quinta-feira, 27 de abril de 2017

STJ AFETA DOIS REPETITIVOS SOBRE MERCADO IMOBILIÁRIO


Dois temas relativos ao mercado imobiliário foram aprovados nesta quarta-feira (26/4) pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) para que sejam julgados sob o rito dos recursos repetitivos. Os ministros aprovaram a afetação de quatro recursos especiais, levados ao colegiado pelo ministro Luís Felipe Salomão.

A primeira tese diz respeito à definição sobre a possibilidade de cumulação de indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção, objeto de contrato ou promessa de compra e venda. O tema é discutido nos Recursos Especiais 1498484 e 1635428.

A segunda tese busca definir a possibilidade ou não de inversão em desfavor da construtora, fornecedora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente, consumidor, nos casos de inadimplemento em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção, objeto de contrato ou promessa de compra e venda. Os Recursos Especiais 1631485 e 1614721 foram selecionados como representativos da controvérsia.

Fonte:JOTA

quarta-feira, 26 de abril de 2017

A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DA ESCRITURA DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL


São comuns em transações imobiliárias situações em que o comprador questiona o vendedor se ele possui ou não a escritura de aquisição do imóvel, como se fosse essa a prova cabal da propriedade. O que muita gente não sabe é que a escritura pública, enquanto não registrada, não comprova a efetiva transferência da propriedade. Ao menos, não perante terceiros.

Se a escritura pública não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, a transferência da propriedade não ocorreu efetivamente. É o que diz a expressão popular “quem não registra não é dono”.

Ou seja, se uma pessoa tem uma escritura de um imóvel, não levada a registro, guardada no cofre de casa, essa pessoa não tem ainda a efetiva propriedade do imóvel. Se o vendedor de má-fé, por exemplo, novamente alienar o imóvel, e o novo adquirente, de boa-fé, registrar a escritura, será este último, em tese, o novo proprietário do imóvel.

O artigo 1.227 do Código Civil dispõe que “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.”.

O artigo 1.245, do mesmo diploma legal, dispõe o seguinte:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do o imóvel”.
Embora a venda de um mesmo imóvel a duas pessoas distintas possa, em tese, caracterizar um ato ilícito, passível de indenização, a ser discutido em ação própria, ou até mesmo um ilícito de ordem penal, fato é que nosso ordenamento jurídico resguarda o adquirente do imóvel que primeiro fizer o registro. E esse também vem sendo o entendimento dos nossos Tribunais.

O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do Recurso Especial nº 104200-SP, assim se manifestou:
“A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos.”
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, da mesma maneira, em julgamento do Recurso de Apelação nº 0127460-49.2009.8.26.0003, assim se manifestou em recente decisão proferida pela 4ª Câmara de Direito Privado:
“...Imóvel com outorga de escritura de venda a duas pessoas distintas, registrado o contrato pelo segundo outorgado. Hipótese em que não é atribuída conduta de má-fé ao comprador. Propriedade assegurada àquele que obteve em primeiro lugar acesso ao registro imobiliário. Caso específico que demanda ação entre os Autores e os demais corréus vendedores do imóvel, diante do que ficou enunciado no curso da instrução, mas não deduzido na inicial desta. Má-fé que não se presume. Sentença de improcedência mantida. Preliminar rejeitada e recurso não provido.”
Como se viu, a simples “escritura” não garante ao adquirente a propriedade do imóvel. Há necessidade de levá-la a registro, a fim de que a propriedade (domínio) do bem seja efetivamente transferida.

Também não é difícil encontrar em transações imobiliárias dúvidas se, naquela operação, há necessidade ou não de escritura pública. A resposta é simples: afora as exceções previstas em lei (por exemplo, alienação fiduciária em garantia, e imóveis adquiridos por meio do Sistema Financeiro da Habitação – SFH), se a operação envolver valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, haverá necessidade de se lavrar uma escritura pública. Caso contrário, se o valor for inferior a 30 salários, a transferência da propriedade poderá ocorrer mediante registro de instrumento particular.

É o que diz o artigo 108 do Código Civil:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Em quaisquer das hipóteses (escritura pública x instrumento particular), como se viu acima, é muito importante que seja realizado o registro do instrumento. Sem isso, não há transferência da propriedade.

Orlando Quintino Martins Neto - Teixeira Fortes Advogados Associados

GUIA JURÍDICO PARA SÍNDICOS


O síndico é figura importante no condomínio, motivo pelo qual possui diversas responsabilidades. O objetivo deste artigo, portanto, é expor de maneira clara, descritiva e sistemática quais suas principais obrigações.

Cumpre destacar que o presente artigo se baseia nas obrigações do síndico decorrentes da lei. Em cada condomínio, o síndico poderá ter outras obrigações específicas previstas na Convenção de Condomínio.

