sábado, 21 de janeiro de 2017

DA ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA: UMA ATIVIDADE PRIVATIVA DE CORRETOR DE IMÓVEIS


A coluna do CRECI-Ba publicada na edição deste sábado, 21 de janeiro de 2017, noticia a autuação de imobiliárias pelo CRA-Ba – Conselho Regional de Administração, por administrarem imóveis sem estarem inscritas neste Conselho.

É farta a jurisprudência e decisões monocráticas sobre o tema, configurando que empresas atuantes no ramo da compra, venda e administração de imóveis e condomínios, por não desenvolver atividade típica do campo administrativo, não estão sujeitas ao registro no Conselho de Administração.

Quanto ao registro no órgão fiscalizador do exercício da profissão, é entendimento pacificado do STJ que o critério a ser utilizado para a obrigatoriedade de registro nos conselhos profissionais é a atividade básica da empresa ou a natureza dos serviços prestados por ela.

Já o fato gerador da obrigação tributária - pagamento da anuidade - é o registro junto ao respectivo Conselho em que a atividade desenvolvida exige e não o desempenho da atividade.

Na minha lide docente, propugnando sempre pelos interesses dos Gestores Imobiliários de nível superior e dos Corretores de Imóveis, sempre me surpreendi com decisões travestidas de Resoluções, devidamente combatidas, que atentam contra a legislação vigente, por vezes fruto do desconhecimento e/ou pelo interesse na manutenção da reserva de mercado, daí o fato relatado ter motivado esta minha expressa manifestação.

A criação dos Conselhos Profissionais tem por finalidade orientar, disciplinar e fiscalizar o exercício das diversas categorias profissionais.

Entretanto, devido aos inúmeros Conselhos Profissionais, muitas vezes, empresas acabam se vendo coagidas a se cadastrarem em mais de um Conselho para evitar longas discussões administrativas e judiciais, o que é deveras desmedido e por demais oneroso.

Há, portanto, que se delimitar o campo de atuação profissional de cada Conselho, não permitindo a sobreposição da abrangência a que sempre tendem os Conselhos na sua atividade de controle.

O ilustre Presidente do CRA-Ba, Sr. Roberto Ibrahim, efetivamente, com a lavratura das autuações, deixa patente um desvio de competência na natureza mais íntima do agente. Esse desvio é dotado de conteúdo e noção de difícil precisão, e na maioria das vezes, tem uma conotação na qual o elemento fim é colocado em relevo, destacando-se, assim, a natureza do instituto que se caracteriza pelo afastamento da finalidade. Aqui se destaca o caráter teleológico do mesmo pela realidade de que o fim perseguido pela autoridade administrativa é básico para julgar seu autor. É ato administrativo marcado por defeito relativo à finalidade ou fim e a doutrina e a jurisprudência brasileira tem anulado muitos desses atos administrativos.

Ponto pacificado é que a atividade da Administração da Locação é prerrogativa única e exclusiva dos Corretores de Imóveis devidamente inscritos no Conselho.

Ressalvo ser injustificável que o CRA-Ba, na sua exorbitância de arbítrio, comprometa-se, estabeleça prazo, no caso até julho de 2017, para não exercer seu poder de fiscalização sobre Corretores de Imóveis e Imobiliárias que atuam na Administração Imobiliária.

Na minha ótica, a celebração de um convênio entre os Conselhos, propalada na coluna do CRECI-Ba de hoje, objeto desse comentário, é inteiramente fora de propósito vez que os Corretores de Imóveis e Imobiliárias que administram a locação o fazem estritamente sob a letra da Lei 6.530/78.

Espero do CRECI-Ba. um posicionamento enérgico contra as ações do CRA-Ba, não permitindo ingerência e/ou abrangência de qualquer natureza quanto às prerrogativas profissionais dos Corretores de Imóveis, e desde já abortando esta proposta de convênio que somente enfraquecerá a categoria sob disfarçado manto de legalidade.

Corroborando meu pensamento, replico abaixo um artigo bastante elucidativo sobre o tema do Advogado Ricardo De Magalhães, Membro da Seção Brasileira da AIDA (Association Internationale de Droit des Assurances) - Associação Internacional de Direito de Seguros; Foi advogado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro - CRECI-RJ 1ª Região durante o triênio 2013-2015; Pós-graduado em Direito Civil Constitucional pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ); Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Estácio de Sá (UNESA); Cursou Extensão Universitária em Direito Imobiliário na Universidade Cândido Mendes (UCAM) e em Direito Constitucional na Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ); Técnico em Transações Imobiliárias pelo Sindicato de Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro (Sindimóveis-Rio);

DA ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA: UMA ATIVIDADE PRIVATIVA DE CORRETOR DE IMÓVEIS (Fonte: Artigos Jus Navigandi)

A atividade de corretor de imóveis está normatizada pela Lei 6.530/78, de 12 de maio de 1978, juntamente com o seu Decreto Regulamentador - Decreto-lei 81.871, de 29 de junho de 1978, e, na forma do artigo 5º da referida Lei, o Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização.

