência de obrigação de restituir o imóvel pintado de novo. Verbas para pintura e para os reparos decorrentes do desgaste natural do imóvel indevidas. Obrigação legal de restituir o bem no estado em que foi recebido. Art. 23, III, da Lei nº 8.245/91. Locatário que deve arcar com reparos que não decorrem do desgaste natural do uso. Responsabilidade, ainda, por lucros cessantes, correspondentes ao valor do aluguel pelo prazo necessário à recomposição do imóvel no estado original. Recurso parcialmente provido. (0167373-38.2009.8.26.0100. Relator: Cesar Lacerda. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 12/05/2015. Data de registro: 14/05/2015.)

11009184 - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - ENTREGA DAS CHAVES - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - REPARAÇÕES - PINTURA - ENTREGA DAS CHAVES - A obrigação de pintar o apartamento quando da entrega do imóvel no término da locação. é uma exigência abusiva, pois contraria o texto expresso da lei inquilinária, a qual, no seu art. 23 apenas obriga o locatário a reparar os estragos a que deu causa, desde que não provenham de seu uso normal. O contrato não pode contrariar a lei, estabelecendo regras que afastem o que ela, expressamente, dispõe. (TACRJ - AC 12096/91 - (Reg. 952-3) - Cód. 91.001.12096 - 6ª C. - Rel. Juiz Nilson de Castro Dião - J. 18.02.1991) (Ementa 34423) – (Grifei)

Contudo, há divergência jurisprudencial quanto a legalidade ou abusividade da exigência do locatário em devolver o imóvel com pintura nova, tendo sido inserida cláusula contratual a exigindo.

Assim, decidiu a 29° Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos de Apelação nº 0020110- 57.2009.8.26.0405, da Comarca de Osasco (Registro: 2013.0000068832), conforme segue trecho:

“(...)De qualquer sorte e ainda porque o locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel, em face de preceito de natureza cogente, nula de pleno direito (Lei 8.245/91, art. 45) é cláusula contratual que imponha ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura nova.”

Nessa linha, também:

TJ-SP - Apelação APL 91072814720098260000 SP 9107281-47.2009.8.26.0000 (TJ-SP) de 05/09/2013, bem como os julgados do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje Seção de Direito Privado PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Seção de Direito Privado Apelação Nº 0020110-57.2009.8.26.0405 29ª Câmara Apelação nº 0020110-57.2009.8.26.0405 9 do Tribunal de Justiça: “É abusiva, por ofensiva aos princípios que regem a locação residencial urbana, cláusula contratual que prevê a obrigação do locatário de pintar o imóvel, qualquer que seja seu estado, antes de devolvê-lo”.

TJ-SP - Apelação APL 91072814720098260000 SP 9107281-47.2009.8.26.0000 (TJ-SP). Data de publicação: 05/09/2013. Ementa: - “Locação de bem imóvel - É nula cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura nova, se não há prova de que assim o tenha recebido - Recurso não provido.”

TJ-SP - Apelação APL 00096354120018260302 SP 0009635-41.2001.8.26.0302 (TJ-SP). Data de publicação: 07/02/2013. Ementa: - Locação de Imóveis - Monitória - Alugueres - Contrato escrito - Título executivo - Cabimento da ação monitória, que permite a discussão sobre a origem da dívida. - O locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel, em face de preceito de natureza cogente, sendo nula cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura nova (Lei nº 8.245 /91, art. 45 ), a não ser que haja prova de que assim o tenha recebido. - Multa devida em montante proporcional ao tempo que faltava para completar o período da locação ajustada entre as partes. - A renúncia ao benefício de ordem propicia ao credor o direito de exigir a dívida de qualquer dos devedores, fiador ou afiançado. - Acessórios, os encargos, entre eles o IPTU, exigem-se com o aluguel, a obrigação principal - Apelo parcialmente provido.