Principais responsabilidades do síndico

Inicialmente, frisa-se que o síndico é o responsável pela administração do condomínio, juntamente com os subsíndicos e os conselheiros, podendo praticar todos os atos que reputar necessário para uma correta administração.
As atribuições do síndico estão previstas no art. 1.348 do Código Civil e, a fim de facilitar e simplificar a compreensão das principais funções do síndico, estas foram agrupadas nas seguintes categorias:

REPRESENTAÇÃO: O síndico representa o condomínio judicial e extrajudicialmente, inclusive podendo contratar advogado, seja para tratar problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio. Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para que se possa justificar e ratificar a despesa em futura assembleia.

FUNÇÕES FINANCEIRAS: O síndico registra toda a atividade contábil e financeira do condomínio, elabora o orçamento, apresenta a prestação de contas, cuida da arrecadação das taxas condominiais, efetua o pagamento das despesas e movimenta as contas bancárias do condomínio.

GERENCIAMENTO DE PESSOAL: O síndico gerencia a atividade dos subsíndicos (caso haja), delegando funções, bem como a função dos empregados e dos prestadores de serviços (definindo funções, remuneração, admissão e dispensa).

GERENCIAMENTO DE OBRAS, DESPESAS E FISCALIZAÇÃO: O síndico gerencia as obras e compras necessárias ao condomínio, zela pela sustentabilidade do condomínio, exigindo o cumprimento das regras ambientais (especialmente a coleta de lixo) e gerencia e fiscaliza o cumprimento das normas para acesso ao condomínio.

FUNÇÕES INTERNAS: O síndico é responsável por convocar assembleias gerais, prestar informações aos condôminos sempre que solicitado, responsabilizar-se pelo seguro obrigatório e resolver os casos omissos na Convenção.

APLICAÇÃO DE PENALIDADES: O síndico, quando verifica a existência de infração à convenção, deve aplicar a penalidade cabível.

Em suma, o síndico deverá observar todas as regras previstas na convenção que rege o condomínio, bem como o regimento interno, haja vista que estas são as normas que disciplinam sua atividade e apresentam os detalhes acerca das funções acima mencionadas. Além de cumprir tais estatutos, deve zelar para que os condôminos, visitantes, empregados e terceiros respeitem as normas internas do condomínio.

O síndico poderá ter o auxílio dos subsíndicos e dos conselheiros fiscais, consultivos, podendo delegar funções pertinentes a cada um, de modo a não sobrecarregar suas atividades.

Ademais, o síndico pode propor a contratação pessoa física ou jurídica para lhe assessorar na gestão condominial, caso entenda necessário, a fim de conferir maior qualidade aos serviços prestados, ou caso não esteja sendo possível suprir toda a demanda de trabalho do condomínio.

Por fim, as obrigações contraídas pelo síndico ou subsíndicos, desde que assumidas e exercidas no exercício regular de suas funções e nos limites impostos pela Lei e pela Convenção, não os obrigam pessoalmente.

Eventuais consequências jurídicas negativas

Na hipótese de descumprimento de quaisquer dos seus deveres de administrador do condomínio, previstas no artigo 1.348 do Código Civil e nos instrumentos de constituição do condomínio, o síndico poderá ser responsabilizado pessoalmente, tanto civil quanto penalmente.

No caso de o síndico cometer irregularidades, como, por exemplo, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído em assembleia pelo voto da maioria absoluta de seus membros, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil, sem prejuízo da reparação civil e penal.

No tocante à responsabilização pessoal do síndico, os principais fatores estão ligados à administração das áreas comuns existentes (playground, piscinas, elevadores, garagens, estacionamentos, etc.), a gestão de funcionários (contratados ou terceirizados) e das finanças (gestão financeira, tributária e prestação de contas), bem como a realização de obras no condomínio e cobranças em geral (em especial a taxa condominial).

Na administração das áreas comuns e das obras a serem realizadas, o síndico deverá analisar com cautela a situação financeira e jurídica dos prestadores de serviços (manutenção, vigilância, limpeza, porteiros, entre outros), haja vista que uma má escolha pode resultar na responsabilização civil (art. 186 e 927 do Código Civil).

Quanto à administração fiscal, é obrigatória a comprovação de qual foi a destinação dos valores administrados, pois, caso contrário, haverá o dever do sindico de ressarcir o condomínio (artigos 186 e 927 do Código Civil). Nessa seara, se houver apropriação de quaisquer valores ou verbas previdenciárias de funcionários do condomínio, o síndico responderá pelos crimes de apropriação indébita do artigo 168 e apropriação indébita previdenciária do 168-A do Código Penal, cuja pena pode ser de 1 (um) até 5 (cinco) anos de reclusão.