O rol de atividades privativas de corretor de imóveis está previsto na Lei 6530/78, em seu artigo 3º, que expressa o seguinte:

Art. 3º. Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

O exercício das citadas atividades somente é permitido às pessoas físicas e jurídicas detentoras de inscrição nos quadros dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, caracterizando, desse modo, violação dessa disposição a infração prevista no art. 47 da Lei de Contravenções Penais (Decreto-lei nº 3.688/1941) – exercício ilegal da profissão.

A atividade de administração de locação é, portanto, privativa dos inscritos nos CRECI’s. Neste sentido está a jurisprudência do Tribunal Regional Federal – 2ª Região:

REGISTRO EM CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E DE BENS DE TERCEIROS.1. A intermediação na locação de imóveis, como integrante das atividades de administração de imóveis, ainda que por mandato, caracteriza o exercício de ato privativo de corretor de imóvel e gera a obrigação de registro de empresa administradora de imóveis e de bens de terceiros no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis. 2. Recurso provido. [1]

ADMINISTRATIVO. REGISTRO EM CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CRECI. ADMINISTRADORA DE BENS. - Será compulsório, tanto o registro da empresa, quanto as anotações dos profissionais legalmente habilitados, quando a tônica da atividade empresarial consistir em exercício profissional sujeito a fiscalização do ente competente. - Em que pese a autora ter suprimido do seu contrato social a função de intermediação na compra, venda e locação de imóveis, bem como opinar quanto à comercialização imobiliária, manteve a prestação de serviço concernente à administração de imóveis, o que a obriga a manter-se inscrita no CRECI. - Recurso improvido.[2]

O exercício de tal atividade sem a devida habilitação profissional configura exercício ilegal da profissão, tipo previsto no artigo 47 da Lei de Contravenções Penais. Sobre o tema, GUILHERME DE SOUZA NUCCI faz as seguintes anotações:

Análise do núcleo do tipo: exercer (desempenhar habitualmente) profissão (atividade especializada, regulamentada pelo Estado) ou atividade econômico (qualquer meio de vida que proporcione renda) ou anunciar (divulgar) que a exerce, sem preencher as condições legais. Cuida-se de norma penal em branco, devendo-se conhecer quais são os requisitos em lei para o exercício da profissão ou atividade remunerada. Busca-se coibir o abuso de certas pessoas, ludibriando inocentes que acreditam estar diante de profissionais habilitados, quando, na realidade, trata-se de uma simulação de atividade laborativa especializada.[3]

Há, ainda, previsão de tais atribuições na tabela de honorários de serviços profissionais nas transações imobiliárias, proposta por sindicados da categoria profissional e homologada pelos CRECI's das diversas regiões.

No exercício de suas atribuições fiscalizatórias, o CRECI lavra autos de infração em face de qualquer cidadão ou empresa que exerçam atividades privativas de Corretor de imóveis sem a devida qualificação e inscrição em seu quadro de profissionais. Constatando-se a habitualidade no exercício ilegal da profissão ou atividade, a prova da materialidade da infração e os indícios da autoria são encaminhados ao Ministério Público do Estado, a fim de que seja deflagrada a respectiva Ação Penal Pública, na forma do artigo 129, inciso I, da Carta da República.

REFERÊNCIAS.

NUCCI, Guilherme de Souza. Leis penais e Processuais Penais Comentadas. 5ª Ed. Ver. E ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm

[1] TRF-2 - Classe: AC - APELAÇÃO CÍVEL - Processo: 9102006766 UF: RJ Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA - Data da decisão: 22/06/1998 Fonte DJ DATA:25/08/1998 PÁGINA: 185 - Relator JUIZ PAULO BARATA)

[2] TRF-2 - AC: 200551010271267 RJ 2005.51.01.027126-7, Relator: Desembargador Federal FERNANDO MARQUES, Data de Julgamento: 10/11/2010, QUINTA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: E-DJF2R - Data::19/11/2010 - Página::200)

[3] NUCCI, Guilherme de Souza. Leis penais e Processuais Penais Comentadas. 5ª Ed. Ver. E ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010. P. 210 e 2011.

Prof. Marcos Mascarenhas

PENHORA DO IMÓVEL DE MORADIA DO FIADOR


Cumprindo o comando constitucional da proteção à dignidade humana (art. 1º, III, CF) e, mais tarde, o direito à moradia como direito social básico (art. 6º, CF com a redação da EC 26/2000), a lei 8009/90, norma de ordem pública e, portanto, inderrogável pela vontade das partes, tornou impenhorável o bem imóvel que serve de moradia ao cidadão, assim como as acessões, benfeitorias e pertenças que guarnecem a residência, excepcionados os adornos suntuosos ou de luxo, pertencentes ao executado.

