quinta-feira, 24 de maio de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO SAI COM SEQUELAS DA CRISE E FGTS É CRUCIAL, DIZEM AGENTES DO SETOR


O mercado imobiliário está saindo da mais severa crise com sequelas que incluem um déficit habitacional de 7,7 milhões de moradias, disse o economista-chefe do sindicato do mercado imobiliário Secovi-SP.

"Estamos assistindo o mercado imobiliário brasileiro sair de sua pior crise e com muitas sequelas", afirmou Celso Petrucci, durante seminário sobre a modernização do credito imobiliário promovido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) em São Paulo.

Ele destacou que a habitação de interesse social foi um dos poucos segmentos que resistiu aos efeitos da recessão, com 500 mil a 600 mil unidades entregues por ano via Minha Casa Minha Vida, um programa financiado com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

Mas o interesse de outros setores da economia nos recursos do FGTS vem gerando preocupações entre participantes do mercado imobiliário.

"Precisamos coibir os usos propostos para o FGTS que desviam o fundo do propósito definido em sua criação, que é a habitação de interesse social", afirmou a arquiteta e conselheira do conselho curador do fundo, Maria Henriqueta Arantes.

Segundo ela, o FGTS colocou no mercado cerca de 1,236 trilhão de reais entre 2008 e março de 2018.

A Caixa Econômica Federal é o agente operador do FGTS e se encarrega juntamente com o Banco do Brasil das contratações do programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV).

"O BB atua como coadjuvante da Caixa em habitação de interesse social", disse o gerente-executivo de crédito imobiliário do BB, Lúcio Bertoni. De acordo com ele, a carteira de crédito imobiliário do banco atualmente soma cerca de 50 bilhões de reais. "Nosso compromisso é fazer 20 por cento do MCMV", acrescentou.

No caso da Caixa, o superintendente nacional da rede executiva e negocial de habitação da instituição, Henrique Marra, observou que está no radar a busca de outras fontes além do FGTS para financiamento de habitação de interesse social.

Fonte: DCI

quarta-feira, 23 de maio de 2018

COMISSÃO DE CORRETAGEM: QUEM DEVE PAGÁ-LA? E EM CASO DE PERMUTA?

Antes de explorarmos o tema, importante registrar algumas linhas sobre a comissão de corretagem em si, ou seja, o momento em que ela surge e a partir de quando ela é devida.

Ao contrário do que muitos pensam, a comissão não surge com a simples aproximação das partes. A mediação, é um contrato de resultado, ou seja, o corretor trabalha, podendo nada receber.

O art. 725, do CC, é claro:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda, que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

No mesmo sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – Comissão de Corretagem – cobrança – contrato de resultado – desistência – fase de negociações – verba indevida. A desistência que pode obrigar ao pagamento é do contrato firmado e não durante as negociações da venda. Sentença mantida. Recurso não provido (Apel. c/Rev. nº 522.125, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em 19.10.98).

Eu, embora entenda o inconformismo dos corretores, a lei (Código Civil) determina o pagamento da comissão apenas se o resultado for alcançado. Mas em que momento isso acontece?

Existem juízes que consideram o resultado alcançado com assinatura da proposta por ambas as partes, uma vez estar formado o vínculo contratual.

Em outro sentido, a maioria dos juízes entendem que a comissão só será devida quando da efetiva assinatura da escritura ou do contrato de promessa de compra e venda.

E QUEM DEVE PAGAR A COMISSÃO?

Duas correntes tratavam do assunto. A primeira sustentava que o seu pagamento deveria ser feito pelo vendedor.

A regra geral diz que o Proponente não pode ser responsabilizado pelo pagamento da comissão, conforme ensina o art. 725, do CC, descrito acima.

Sob outra perspectiva, a segunda corrente, que prevaleceu sobre a primeira, entende que o pagamento deveria ser feito por aquele que contratou o corretor, não importando ser o comprador ou o vendedor do imóvel, sendo essa, a mais adequada em conformidade com o Código Civil.