Além disso, o síndico deve recolher os impostos incidentes sobre as obrigações do condomínio e exigir notas fiscais das compras e prestações de serviços contratadas, sob pena de ser responsabilizado pelos ilícitos tributários, na forma estipulada no Código Tributário Nacional (artigo 135).

A respeito da gestão de funcionários, é dever do síndico cumprir a legislação trabalhista, assinar a carteira de trabalho dos contratados, não impor jornada de trabalho excessiva, efetuar o pagamento de horas extras, conceder o direito de férias, entre outras, bem como escolher com cautela uma eventual empresa prestadora de serviços, sob pena de responder ações trabalhistas e/ou ser responsabilizado civilmente (art. 186 e 927 do Código Civil).

Por isso, para uma boa administração financeira e de pessoal, é de suma importância a prestação de contas e a devida assessoria contábil e de gestão, uma vez que, evitando-se estes problemas, não haverá consequências negativas.

Por fim, no tocante ao exercício de cobrança, o síndico não pode colocar o inadimplente em posição vexatória perante ninguém, tampouco cobrar publicamente e ostensivamente (cartazes afixados na portaria com o nome do devedor, por exemplo) por meios extralegais, sob pena de ser responsabilizado criminalmente (artigos 138 a 140 do Código Penal) e civilmente por danos morais (art. 5º, inciso X, da Constituição Federal).

Orientações gerais

Além dos deveres e responsabilidades expressamente previstos na lei, na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno, algumas condutas devem ser adotadas na condução da administração do Condomínio, visando evitar problemas e delimitar responsabilidades.

Inicialmente, cabe frisar a importância da administração do Condomínio estar sempre com seu cronograma organizado, de modo a facilitar a tomada de decisões. Para tanto, é necessário um bom planejamento, com divisões de tarefas e responsabilidades, de modo a facilitar a resolução das demandas dos condôminos.

As assembleias são momentos cruciais para uma boa gestão condominial, ocasiões nas quais deverá ser apresentado o plano de gestão do condomínio e as instâncias disponíveis para resolução dos conflitos. Ademais, quando a decisão a ser tomada pelo síndico for muito importante e causar reflexos para todos no Condomínio, é interessante a convocação de assembleia geral para legitimar as suas escolhas.

Neste ponto, cabe uma ressalva, pois o Código Civil, em seu art. 1.341, autoriza o síndico a fazer obras e reparações necessárias independente de autorização do condomínio. Contudo, para evitar conflitos, aconselha-se, sempre que possível, convocar assembleia para deliberar sobre o assunto.

Outra prática interessante é a utilização de murais, cartazes, painéis de avisos, para a publicação das decisões da administração aos condôminos, de modo a garantir o acesso às informações. Além disso, é importante que o síndico, juntamente com a administração como um todo, faça prova de todas as comunicações realizadas, como forma de prevenção.

Na condução da administração, é essencial que haja a troca de informações entre todos os envolvidos, como forma de melhor conduzir os trabalhos e facilitar o seu andamento. É por isso que a relação entre o síndico e os conselhos deve ser próxima, de modo que, mesmo não havendo exigência na convenção, a tomada de certas decisões pelo síndico seja ratificada pelo respectivo conselho.

O síndico, por ser também um gestor de patrimônio alheio, está sujeito à prestação de contas, a qual deve ser feita de forma detalhada e na periodicidade indicada na Convenção de Condomínio. Todos os custos e despesas relacionados às atividades do Condomínio devem ser documentadas, exigindo-se sempre a documentação fiscal.

Por fim, é fundamental que a administração esteja acessível, e atue dentro dos limites da lei e da convenção, pautando-se pela ética e, acima de tudo, tome as decisões para o bem de todos os condôminos.

Carreirão & Dal Grande Advocacia
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 25 de abril de 2017

TAXA DE CONDOMÍNIO BASEADA EM FRAÇÃO IDEAL E TRANSGRESSÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA


É sabido que as coberturas prediais, na sua grande maioria, pagam taxas de condomínio com valores superiores aos demais condôminos, e algumas situações até 160% a mais, justamente porque o critério utilizado para aferir o valor desta taxa é através da chamada “fração ideal”.

O que se busca neste rápido e superficial esclarecimento é demonstrar que há real possibilidade de os proprietários de coberturas ajuizarem ações judiciais (e muitos já estão fazendo isso) com a finalidade de reduzir os valores das taxas de condomínio, além da restituição dos valores pagos a mais nos últimos 05 (cinco) anos, devidamente atualizados.

Desde maio de 2013 acirrou-se a discussão acerca da forma de cobrança das taxas de condomínios pelo critério de fração ideal, haja vista que o STJ, através do Recurso Especial nº 1.104.352 (20080256572-9), decidiu pela cobrança de taxa condominial igualitária entre todos as unidades condominiais.

Para que entenda-se de forma consistente sobre a discussão ora trazida à lume, faz-se necessário esclarecer dois conceitos, quais sejam: taxa de condomínio e fração ideal:

· Taxa de condomínio: Obrigação, imposta a todos os condôminos, para concorrerem com as despesas do condomínio. Desta forma é uma taxa definida a partir do rateio dos gastos comuns com os serviços e estruturas COMUNS à todos os condôminos, tais como: pessoal (porteiro, zelador, serviços gerais, piscineiros...), elevador, energia, agua, melhorias e benfeitorias estruturais...

· Fração Ideal: É a parte indivisível e determinável das áreas comuns de um condomínio proporcional à unidade autônoma e privada de cada condômino. Em outras palavras, seria uma propriedade virtual de cada condômino proporcional ao tamanho de cada unidade condominial particular, sobre qual recai o valor do condomínio. Desta forma, quanto maior o tamanho da unidade condominial particular, maior a sua contribuição com a taxa de condomínio.

Entendidos estes dois conceitos elementares para total compreensão do tema aqui abordado, passemos ao ponto chave do presente artigo, qual seja, a indagação; é justo aplicação da fração ideal como critério de aferição de taxa condominial? Ou em outras palavras, é justo que um proprietário que tem um imóvel com metragem maior pagar a mais pelo uso comum do condomínio, haja vista que esta área comum é utilizada exatamente da mesma forma por todos os condôminos? O proprietário de uma cobertura utiliza mais o elevador, a piscina, a academia ou demais serviços do condomínio, como porteiro, zelador e serviços gerais somente pelo fato de ter um apartamento maior que os demais?

Percebamos que não existe um serviço especial ou diferenciado que autorize esse pagamento maior. As coberturas não geram ônus ou prejuízo para os demais condôminos, uma vez que todos utilizam as áreas comuns do condomínio (elevador, quadra, academia, piscina...) exatamente da mesma forma. Então, qual é a justificativa desta taxa diferenciada para os moradores de cobertura?

Antes do advento do Código Civil de 2002, a legislação aplicada aos condomínios, que determinava como seria feita a cobrança das Taxas Condominiais, era a Lei 4.591/1964, que determina em seu art. 12:

Art. 12 da Lei 4.591/1964. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Após a promulgação do Código Civil de 2002, a Lei 4.591/64 passou a ser utilizada somente de forma subsidiária, ou seja, apenas na omissão daquela que esta seria utilizada. Vejamos o que diz o art. 1.336 do Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”;

Por sua vez o art. 1.331, §3º do mesmo Código Civil define o que é fração ideal, vejamos:

“Art. 1.331, parágrafo 3º, que diz: A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

Ressalte-se que a fração ideal foi criada para facilitar o cálculo do valor da unidade a ser repassado para o promitente comprador da unidade; e neste sentido vale ressaltar as palavras do Prof. E mestre em Direito do Consumidor Estevão Zizzi: A fração ideal, via de regra, é calculada dividindo-se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-se o resultado pela área construída de cada unidade. Portanto, foi criada para dividir os custos com as obras e a mão-de-obra para construir o prédio.

Não obstante que o objetivo inicial da criação do parâmetro “fração ideal” foi para dividir de forma justa os custos com a obras e mão-de-obra para construir o prédio, o nosso Código Civil faculta ao condomínio se utilizar do critério da fração ideal para atribuir a contribuição de cada condômino com as despesas condominiais. Assevere-se que é facultativo a cada condomínio utilizar ou não o parâmetro da fração ideal para estabelecer o valor da taxa, sendo que esta forma deve estar expressa no regulamento do condomínio devidamente aprovado pela Assembleia.

Então, o cerne da questão é: a cobrança da taxa condominial diferenciada (maior) para as coberturas acabam por infringir o Princípio da Isonomia (Igualdade), uma vez que os moradores das coberturas, na esmagadora maioria das situações, utilizam-se das áreas comuns de forma idêntica a qualquer outro condômino. Tamanha é a discussão do assunto que a doutrina e jurisprudência é bastante dividida ainda no assunto.

Discorrendo sobre o tema, FARIAS e ROSENVALD ensinam que as despesas condominiais visam ao rateio das despesas do condomínio, desde que o façam obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. Pode ocorrer do rateio ser estipulado no mesmo valor, independente da fração ideal de cada condômino, não caracterizando enriquecimento ilícito daquele proprietário da fração ideal maior. Os custos, em regra, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas referem-se à manutenção das áreas comuns, aos pagamentos de impostos e funcionários. De fato, não é raro que, injustificadamente, um condômino culmine por suportar determinada despesa que não lhe diga respeito ou que seja substancialmente direcionada a outros moradores. (Grifos nossos)

ESTEVÃO ZIZZI complementa: Considerando que o morador de uma cobertura não utiliza nada a mais dos porteiros, da faxina, energia elétrica, área de lazer e outros serviços em relação às unidades-tipo, não se justifica o apartamento maior pagar mais por essas despesas. Não tem nenhum sentido cobrar a mais do morador do apartamento de cobertura pela compra de um sofá, tapete, uniformes, interfone ou troca do cabo do elevador e das plantas do jardim.(Grifos nossos).

Notemos, portanto, que o fundamento de defesa que arrima o direito do rateio igualitário entre os condôminos é a transgressão do Princípio da Isonomia, que garante a igualdade material (de fato) entre as pessoas; e neste sentido é desproporcional que o proprietário de cobertura pague por um valor maior nas contas que visam cobrir os custos das áreas e serviços COMUNS à todos os condôminos.

Neste diapasão, se o objetivo da taxa condominial é o custeio dos gastos COMUNS do condomínio, no momento que o proprietário de cobertura paga condomínio num valor maior que os demais, ainda que utilizando-o igualmente da mesma forma que todos, acaba por gerar um locupletamento (enriquecimento) ilícito e indevido do condomínio e dos demais condôminos.

Vejamos o que reza o art. 884 do Código Civil:

Art. 884 CC. “Aquele que sem justa causa se enriquece à custa de outrem será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.

Portanto, resta evidente que o critério mais justo é o critério da divisão igualitária entre as unidades do condomínio. Inclusive o assunto chegou ao Superior Tribunal de Justiça, pela 1º vez, em 2003, que decidiu pela adoção do critério igualitário:

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE.

A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 541.317/RS, Relator Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma. Julgado em 09/09/2003, publicado em 28/10/2003.)

Ao proferir seu voto, o Ministro CESAR ASFOR ROCHA pontuou que “o rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v. G. O pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.”.

Desde então o STJ vem adotando o mesmo entendimento, avultando-se que desde 2003 a maioria dos condomínios vêm utilizando o critério isonômico, justamente para evitar discussões judiciais

Ademais, o proprietário de cobertura já suporta valor elevado ao adquirir o imóvel, o que é justo, pois o valor venal do mesmo é calculado pela fração ideal. Contudo, não é justo que pague a mais pelos mesmos serviços que os proprietários da unidade do térreo, por exemplo, usam de maneira igualitária, transgredindo frontalmente o Princípio da Isonomia, e gerando um enriquecimento indevido e ilícito para os demais condôminos que pagam um valor menor, bem como para o próprio condomínio.

Por derradeiro, chamo a atenção que a busca pela redução dos valores das taxas de condomínio devem ser analisadas caso a caso, haja vista que por conta do Princípio da Isonomia material, ou seja, a igualdade ou desigualdade verificada de fato e o consequente enriquecimento ilícito do condomínio e dos condôminos, possam levar ao convencimento dos Tribunais (e isso já vem paulatinamente ocorrendo) da justa e legal cobrança das taxas condominiais pelo método de rateio igualitário.

Diante do exposto, ainda que o tema seja controverso, já verifica-se uma significante tendência do judiciário, inclusive do próprio Supremo Tribunal de Justiça, em adotar o critério isonômico de cobrança das taxas condominiais. Frise-se portanto, que cada caso em particular deverá ser apreciado pelo seu Tribunal, haja vista que não é um entendimento aplicado de forma objetivo, mas o Princípio da Isonomia ou da Igualdade, que é aplicado de forma subjetiva ao caso em concreto através da interpretação do magistrado.

Sylvio Pinheiro - Formado em direito pela Faculdade Unime em 2012, pós graduando em Direito Civil e Direito Empresarial. Sócio do Pinheiro Assessoria e Consultoria Jurídica.
Fonte: Artigos JusBrasil

domingo, 23 de abril de 2017

LOTEAMENTO URBANO: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUITADO TEM OS MESMOS EFEITOS DE ESCRITURA PÚBLICA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS


O instrumento particular de compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado entre o loteador e o adquirente, quando acompanhado da prova de quitação do preço, serve como título para a transmissão da propriedade imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis, dispensando a lavratura de escritura pública, independentemente do valor do negócio ou do imóvel.

Desse modo, foi excepcionado o monopólio estatal da escritura pública prescrito no art. 108 do Código Civil, por intermédio do § 6º, art. 26, da Lei nº 6.766/79, in verbis:

“§ 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.” (incluído pela Lei nº 9.785/1999) 

Isso porque o legislador beneficiou com praticidade e menor ônus os consumidores que adquirem lotes diretamente do loteador que promove a abertura de ruas e execução da infraestrutura em gleba para divisão em lotes urbanos, denominado pela lei como loteamento, conforme art. 2º, § 1º, da Lei nº 6.766/79.

Tal modalidade de empreendimento urbanístico é corriqueiro nos municípios brasileiros, permitindo que o próprio compromisso de compra e venda, firmado por instrumento particular pelo consumidor com o loteador, tenha efeito de escritura pública, quando acompanhado de documento atestando que houve o pagamento integral do preço contratado.

Vale dizer, na aquisição direta de lote pelo consumidor, por meio de compromisso de compra e venda celebrado por instrumento particular com o loteador, quando instruído com prova da quitação do respectivo preço, poderá ser apresentado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para registro da aquisição do imóvel, por ser título hábil à transmissão da propriedade imobiliária.

Seguindo essa ordem de ideias, João Baptista Galhardo, após transcrever o teor do § 6º e consignar a validade dos compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, como títulos para o registro da propriedade, ressalva apenas que a validade limita-se à primeira transferência, do loteador para o primeiro adquirente, valendo transcrever: “Esse parágrafo aplica-se uma única vez com referência ao lote, ou seja, quando o domínio houver de ser transferido do loteador para o comprador” (Aspectos registrários da aplicação da lei federal nº 9.785, de 29.01.1999, in Revista de Direito Imobiliário nº 46, janeiro-junho de 1999, ano 22, p. 38).

O e. Conselho da Magistratura bandeirante, por sua vez, já decidiu que o compromisso de compra e venda firmado por instrumento particular entre o loteador e o primeiro adquirente, quando acompanhado da prova de quitação, dispensa a escritura pública, servindo de título para a transmissão da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis, independente do valor do imóvel ou do negócio, in verbis:

“Ora, a simplicação da primeira transferência da propriedade, do loteador ao adquirente, independentemente da natureza do lote, acaba por facilitar a inserção do bem no mercado, contribuindo para a segurança jurídica e para a circulação de riqueza, coadunando-se com o bem comum e com o fim social de zelar pela juridicidade do parcelamento.

Daí porque, como conclui o Desembargador JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR, “a interpretação que se impõe, a meu ver, é uma só: esse preceito do § 6º, em matéria de loteamento urbano, é genérico, e portanto aplicável a qualquer loteamento e não apenas aos especialíssimos “parcelamentos populares”(A dispensa de escritura na venda de imóvel loteado. Crítica da orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo. Ano 10, nº 20, jul-dez/2007, p. 159).

Assim, por todo o exposto, a conclusão a que se chega é a que o § 6º, do art. 26, da lei nº 6.766/79, não se limita a loteamentos populares, autorizando o registro da propriedade do lote com base no compromisso de compra e venda, nas cessões e promessas de cessão, desde que acompanhados da prova de quitação.” (Ap. Cível nº 0012161-30.2010.8.26.0604, Rel. Des. Maurício Vidigal, então Corregedor Geral de Justiça, DJ. 29.02.2012, TJSP)

Tal dinâmica, pois, prestigia a função social da lei de parcelamento do solo, facilitando à aquisição do lote urbano e a circulação de riqueza, sem descurar da segurança jurídica necessária ao tráfego imobiliário, por ter no registro predial a função de controle urbanístico e protetivo-social.

Destarte, o adquirente de lote urbano, por compromisso de compra e venda, celebrado por instrumento particular com o loteador, tem o direito de apresentar diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis tal contrato e a respectiva quitação para ultimar o registro da aquisição da propriedade, por força do art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79, podendo, se assim desejar, prescindir da lavratura da escritura pública.

Jeferson Canova - Mestre em Direito Público e Evolução Social pela Universidade Estácio de Sá. Especialista em Direito Notarial e Registral pela Universidade Anhanguera-Uniderp. Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Santa Maria (UFSM). Membro do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP). Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Mirandópolis/SP.
Fonte: Artigos JusBrasil

sábado, 22 de abril de 2017

A INICIATIVA DE PERMITIR SAQUE DE CONTAS INATIVAS FOI EQUIVOCADA


Integrante do projeto Melhorias para o Mercado Imobiliário, o presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon), Carlos Henrique Passos, esteve este mês em Brasília negociando com o governo, junto com representantes do setor. Ele conversou com a reportagem de A TARDE sobre os principais aspectos da pauta.

Sobre as novas regras para as faixas 1,5, 2 e 3, o que ficou acertado?

O programa MCMV, com recursos do FGTS, não tem tido qualquer problema de continuidade. As grandes e boas novidades deste ano foram: o início das contratações da faixa 1 e 1,5, atualização dos parâmetros de renda, desconto e juros mais baixos e a criação da faixa especial que pode atender tanto as famílias com renda entre R$ 7 mil e R$ 9 mil como de imóveis de valor de até R$ 237.500, dentro dos limites estabelecidos para o programa. Também foram divulgadas as portarias 267 e 269 do Ministério das Cidades, que estabelecem novas diretrizes para o programa Minha Casa, Minha Vida, fase 3, recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) Empresas. O programa, pelas novas regras, agora passará a atender a todas as cidades brasileiras, inclusive aquelas com população abaixo de 50 mil habitantes, com prioridade nas localidades de maior proximidade das áreas centrais, de forma a promover inserção urbana com empreendimentos proporcionais ao porte da cidade e critérios com maior foco nas famílias beneficiadas. A Portaria 267 manteve os limites de renda familiar, de aquisição de imóveis novos e provenientes de operações de requalificação de imóveis. Pela nova regra de aquisição de imóveis com recursos do FAR, não há mais a meta física (quantidade de unidades). A meta agora é definida apenas em valores, pela Lei Orçamentária Anual e Lei de Diretrizes Orçamentárias. A distribuição dessa meta será por regiões geográficas, não mais por unidade federativa. As contratações em áreas urbanas estarão limitadas a 30% do déficit habitacional. Empreendimentos em municípios que tenham obras paralisadas, ou com unidades legalizadas há mais de 60 dias (antes eram 90 dias), com ociosidade superior a 5%, no âmbito do FAR, não poderão ser contratados. Ficou estabelecido prazo de 180 dias para contratação do empreendimento, a partir da publicação da portaria de seleção, podendo ser prorrogado por mais 180 dias. Então, estes conjuntos de medidas voltadas para um público que continua a comprar imóveis, mesmo neste momento de crise, têm recuperado o ânimo das empresas que atuam neste segmento de mercado.

O Banco do Brasil sinalizou que vai continuar operando o MCMV. Isso tranquiliza o mercado?

Consideramos muito importante para a sociedade brasileira a participação do Banco do Brasil no crédito imobiliário e, em especial, no programa Minha Casa, Minha Vida. Do ponto de vista regional, esta participação ganha maior importância no Nordeste, que, neste momento de crise, sente ausência dos poucos bancos privados que atuam no crédito imobiliário, sendo perceptível a prioridade para mercados de maior poder econômico.

Até o momento ainda não há sinais da retomada da economia. O senhor segue acreditando na equipe econômica?

Se analisarmos melhor, podemos perceber que o ambiente macroeconômico já mudou bastante. A taxa de juros e a inflação já estão em processo de redução. Porém ainda precisamos avançar na agenda de redução de incertezas no ambiente econômico; sem isto, não há atratividade para investimento privado. Entre tantos ajustes necessários para restabelecer o crescimento sustentável, um dos mais importantes é a reforma da Previdência, que poderá equilibrar o orçamento público, gerar novos empregos e garantir um futuro de prosperidade para todos os brasileiros.

O senhor é o líder do projeto Melhorias para o Mercado Imobiliário, no âmbito do MCMV, da Comissão da Indústria Imobiliária. Quais as reivindicações?

Nosso projeto visa superar problemas operacionais e oferecer sugestões que melhorem a efetividade do programa MCMV, através da disseminação de práticas vencedoras em várias partes do país. Atualmente nossa pauta principal envolve as questões de análise de riscos das empresas, empreendimentos e clientes, diante da atual conjuntura, além de aprimorar os processos de repactuação das dívidas das empresas, decorrentes principalmente dos distratos de contratos das vendas efetuadas e da excessiva judicialização que temos sofrido.

Com a diminuição do número de agências do Banco do Brasil e a retirada de R$ 40 bilhões da Caixa, por meio dos saques das contas inativas, o setor público deve diminuir sua presença no financiamento de imóveis. Como o senhor avalia esse movimento?

Temos uma grande preocupação com a saúde do FGTS. Esta iniciativa de permitir o saque de contas inativas, com o propósito de ajudar na retomada da economia, a nosso ver foi extremamente equivocada. Primeiro porque “premiou” aqueles que não preenchiam os requisitos para o saque, como a demissão por justa causa, e também porque teríamos outras opções, como o investimento em infraestrutura e bons projetos, que, além de ajudar na retomada da economia, iria gerar emprego e renda para a população e benefícios para toda a sociedade. Apresentamos para estas instituições propostas de melhorias de processos e de maior delegação aos correspondentes bancários com o intuito de manter a qualidade e melhoria dos serviços.

Fonte: A TARDE

É LEGAL APLICAR DESCONTO PONTUALIDADE NA TAXA DE CONDOMÍNIO?


Alguns condomínios habitualmente condicionam seus condôminos ao chamado desconto ou abono pontualidade, trata-se de um desconto concedido àqueles que pagam suas taxas condominiais até a data de vencimento. Ultrapassado este período o valor da taxa condominial é acrescido do tal desconto, isto é, passa a ter valor diferenciado para os inadimplentes, além da cobrança de juros e multa de 2%.

Entretanto, muitos síndicos e administradores desconhecem que quando há cumulação do desconto pontualidade com a multa por inadimplência ocorre dupla penalização do condômino, o que é vedado, pois nitidamente ilegal. Ainda, o valor para cobrança da inadimplência é aquele previsto com o “desconto”:

"Nos débitos condominiais, incide em ilegalidade tanto o chamado abono pontualidade, como a denominada provisão de contingência, sempre que prevista a multa por inadimplemento. [...] No referente ao abono pontualidade, que se insere entre as chamadas sanções premiais, afronta à lei civil, que não admite a redução do valor a que está sujeito o condômino, posto implicar em aumento na quota-parte dos condôminos que não desfrutarem do prêmio, além de terem que arcar com a multa por inadimplência” (TJSC, Apelação Cível n. 2013.010648-1, de Joinville, rel. Des. Eduardo Mattos Gallo Júnior, j. 24-03-2015).

Abaixo, segue explanação do Ministro do Superior Tribunal de Justiça Marco Aurélio Bellizze em recente decisão sobre o tema:

“Geralmente quando se fala em ‘desconto de pontualidade’, esse instituto é tratado como gênero. Contudo, vislumbram-se nele duas espécies/circunstâncias distintas: o desconto de pontualidade propriamente dito, e o desconto em razão de antecipação do pagamento das despesas condominiais.

Na verdade, o desconto de pontualidade seria gênero, do qual o desconto por antecipação seria espécie. Melhor esclarecendo, o desconto advindo do pagamento por antecipação seria aquele pelo qual o condomínio, após aprovação, estabelece, por exemplo, que a taxa condominial terá vencimento no dia 10 do mês de referência e será concedido um desconto de determinado percentual ou de um valor fixo se o pagamento for realizado até o terceiro dia útil do mês de referência, por exemplo. Nesse caso, se o condomínio efetua o pagamento de forma adiantada, de fato, é beneficiado com o pagamento a menor, mostrando-se esse desconto verdadeiro, real. Caso efetue somente a partir do terceiro dia do mês de referência até o dia 10, deverá pagar o valor normal. Essa espécie de desconto por antecipação é perfeitamente admitida e nela não se vislumbra nenhuma irregularidade.

Entretanto, há casos outros em que o condomínio estipula, por exemplo, que o condômino poderá auferir um desconto de determinado valor se realizar o pagamento das despesas condominiais até o dia de seu vencimento. Passado, porém, um dia após o vencimento e não efetuado o pagamento, pode o condomínio cobrar do condômino não só o valor normal fixado para a taxa de condomínio - sem o denominado desconto de pontualidade -, como também juros de mora em virtude do inadimplemento e da multa de até 2% sobre o débito em razão do atraso, como preconizado no parágrafo 1º do art. 1.336.

Nessa última hipótese, o valor apontado como desconto pela pontualidade não seria mais do que uma forma disfarçada de fixação de multa exorbitante pelo atraso no pagamento da taxa condominial, pois no caso de inadimplência, o condômino seria duplamente penalizado, pois deverá pagar o valor fixado para a taxa mais a multa de 2%. Evidentemente, isso implica em duplicidade da multa incidente sobre um mesmo fato gerador, o que não se mostra lícito.

Ou se aplica o desconto ou a multa moratória, jamais as duas. Na realidade, nessa última hipótese, o valor real da taxa condominial é aquela estabelecida com desconto, e não o valor cheio, visto que o condomínio não pode contar com aquele acréscimo em sua contabilidade, já que existe a possibilidade de todos os condôminos pagarem na data do vencimento, beneficiando-se do cogitado ‘desconto’. (STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 873.608 - DF; RELATOR: MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE. DJ 16/03/2016).”

Portanto, a prática do desconto pontualidade quando visa penalizar o inadimplente com acréscimo do desconto e cumulação com multa por inadimplência sobre a taxa condominial, após o vencimento desta, é ilegal. Assim, o condomínio deve evitá-la a fim de se resguardar de possível demanda judicial para devolução dos valores cobrados indevidamente.

Ainda, todas as disposições, práticas e formas de cobrança acerca da contribuição condominial devem estar previstas em convenção, e na omissão desta decididas em assembleia conforme o quórum exigido.

Morgana Schoenau da Silva - Advocacia e consultoria em direito condominial, do trabalho e consumidor
Fonte: Artigos JusBrasil