Em 1991, por acréscimo trazido pela lei 8245, incluiu-se o inciso VII no rol de exceções da impenhorabilidade a que alude o artigo 3º da citada lei 8009/90. Trata-se da polêmica previsão da fiança locatícia imobiliária urbana, a indicar que nessa modalidade de garantia fidejussória, o fiador que tenha um único imóvel que lhe serve de única moradia poderá vir a perdê-lo se o locatário não cumprir com a sua obrigação perante o locador.

O Supremo Tribunal Federal, na pena do emérito Ministro Carlos Velloso[1], em decisão monocrática proferida no ano de 2005, reconheceu a inconstitucionalidade da lei por duplo fundamento: ofensa ao direito de moradia e à isonomia. Significativo se mostra o seguinte trecho da referida decisão:

“Posto isso, veja-se a contradição: a Lei 8.245, de 1991, excepcionando o bem de família do fiador, sujeitou o seu imóvel residencial, imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, à penhora. Não há dúvida que ressalva trazida pela Lei 8.245, de 1991, inciso VII do art. 3º feriu de morte o princípio isonômico, tratando desigualmente situações iguais, esquecendo-se do velho brocardo latino: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio, ou em vernáculo: onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito. Isto quer dizer que, tendo em vista o princípio isonômico, o citado dispositivo inciso VII do art. 3º, acrescentado pela Lei 8.245/91, não foi recebido pela EC 26, de 2000. Essa não recepção mais se acentua diante do fato de a EC 26, de 2000, ter estampado, expressamente, no art. 6º, C. F., o direito à moradia como direito fundamental de 2ª geração, direito social. Ora, o bem de família Lei 8.009/90, art. encontra justificativa, foi dito linha atrás, no constituir o direito à moradia um direito fundamental que deve ser protegido e por isso mesmo encontra garantia na Constituição. Em síntese, o inciso VII do art. 3º da Lei 8.009, de 1990, introduzido pela Lei 8.245, de 1991, não foi recebido pela CF, art. 6º, redação da EC 26/2000.”

Na doutrina, importantes vozes defendem a tese da inconstitucionalidade da norma[2], mas o fato é que o entendimento majoritário na jurisprudência tem sido pela constitucionalidade.

No Supremo Tribunal Federal, a tese da inconstitucionalidade não fez eco. Após a citada decisão monocrática, o Pleno, ainda que por maioria, vencidos os Ministros Carlos Britto, Eros Grau e Celso de Mello, entendeu pela constitucionalidade da norma especial[3]. No Superior Tribunal de Justiça, a questão acabou sendo afetada pelo regime de recursos repetitivos e a egrégia Segunda Seção, na esteira de antigo verbete aprovado por maioria no Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro[4], entendeu que “é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.”. (Súmula 549, Segunda Seção, julgado em 14/10/2015, DJe 19/10/2015).

É óbvio que o fundamento jurídico da tese majoritária na jurisprudência está blindado pelos melhores propósitos de incrementar a oferta de imóveis para a locação, notadamente para fins residenciais, mas trata-se, em nosso modo de sentir, de um grande equívoco dos poderes legislativo e judiciário, animado por argumentos ad terrorem do fundamental mercado imobiliário, no sentido de que os locadores preferirão deixar os imóveis vazios ou que sem essa regra não haverá garantia na locação, aumentando ainda mais o déficit habitacional como se este tivesse como causa a penhorabilidade do imóvel de moradia do fiador.

Com todo respeito às opiniões em contrário, na legalidade constitucional que prima pela isonomia, direito à moradia em posição de supremacia em relação ao direito de crédito, tendo em vista a primazia da proteção da dignidade humana, não há espaço para tal construção jurídica.

Com relação ao direito à moradia a hipótese é de não recepção dessa parte da lei 8009/90 com a redação dada pela lei do inquilinato, pois há uma demonstração explícita do afastamento do direito social à moradia, particularizada a um contratante e em atenção ao interesse privatista do locador, desprestigiando os paradigmas da justiça social.

Entretanto, mais eloquente é a inconstitucionalidade por falta de isonomia. Como se justifica que o locatário seja titular do direito à moradia e tenha o seu único imóvel para fins de moradia impenhorável e o responsável que não tem o dever primário de pagamento do aluguel não possa se socorrer de tal direito? Sobre esse ponto, perverso tem se mostrado o entendimento da jurisprudência sobre a penhorabilidade do único imóvel de moradia do locatário na ação fundada no direito de sub-rogação. Sob o justificável argumento de que não se pode conferir interpretação extensiva a normas que restringem direitos[5], os Tribunais[6], em maioria, têm rechaçado essa legítima pretensão do fiador contra o locatário.