TJ-SP - Apelação APL 9179339822008826 SP 9179339-82.2008.8.26.0000 (TJ-SP). Data de publicação: 20/10/2011. Ementa: Locação de Imóvel. Cobrança. Exoneração de fiança em função da prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Inocorrência. Cláusulas contratuais que prevêem a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves. Desnecessidade de expressa anuência dos garantes à prorrogação automática, mesmo porque não houve aditamento contratual ou agravamento da garantia. Fiadores que não pleitearam a exoneração da fiança depois de vencida a locação por prazo determinado, como lhes era lídimo fazê-la. Responsabilidade solidária que subsiste para o período de prorrogação por prazo indeterminado até a entrega das chaves. Locação de imóvel. Pintura. Exigência. Impossibilidade face ao disposto no artigo 45 da Lei nº 8.245 /91. Ausência de provas quanto ao mau uso do imóvel dado em locação. Responsabilidade não incluída entre as obrigações do locatário (arts. 22 e 23 , Inciso III da Lei do Inquilinato ), obrigação se satisfaz com a devolução do imóvel no estado que o inquilino recebeu, ressalvada as deteriorações decorrentes do uso regular da locação, assim impertinente a exigência de pintura nova. Recurso provido em parte.”

Em sentido contrário:

“Apelação – Locação – Ação de cobrança – Contestação intempestiva – Revelia configurada – A previsão contratual que determina a devolução do imóvel, pelo locatário, no estado em que foi recebido, inclusive com pintura nova, não pode ser acoimada de ilegal, posto que amparada pelo dispositivo contido no art. 23, inc. III, da Lei no. 8.245/91 - Sucumbência integral dos requeridos. Sentença reformada. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 00017502820128260451 SP 0001750-28.2012.8.26.0451, Relator: Neto Barbosa Ferreira, Data de Julgamento: 05/08/2015, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/08/2015)”

Assim, ao final da locação, conforme dispõe o art. 23, III, da Lei 8245/91, a parte locatária deverá devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo pelas deteriorações normais de seu uso comum. O que se deve cobrar é o estado da pintura e não a sua idade.

Marco A. N. Passos - Advogado especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

sexta-feira, 19 de janeiro de 2018

BRASILEIROS ANUNCIAM CRIPTOMOEDA VOLTADA AO MERCADO IMOBILIÁRIO


Um grupo de empreendedores brasileiros anunciou nesta semana o lançamento de uma nova moeda virtual – que terá foco no mercado imobiliário. A Dynasty (D¥N) será lançada em março e promete lastro no mercado imobiliário mundial.

Considerado o diferencial desse lançamento, a empresa quer ligar suas operações digitais com o mercado de real estate. Segundo comunicado da empresa, o portfólio de imóveis da Dynasty contará com mais de US$ 500 milhões em empreendimentos nas principais cidades do mundo.

Moedas e imóveis

"São propriedades prontas para a aquisição, que garantem o valor da moeda fora do âmbito digital. Ou seja, cada D¥N representará um pedaço de chão no mercado imobiliário mundial", diz Eduardo Carvalho, global manager da companhia.

A gestão da carteira líquida da empresa será realizada pelo banco suíço Credit Suisse. O país, inclusive, abriga o chamado Crypto Valley, na região de Zug, considerada a “meca dos bitcoins”.

Pela regra do negócio, os investidores que incluírem o D¥N em suas carteiras terão uma fração do portfólio Dynasty. As operações poderão variar entre aquisição total ou parcial de imóveis, aquisição de títulos de fundos imobiliários e aquisição de participação em construtoras e incorporadoras.

Para garantir a segurança do negócio, a empresa afirma que irá utilizar procedimentos contra fraudes. Um deles é um sistema de identificação dos clientes, o KYC (Know Your Costumer). A Dynasty também pretende adotar procedimentos para impedir a geração de renda em fundos ilegais e lavagem de dinheiro, o AML (Anti-Money Laudering).

Fonte: The Brief

RESPONSABILIDADE DA DÍVIDA DECORRENTE DE ENERGIA ELÉTRICA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO


Uma das tantas discussões travadas no judiciário em relação ao contrato de locação, sobretudo após o término do prazo do contrato, quando da retomada do imóvel pelo proprietário, diz respeito à responsabilidade da dívida decorrente de energia elétrica.

A dívida decorrente dos serviços de energia elétrica configura-se como obrigação ‘propter personam’, de caráter pessoal, e não propter rem, ou seja, não acompanha o imóvel, sendo de responsabilidade do real consumidor do serviço prestado, em nome do qual está – ou ao menos deveria estar – cadastrado o fornecimento do serviço, não apenas derivado de contrato de locação, mas também de venda da propriedade.

Com efeito, o débito deve ser cobrado da pessoa titular da conta à época da ocorrência da irregularidade, tendo em vista ser obrigação de pagamento de débito não aderente à coisa (propter rem), mas decorrente da responsabilidade de quem efetivamente utilizou os serviços (propter personam).