Importa destacar, ainda, que o mediador pode receber os honorários de ambas as partes, quando estas solicitarem os préstimos do profissional. Lembrando que a transparência, bem como a boa-fé objetiva deverá sempre permear toda e qualquer negociação, conforme preconiza os artigos 113 e 422, do CC.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Quanto ao comissionamento envolvendo IMÓVEIS NA PLANTA, CONSTRUTORAS E LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS, até pouco tempo atrás, inúmeras ações foram distribuídas no Poder Judiciário, no sentido de buscar a sua devolução, por entenderem indevido o pagamento dos honorários pelos compradores.

Por tal razão, o Superior Tribunal de Justiça pacificou essa questão, sustentando que não há ilegalidade no pagamento pelo comprador se a construtora tiver sido transparente e demonstrado a finalidade de tais valores na proposta, no contrato e demais documentos assinados pelo comprador.

Assim sendo, uma vez ter sido o comprador devidamente informado pelo vendedor acerca do pagamento da comissão de corretagem, de forma clara e transparente, não há que se falar em ilegalidade, simulação maliciosa, má-fé, e requerer a devolução de valores.

Com todo respeito a pensamento e entendimento diverso, entendo que caso haja omissão por parte da construtora, ou que o consumidor só venha a ser informado acerca de seu pagamento em outro momento que não a fase pré-negocial, em sede de tratativas, o comprador terá o seu direito assegurado pela devolução da corretagem, uma vez que houve a falta do dever de informação e de publicidade, nos termos do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, que devem pautar toda e qualquer relação de consumo.
Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

No tocante à PERMUTA, tanto o vendedor quanto o comprador devem remunerar o Corretor de Imóveis pelo serviço prestado. O Segundo Tribunal de Alçada Civil, já se pronunciou neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil. Mediação – Comissão de Corretagem – Permuta de Imóveis – Intermediação de um só corretor – Remuneração pelos proprietários na proporção do preço de cada imóvel – Admissibilidade. Por se tratar de permuta de negócio jurídico complexo, em que a mediação surte efeito para ambas as partes na alienação do imóvel respectivo, emerge efetivo benefício tanto a uma quanto a outra, o que faz com que a aproximação eficiente deva ser remunerada pelas duas, na proporção do preço de cada imóvel (Apel. s/ Ver. Nº 671.018-00/0, 1º Câm., rel. Juiz Prado Pereira, j. em 10.02.2004).

A permuta deve ser encarada e entendida definitivamente como a venda de dois imóveis, uma vez que ambos têm sua posse alterada. Por tal motivo, os honorários são pagos pelos respectivos proprietários, sobre todas as propriedades negociadas, incidindo o percentual sobre o valor de cada imóvel. O proprietário de cada imóvel fica responsável pelo pagamento da comissão referente ao bem, inicialmente, de sua propriedade.

Resta, por fim, esclarecer, que essa é a recomendação legal, porém, nada impede que as partes envolvidas optem por um acordo diferente, caso achem favorável.

Bibliografia
Acquaviva, Marcus Cláudio. Dicionário básico de direito Acquaviva. São Paulo: Jurídica Brasileira, 1994.
Scavone Junior, Luiz Antonio, Direito imobiliário – Teoria e prática, 12ª ed. – ver., atual., e ampl. - Rio de Janeiro: Forense, 2017
Assis, Araken de. Doutrina e prática do processo contemporâneo.
Bessone, Darcy. Da compra e venda – promessa & reserva de domínio. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988.

Daniel Mazzeo - Advogado, palestrante membro do CEAP, delegado do CRECI/SP, escritor, perito judicial avaliador, especializado em Direito Imobiliário pela FGV.
Fonte: Artigos JusBrasil

segunda-feira, 21 de maio de 2018

É POSSIVEL RESOLVER CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?


As súmulas 543 do Superior Tribunal de Justiça e 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo conferiram aos promitentes/compromissários compradores de imóveis o direito potestativo à resolução contratual, seja por falta de condições financeiras para a manutenção do compromisso/promessa de compra e venda, seja por inadimplemento da construtora (hipótese em que 100% dos valores pagos devem ser devolvidos, com correção desde cada desembolso).