Oxalá que a óbvia submissão do atual Código de Processo Civil à Constituição Federal (art. 1º) não seja obstaculizada pela preocupação com a estabilidade da jurisprudência e essa triste tese seja superada (overruling) com as cautelas propugnadas pelos parágrafos segundo, terceiro e quarto do artigo 927 da mesma lei.

A ignomínia da penhora do imóvel de moradia do fiador que tanto desespero tem levado a diversas famílias desde a entrada em vigor da atual lei do inquilinato há de cessar ou então que confessemos a nossa incompetência em dotar a locação imobiliária urbana de uma efetiva garantia aos locadores.

Há muitas possibilidades no ordenamento jurídico, mas pode existir um descaso mental diante de uma jurisprudência tão confortável para os interesses do locador e até mesmo do locatário que não será alvejado pela penhora de eventual imóvel de moradia de sua titularidade.

Referências

[1] RE nº 352.940/SP, julg. Em 25/04/2005.

[2] Eliane Maria Barreiros Aina. O Fiador e o Direito à Moradia. Direito Fundamental à Moradia frente à Situação do Fiador Proprietário do Bem de Família. 2002, p. 123/124; Gildo dos Santos. Locação e Despejo. Comentários à lei 8.245/91. 4ª ed. 2001, p. 123/146; Flávio Tartuce. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 10ª ed. 2015, p. 486/493; Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho. Contratos em Espécie. 6ª ed. 2013, p. 629/632; Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. Contratos. 5ª ed. 2015, p. 1043/1044.

[3] Fiador. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República (RE 407688, Relator (a): Min. CEZAR PELUSO, Tribunal Pleno, julgado em 08/02/2006, DJ 06-10-2006 PP-00033 EMENT VOL-02250-05 PP-00880 RTJ VOL-00200-01 PP-00166 RJSP v. 55, n. 360, 2007, p. 129-147).

[4] Súmula nº 63: “Cabe a incidência de penhora sobre imóvel único do fiador de contrato de locação, Lei nº. 8009/90 (art. 3º, VII) e Lei nº. 8245/91.” Referência: Súmula da Jurisprudência Predominante nº. 2001.146.00005. Julgamento em 24/06/2002. Relator: Desembargador Paulo Ventura. Votação por maioria. Registro do Acórdão em 14/08/2003.

[5] Defendendo a possibilidade de interpretação extensiva para alcançar o imóvel de moradia do locatário: Gabriel Seijo Leal de Figueiredo. Contrato de Fiança. 2010, p. 179/181.

[6] Ação de regresso, decorrente de fiança concedida em contrato de locação, em fase de cumprimento de sentença. Não estando caracterizada nenhuma das hipóteses previstas no art. , da Lei 8.009/90, que trata das exceções à regra da impenhorabilidade, e estando evidenciado que o imóvel constrito é bem de família do executado, o levantamento da penhora é medida que se impõe. Recurso provido. (Relator (a): Gomes Varjão; Comarca: Diadema; Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 10/10/2016; Data de registro: 10/10/2016).

Marco Aurélio Bezerra de Melo - Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Mestre em Direito pela Estácio. Professor da EMERJ.

A RECONSTRUÇÃO SEM FIM DA PDG


O colapso do mercado imobiliário americano, em 2008, que levou bancos e empresas gigantes à lona, cunhou a expressão too big to fail (grande demais para quebrar, em português). Tratava-se de uma linha de pensamento que defendia a proteção do Estado e do sistema financeiro a companhias essenciais na geração de emprego, renda e impostos. A ideia emplacou para alguns, mas outros, como Lehman Brothers e o Bear Sterns, sumiram do mapa. Por aqui, guardadas as devidas proporções e causas, parece que também ninguém é tão big que não possa correr o risco de quebrar. Um exemplo disso é a PDG Realty, que chegou a ser a maior construtora do Brasil entre 2010 e 2011, com mais de R$ 9 bilhões em lançamentos anuais.

O problema é que, nos últimos cinco anos, desde que anunciou um prejuízo de R$ 2,2 bilhões, a empresa está em queda vertiginosa – e não há sinais de recuperação no horizonte. Após cinco anos de tentativas de reestruturação e três CEOs depois, a PDG acumula uma dívida estimada em R$ 7,5 bilhões. Apenas com juros da dívida ela precisa lidar com cerca de R$ 900 milhões anualmente, para uma empresa com receita operacional bruta de apenas R$ 206 milhões, entre janeiro e setembro do ano passado, e um caixa de R$ 250 milhões, registrado ao fim do terceiro trimestre de 2016 (o último balanço divulgado).

Além disso, a incorporadora quase não lança mais novos projetos. No terceiro trimestre, ela conseguiu a licença de seis empreendimentos. No mesmo período de 2011, havia 36 novos projetos. A luta é por queimar os estoques, que eram avaliados R$ 2,7 bilhões ao fim de setembro. Em um cenário como esse, a expectativa é que a incorporadora entre em recuperação judicial neste ano. Em dezembro, ela anunciou que não vai pagar juros relativos a debêntures emitidas, aumentando as especulações em relação ao seu futuro.