Tal entendimento é pacífico nos Tribunais:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PÚBLICO NÃO ESPECIFICADO. ENERGIA ELÉTRICA. OBRIGAÇÃO PROPTER PERSONAM. DÍVIDA DE TERCEIRO EM PERÍODO ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. CDC. APLICABILIDADE. FORNECIMENTO DE ENERGIA. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. (…) II. A obrigação decorrente dos serviços de energia é propter personam, e não propter rem. Com efeito, procede o pleito da parte autora em ver restabelecido o fornecimento de energia elétrica, uma vez que não pode a fornecedora condicionar o pagamento de dívida de terceiro, para ligar o serviço, conforme dispõe o art. §2º, do art. 4º da Resolução nº 456/00 da ANEEL. (…) (Apelação Cível Nº 70059275883, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Lúcia de Fátima Cerveira, Julgado em 06/08/2014)

Assim, tratando-se de obrigação de caráter pessoal (propter personam), o fornecimento de luz – a exemplo, diga-se de passagem, do fornecimento de água – não acompanha o imóvel, razão porque, o débito em nome do antigo inquilino ou proprietário não tem o condão de responsabilizar o novo usuário.

Por outro lado, a par da responsabilidade pelos pagamentos das contas e/ou débitos do fornecimento da energia elétrica do Imóvel locado enquanto vigente o contrato de locação, obrigação esta que pode ser contraída de forma expressa no contrato, não obstante a disposição do art. 23, VIII, da Lei 8.245/91, mas também pelo fato de usufruir dos serviços de fornecimento de energia elétrica naquele período, outra questão discutida no judiciário é a responsabilidade pela transferência de titularidade destes serviços perante a concessionária responsável.

E, por ser propter personam e não propter rem a obrigação de pagar a conta ou a pendência de débito de fornecimento de energia elétrica constatada na unidade autônoma, ou seja, por surgir da responsabilidade de quem de fato utilizou ou utiliza os aludidos serviços, a obrigação da transferência de titularidade do aludido fornecimento junto à concessionária também é do locatário e não do locador, tampouco da fornecedora de energia elétrica.

Soma-se ao fato da possibilidade de ficar expresso no contrato que a obrigação pelo pagamento é do locatário, parece claro que é deste a responsabilidade da transferência de titularidade dos serviços de fornecimento de energia elétrica.

Ademais, não é apenas pelo fato da obrigação em relação ao pagamento de conta ou pendência de débito de fornecimento de energia elétrica ser “propter personam”, que se conclui que é de responsabilidade da parte locatária a transferência da titularidade dos serviços nos cadastros da concessionária. A própria jurisprudência já se manifestou neste sentido:

“ENERGIA ELÉTRICA. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. PARTE AUTORA QUE SOFREU SUSPENSÃO NO FORNCIMENTO DE ENERGIA POR CONTA DE DÉBITO DO ANTIGO POSSUIDOR DO IMÓVEL. INCABÍVEL A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS À AUTORA. 1. Se houve a suspensão do fornecimento de energia elétrica na residência da autora em decorrência do débito não adimplido pelo antigo possuidor, tal fato se deu porque não houve a devida alteração da titularidade do imóvel junto aos cadastros da requerida, o que deveria ocorrer por iniciativa da autora. Estando a requerente a utilizar a energia elétrica em nome de terceiro, é ela a responsável pelo pagamento, pois beneficiária do serviço de fornecimento de energia elétrica. Entendo que se houve prejuízo à autora não é o antigo locatário o responsável ou mesmo a ré RGE, senão a própria autora que não enviou a documentação exigida pela concessionária de energia para a troca da titularidade (contrato de locação do imóvel com firma reconhecida). Dano patrimonial ou extrapatrimonial inexistente. 2. Quanto ao débito em atraso, a autora responde somente por aquele constituído durante o período de sua locação, ou seja, a partir de maio de 2008. RECURSO PROVIDO EM PARTE.” (Recurso Cível Nº 71003885142, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Lucas Maltez Kachny, Julgado em 30/04/2013).

No caso do r. julgado, a “autora/recorrente” era a parte “locatária”, motivo pelo qual não teve seu pleito indenizatório (moral e material) deferido porque não foi diligente em transferir a titularidade dos serviços de fornecimento de energia elétrica para o seu nome, responsabilidade essa que era sua por ter ocupado um imóvel, por força de um contrato de locação, que já tinha fornecimento de energia elétrica, motivo pelo qual novo contrato de fornecimento entre o novo morador (inquilino) e a concessionária de energia deveria ter sido celebrado.