Todavia, com a difícil situação econômica do país, os “distratos” passaram a ser mais frequentes e, com eles, surge a seguinte dúvida: é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária?

Há posicionamentos que admitem a resolução na hipótese em debate, desde que a propriedade ainda não tenha sido consolidada em favor do credor fiduciário. Tais linhas de raciocínio têm como alicerce o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e reconhecem o direito de restituição à parte das parcelas pagas ao promitente/compromissário comprador, onde se deixa de aplicar aos casos os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Com o máximo respeito às opiniões divergentes, ousamos delas discordar.

As súmulas do TJ-SP e do STJ não devem ser aplicadas nos contratos onde há alienação fiduciária, pois esses se diferem dos compromissos e promessas de compra e venda.

As promessas/compromissos são instrumentos preliminares que, embora tenham pequenas diferenças entre si, possuem o mesmo objetivo: a conclusão de um contrato principal e definitivo.

O compromissário/promitente se compromete a comprar um bem, com ajuste de pagamento que condiciona à transferência do imóvel, após a quitação.

Contudo, quando se trata de alienação fiduciária, não há que se falar em compromisso ou promessa, mas, sim, de um contrato de compra e venda perfeito com efetivo acréscimo patrimonial para o contratante.

Inclusive, ao nosso viés, a escritura de venda e compra, com alienação fiduciária em garantia, não se submete à Legislação Consumerista, na medida em que é regrada por legislação específica (Lei 9.514/97) que não prevê nem permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente, até porque tal faculdade, se existente, teria condão de desnaturar o contrato de compra e venda, com a lei de alienação fiduciária.

Compartilha dessa visão o eminente jurista e professor José Manoel de Arruda Alvim Neto:

“A Lei n° 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema da alienação fiduciária em garantia de imóvel (Arts. 22 a 33); se a Lei nº 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema, não é possível cogitar-se da aplicação de outra lei -o art. 53 do CDC, com vistas a interferir, influir, no sistema da Lei nº 9.514/97 alterando radicalmente o sistema do direito positivo da Lei n° 9.514/97, esta última é lei especial, e, o CDC, é lei geral, ocupando, cada diploma, o seu espaço normativo, sendo que esses espaços são diferentes”.

Na situação em comento, a construtora vendedora cumpriu integralmente sua obrigação ao entregar o imóvel celebrando o contrato de compra e venda e financiando o preço, tornando-se, portanto, a credora fiduciária com propriedade resolúvel sobre o bem. É por esse motivo que não existe mais contrato (bilateral) a ser desfeito, aliás, por nenhuma das partes.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo:

“CONTRATO DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA Inaplicabilidade do artigo 53 do CDC Impossibilidade de resolução por inadimplemento, restando ao credor, se o caso, executar a garantia real e levar o imóvel gravado a leilão extrajudicial, nos exatos termos da Lei 9.514/97.Acórdão recorrido mantido Embargos infringentes Rejeitados” (Embargos Infringentes 001491 27.2010.8.26.0604/50001).

Portanto, entendemos que não é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária, nem mesmo por inadimplemento do comprador, tendo em vista que se trata de objeto perfeito e acabado. O máximo que pode ser feito — pelo credor — é executar a garantia real e levar o imóvel a leilão.

Paulo Roberto Athie Piccelli - Advogado do Athie e Piccelli Advogados Associados.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

sábado, 19 de maio de 2018

COMO AVALIAR O PERFIL DO LOCATÁRIO ANTES DE ASSINAR O CONTRATO?


Para o locador o aluguel representa uma forma de complementar sua renda ou até mesmo ser sua única fonte de renda.

Sendo assim, quando o imóvel está desocupado é natural que surja uma certa urgência em celebrar um novo contrato de locação.

Mas essa pressa pode comprometer uma análise mais precisa do perfil do locatário.

E é importante lembrar que, via de regra, o locador entregará as chaves do seu imóvel para uma pessoa desconhecida.