Os primeiros dias do novo ano têm sido de muitas reuniões e decisões importantes para os gestores da empresa. Para um analista do mercado, que prefere o anonimato, será “difícil escapar de uma recuperação judicial”. Para outro especialista no setor, a complexidade do processo pode evitar que esse caminho seja seguido, e diz que a palavra final está com os bancos credores. No caso da Viver, a primeira incorporadora de capital aberto a entrar em processo de recuperação, o processo, anunciado no ano passado, envolve apenas 64 Sociedades de Propósito Específico (SPE) – organizações que a lei exige que sejam criadas para cada projeto imobiliário –, e uma dívida consolidada de R$ 1 bilhão.

No caso da PDG, o processo poderia contar com 700 SPEs, resultando em um complexo nó jurídico. “Depende de permitirem liquidez para as operações, dando carência no pagamento das dívidas e linhas de crédito, ou se vão preferir enfrentar essa complexidade toda e ainda fazer a provisão da perda”, diz a fonte. Pelo porte da PDG, qualquer caminho adotado será um exemplo para o setor. Em novembro do ano passado, toda a cúpula da companhia foi trocada. Ricardo Knoepfelmacher, dono da RK Partners e especializado em recuperação de empresas, foi contratado para liderar uma nova tentativa de salvação da PDG.

Com a sua chegada, o CEO Márcio Trigueiro, que permaneceu apenas por um ano no cargo, foi substituído. O sucessor é Vladimir Ranevsky, que trabalhou com Ricardo K, como é conhecido, no processo de recuperação da OSX, o braço de construção naval do império em ruínas de Eike Batista. Ao mesmo tempo, o conselho de administração também passou por uma reformulação. Gilberto Sayão, criador do fundo de investimentos Vinci Partners, controlador da PDG, deixou o posto de presidente. Trata-se, na avaliação do mercado, de um jogo de sinais.

As saídas e a escolha de substitutos foram interpretadas como indícios dos novos rumos da empresa. Em relação à gestão, indicou-se que a fase de negociações e tentativas de pagamento das dívidas integralmente acabaram. A recuperação não poderia mais acontecer por meio de um simples adiamento de pagamentos. Já a saída de cena do Vinci dá um sinal ainda mais dramático. O fundo, pelos últimos cinco anos, demonstrou acreditar na recuperação do negócio, tendo apontado Carlos Piani, um de seus acionistas, como CEO entre 2012 e 2015, e depois Trigueiro – dois executivos com perfil de gestão financeira.

O Vinci ainda fez, por duas vezes, em 2012 e 2015, aportes no negócio, de R$ 800 milhões e R$ 483 milhões. A sua saída da gestão indica que, uma vez que já absorveu as perdas com a empresa – que chegou a valer R$ 12,5 bilhões e hoje é avaliada em menos de R$ 150 milhões –, não haverá novo socorro por sua parte. O sinal para os credores está dado. Agora, seria a vez dos bancos oferecerem crédito à companhia ou assumirem os prejuízos, que podem pesar em seus balanços. Além de enxugar a operação – que chegou a ter mais de 300 projetos em andamento e agora são 30 – , Piani conseguiu, em sua gestão, concentrar a dívida em alguns poucos grandes bancos, para facilitar a negociação.

A tarefa principal do seu sucessor, Trigueiro, foi renegociar os termos das dívidas. Em agosto do ano passado, conseguiu atrasar a data de vencimentos de R$ 4 bilhões – dos quais R$ 2,9 bilhões são dívidas corporativas com Bradesco, Itaú Unibanco, Caixa, Banco do Brasil e Votorantim – para 2020. O R$ 1,1 bilhão restante tinha relação com financiamentos utilizados para continuar construindo. Mas, em novembro, a nova troca da gestão indica que algo aconteceu. Além de arrastar a quitação das dívidas, a PDG precisava de mais financiamento dos bancos, para manter a operação. Esse dinheiro não veio. Mas como a PDG chegou nesse ponto? A companhia foi um símbolo do crescimento do setor imobiliário e também de sua derrocada.

No momento em que o mercado atingia o pico de valorização em 2011, as empresas entraram em dificuldades devido ao crescimento acelerado. “O plano se mostrou insustentável para um setor que não permite ganho de escala em empreendimentos voltados para a média e alta renda”, diz Luiz Mauricio Garcia, analista do Bradesco BBI. Quando as empresas começaram a diminuir de tamanho, veio a crise, e o congelamento da demanda e do crédito. “O ciclo de negócio da construção é de anos e a crise foi pior do que o imaginado”, afirma Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção da FGV.