Outros tantos julgados atestam tal entendimento, em especial os acórdãos da Apelação Cível n.º 0002720-03.2012.8.26.0233, julgada em 13.03.2014 pela 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, e da Apelação Cível 0397952-57.2010.8.26.0000, julgada em 016.08.2012 pela 37ª Câmara de Direito Privado, igualmente do Tribunal de Justiça de São Paulo, bem como o Recurso Cível n.º 71001226083, da Terceira Turma Recursal Cível do Estado do Rio Grande do Sul, julgado em 22.05.2007. No r. Recurso Cível, o nobre Relator embasou seu entendimento na experiência comum vertida exatamente no sentido de que cumpre ao próprio inquilino tomar as providências necessárias para a transferência da conta de energia elétrica para o seu nome, ou seja, cabe ao locatário, quando da ocupação do imóvel, providenciar a alteração da titularidade da aludida conta, bastando para tanto contatar a concessionária e demonstrar a licitude da posse exercida sobre o imóvel locado mediante a apresentação do contrato de locação.

Por fim, importa destacar que a posição do Superior Tribunal de Justiça reflete o entendimento dos Tribunais inferiores:

“PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO. CONTRATO DE FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA EM NOME DO PROPRIETÁRIO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO LOCATÁRIO QUE NÃO SOLICITOU A PRESTAÇÃO DO SERVIÇO EM SEU NOME. 1. A responsabilidade do locatário ao pagamento da "conta de luz" (art. 23, VIII, da Lei 8.245/91) não o legitima a discutir perante a concessionária a fruição de contrato de fornecimento de energia aderido em nome do proprietário, porquanto tal preceito não vincula terceiros alheios à avença. Inteligência dos arts. 14, inciso I, da Lei 9.427/96, combinado com os arts. 2º, III, e 113, II, da Resolução 456/2000 da Aneel, bem como do art. 6º do CPC. 2. No caso concreto, a recorrente deixou, oportunamente, de cientificar a concessionária de energia elétrica do contrato de locação, bem como de solicitar o fornecimento do serviço em seu nome, motivo pelo qual não tem ela legitimidade ativa para discutir a fruição de contrato de fornecimento do qual não é titular de direito. 3. Recurso especial não provido. (REsp 1.074.412-RS, 1ª Turma, Relator Ministro Benedito Gonçalves, julgado em 04.05.10)

Desta forma, parece claro que o locatário, especialmente na ausência de disposição diversa no contrato de locação, é responsável tanto pelo pagamento da dívida de energia elétrica quanto pela troca de titularidade do serviço nos cadastros da concessionária correspondente.

Fonte: Barufaldi Advogados

PREÇO MÉDIO DO m² NO BRASIL TEM VALORIZAÇÃO DE 1,45% EM DEZEMBRO


Segundo o mais abrangente medidor de preços do mercado imobiliário, o Índice Properati-Hiperdados (IPH), com cobertura nacional de 100 cidades espalhadas pelo Brasil, o preço médio do metro quadrado dos imóveis à venda no país aumentou 1,45%, entre os meses de novembro e dezembro de 2017. Mesmo com a valorização no fim de 2017, o ano que passou fica marcado pela queda média de 1,44% no valor do metro quadrado do país.

O Índice Properati-Hiperdados (IPH) é elaborado pela Hiperdados, empresa de software de gestão para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e fundos imobiliários. Este índice que traz a medição da variação dos preços médios do setor imobiliário no mês de dezembro de 2017, bem como o comportamento do preço dos últimos doze meses. O estudo é feito através da base disponibilizada pelo portal Properati com base cerca de um milhão e meio de imóveis anunciados no portal.

Renato Orfaly, Country Manager da Properati no Brasil, diz que a valorização do metro quadrado no fim de 2017 era esperada pelo mercado. “Temos boas expectativas para 2018 e esse é um bom indício de aquecimento do setor. Acredito que este ano será marcado pela retomada do mercado imobiliário. A economia deve voltar a crescer e, com a previsão de diminuição das taxas de juros, o poder de compra do consumidor vai melhorar, o que favorece a aquisição de imóveis”, diz.

Segundo o boletim Focus, a previsão de crescimento da atividade econômica nacional em 2018 é de 2,7%, e a indústria da construção civil tem participação considerável nesse número. Conforme o IBGE, em 2016, a indústria da construção civil representou 5,4% do PIB nacional. Além disso, a demanda por imóveis é grande no Brasil, pois o déficit habitacional é alto: cerca de seis milhões de residências, segundo a fundação João Pinheiro. “O setor já iniciou novas contratações e a pressão do custo do financiamento baixou consideravelmente, bem como a inflação de preços gerais. Todos esses ingredientes geram um ambiente favorável para quem quer adquirir um imóvel”, diz Renato Orfaly.

Preços

Em São Paulo (SP), o preço dos imóveis, depois de meses em queda, voltou a subir. O aumento foi de apenas 0,48%. Mesmo assim, o valor médio do metro quadrado na capital paulista ainda está abaixo dos R$ 8 mil, com, exatamente, R$ 7.956. Em dezembro de 2016, o preço médio do metro quadrado na cidade era de R$ 8.310. Dessa forma, o acumulado de 2017 em São Paulo foi uma desvalorização média de 4,26%.

Já o Rio de Janeiro (RJ) apresentou a maior valorização em 2017. A cidade esteve o ano passado inteiro na primeira posição do ranking, com o metro quadrado mais caro do Brasil. Entre os meses de novembro e dezembro, o valor médio do metro quadrado na capital carioca subiu 0,82%, atingindo R$ 9.719. No ano passado, a cidade teve queda nos preços apenas entre os meses de junho e agosto, sendo que a diminuição foi de somente 0,09%. Dessa maneira, o ano de 2017 fica marcado pela forte valorização no metro quadrado do Rio de Janeiro, com crescimento médio de 15,72%.

Outras cidades que merecem destaque são Belo Horizonte (MG), Curitiba (PR) e Campinas (SP). Na capital mineira, o preço médio do metro quadrado em dezembro foi de R$ 5.441. Em Campinas, esse valor foi de R$ 5.227. E em Curitiba, R$ 4.999. Em relação ao acumulado do ano passado, das três cidades, a que teve a maior valorização foi Campinas, com 5,62%. Em seguida está Curituba, com 1,72%. E em terceiro lugar, com saldo negativo, está Belo Horizonte, com desvalorização de 7,94% em 2017.

O Índice Properati-Hiperdados (IPH) é avaliação mais ampla do mercado imobiliário brasileiro, pois é calculado com base nos dados de 100 cidades brasileiras, o que representa a maior amostragem em pesquisas do setor. Todos os imóveis utilizados no cálculo estão cadastrados no portal Properati.com.br. Das 100 cidades avaliadas, o valor do metro quadrado de 47 delas apresentaram queda nominal em 2017. A cidade que sofreu maior desvalorização foi Brasília (DF), com -15,38%. Na outra ponta, a maior valorização foi encontrada no Rio de Janeiro (SP), com 15,72%.

O relatório pode ser conferido na íntegra através do link abaixo:


Fonte: EXAME

OS DESAFIOS DA ECONOMIA COLABORATIVA PARA OS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS


A inovação tecnológica constante, a intensidade do fluxo de informações e as novas tendências de consumo tem revolucionado a relação dos indivíduos com seu ambiente de trabalho e moradia, demandando dos empreendedores e investidores novas formas de idealizar, construir, administrar e avaliar empreendimentos imobiliários e investimentos no setor.

Além dos aplicativos de hospedagem, novos negócios focados no compartilhamento de espaços, como coworking, coliving e shared storage spaces, já são realidade, desafiando a regulamentação do mercado imobiliário e tornando latente a necessidade de novos arranjos contratuais no que tange ao desenvolvimento, aquisição, utilização e administração dos empreendimentos.

Se historicamente a exclusividade e a privacidade eram os grandes ativos de um empreendimento imobiliário, hoje a economia colaborativa aponta para uma realidade em que o consumidor busca na utilização do espaço físico – seja para o desenvolvimento de negócios, moradia ou lazer – um ambiente que propicie compartilhamento de experiências, networking espontâneo e senso de comunidade.

No Brasil, a discussão sobre novos negócios criados no âmbito da economia colaborativa foi evidenciada pela criação do Marco Regulatório da Economia Colaborativa, ainda em estágio inicial, cujo objetivo é discutir os impactos em termos de responsabilidade civil, aspectos tributários, e legislação aplicável a estas atividades.

Em um empreendimento destinado ao coworking, por exemplo, a construção ou a adaptação do imóvel abrange corredores estreitos e o extermínio de paredes e divisórias que não sejam translúcidas, permitindo a convivência constante entre os coworkers.

O desenvolvimento de mecanismos como estes fortalece tais espaços como um pólo de compartilhamento de recursos e geração de negócios entre empresas que ocupam um mesmo empreendimento.

Na mesma linha, os espaços de coliving, ainda incipientes, mas com grande potencial de expansão em razão do processo de transformação pelo qual vem passando a pirâmide demográfica brasileira, apontam o compartilhamento de espaços comuns, infraestrutura e serviços entre os seus ocupantes como o grande ativo do empreendimento.

Os centros logísticos compartilhados, em expansão ao redor do mundo, diferenciam-se pelo cruzamento entre as necessidades de armazenamento das companhias e os galpões disponíveis para utilização.
Na mesma linha dos espaços de coworking e coliving, a administração da disponibilidade e da demanda é online.

Além disto, os shared storage spaces disponibilizam mecanismos de armazenamento de dados capazes de otimizar a cadeia de suprimentos dos clientes, tornando a distribuição de produtos mais eficiente e maximizando resultados.

No entanto, enquanto a conjuntura econômico-social recebe com otimismo os novos negócios imobiliários no âmbito da economia colaborativa, os empreendedores, investidores e clientes enfrentam algumas incertezas com relação aos aspectos jurídicos destes empreendimentos e das relações jurídicas que se formam ao seu redor.

A proteção garantida aos locatários pela Lei de Locações, por exemplo, seja com relação às hipóteses de renovação do contrato, manutenção do vínculo em caso de venda do imóvel e direito de preferência tornam-se inócuas neste novo contexto.

Via de regra, os contratos celebrados em empreendimentos de coworking, coliving e centros logísticos compartilhados são de prestação de serviços entre os ocupantes e os empreendedores (sejam eles donos ou locatários dos imóveis), considerando que o escopo de contratação abrange o fornecimento de infraestrutura e outros serviços aos ocupantes destes espaços.

Ademais, o desenvolvimento de atividades econômicas em espaços compartilhados, seja de armazenamento, escritórios ou hospedagem também desafia o sistema de licenciamento de cada sociedade ou empreendedor.
A ausência de segregação espacial específica com relação ao imóvel prejudica, muitas vezes, a obtenção de licença de funcionamento para as empresas que se estabelecem neste tipo de espaço, convidando os municípios a revisitarem os requisitos para a concessão dos referidos alvarás.

Sob o ponto de vista do proprietário de imóveis destinados a estes novos modelos de negócio, o nível de sofisticação dos contratos de locação torna-se elevado, tendo em que vista que, ainda que não haja sublocação formal do espaço, há a pulverização da sua utilização e a diversificação das atividades nele desenvolvidas.

Neste sentido, questões como responsabilidade civil e contratação e abrangência de seguros devem ser endereçadas de forma detalhada e cautelosa.

O momento atual remete ao surgimento dos aplicativos de hospedagem, que até hoje impõem desafios à regulamentação ao redor do mundo e enfrentam restrições em cidades como Nova York.

Este tipo de negócio foi pioneiro em atentar os empreendedores e administradores, além dos próprios condomínios, para a necessidade de revisitar os documentos de estruturação do empreendimento e as convenções de condomínio, a fim de prever regras específicas para este tipo de atividade.

Os aplicativos de hospedagem desafiam, ainda, as políticas urbanísticas, na medida em que, muitas vezes, geram a gentrificação de espaços urbanos, atraindo turistas para regiões residenciais e afetando a dinâmica econômica-social no seu entorno.

Neste contexto, a nova dinâmica do mercado imobiliário convoca empreendedores, investidores, advogados e as próprias cidades para a mesa de discussão a respeito dos negócios no âmbito da economia colaborativa.

Vale notar que a reconfiguração da utilização dos espaços foi apontada expressamente como um dos desafios do Marco Regulatório da Economia Colaborativa no Brasil, indicando, portanto, que já existem esforços para que haja a adaptação do cenário jurídico e maior clareza a respeito das normas aplicáveis a esta nova realidade.

Juliana Ribeiro - Advogada da área Imobiliária do Machado Meyer Advogados.
Fonte: ESTADÃO

quinta-feira, 18 de janeiro de 2018

ASPECTOS PRÁTICOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COM SHOPPING CENTER


O contrato de locação em shopping centers se submete a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e o objetivo deste texto é discorrer acerca de algumas das características que envolvem estes contratos.

Há muito se discutiu se essa espécie contratual era tida como de locação, e atualmente a questão está pacífica: são. Porém, carregam peculiaridades diferentes dos instrumentos típicos de locação urbana. O entendimento é de que locação tradicional, de uma loja de rua, por exemplo, não pode ser comparada a uma locação de um espaço em shopping center.

Assim, um dos aspectos que podemos chamar a atenção é com relação ao fundo de comércio do complexo econômico do shopping. Como toda empresa, a locatária tem o seu fundo de comércio, que é o conjunto de bens da empresa, podendo escolher ramo de atividade, decidir quanto a decoração da loja, política de promoção de vendas etc. Nos contratos de locação em shopping centers, não funciona desta forma. Existem dois fundos de comércio: o do locatário e o do complexo econômico do shopping.

Além disto, de forma sintética, trago mais 5 cláusulas que poderão ser incluídas nos contratos realizados entre os shoppings e os locatários dos espaços: (1) a que estabelece sistema dúplice de cobrança de aluguel, sendo um fixo, mínimo, e outro percentual, sobre o total da receita mensal; (2) a que prevê o pagamento de aluguel em dobro, no mês de dezembro; 3) a que obriga o locatário a se inscrever na Associação dos Lojistas e participar do fundo comum de promoções, propaganda e marketing do shopping; 4) a que obriga o locatário a abrir e fecha nos horários determinados pelo empreendedor; 5) a que vincula as campanhas de promoções e liquidações a todos os locatários.

Portanto, diante do exposto, apesar de haverem ainda inúmeros aspectos que envolvem o tema, e que serão tratados em textos futuros, pode-se concluir que os referidos contratos de locação envolvendo shopping centers têm natureza diferenciada dos demais, devendo ambas as partes, tanto a administração do shopping, quanto o locatário/empresário contarem com assessoria jurídica especializada no tema, a fim de evitar futuros problemas contratuais.

Pedro Henrique Brisolla Caetano - Advogado que atua nos direitos: imobiliário, médico, família e contratos.
Fonte: Artigos JusBrasil

TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO: NOVO E PROMISSOR NICHO PARA O CORRETOR DE SEGUROS


O título de garantia locatícia abriu um novo e promissor nicho de negócios para corretores de seguros. A afirmação foi feita por Gustavo Rosa, membro da Comissão Atuarial da FenaCap, em entrevista ao Portal da CNseg. Segundo ele, com esse produto, o corretor tem a oportunidade de ampliar suas carteiras, negociando diretamente com as imobiliárias e gerando melhores resultados. “A locação passa a ser uma alternativa e os corretores podem fechar novos negócios com a inclusão do produto de garantia locatícia nos seus portfólios”, acrescenta o executivo.

Ele revela ainda que as vendas desse produto vêm crescendo rapidamente. De janeiro a setembro de 2017, os títulos de capitalização que substituem o fiador nas transações de alugueis comerciais e residenciais arrecadaram R$ 958,2 milhões, o que corresponde a 7,55% do volume da modalidade tradicional, da qual o produto faz parte.

Gustavo Rosa explica que esse título funciona da seguinte forma: o inquilino adquire um título de capitalização e o valor é negociado diretamente com a imobiliária ou com o proprietário. “Quando a locação terminar, o inquilino receberá de volta 100% do valor corrigido pela TR, caso entregue o imóvel nas mesmas condições encontradas”, observa.

Além disso, o locatário ainda tem direito a participar de sorteios ao longo de toda a vigência do título de capitalização e, em muitos casos, dispor de uma cesta de serviços que inclui chaveiro, eletricistas, etc.

A tendência é de consolidação do aumento da procura pelo produto, até porque, como a retração econômica provocou uma queda na venda de imóveis residenciais e comerciais nos últimos anos, muitos proprietários optaram por alugar seus imóveis, como forma de garantir uma renda extra e deixar de arcar com despesas de condomínio.

A queda recente no valor médio dos aluguéis fez com que esse mercado ganhasse ainda mais fôlego, favorecendo o crescimento do mercado de títulos de capitalização para garantia locatícia, que dispensa a figura do fiador.

Fonte: Portal da CNseg