Portanto, anexar apenas a cópia do RG, CPF e comprovante de renda do locatário ao contrato não é o bastante.

Existem três avaliações do perfil do locatário que no meu ponto de vista são indispensáveis, são elas:

1. AVALIAÇÃO DOCUMENTAL

Na avaliação documental a intenção é se certificar de que a pessoa que está fechando o negócio de fato é quem diz ser.

Além de evitar fraudes essa cautela possibilitará que o locador tenha a qualificação completa do locatário caso seja necessário ingressar com uma ação de despejo.

Os documentos que o locador deve exigir são:

Cópia do RG;

Cópia do CPF;

Cópia da certidão de nascimento (se for solteiro) ou de casamento (se for casado).

2. O PERFIL DO LOCATÁRIO E A AVALIAÇÃO DE VIDA PREGRESSA

Todo mundo tem um passado e a intenção da avaliação de vida pregressaé verificar se até o momento da celebração do contrato existe algum circunstância que pode impactar no pagamento dos aluguéis ou prejudicar a relação do inquilino com os vizinhos.

Portanto, recomendo que o locador:

Verifique se o locatário possui antecedentes criminais na justiça estadual ou na justiça federal do seu estado;

Se existe algum mandado de prisão em nome do inquilino. Essa pesquisa pode ser feita pela internet por meio do Banco Nacional de Mandados de Prisão do CNJ. Afinal, presumo que ninguém vai querer alugar um imóvel para alguém que está foragido;

Certidão negativa de processos cíveis e trabalhistas.

3. AVALIAÇÃO FINANCEIRA

Já na avaliação financeira a intenção é minimizar as chances de inadimplência no pagamento dos aluguéis e encargos com base no histórico de crédito do locatário. Recomendo:

Obter o comprovante de situação cadastral no site da Receita Federal;

Solicitar os três últimos contracheques se o locatário for empregado celetista ou servidor público;

Se o locatário for autônomo ou empresário solicitar a declaração do imposto de renda do último ano;

Consultar se existe restrições de crédito no SPC ou SERASA.

Não existe transação imobiliária isenta de riscos, mas fazendo a avaliação do perfil do locatário as chances de ter problemas com o inquilino no futuro diminuem consideravelmente.

Portanto, antes de fechar a locação é recomendável fazer uma análise documental, verificar a vida pregressa e a saúde financeira do novo inquilino.

Gileat Bomfim - Advogado Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

sexta-feira, 18 de maio de 2018

DESCUBRA QUAL DEVE SER O VALOR DO ALUGUEL E EVITE FECHAR UM PÉSSIMO NEGÓCIO


Todo locador deseja que seu imóvel seja alugado o mais breve possível. Afinal, imóvel desocupado não gera renda.

E quando o locador percebe que já faz alguns meses que não consegue celebrar um novo contrato de locação ele começa a adotar a “estratégia” de reduzir o preço do aluguel na intenção de tornar sua proposta mais atrativa.

Com a redução do valor do aluguel começam a surgir alguns telefonemas, são agendadas as primeiras visitas para conhecer o imóvel e depois de algumas semanas o locador e o novo locatário estarão assinando o contrato de locação.

Mas será que essa é uma boa alternativa para agilizar o fechamento do negócio? Qual o critério que o locador deve adotar para fazer o cálculo do aluguel?

COMO FAZER O CÁLCULO DO ALUGUEL

Não existe fórmula mágica para fazer o cálculo do aluguel e chegar no preço ideal, pois existem variáveis que precisam entrar nessa equação.

Ou seja, o locador precisa levar em conta o fato de que o valor do aluguel precisa refletir o estado de conservação do imóvel, o bairro em que está localizado, a demanda por locação na região, o número de vagas de garagem, a posição solar, se o bairro é ou não arborizado, a estrutura comercial e opções de lazer nas redondezas, entre outros fatores.

Contudo, uma forma bastante comum é utilizar o preço de venda do imóvel no cálculo do valor do aluguel. Em média o percentual para estipular o valor do aluguel fica entre 0,5 a 0,8% do preço do imóvel.