As dificuldades da PDG também geraram problemas da porta para fora e grande quantidade cancelamento de vendas. Foram registrados R$ 945 milhões em distratos, entre janeiro e setembro de 2016, sendo que a empresa conseguiu apenas R$ 254 milhões em revendas. Os recorrentes atrasos em entrega de imóveis geraram danos à imagem da companhia. “Há reclamações de todo o tipo contra a PDG, de atrasos e vícios construtivos a cobranças indevidas”, diz Vinícius Costa, consultor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação. Procuradas, a PDG e a RK Partners não concederam entrevista.

Fonte: ISTOÉ Dinheiro

sexta-feira, 20 de janeiro de 2017

CAMARA DOS DEPUTADOS APROVA USO DO FGTS PARA COMPRA DE IMÓVEL POR COOPERATIVISTAS


A Comissão de Desenvolvimento Urbano aprovou o Projeto de Lei 1181/07, do deputado Onyx Lorenzoni (DEM-RS), que concede aos trabalhadores associados a cooperativas habitacionais o direito de usar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar imóvel destinado a moradia.

A proposta altera a Lei 8.036/90, que já permite a movimentação da conta vinculada ao FGTS em uma série de situações, como para o pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O parecer do relator, deputado Leopoldo Meyer (PSB-PR), foi favorável à proposta. “Cooperativas habitacionais são organizações sem fins lucrativos, o que viabiliza o acesso à aquisição de um imóvel a preço de custo, diferencial especialmente importante para famílias de mais baixa renda”, disse. “Merecem indiscutivelmente, portanto, tratamento diferenciado e a inclusão no rol de possibilidades de financiamento do FGTS”, completou.

Tramitação

O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado agora pelas comissões de Trabalho, de Administração e Serviço Público; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta:


Fonte: Agência Câmara Notícias

GOVERNO PREPARA MUDANÇA EM REGRAS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA


O governo prepara mudanças nas regras de alienação fiduciária – que garante a retomada do bem em caso de inadimplência do comprador – para dar mais segurança jurídica ao instrumento. O Valor apurou que uma das mudanças é definir claramente a regra de preço mínimo para o imóvel ir a leilão. A ideia em discussão é que o preço seja dado pelo Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) ou pelo valor de contrato, o que for maior. Hoje, não há regra definida e há muitas contestações, fatores que dificultam as vendas de imóveis retomados.

Outra iniciativa em estudo para melhorar a alienação fiduciária é dar preferência, no segundo leilão do bem, para a pessoa que comprou inicialmente o imóvel, mas que ficou inadimplente. A medida visa criar um incentivo para acabar com a prática do mercado de deixar o primeiro leilão “vazio” (jargão para ausência de interessados), fazendo com que o leilão seguinte seja feito sem regra de preço mínimo – levando ao chamado “preço vil”.

As discussões estão sendo feitas em parceria com os representantes da iniciativa privada. O setor de construção civil foi um dos mais seriamente afetados pela crise econômica atual. Grande gerador de empregos, ele vive um quadro de superoferta de imóveis e crescente judicialização de discussões, por conta de questões não claramente explicitadas na lei.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, avalia como positiva as medidas em discussão e ressalta a necessidade de se ter aperfeiçoamentos legais para evitar interpretações jurídicas que causem insegurança no sistema. “É melhor reforçar o texto da lei do que ter uma má notícia”, afirmou Martins, destacando que o instrumento da alienação fiduciária é algo positivo e foi fundamental para viabilizar o crescimento do setor de construção na última década, já que deu maior segurança para o crédito imobiliário.

O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, que participa das negociações com o governo, ressaltou que a alienação fiduciária continua sendo um alicerce do crédito imobiliário saudável, porém, é preciso ter alguns ajustes na legislação vigente para dar mais segurança jurídica aos envolvidos no negócio. “Ninguém está propondo nada radical. Mas existem alguns ajustes que não estão bem especificados na lei”, diz Petrucci.

Ele defende também um aprimoramento na lei para diferenciar operações que são feitas para garantir um financiamento imobiliário ou uma operação comercial (por exemplo, uma empresa dá um de seus imóveis como garantia). Na avaliação do economista, o judiciário precisa tratar de forma distinta a operação feita por empresa da feita por pessoa física para aquisição de imóvel. “Queremos diminuir as dúvidas judiciais”, afirmou. Petrucci mencionou ainda que há muitos questionamentos na Justiça sobre a retomada do imóvel por falta de pagamento e, por isso, algumas regras poderiam ser rediscutidas e ajustadas.

As conversas do governo com o setor privado são em torno de “seis ou sete medidas” para fortalecer o ambiente regulatório e, assim, criar algum estímulo adicional para a retomada da atividade no mercado imobiliário.

Outro tema que está nas discussões, e que já está próximo de uma conclusão, é a regulamentação do chamado “distrato”, quando o comprador resolve desfazer a aquisição de um imóvel na planta. Uma nova reunião específica sobre esse tema deve ocorrer nesta quinta-feira entre governo e setor privado. Apesar de representantes do mercado ainda tentarem elevar a proposta sobre quanto a construtora poderá ficar, o governo não abre mão de 10% do valor do imóvel, limitado a 90% do que foi pago. A pressão era para elevar o índice para 15%, no caso de imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, e 20%, no caso de acima de R$ 1 milhão.

Dentro do aperfeiçoamento do marco legal do distrato, o governo quer estabelecer uma regra de que os termos para se desfazer o negócio já estejam na própria capa do contrato, evitando desconhecimento por parte do comprador. Além disso, também quer prever um prazo de até 180 dias para a devolução do dinheiro pago a mais pelo comprador, tempo que, nas discussões em curso, poderia ser reduzido no caso em que há perda de emprego pelo comprador.

Fonte: Valor Econômico

quinta-feira, 19 de janeiro de 2017

IMÓVEIS RENTÁVEIS É UMA FORMA DE VENCER A CRISE NO BRASIL


Em tempos de crise, uma preocupação frequente dos profissionais do mercado de lançamentos imobiliários diz respeito ao direcionamento de seus investimentos.

Por isso, eles têm buscado investir em empreendimentos imobiliários rentáveis, capazes de oferecer um retorno mais rápido. Se você também quer saber quais são esses empreendimentos para direcionar melhor os seus investimentos, listamos os 5 mais rentáveis do momento. Confira:

1. Imóveis residenciais do segmento popular: rentabilidade aliada à alta procura

O segmento popular é uma das grandes bolas da vez no Brasil, e, com a crise econômica, ele tem sido a opção de várias incorporadoras que não buscam, apenas, se manter competitivas, mas também querem se destacar no mercado.

Veja o exemplo da MRV. Focada na habitação popular, ela foi eleita esse ano pela quarta vez consecutiva como a maior incorporadora do Brasil, segundo o ranking ITC- As 100 maiores da construção. Hoje, ela está à frente em uma série de indicadores: número de lançamentos, vendas, lucro líquido e receita líquida operacional.

O foco da MRV, e das incorporadoras de sucesso desse segmento, divide-se entre o Minha Casa Minha Vida e outros tipos de imóveis focados em famílias de baixa renda.

Embora o programa tenha sido alvo de muitos boatos nos últimos tempos, sua continuidade foi confirmada pelo Ministério das Cidades. A terceira fase, que foi anunciada com previsão de 2 milhões de unidades a serem lançadas até 2018, deve sofrer algumas alterações, mas está garantida. Por isso, o segmento popular ainda figura entre os empreendimentos imobiliários mais rentáveis.

2. Imóveis de alto padrão: investimentos baseados na inteligência de mercado

Assim como a habitação popular, os imóveis de alto padrão também estão entre os empreendimentos imobiliários mais rentáveis, e essa boa fase dos imóveis mais caros se deve a uma série de fatores.

Um dos problemas que tem sido enfrentado por quem trabalha com vendas é a dificuldade de obtenção de financiamento imobiliário. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, no último mês de abril o montante total de financiamento imobiliário foi de R$ 3,5 bilhões, contra R$ 9,2 bilhões no mesmo período em 2015. Isso representa uma queda de 62%, e é nesse ponto que o segmento de alto padrão sai ganhando, já que é menos dependente de financiamento do que os imóveis de valores populares ou intermediários.

O segmento de alto padrão também sai na frente, pois as famílias com renda maior costumam ser as últimas a sentir os efeitos das crises, por isso seu poder aquisitivo não é prejudicado, e elas continuam mantendo seus hábitos de consumo, mesmo quando outros segmentos se retraem.

Estrangeiros ou pessoas que têm investimentos fora do país também ganharam com a desvalorização do dólar, outro fator que ajudou a impulsionar esse segmento, juntamente pela discreta queda no valor do metro quadrado.

3. Estúdios em grandes centros: nicho imobiliário em expansão

Os grandes centros urbanos do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e suas cidades metropolitanas, têm visto um movimento de valorização de bairros mais centrais com o ressurgimento dos lançamentos imobiliários nessas regiões, que costumam ser ricas em transporte público e conveniências.

O perfil de quem busca esses empreendimentos, que, em geral, são compactos e exigem menos cuidados com manutenção, costuma ser de estudantes ou profissionais que moram sozinhos e valorizam a praticidade desses bairros cheios de facilidades.

Por isso, estúdios e microapartamentos têm sido cada vez mais valorizados nesses locais. Uma pesquisa da Imobiliária Lopes revelou que mais de 21% dos lançamentos imobiliários em São Paulo, no ano de 2013, foram de apartamentos com apenas 1 dormitório. E a tendência é que esses números continuem crescendo nos próximos anos, já que, segundo o IBGE, entre 2004 e 2013, o número de pessoas que optam por morar sozinhas cresceu 35%.

4. Loteamentos no interior do Brasil: rentabilidade acompanha a valorização das cidades

Se nos grandes centros os estúdios são a sensação, no interior do país os loteamentos continuam com bastante força, especialmente em regiões onde o agronegócio tem se destacado. Os loteamentos são hoje, juntamente com o segmento popular, uma das grandes forças que têm puxado os números do mercado, já que, juntos, os dois cresceram 20% no primeiro trimestre do ano, em comparação a 2015.

E quando falamos em loteamentos, não consideramos apenas os terrenos mais populares, mas também os de alto padrão em cidades e regiões onde o poder aquisitivo está crescendo.

Esse fenômeno começou no interior de São Paulo há alguns anos e se espalhou para o resto do país de forma lenta. Hoje, esses loteamentos estão em boa fase no Centro-Oeste e também partes do Norte e Nordeste brasileiros. Nessas regiões, os lotes são vistos como bons investimentos, já que as cidades ainda estão em fase de valorização, e, por isso, são bastante procurados.

5. Imóveis de 2 quartos: o perfil de busca dos consumidores

Se a sua incorporadora não atua nos extremos do mercado (popular e alto padrão) e você não pretende mudar o foco, a melhor opção no segmento intermediário é apostar nos imóveis mais buscados.

Segundo dados do Secovi SP, imóveis na faixa de valor entre R$200 mil e R$ 500 mil foram os mais vendidos no primeiro trimestre do ano. Quanto às características, os mais buscados são os de 2 dormitórios, com área privativa entre 45m² e 65m².

Embora seja possível analisar dados gerais do mercado e identificar quais são os empreendimentos imobiliários mais rentáveis, é importante ressaltar que, em um país continental, como o Brasil, as diferentes regiões apontam para cenários distintos. Por isso, é sempre válido estar atento ao seu mercado de atuação e contar com um software de BI para incorporadoras, que vai lhe ajudar nas análises locais e a identificar os investimentos imobiliários mais rentáveis da sua região.

Fonte: O Documento Imóveis

quarta-feira, 18 de janeiro de 2017

SENADO: BASE DE CÁLCULO DO IPTU PODERÁ SER REVISTA PERIODICAMENTE

A base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), tema de atenção de muitos prefeitos que acabam de tomar posse por todo o país, poderá vir a ser revista periodicamente até o final do primeiro ano do mandato do chefe do Poder Executivo local. É o que determina o Projeto de Lei do Senado (PLS) 46/2016 – Complementar, do senador Fernando Bezerra Coelho (PSB-PE), que espera o relatório do senador Raimundo Lira (PMDB-PB) na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE).

O IPTU é um imposto municipal, cuja arrecadação é gerida pelos prefeitos e pelo governador do Distrito Federal que, quase sempre, preferem não enfrentar o ônus político de revisar o valor venal dos imóveis, atualizando dispositivos da Planta Genérica de Valores (PGV) e, consequentemente, elevando o imposto, já que é sobre esses valores que as alíquotas do imposto incidem. A PGV pode conter, por exemplo, indicativos do preço do metro quadrado de construção e de terreno dos imóveis.

“A existência de critérios e valores atualizados na PGV do município é fundamental para a adequada arrecadação do IPTU. Caso o valor venal não reflita o valor atualizado do imóvel, o município pode deixar de arrecadar o montante de imposto que poderia obter. Isso tem acontecido com diversas municipalidades, conforme atestado pela Confederação Nacional dos Municípios (CNM). Muitos deles não atualizam a PGV e, portanto, perdem receita tributária, pois o IPTU incide sobre valor venal defasado, muitas vezes inferior ao valor atual, decorrente da valorização imobiliária”, justificou o autor.

O projeto insere na Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF) dispositivo que determina a revisão e a atualização periódicas da base de cálculo do IPTU, o que retirará parte do peso político que recai sobre os prefeitos e os vereadores, explica o autor. Isso se dará por meio de projeto de lei, aprovado nas câmaras municipais, ou na Câmara Legislativa, no caso do DF, no primeiro ano do mandato do novo prefeito ou governador. A atualização monetária continua a cargo do Executivo, sem necessidade de aprovar projeto.

De acordo com a proposta de Fernando Bezerra, se descumprir a regra o município ficará impedido de receber transferências voluntárias de outros entes federativos, encaminhados a título de cooperação, auxílio ou assistência financeira. No entanto, a sanção não afetaria, por força da própria LRF, as transferências relativas a ações de educação, de saúde e de assistência social, não prejudicando gastos essenciais do ente federativo, frisa o senador.

Fonte: Agência Senado

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo para acessar o PLS 46/2016 Complementar: