terça-feira, 26 de setembro de 2017

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DÃO LUCRO PARA CONSTRUTORAS


Os vícios de construção que não são consertados pelas construtoras são uma dor de cabeça para muitos proprietários. Vários são os casos de proprietários de apartamentos que ficam surpresos ao terem que pagar quotas extras de condomínio com valores expressivos para eliminar defeitos de construção que pela lei deveriam ter sido realizados pela construtora dentro do prazo de garantia que se esgota com cinco anos após a Baixa de Construção, que é concedida antes da entrega do empreendimento. Por falta de união e organização dos condôminos, que ficam anos sem tomar providências jurídicas contra a construtora, ocorre a prescrição.

Diante disso, constata-se condomínios tendo que arcar com obras que superam o valor de R$1.000.000,00, para consertar infiltrações nas lajes, trocar os encanamentos que estão vazando (especialmente de cobre que estão estourando em vários prédios de luxo), refazer o revestimento da fachada que se soltou, dentre outros problemas que poderiam ter sido reparados pela construtora se houvesse uma atuação profissional por parte dos adquirentes que compõem o condomínio.

Evite a prescrição do prazo

É comum o construtor protelar ou fazer reparos paliativos para passar o tempo e assim ocorrer a prescrição. Muitas são as construtoras que elaboram o manual do comprador constando que quando o defeito é aparente, após 90 dias da entrega das chaves não tem mais a obrigação de reparar, havendo cláusula que estabelece que a garantia da impermeabilização é de apenas 24 meses e do revestimento da fachada somente 3 anos, desde que o condomínio faça uma revisão e rejunte da fachada a cada 12 meses.

Essas cláusulas são abusivas e ilegais, pois visam enganar os adquirentes ao lhes impor obrigações de manutenção inviáveis de serem executadas para justamente gerar a justificativa de não fazer os reparos de obras que têm a garantia pelo prazo irredutível de 5 anos conforme previsto no art. 618 do Código Civil.

Defeitos aumentaram nos últimos anos

Durante o auge do boom imobiliário, entre 2008 a 2013, com a hipervalorização dos imóveis milhares de construtores prometeram a entrega de mais empreendimentos do que podiam construir. Assim, para conseguirem finalizar as obras, sobrecarregaram engenheiros que acompanhavam várias construções ao mesmo tempo, não sendo possível fiscalizá-las devidamente. Algumas empresas, para não ultrapassar o orçamento, contrataram estagiários ou engenheiros recém-formados para realizar atividades que exigiam alto grau de habilidade, conhecimento e experiência.

A inexperiência desses profissionais refletiu nas obras que, conforme previmos e alertamos em vários artigos publicados em 2009, aumentaram os vícios de construção.

A maior preocupação das construtoras após 2010 foi com o aumento expressivo com os revestimentos de fachadas que estão se soltando, havendo centenas de casos de ter que trocar todas as cerâmicas, mármores ou granitos. Está havendo grandes conflitos entre construtoras e fabricantes de cerâmicas e de argamassa, uns colocando a culpa nos outros, alegando falhas com a mudança da composição da argamassa ou das cerâmicas no decorrer dos últimos anos, além de falhas de mão de obra não qualificada. No final, os adquirentes, como consumidores, têm apenas que acionar a construtora para que ela faça o conserto, cabendo a esta fábrica, caso assim entenda.

Por que a construtora se recusa a consertar?

Os condomínios e seus síndicos têm ficado frustrados, pois mesmo após realizarem diversas reclamações, as construtoras se negam a realizar os reparos. Em geral, as empresas do ramo de construção civil destinam apenas 1% do orçamento da obra para gastos com reparos no pós-venda. Contudo, muitos empreendimentos construídos às pressas e sem a devida fiscalização estão apresentando problemas que em alguns casos chegam a representar 10% do valor da obra, fazendo com que a construtora se negue a repará-los, pois a correção desses problemas não é possível com intervenções paliativas.

Esta atitude da construtora não tem relação com honestidade, mas sim com sobrevivência. Elas não previram estes custos no orçamento e tentam de todo modo se furtar do dever de pagar criando situações para ludibriar o adquirente de maneira a gerar prescrição, pois sabe que é fácil obtê-la diante do fato do condomínio não ter assessoria jurídica.

Há casos de construtora cobrar do condomínio parte do valor dos reparos de grande dimensão, e depois, diante do conserto inadequado se nega a fazê-lo devidamente alegando que ocorreu a prescrição ou que o problema agora é dos adquirentes que assinaram o que não deviam ou que perderam a garantia.

Desunião de compradores

A desunião e desorganização dos compradores e do síndico são o grande trunfo do construtor que sabe que vale a pena protelar, pois têm bons advogados para orientá-lo. Há defeitos, como a troca de todos os canos de cobre que estão vazando em centenas de prédios de luxo em todo o país, que exigem milhões de reais para serem consertados, pois envolvem dezenas ou centenas de apartamentos. Esse é o ponto chave: Para que o direito seja respeitado, os compradores devem se unir e contratar advogado e perito especializados que realmente aprofundem nos problemas de maneira a evitar prejuízos.

O maior erro é o adquirente do apartamento achar que alguém irá defender o interesse dele, sendo que a lei lhe autoriza a tomar as providências independente do síndico. Mas o ideal é a união, pois assim os custos com a solução são partilhados entre todos os proprietários, os quais são beneficiados ao obterem a indenização ou a reparação de problemas que podem desvalorizar a edificação e comprometer o patrimônio.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.

sábado, 23 de setembro de 2017

É VÁLIDA CLÁUSULA QUE ADMITE ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA


No mercado de compra e venda de imóveis na planta, fatores imprevisíveis que podem atrapalhar a construção – como eventos da natureza, falta de mão de obra e escassez de insumos – tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo de tolerância pelo atraso da obra. No entanto, a entrega do imóvel não pode ultrapassar 180 dias da data estimada e, em qualquer caso, o consumidor deve ser notificado a respeito do uso da cláusula e da justificativa para a ampliação do prazo.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial de um casal de compradores que alegava ser abusiva a cláusula de tolerância em contratos imobiliários de compra e venda.

Para o casal, o incorporador, ao estipular o prazo de entrega, já deveria considerar a possibilidade de atraso, de forma que o consumidor não fosse seduzido com a informação de que o imóvel seria entregue em determinada data e, posteriormente, o prazo fosse ampliado de forma substancial.

Estimativa

O relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que a compra de imóvel na planta possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido antecipadamente quando haverá a entrega das chaves. Por isso, o incorporador e o construtor devem observar o cronograma de execução da obra com a maior fidelidade possível, sob pena de responderem pelos prejuízos causados ao comprador pela não conclusão ou retardo injustificado do imóvel.

Todavia, tendo em vista a complexidade do empreendimento e os fatores de imprevisibilidade, o relator entendeu ser justificável a adoção, no instrumento contratual, de tolerância em relação à data de entrega – que na verdade é apenas estimada, conforme prevê o artigo 48, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64.

“A disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportado pelo adquirente”, disse o relator.

Notificação necessária

O ministro também destacou que a tolerância contratual não pode superar o prazo de 180 dias, considerando, por analogia, que é o prazo de carência para desistir do empreendimento (artigo 33 da Lei 4.591/64) e também para que o fornecedor sane vício do produto (artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor).“O incorporador terá que cientificar claramente o consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Durante a execução do contrato, igualmente, deverá notificar o adquirente acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação”, concluiu o relator ao negar provimento ao recurso do casal. REsp 1582318

Fonte: STJ

CAIXA REDUZ PARA 50% LIMITE PARA FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS USADOS


A Caixa Econômica Federal reduzirá a partir da segunda-feira (25/09) o limite para o financiamento de imóveis usados para até50% do valor. Até hoje, clientes podiam financiar até 60% ou 70% do montante dependendo da operação contratada. A medida reforça o aperto das condições de crédito para o setor, que já sofreu restrição no mês de agosto. O ajuste dos limites de financiamento ocorre como parte da estratégia de melhor alocação de capital disponível da instituição financeira estatal. Isso acontece porque, a despeito da crise econômica, a concessão de crédito para casa própria continua em forte expansão.

Nas operações com taxas reguladas - principal segmento da Caixa -, o valor concedido em novas operações cresceu 24% no trimestre encerrado em julho na comparação com os três meses até abril. Entre maio e julho, foram concedidos R$ 2,4 bilhões nesse tipo de operação em todo o mercado. Diante desse cenário, o banco estatal já havia reduzido limites para o crédito imobiliário em agosto. Na ocasião, o teto para o financiamento havia sido reduzido de 90% para 80% no caso dos imóveis novos e para os patamares entre 60% e 70% no caso dos usados.

Em nota divulgada nesta noite de sexta-feira (22/09), a Caixa informa que o novo limite passará a vigorar na próxima semana apenas para as novas operações. Propostas entregues recentemente e que pediam financiamento nas faixas anteriores terão o processo de análise concluído e, caso aprovadas, terão direito aos limites anteriores de crédito sem alteração dos valores.

A Caixa também deverá anunciar a suspensão temporária dos financiamentos com interveniente quitante - quando um cliente procura a instituição para financiar a compra de imóvel que ainda está alienado em outra operação de financiamento. Nessa transação, o banco quita a dívida com a instituição anterior com a criação de um crédito para o novo comprador.

Dados do Banco Central mostram que a carteira de crédito imobiliário soma atualmente R$ 555,1 bilhões, sendo R$ 490 bilhões em operações com taxas reguladas - juros limitados pelo governo - e R$ 65,1 bilhões em financiamentos com juros de mercado.A grande fonte de recursos para o financiamento imobiliário é a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Dos recursos da poupança captados pelos bancos, 80% devem ser emprestados para a compra da casa própria com juros regulados e 20% podem ser alocados com taxas livres.

Fonte: Estadão Conteúdo

sexta-feira, 22 de setembro de 2017

STJ RECONHECE A VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO CONSUMIDOR O ÔNUS DE PAGAR COMISSÃO DE CORRETAGEM


O Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em recente julgado, a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, proferida em sede de julgamento do Recurso Repetitivo n. 1.551.956/SP, tendo como Ministro-Relator Paulo de Tarso Sanseverino, em agosto de 2016.

O ministro, em análise, ponderou inicialmente que se trata de uma prática usual do mercado brasileiro e que, assim como as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor. E, concluiu pela validade da cláusula desde que haja transparência, ou seja, o consumidor deve ser previamente informado de que arcará com os custos da comissão de corretagem e qual será o seu valor, ainda que pago destacadamente.

“O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”

Essa decisão contraria o entendimento adotado pelos tribunais de instâncias inferiores que entendiam ser abusiva a transferência ao consumidor do ônus de pagar a comissão de corretagem e a taxa de assessoria técnica imobiliária (SATI), pois reconheciam a ocorrência de venda casada, tendo em vista que o consumidor acabava sendo obrigado a pagar pelos serviços de corretagem e de assessoria técnica imobiliária (SATI) como condição para aquisição do imóvel desejado. Em vista disso, inúmeras ações foram ajuizadas para reaver o valor pago a título de comissão de corretagem e da taxa SATI.

A recente decisão não altera o entendimento no que se refere a abusividade da cobrança da taxa SATI. Nesse caso, o ministro entendeu que não se trata de serviço autônomo como a comissão de corretagem.

Consequências práticas da decisão para o consumidor

- O valor referente à comissão de corretagem poderá ser cobrado nos contratos de lançamentos imobiliários, desde que haja expressa previsão no contrato de que caberá ao consumidor arcar com esse custo e qual será o seu valor;
- Não havendo transparência, a cobrança dos honorários de comissão de corretagem será abusiva e poderá o consumidor reaver a quantia paga indevidamente;
- A cobrança da taxa SATI continua sendo considerada abusiva.

Por fim, há que se destacar que o valor referente a cobrança da comissão de corretagem não precisa compor o valor final do imóvel, ele continua podendo ser pago separadamente. O que se exige é transparência do valor e boa-fé na realização dos negócios. Até mesmo porque, caso contrário, o valor final do imóvel ficará extremamente oneroso para o consumidor uma vez que, se incluído o valor da comissão de corretagem no preço total, a base de cálculo do ITBI, assim como das taxas da escritura pública, serão maiores.

Referências
STJ. Recurso Repetitivo n. 1.551.956/SP. 2016. 

Ana Laura Soares - Advogada
Fonte: Jurídico Certo

BLOCKCHAIN ASSENTANDO FUNDAÇÕES NO MERCADO IMOBILIÁRIO


Era apenas uma questão de tempo antes que duas indústrias que tenham experimentado booms similares em muitas regiões se juntassem. Embora o setor imobiliário seja tradicionalmente lento para adotar tecnologias emergentes, parece que mesmo este setor não pode resistir à atração hipnótica do Blockchain e do mercado mais amplo de criptomoeda.

Dmitry Faller, CEO da Primalbase, uma plataforma de compartilhamento de espaço Blockchain, tende a concordar:

"A imobiliária é uma indústria conservadora e tradicional, e, portanto, está pronta para a disrupção, e o Blockchain precisa de casos de uso reais que não sejam apenas baseados em especulações".

Comprando e vendendo

Algumas semanas atrás, foi revelado que uma parceria entre o The Knox Group, o BitPay e uma baronesa britânica que oferecerá apartamentos luxuosos em Dubai em troca de Bitcoins em um negócio no valor de US$ 330 milhões.

As transações Bitcoin-for-property em pequena escala foram feitas antes. Uma empresa imobiliária de Londres está oferecendo aceitar pagamentos baixos em Bitcoin, e um investidor baseado em Miami tem procurado vender sua mansão de US$ 6,5 milhões por Bitcoin, mas não dessa magnitude.

E ontem, a primeira compra da casa em Bitcoin foi relatada no Texas.

Tudo isso significa que os desenvolvedores de massa têm um alto nível de confiança no potencial disruptivo da tecnologia.

Julian Svirsky, CEO da ATLANT:

"Prevemos oportunidades sem precedentes de disrupção nos mercados globais de imóveis e hospedagem, que permitirão que os investidores, hospedeiros e proprietários se beneficiem de muitas maneiras, proporcionando economia de custos e conveniência, em comparação com as opções atualmente ineficientes e dispendiosas".

Alugando

A mesma empresa de propriedade baseada em Londres aceitará pagamentos de aluguel de seus inquilinos na forma de Bitcoin até o final do ano.

Na Suíça, a Vision Apartments, fornecedora de apartamentos com serviços, aceitou pagamentos de aluguel em Bitcoin e continua a experimentar, afirmando que:

"Explorar os diferentes Blockchains, especialmente o Ethereum, tem nos mostrado as inúmeras possibilidades de oferecer serviços novos e inovadores aos nossos clientes".

David Drake, membro do Conselho Consultivo da LAToken:

"Os mercados secundários e primários da propriedade fracionada da equidade do lar e das hipotecas estão agora à beira de um avanço, graças aos contratos inteligentes Blockchain de criptomoeda".

Registo de terras

Em um piloto recentemente concluído, o Cook County Recorder of Deeds de Chicago testou a transferência de propriedade imobiliária em uma plataforma Blockchain e como isso seria transmitido para o registro público. O teste foi bem sucedido e cumpriu todos os requisitos processuais e legais. O relatório afirma:

"Embora o Blockchain possa tornar as transações imobiliárias mais simples, seguras, mais precisas e mais fáceis de entender, há desafios que enfrentam sua adoção. Em muitos casos, esses desafios são as próprias razões pelas quais essa nova estrutura deve ser adotada e, portanto, também podem ser vistos como oportunidades".

A autoridade de registro de terras da Suécia (Lantmäteriet) tem registrado propriedades e terras em um Blockchain privado desde 2016, em uma iniciativa que está destinada a economizar mais de 100 milhões de euros (US$ 120 milhões). O Bitcoin Blockchain também tem sido usado no Brasil para ajudar o governo a resolver conflitos de propriedade de forma transparente e justa.

O poder do Blockchain para revolucionar o setor imobiliário reside na sua capacidade de acelerar o processo de fechamento, aumentar a transparência e reduzir custos em todas as partes do ciclo de transações.

Ragnar Lifthrasir, fundador da International Blockchain Real Estate Association (IBREA), diz:

"Como qualquer tecnologia emergente, o Blockchain alcançará a adoção do grande público quando os empreendedores criarem aplicativos seguros e fáceis de usar que solucionem um problema. Proprietários de imóveis e empresas que adotarem o Blockchain mais cedo experimentarão o maior benefício e se destacarão como líderes na próxima revolução no setor imobiliário".

Fonte: The Cointelegrafh

NOTA DO EDITOR: 
Blockchain é a tecnologia que impulsiona Bitcoin, Ethereum e outras criptomoedas. Ele é imortal, imutável e de livro-razão abertamente acessível a todas as transações que já ocorreram na rede desde seu princípio. Quase todas as criptomoedas tem seu próprio Blockchain. Novas transações são registradas e compiladas em lotes chamados "blocos" à intervalos regulares de tempo; os blocos são criados por um processo chamado "mineração de Bitcoin" e são adicionados ao final da "corrente" (chain em inglês) de todos os blocos existentes, por isso o sistema tem esse nome. A existência do Blockchain permite a cada usuário verificar o fato de que cada transação específica realmente aconteceu em algum lugar em algum momento.

A construtora Tecnisa, desde 2014, aceita bitcoins como parte do pagamento na compra de um imóvel e ainda dá desconto para quem usar essa moeda. Clique no link e veja o vídeo.

quarta-feira, 20 de setembro de 2017

CONCEITO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA NA CONSTRUÇÃO PRECISA SER REVISTO


Uma questão jurídica que tem sido absolutamente polêmica desde o recente boom imobiliário vivido no Brasil, que agora enfrenta sua crise, diz respeito ao denominado “prazo de tolerância”.

Como regra, as construtoras ou incorporadoras comprometem-se a entregar unidades imobiliárias (imóveis) a serem construídas dentro de um determinado prazo, usualmente de 36 meses, a contar da data contratualmente prevista para o início das obras.

Nesse contexto, esse é, verdadeiramente, o prazo para entrega da unidade imobiliária. Não obstante isso, é absolutamente usual a previsão ­de um “prazo de tolerância”, geralmente de 180 dias, para mais ou para menos. As quaestiones iuris consistem em saber qual a natureza desse prazo e a forma lícita de seu exercício.

Em nosso sentir, o “prazo de tolerância” não pode se confundir juridicamente com alteração ou prorrogação de prazo. Se a intenção das partes fosse, de fato, alterar ou prorrogar o prazo contratual, haveria a necessidade de efetiva repactuação do aludido prazo, como para 42 meses. Assim, se essa fosse a real intenção das partes, teriam simplesmente consignado no contrato o prazo de 42 meses e não de 36 meses com mais os 6 meses do chamado “prazo de tolerância”.

Deste modo, em nosso sentir, o prazo é sempre aquele contratualmente previsto, de 36 meses, por exemplo.

A previsão de “prazo de tolerância” de seis meses não pode ter o condão de traduzir-se em repactuação (alteração e/ou prorrogação) de prazo, e, sim, ao revés, apenas e tão somente benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor para que o devedor, ante circunstâncias adversas e inesperadas (inerentes a esse tipo de negócio jurídico), mas que de forma “excepcional” dificultem o pontual cumprimento contrato, possa adimplir a obrigação — e isso desde que “prévia, motivada e justificadamente” informe ao credor a ocorrência dessas circunstâncias excepcionais —, situação na qual o credor, agindo com beneplácito, tolera a postergação do cumprimento da obrigação por um certo período de tempo (“prazo de tolerância”).

Logo, nota-se, a toda evidência, que certos requisitos devem ser exigidos para que, então, o “prazo de tolerância” possa ser utilizado; são eles: (i) a ocorrência de circunstâncias que, conquanto inerentes a esse tipo de negócio jurídico, tenham caráter de excepcionalidade, e cuja ocorrência possa de fato dificultar o cumprimento pontual da obrigação; e (ii) que haja a prévia, motivada e justificada comunicação ao credor da ocorrência dessas circunstâncias excepcionais, inclusive para se aferir o quanto desse prazo excepcional seria justificável admitir ou tolerar.

Somente nessas hipóteses é que o devedor legitimamente faz jus a que o credor — por seu beneplácito/concordância antecipadamente concedidos — lhe tolere a postergação momentânea — por um certo período — do cumprimento da obrigação.

Se assim não fosse, estar-se-ia diante de uma pura potestatividade unilateral. A construtora poderia cumprir sua obrigação modificando unilateralmente o prazo em até um ano (para a hipótese de “prazo de tolerância” de seis meses), haja vista que o “prazo de tolerância” é para mais ou para menos; deste modo, ela poderia antecipar o cumprimento de sua obrigação em até seis meses, optar pelo cumprimento pontual (é dizer, na data efetivamente pactuada), ou, ainda, prorrogar seu cumprimento em até seis meses.

Ou seja, unilateralmente teria até um ano para ajustar o prazo para cumprimento de sua obrigação. Nessa hipótese, o adquirente teria de se preparar, nesse cenário de incerteza, para cumprir com sua obrigação correspectiva (pagar o preço) em datas que poderiam variar em até um ano, sem que tivesse igual direito a unilateralmente poder alterar o prazo para cumprimento de sua obrigação (prorrogá-la por seis meses, v.g.).

Por isso, entendemos que, sem haver circunstância excepcional que possa motivar e justificar eventual tolerância, e sem que haja prévia comunicação ao credor, quando da proximidade do término do prazo original (de 36 meses, por exemplo), dessa excepcionalidade, justificando e solicitando a referida tolerância, seu exercício nos afigura ilegítimo.

A mera previsão de “prazo de tolerância” no contrato, portanto, não se consubstancia em direito do devedor-moroso, e, sim, como dito, em benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor, cujo uso (exercício) dá-se a partir da ocorrência de circunstância excepcional e pedido justificado.

A ideia de tolerância não é totalmente desconhecida da doutrina, que, de forma uníssona, entende que o significado jurídico do termo “tolerância” está intimamente ligado a uma liberalidade, condescendência, benevolência, não tendo o condão de se traduzir em aquisição de um direito por parte do devedor-moroso, muito menos em renúncia a direito pelo credor.

Nesse sentido, Plácido e Silva,, para quem: “ Tolerância. Do latim tolerantia, de tolerare (atuar), em significação jurídica designa a condescendência, a liberalidade, a permissão, em virtude do que se consente a prática de um ato, ou o aproveitamento de alguma coisa, sem que semelhante concessão importe em se atribuir ao favorecido, ou tolerado, a aquisição de um direito. Por essa razão, os atos de tolerância indicam-se os que são aturados, suportados, sofridos; mas que não implicam na intenção de alterar um estado sobre as coisas, ou sobre os fatos, em que recaem os mesmos atos. Nem mesmo sobre a posse, os atos de tolerância exercem qualquer eficácia: o que simplesmente se tolera é tido como precário, não dá causa à aquisição de direito (Código Civil, art. 497). Praticamente, a tolerância é um obséquio; é mera benevolência, ou bondade”.[1]

Esse nos parece ser o correto significado jurídico do termo tolerância, e não alteração ou prorrogação de prazo.

Em igual sentir é o entendimento da doutrina estrangeira, que enfatiza a inexistência — em atos de tolerância — de qualquer renúncia a direito pelo credor; verbis: “Tolleranza (Atti di). – Si chiamano atti di tolleranza quelli compiuti da persona che non aveva il diritto di effettuarli e che la persona che aveva il diritto di impedirli ha permesso che si compissero per spirito di benevolenza e di correntezza, ma senza rinunziare al suo diritto di vietarli in seguito”.[2]

Isso revela, em nosso sentir, venia concessa, a impropriedade jurídica em ter-se a mera tolerância (“prazo de tolerância”) como se se tratasse de alteração ou prorrogação de prazo ou direito protestativo puro do devedor (construtora/incorporadora), traduzindo-se, ao revés, em benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor (adquirente/consumidor), cujo uso (exercício) dá-se a partir da ocorrência de circunstância excepcional e pedido justificado, mas sem implicar aquisição ou renúncia a direito.

Referências:

[1] De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico,14.ª ed., Rio de Janeiro, 1998, p. 820, destacamos.
[2] Adolfo Ravà. Tolleranza (Atti di), in Mariano D’Amelio (com colaboração de Antonio Azara). Nuovo Digesto Italiano, v. XII, p. 2.ª, Torino: UTET, 1940, p. 234, destacamos; v., ainda, Salvatore Patti. Profili della tolleranza nel diritto privato, CEDEJ: Napoli, 1978, pp. 45/48 e 51/59.

Thiago Rodovalho
Fonte: Revista Consultor Jurídico

6 FATOS QUE NÃO TE CONTAM SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS


"Inquilino devedor abandona imóvel sem pagar." Já viu esse filme? Pois acontece todos os dias.

O atraso no pagamento de aluguéis, que se torna um verdadeiro pesadelo para o proprietário locador de imóvel, ao mesmo tempo pode acumular uma dívida impagável para o inquilino.

E é esse acúmulo de débito que pode levar o inquilino a pensar: “vou partir pra outra”, ao invés de se acertar com o proprietário.

Entendemos que essa atitude se torna comum, em geral, por duas razões básicas: (a) falta de diálogo e cooperação entre inquilino/proprietário; e (b) falta de informação. Acreditamos que este artigo pode ajudar muito com as duas questões. Por isso, aqui estão 6 pontos sobre LOCAÇÃO que todo proprietário, inquilino e fiador DEVERIAM saber:

1. Acordo. Quanto mais cedo, mais barato

Você que é inquilino e começa a acumular débitos: procure negociar logo com o proprietário e evite uma dívida impagável. Você que é proprietário e tem um inquilino com problemas de pagamento: esteja aberto a negociar, evitando despesas futuras com a cobrança, e a própria demora em receber.

Normalmente, quanto mais cedo se negocia, melhor e mais econômico é para todos.

2. Chaves não entregues: aluguéis continuam correndo

A rigor, o aluguel continua sendo contabilizado até a data de devolução das chaves ao proprietário.

Por isso, ao inquilino que sair do imóvel recomenda-se devolver as chaves ao proprietário, solicitando um comprovante por escrito da devolução. Caso contrário, os aluguéis podem continuar se acumulando.

3. Dívida pode ser executada judicialmente

A lei não exige muitas provas da parte do proprietário para cobrar a dívida de aluguel. Um contrato escrito e algumas cartas ou e-mails de cobrança, normalmente, são suficientes.

Assim, o inquilino e seu fiador podem ser logo surpreendidos com bloqueios judiciais em contas bancárias e outros bens, como carros, imóveis, faturamento de empresas, dentre outros.

4. Inquilino fica com o “nome sujo”

Não faz muito tempo, nossa legislação passou a autorizar a negativação daqueles que estão sendo executados judicialmente.

Basta o advogado do proprietário requerer ao juiz, e a dívida poderá ser inscrita nos cadastros de inadimplentes e cartórios de protestos.

5. Será difícil/demorado alugar novamente

Além do “nome sujo”, é muito simples para uma imobiliária, corretor de imóveis ou o proprietário verificarem a existência de ações judiciais anteriores, referentes a despejo ou cobrança de aluguéis.

Esse histórico, se não impossibilitar, vai dificultar muito para o inquilino e o fiador conseguirem alugar outro imóvel.

De outro lado, no caso do imóvel abandonado pelo inquilino, também pode demorar para o proprietário conseguir alugar novamente, por questões legais e processuais.

E isso mostra, mais uma vez, que o melhor caminho é o diálogo e a negociação entre as partes, evitando que o caso chegue ao Judiciário.

6. Maiores despesas, para todos

Como regra geral, a partir do momento em que o proprietário ingressa no Judiciário para cobrar a dívida, o inquilino e o fiador podem considerar um aumento entre 10 a 20% sobre o valor: são os honorários do advogado do proprietário.

Além disso, todas as despesas de cobrança são somadas na dívida: postagens, taxas processuais, diligências de Oficiais de Justiça, dentre outras. E ainda tem a multa contratual, juros e correção monetária.

De outro lado, mesmo que tudo seja somado à dívida do inquilino, logo de início o proprietário terá de desembolsar, se não toda, a maior parte desses valores.

Por todos os ângulos se reforça o conselho já repetido: que as partes procurem negociar logo, antes que fique mais caro para todos.

Conclusão

No fim, nossa percepção fica sendo a de que, para o inquilino, não adianta fugir pois a dívida o acompanhará e, para o proprietário, é bom estar aberto ao diálogo e à negociação desde o início.

A ambas as partes, porém, não sendo encontrada uma solução aceitável ou mesmo havendo dúvidas sobre o que fazer, o conselho final é que busquem consultoria e assessoria de advogados que possam defender seus direitos com excelência.

Zaramello Advocacia
Fonte: Artigos JusBrasil