Portanto, um imóvel que está avaliado em R$ 500.000,00 poderá ser alugado por valores que variam entre R$ 2.500,00 a R$ 4.000,00.

Como dito logo acima, essa não é uma regra absoluta, mas uma diretriz para auxiliar na fixação do valor do aluguel, pois existem diversos fatores que vão refletir no preço.

Deste modo, o locador terá um critério para estipular o valor do aluguel, evitando colocar um preço muito inferior ao praticado pelo mercado.

O VALOR DO ALUGUEL E O PROBLEMA DO PREÇO BAIXO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) diz expressamente no artigo 17 que é livre a convenção do aluguel.

Ou seja, o locador pode estipular o valor do aluguel com total liberdade. Mesmo que seja um preço bem inferior ao praticado pelo mercado em sua região.

E apesar de não existir vedação legal eu considero esse um erro que pode trazer problemas de ordem prática a médio e longo prazo.

Para ilustrar a situação vamos imaginar que o locador conseguiu celebrar um contrato de locação cobrando um aluguel bem inferior na intenção de sair do “sufoco financeiro”.

Depois de alguns meses em uma conversa informal com vizinhos o locador toma conhecimento que um imóvel muito semelhante ao dele foi alugado no mesmo bairro pelo dobro do valor do aluguel que ele cobra.

Ou que existem outros locadores recebendo um terço a mais do que ele cobra de aluguel em um imóvel no mesmo condomínio.

Por mais que o locatário esteja honrando com os pagamentos o locador começa a acreditar que fez um péssimo negócio, que errou no cálculo do aluguel ou que está em situação desvantajosa.

Neste ponto, precisamos chamar a atenção para o fato de que quando as pessoas estão passando por situações de estresse emocional e pressão financeira elas acabam tomando decisões que não necessariamente refletem as melhores escolhas, mas as que podem aliviar essa dor de forma imediata.

Em outras palavras, o locador quando está com o imóvel vazio possui urgência em alugar para obter uma renda proveniente dos aluguéis. Mas decorridos alguns meses essa urgência cessa e a prioridade passa a ser outra: receber mais pelo valor do aluguel.

Daqui em diante o locador começa a enxergar problemas no inquilino e verifica se pode aplicar multas em razão do descumprimento de alguma cláusula contratual.

E começa a procurar razões para quebrar o contrato na intenção de tentar a sorte com um novo locatário que lhe pague o valor que considera justo.

Caso o contrato de locação ainda esteja no prazo de validade e o inquilino esteja cumprindo com suas obrigações contratuais o locador não poderá fazer nada para reaver o imóvel antes de findar o prazo contratual.

O artigo 4º da Lei 8.245 é claro ao dizer que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

Portanto, por mais que não seja proibido cobrar o valor do aluguel muito abaixo do mercado, isso pode trazer para o locador eventuais prejuízos financeiros e a certeza de que fez um péssimo negócio.

A AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO, DE CÔNJUGE, COMPANHEIRO, ASCENDENTE OU DESCENTE

Alguns locadores já sabendo que fixaram o valor do aluguel muito abaixo do praticado, celebram o contrato de locação com prazo de vigência de 12 meses, na intenção de conseguir um locador que pague um preço melhor no ano seguinte.

Mas, quando o contrato de locação possui prazo inferior a 30 meses ele é prorrogado automaticamente. Ou seja, o locatário terá o direito de continuar no imóvel, exceto nas hipóteses apontadas no artigo 47 da Lei 8.245.

Para contornar essa barreira, alguns locadores ingressam com uma ação de despejo informando que um dos seus filhos precisa do imóvel para moradia, pois logo vai se casar, usando como fundamento o artigo 47, inciso III da Lei 8.245. Vejamos o que diz esse dispositivo:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

Apesar da aparente solução, a Lei do Inquilinato nos diz:

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

Portanto, de nada adianta para o locador ingressar com uma ação de despejo alegando ser para uso próprio ou de descendente e no dia seguinte após o despejo do locatário colocar a plaquinha de “aluga-se” no imóvel.

Ao fazer isso o locador estará sujeito às sanções criminais e ao pagamento de multa no valor de 12 a 24 meses do valor do último aluguel atualizado.

Ou seja, diante de tudo que foi demonstrado, minha recomendação é para que o locador fixe o valor do aluguel dentro de um preço médio praticado pelo mercado. Mesmo que leve um tempo maior para fechar o contrato de locação.

Até por que, quando um negócio é muito bom para um das partes, certamente a outra parte ficará em situação desvantajosa. E a saúde da relação contratual entre locador e locatário depende diretamente do bom senso e do equilíbrio.

Gileat Bomfim - Advogado Imobiliário
Fonte: Artigos JusBrasil

quarta-feira, 16 de maio de 2018

A IMPENHORABILIDADE DOS BENS DE FAMÍLIA, SEU ALCANCE E SUAS EXCEÇÕES


1. INTRODUÇÃO

Ainda que a penhora seja procedimento fundamental nos processos de execução, vez que é ela que inicia a apreensão dos bens do devedor para que se promova a satisfação do crédito, o ordenamento jurídico não possibilita que cogitemos uma aplicação irrestrita deste instituto.

Neste sentido, foram trazidos pela doutrina e pela legislação brasileira os chamados bens de família, responsáveis por imporem tais limites à penhora. A existência deste instituto partiu do pressuposto, em síntese, de que a existência de um patrimônio mínimo é instrumento fundamental para o desenvolvimento integral da pessoa humana, devendo ele ser garantido até mesmo a eventuais devedores.

Buscou-se, com ele, o equilíbrio entre os interesses envolvidos da recuperação de crédito na medida em que retirou determinados bens da órbita de executoriedade e, ao mesmo tempo, manteve o direito material de crédito.

Justamente para que se mantenha tal equilíbrio, entretanto, exige-se uma clara definição do que compreenderia os bens de família, das suas hipóteses de aplicação e, por fim, das exceções à impenhorabilidade, os quais serão estudados ao longo do presente artigo.

2. DA DEFINIÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA

Ao tratar do tema, o Código Civil de 2002, em seu artigo 1.712, define que “o bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família”.

Por sua vez, o artigo 1º da Lei nº 8.009/90, que também trata do assunto, vai mais além. Aponta seu parágrafo único para o fato de o bem de família compreender sua “construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados”.

Em outras palavras, por mais dívidas que o indivíduo faça, o imóvel que este utilize para sua moradia estará – em regra – a salvo de penhora por qualquer tipo de dívida.

3. DA DISTINÇÃO ENTRE BEM DE FAMÍLIA VOLUNTÁRIO E BEM DE FAMÍLIA LEGAL

Ainda anteriormente a um aprofundamento sobre o tema, necessário se faz apontar para a distinção entre as duas espécies coexistentes do bem de família.

Previsto entre os artigos 1.711 a 1.722 do Código Civil, o bem de família voluntário é aquele que assim é declarado por atitude positiva do proprietário do bem. Exige-se, para tanto, a propriedade do bem por parte do instituidor, a destinação específica de moradia da família e valor que não ultrapasse 1/3 do patrimônio líquido total do instituidor ao tempo da instituição. O procedimento para a instituição do bem de família voluntário é feito por escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis

Por sua vez, o chamado bem de família legal (ou involuntário) é aquele que está previsto na Lei nº 8.009/90 e constitui-se independentemente da iniciativa do proprietário do bem, podendo ser suscitado a qualquer momento e por qualquer indivíduo, desde que preenchidos os requisitos da lei.

Na medida em que esta breve exposição foi capaz de apresentar suficientemente bem o tema do bem de família voluntário, dar-se-á maior importância, no seguimento deste trabalho, ao bem de família legal.

