terça-feira, 21 de fevereiro de 2017

DEVOLUÇÃO DE DEPÓSITO CAUÇÃO AO TÉRMINO DA LOCAÇÃO


Para se garantir o pagamento dos aluguéis relativos a uma locação residencial, a Lei Federal nº 8.245/1991, que rege as locações urbanas, estabelece os instrumentos da caução, da fiança, do seguro de fiança locatícia e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (artigo 37).

A caução, popularmente conhecida como “depósito”, é geralmente paga no início do contrato de locação e não pode ultrapassar valor equivalente a três meses de aluguel (artigo 38, §1º, da Lei nº 8.245/1991). Seu objetivo nada mais é do que garantir o proprietário do imóvel de eventual falta de pagamento do locatário.

A lei também determina que esse valor, uma vez entregue ao proprietário ou à imobiliária, deve ser depositado em uma caderneta de poupança até o término de vigência do contrato de locação, de modo a evitar a desvalorização da moeda e a sua perda em decorrência da inflação.

Por tratar-se de uma garantia, esse valor deve ser devolvido ao término da locação, devidamente atualizado pela caderneta de poupança ou por outro índice escolhido pelo proprietário (geralmente o IGP-M).

No entanto, se ao término do período de locação restarem pendências por parte do locatário, tais como multas contratuais por rescisão antecipada, danos ao imóvel, falta de pagamento de algum aluguel, entre outras, esses valores podem ser devidamente descontados ou abatidos do depósito caução.

Essa garantia deve se estender até o prazo final do contrato de locação, ainda que haja prorrogação de seu prazo. Assim, por exemplo, se o contrato foi ajustado inicialmente por dois anos, mas o locatário, após esse prazo, permanece no imóvel, o valor de seu depósito somente será devolvido quando rescindido o contrato e definitivamente terminada a locação.

A Lei de Locações infelizmente não estipula um prazo determinado para a devolução do depósito, porém, considerando que a disposição da lei determina que este valor fique depositado em uma caderneta de poupança, que não demanda qualquer burocracia para o saque, é razoável que o levantamento da quantia depositada seja realizado assim que concluída a vistoria no imóvel e identificadas todas as pendências da locação.

Fonte: Dubbio

DISTRATO: REGRA EM ESTUDO PODE FAZER COMPRADOR PERDER QUASE TODO O VALOR PAGO PARA A RESERVA DO IMÓVEL


Aos poucos, o mercado imobiliário retoma os lançamentos e impulsiona as vendas no início de 2017, mas o elevado número de distratos dos compromissos de compra e venda de imóveis na planta ainda preocupa as construtoras.

Por isso, elas bateram à porta do governo em busca de uma solução para as perdas provocadas pelas desistências por parte dos compradores.

A proposta que ganha mais força e parece ter adesão do Planalto e das incorporadoras imobiliárias pode fazer com que os desistentes percam quase todo o valor pago para a reserva do imóvel.

Fontes com conhecimento da proposta ouvidas pelo R7 afirmam que o projeto visa garantir que a construtora tenha direito de ficar com um percentual entre 10% e 14% do preço do imóvel, desde que não ultrapasse 90% do valor já pago pelo comprador.

O advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai explica que a legislação atual estabelece uma perda entre 10% e 15% do valor pago até o momento pelo imóvel. Ele avalia que a proposta já avançada de mudanças “beneficia somente as incorporadoras”.

— Se você levar em conta que a pessoa paga 20% do valor do imóvel até a fase do financiamento, perdendo 14% ela está perdendo 70% do valor pago. Se foi desembolsado menos de 20%, a retenção pode ser ainda maior e pode chegar a 80% de todo o valor que foi pago.

Veja um exemplo: imagine um consumidor que fez a reserva de compra de um imóvel avaliado em R$ 500 mil e pagou 18% do valor total (R$ 90 mil) de entrada. Hoje, ele teria que pagar até R$ 13,5 mil à construtora em caso de desistência.

Se a nova regra for aprovada, ele teria que abrir mão de até R$ 70 mil (14% do valor do imóvel) ou 77% da grana desembolsada na entrada se quebrar o acordo.

Com distratos em alta, construtoras retomam preços antigos para desovar imóveis

Apesar de também observar a nova regulamentação como ruim para os consumidores, o professor do MBA de gestão de negócios imobiliárias da FGV (Fundação Getulio Vargas) Roberto Lira afirma que a mudança é necessária porque os distratos trazem danos “muito sérios” para as construtoras.

— Lá fora, em alguns países não devolvem nada e alguns compradores ficam sujeitos a ações judiciais. Isso nos faz observar que aquilo que os incorporadores querem é bem palatável.

Construtoras na UTI

Os dados mais recentes da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) apontam que, nos 11 primeiros meses de 2016, 40.888 unidades foram distratadas no País. Diante desse número elevado, o vice-presidente da Abrainc, Claudio Carvalho, defende uma regulamentação para os que desistem da compra do imóvel e ressalta que cada unidade distratada resulta em “custos irrecuperáveis”, que podem chegar a 15% e 20% do imóvel.

Lira compara a atual situação das incorporadoras com um doente que está na UTI (Unidade de Terapia Intensiva), que tem o problema se agravando para uma infecção hospitalar com o elevado volume de distratos registrados nos últimos anos.

Carvalho avalia que o ideal seria reter 8% do valor do imóvel para as desistências na faixa do Minha Casa Minha Vida, de 12% para unidades de até R$ 2 milhões financiadas pelo SFI (Sistema Financeiro de Habitação) e 15% para empreendimentos acima de R$ 2 milhões. A fixação dos valores mais altos, segundo ele, visa inibir investidores que compraram o imóvel para especular.

— Quando você fala dos 15% de retenção do valor do imóvel e para não-moradias você atinge o especulador que compra salas e fez o distrato quando vê o valor abaixo da expectativa dele.

Para que a nova regra comece a valer, o governo busca ainda que um consenso seja estabelecido entre as construtoras e órgãos de defesa do consumidor. Após um acordo, o Planalto deve redigir uma proposta final sobre a regulamentação dos distratos imobiliários no País.

Fonte: R7 Economia

segunda-feira, 20 de fevereiro de 2017

MATRÍCULA DE IMÓVEL TRARÁ DADOS JUDICIAIS


A partir desta segunda-feira, para que o comprador de um imóvel saiba se o atual proprietário é alvo de alguma ação na Justiça que possa colocar a propriedade em risco no futuro, bastará olhar na matrícula da unidade para obter essa informação. 

A lei é de 2015, mas previa um período de adequação de dois anos. Agora, vale o que está contemplado na matrícula. 

“O prazo de dois anos foi pensado para que não houvesse uma correria aos cartórios para a atualização das matrículas dos imóveis”, de acordo com Abelardo Campoy Diaz, diretor do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário. “Essa mudança serve para dar mais segurança nas negociações, sobretudo do ponto de vista do comprador, além de agilizar o processo de transmissão de propriedade.”

Com a concentração das informações na matrícula - e a consequente redução no número de procedimentos do cartório -, o tempo para transmissão de propriedade deve cair 20%, de 25 dias, para 20 dias, de acordo com estimativas do Banco Mundial. Os custos, no entanto, não devem ter redução substancial. Segundo os cartórios, na prática, o tempo de tramitação deve passar de 15 para 10 dias. 

Quem quer comprar um imóvel precisa se certificar se o antigo dono é alvo de alguma ação judicial, para ter certeza de que o patrimônio não corre o risco de ser usado para pagar uma pendência no futuro.

Até então, para o comprador, a recomendação era obter, entre outros documentos, as chamadas certidões de distribuição de feitos ajuizados - que servem para indicar se existe alguma ação em curso contra o vendedor, lembra Diaz. 

Da mesma forma, quando uma instituição financeira era solicitada a fornecer um empréstimo ou financiamento tendo por garantia o imóvel, o crédito só era liberado após a apresentação dessas certidões.

Novidade

Com a mudança, caso o antigo dono tenha ações correndo na Justiça e o resultado final da ação for desfavorável a ele, o imóvel só pode ser atingido se houver um registro da pendência judicial em sua matrícula. “Esse foi um processo que levou cerca de dez anos para sair do papel. Havia uma resistência grande dos cartórios responsáveis por essas certidões, apesar de ser uma medida que torna os processos de venda mais simples e ágeis”, lembra Diaz.

“Mais do que reduzir o tempo de tramitação no cartório, um dos objetivos principais é reduzir os juros de financiamento por parte dos bancos, na medida em que diminui o nível de insegurança do negócio. Ao menos, tende a haver uma redução nas taxas, se isso efetivamente vai acontecer, ainda não é possível ter certeza”, diz Ivan Jacopetti do Lago, diretor do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib).

“Resolvida a pendência na Justiça, a observação pode ser cancelada e deixa de constar na matrícula. Essa medida mais transparente pode servir também, indiretamente, como uma forma de estimular o devedor a cumprir suas obrigações judiciais. Se ele tiver como pagar, em tese, pode se convencer a quitar a dívida, até para preservar o histórico daquele imóvel que pretende vender.”

Fonte: Estadão

sábado, 18 de fevereiro de 2017

EQUIPE ADMINISTRATIVA DE CONDOMÍNIO


SÍNDICO - Será pessoa física ou pessoa jurídica, residente ou não.

Caso seja condômino deverá estar em dia com suas obrigações.

Art. 1.347 do CC. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

SUBSÍNDICO - Será necessariamente condômino, a Convenção é que irá determinar as atribuições.

Art. 26, § 6º da Lei de Condomínio – § 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

CONSELHO CONSULTIVO E FISCAL - Será necessariamente condômino.

Art. 1.356 do CC - Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

CONDÔMINO - Se refere ao proprietário do imóvel, e não ao inquilino.

Segundo o Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss condômino significa: 1 indivíduo que, com outro (s), exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. 2 Cada proprietário de um condomínio.

INQUILINO
É a pessoa que paga mensalmente um aluguel para o proprietário para ocupá-lo.

O inquilino pode votar em assembleias, se o proprietário não comparecer, desde que munido de procuração.

Art. 24 da Lei dos Condomínios, parágrafo 4º. Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Portanto inquilino não é condômino.

PARENTES DO PROPRIETÁRIO
No caso de parentes, caso este tenha a procuração do proprietário, só é considerado apenas procurador, podendo votar e participar em assembleia, mas NÃO é considerado condômino.

PROCURAÇÃO
Art. 653 do CC. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654 do CC. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

Procurações tem caráter somente representativo em assembleia, ou seja, dando poderes para participar, votar e ser votado, não podendo estender poderes para o representante assumir o cargo eletivo.

O condômino/Proprietário poderá ser representado por qualquer pessoa capaz diante dos poderes da procuração que deverá ser clara quais poderes e atos está autorizado a realizar, ou seja, designação e extensão dos poderes conferidos, caso algum candidato envie procurador, a sua procuração deverá conter que poderá votar e ser votado.

MG Advogados Associados
Fonte: Artigos JusBrasil

CAIXA DEVE INVESTIR R$ 85 BILHÕES NO MERCADO IMOBILIÁRIO


O presidente da Caixa Econômica Federal, Gilberto Occhi, esteve ontem (17/2) em Salvador para conversar com construtores e incorporadores baianos sobre financiamentos habitacionais, programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e análise de risco das empresas. Durante o evento, que aconteceu no auditório do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon-BA), na Pituba, Occhoi anunciou que a Caixa aprovou um investimento de R$ 84,2 bilhões no setor imobiliário e de habitações para este ano. O número é um pouco maior do que os R$ 83,5 bilhões investidos em 2016.

Durante o evento, o presidente da Caixa não comentou quando passará a valer as novas propostas de financiamento do Minha Casa Minha Vida, que foram anunciadas no início do mês pelo presidente Michel Temer. Mas revelou que a expectativa é que se utilize cerca de R$ 500 milhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a compra de novos imóveis. Ele lembrou ainda que as medidas para a recuperação do setor começaram ainda no ano passado, quando foi anunciado o aumento para R$ 1,5 milhão no valor máximo das unidades habitacionais que podem ser adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que cobra juros menores que os demais financiamentos de mercado.

“Significa dizer que você inclui mais pessoas quando você aumenta o valor do imóvel que é passível de compra com o uso do FGTS. Você insere mais pessoas e dá a oportunidade de esses requerentes, que tiverem algum recurso no FGTS, de usar na compra desse imóvel”, afirmou Occhi. O presidente da Caixa citou ainda o saque das contas inativas do FGTS e as novas regras do MCMV como medidas adotadas pelo governo para aquecer o mercado imobiliário. “A redução da taxa de juros e da inflação já está ocorrendo. O que precisamos agora é resgatar a geração de emprego. É por isso que a Caixa está aqui hoje com Sinduscon e Ademi, porque precisamos ouvir o setor empresarial, e já estamos fazendo isso no Brasil inteiro”, concluiu.

Fonte: Excerto do texto do Correio

sexta-feira, 17 de fevereiro de 2017

PRAZOS PARA ENTREGA DA DIRF E DIMOB 2017


Atenção Administradoras de Condomínios e Locações de Imóveis, a Receita Federal estendeu o prazo de entrega da DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte) para o dia 27/02. Já o prazo para a entrega da DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) continua 24/02.

A declaração é obrigatória para todas as pessoas jurídicas ou equiparadas que, no ano anterior, realizaram trâmites imobiliários como: comercialização de imóveis que foram construídos, loteados ou incorporados para esse fim; intermediação de aquisição, alienação ou aluguel de imóveis; sublocação de imóveis; ou pessoas jurídicas que foram constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios.

A imobiliária que não apresentar a documentação até essa data poderá receber multa que varia de R$500,00 a R$1.500,00.

Para mais informações acesse:
http://idg.receita.fazenda.gov.br/acesso-rapido/agenda
tributaria/2017/fevereiro/declaracoes-demonstrativos-e-documentos

MP 759/2016: DIREITO REAL DE LAJE