4. DO ALCANCE DO BEM DE FAMÍLIA LEGAL

Do que se extrai da inteligência da Lei nº 8.009/90, responsável por instituir o bem de família legal, resta evidente que as entidades previstas expressamente no artigo 226 da Constituição Federal – casamento, união estável e família monoparental – têm o imóvel utilizado para sua residência a salvo.

Todavia, entende-se que não somente estes merecem a proteção do instituto do bem de família. Também as novas entidades familiares existentes, independentemente de estado civil, estão abarcadas pela previsão legal [1], razão pela qual se diz que a interpretação do dispositivo deve ser realizada da forma mais ampla possível e que haverá família sob diversas formas.

Importante mencionar, ainda, o entendimento de que o imóvel considerado bem de família pode até mesmo ser objeto de contrato de locação, mantendo inalterada a sua impenhorabilidade desde que a respectiva renda da locação seja aplicada na subsistência ou na moradia do devedor e de sua família [2].

5. DAS EXCEÇÕES À IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA

A já apresentada Lei nº 8.009/90 traz em seus artigos 2º, 3º e 4º, de forma expressa e taxativa, as hipóteses em que os bens de família poderão ser penhorados.

O caput do artigo 2º diz respeito à possibilidade de penhora dos “veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos”. Em síntese, demonstra este dispositivo a intenção do legislador de excluir deste instituto os bens tidos como supérfluos e/ou que não são necessários à dignidade da família. Há que se fazer, aqui, a ressalva referente aos instrumentos necessários ao exercício da profissão. Um táxi, por exemplo, atingiria o escopo da lei de manter a dignidade do grupo familiar.

O inciso II do artigo 3º, por sua vez, diz respeito à possibilidade de penhora de “crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato”. Trata-se de um simples e óbvio desdobramento do princípio da boa-fé, em um repúdio ao enriquecimento ilícito. Caso não existisse esta hipótese, indivíduos que não possuem patrimônio poderiam assumir dívidas com as quais são incapazes de arcar para a construção de bem de família e, ao fim, se verem livres da necessidade de imediatamente quitar tais valores, vez que o próprio e agora único bem seria impenhorável.

Fundamental também se conferir destaque ao inciso III do artigo 3º, que confere aos créditos alimentícios um grau de importância mais elevado que a da proteção do bem de família. Isto se dá, por óbvio, pelo fato de os créditos alimentícios visarem à sobrevivência direta e imediata do que necessita dos alimentos. Importa ressaltar, ainda, que não serão executados valores correspondentes aos direitos do coproprietário em casos de união estável ou conjugal.

O inciso IV do artigo 3º permite também a penhora do bem de família caso a dívida seja advinda de “impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições” em função do próprio imóvel familiar.

Por sua vez, o inciso V do artigo 3º diz respeito à “execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar”. Em síntese, trata-se de hipótese que guarda relação com a segurança jurídica.

Já o inciso VI do mesmo artigo determina serem penhoráveis os bens frutos de “crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens”. Trata-se, por certo, repúdio à prática de ato ilícito.

Há que se trazer, ainda, a mais polêmica possibilidade de penhora de bens de família: o inciso VII do artigo 3º exclui esta garantia caso o crédito advenha de “obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”. Trata-se de uma escolha política do legislador de privilegiar a segurança do mercado imobiliário, vez que a costumeira prática das imobiliárias de exigirem fiador seria extremamente prejudicada caso todos os que se dispusessem para tal fossem obrigados a possuir mais de um imóvel em seu nome. Fator, este, que poderia impossibilitar até mesmo que cidadãos em situação financeira prejudicada conseguissem pactuar um aluguel ante à dificuldade de conseguir um fiador ou de oferecer qualquer outra forma de garantia ao locador.

Por último, há que se apontar a hipótese de que um indivíduo, sabendo de sua insolvência, adquira “de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga”. Mais uma vez, o legislador repudiou a má-fé e a fraude contra credores ao possibilitar a penhora de bens de família que se enquadrem nesta específica situação.

[1] STJ - Súmula 364: O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.

[2] STJ - Súmula 486: É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.

Jaster Advocacia - Especializada em Direito de Família, Inventário e Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil