sábado, 18 de novembro de 2017

CONTRATOS DE ALUGUEL PODERÃO TER CLÁUSULA COM ÍNDICE DE REAJUSTE


Todos os contratos de aluguel firmados no País deverão possuir, já no momento da celebração, cláusula que especifique o índice de reajuste a ser aplicado às mensalidades, se o Projeto de Lei 6870/17, do deputado Marcelo Álvaro Antônio (PR-MG), for aprovado pelo Congresso.

Segundo Álvaro Antônio, a prática de escolher o índice mais “benéfico” ao locador no momento do reajuste cria desequilibro entre as partes. “A escolha prévia do índice facilita a previsão do impacto financeiro que o reajuste pode acarretar na renda mensal do consumidor, pois os salários não são reajustados anualmente da forma que os aluguéis são”, argumenta o autor. 

Álvaro critica ainda as exigências feitas pelos locatários aos locadores, que, segundo ele, quase nunca podem questionar detalhes do contrato. “Temos comumente no mercado imobiliário um verdadeiro “contrato de adesão”, segundo o qual ou o locatário aceita sem questionar nenhuma das cláusulas, ou fica sem o imóvel para alugar”, afirma. 

Tramitação 

O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

ÍNTEGRA DA PROPOSTA:

Fonte: Agência Câmara Notícias

DEPOIS DE SETE MESES EM QUEDA, PREÇO DO METRO QUADRADO BRASILEIRO VOLTA A SUBIR

Clique no gráfico para ampliar

O portal e aplicativo imobiliário Properati e o Hiperdados, software de gestão para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e fundos imobiliários, elaboraram o relatório que traz a medição da variação dos preços médios do setor imobiliário no mês de outubro de 2017, bem como o comportamento do preço dos últimos doze meses. O levantamento é realizado pela plataforma da Hiperdados através de consulta em uma base de dados com cerca de um milhão e meio de imóveis anunciados no Portal Properati.

Segundo o medidor de preços Índice Properati-Hiperdados (IPH), o preço médio do metro quadrado dos imóveis à venda no Brasil subiu de 1,14%, entre os meses de setembro e outubro de 2017. A valorização era desejada pelo mercado, visto que, desde março deste ano, o valor do metro quadrado estava em constante queda.

Por conta disso, os valores acumulados ainda estão negativos. Se considerarmos apenas a variação ocorrida em 2017, o saldo é de -1,41%, mas se pegarmos os resultados dos últimos 12 meses, o metro quadrado brasileiro sofreu uma desvalorização de 2,72%.

Segundo a equipe de estatísticos da Hiperdados, esse não é um evento isolado, a onda de distratos já passou e essa constante queda de preços iria sofrer uma interrupção.

Em São Paulo (SP), o preço dos imóveis, depois de meses em queda, voltou a subir. No último levantamento, o metro quadrado da capital paulista havia caído, pela primeira vez, para abaixo dos R$ 8 mil, chegando a R$ 7.978. Agora, o preço teve uma valorização de 0,63% e está em R$ 8.028.

Embora tenha valorizado, o preço médio do metro quadrado paulistano ainda está inferior ao de Balnerário Camboriú (SC). A cidade catarinense continua ocupando o segundo lugar, com o metro quadrado custando, em média, R$ 8.905. Entre os meses de setembro e outubro, o preço em Balnerário Camboriú teve valorização de 2,1%, o que aumentou ainda mais a diferença em relação a São Paulo. Além disso, nos últimos 12 meses, os imóveis da cidade catarinense valorizaram mais de 10%.

Enfim, chegamos ao Rio de Janeiro (RJ). A cidade, que sempre esteve na contramão da tendência de queda, continua na primeira posição do ranking, com o metro quadrado mais caro do Brasil. Entre os meses de setembro e outubro, o preço médio da cidade subiu 0,94%, chegando a R$ 9.432. Neste ano, apenas entre os meses de junho e agosto a capital carioca teve queda no preço do seu metro quadrado, sendo que o valor havia diminuído apenas 0,09%. Dessa forma, o saldo do acumulado dos últimos doze meses é positivo para a capital carioca, com valorização de 10,58%.

O Índice Properati-Hiperdados (IPH) é avaliação mais abrangente do mercado imobiliário brasileiro, pois é calculado com base nos dados de 50 cidades brasileiras, o que representa a maior amostragem em pesquisas do setor. Todos os imóveis utilizados no cálculo da plataforma Hiperdados estão cadastrados no portal Properati

Das 50 cidades avaliadas, o valor do metro quadrado de 20 delas apresentou queda nos últimos doze meses. A cidade que sofreu maior desvalorização foi Cabo Frio (RJ), com -14,28%. Na outra ponta, a maior valorização foi encontrada em João Pessoa (SP), com 12,75%.

Fonte: EXAME

quinta-feira, 16 de novembro de 2017

QUAIS AS EXCEÇÕES À IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA


A tutela do patrimônio mínimo constitui um dos princípios informativos da tutela de execução, fundando-se na dignidade da pessoa humana e na garantia constitucional aos direitos sociais. De tal sorte, entende-se haver um patrimônio mínimo que todo ser humano tem direito e que, por isso, não pode ser atacado.

Nessa senda, diz-se que a execução não deve levar o devedor à ruína. Isso justifica restrições político-constitucionais aos atos de execução, dentre as quais se encontra a impenhorabilidade do bem de família, cujo valor é a guarida ao direito à moradia.

Ora, a proteção ao único bem imóvel que o indivíduo possui para moradia é claro reflexo da proteção à dignidade da pessoa humana.

Mas tal proteção não pode ser concebida como absoluta. De sorte que a própria lei nº 8.009 de 29 de março de 1990 que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família traz hipóteses mitigadoras ao fixar em seu artigo primeiro que:

O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Tais hipótese encontram previsão no artigo 3º da lei:

A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Estas são breves considerações sobre a proteção ao bem de família e suas exceções.

Fonte: EBRADI - Escola Brasileira de Direito

CAIXA LIBERA R$ 5,8 BI PARA CRÉDITO HABITACIONAL


A Caixa Econômica Federal fez um remanejamento de verba e liberou mais R$ 5,8 bilhões para destravar empréstimos habitacionais que já haviam sido aprovados, mas estavam parados, à espera de assinatura. Nos últimos meses, o banco reduziu o ritmo de concessões, o que fez o volume de empréstimos represados alcançar nesta semana R$ 3,5 bilhões. São pedidos feitos principalmente por famílias de classe média.

Segundo a Caixa, os R$ 5,8 bilhões são suficientes para atender a demanda do segmento até o fim deste ano. Novos pedidos para famílias com renda acima de R$ 9 mil, no entanto, permanecerão suspensos até janeiro de 2018.

O vice-presidente de Habitação da Caixa, Nelson Antônio de Souza, assegurou que quem já teve o contrato aprovado pode ficar tranquilo, porque será atendido até o fim do ano. Ele disse que a instituição fará esforços para zerar todo o estoque de pedidos encalhados.

— Desde 6 de novembro, estamos trabalhando para regularizar a situação — disse Souza, lembrando que o banco já havia conseguido verba extra de R$ 8,7 bilhões do FGTS, com a qual deu prioridade a famílias com renda bruta de até R$ 4 mil, no programa Minha Casa Minha Vida.

PROCURA 20% MAIOR NESTE ANO

Segundo Souza, em seis dias úteis já foram concedidos R$ 5,8 bilhões em financiamento para essas famílias, volume que superou a média mensal deste ano (entre janeiro e outubro), de R$ 5,7 bilhões.

— A demanda por financiamentos habitacionais continua muito elevada — destacou.

De acordo com a Caixa, a contratação do crédito imobiliário neste ano está cerca de 20% superior em relação ao mesmo período do ano passado. Ao todo, o banco já emprestou R$ 72,4 bilhões, considerando todas as modalidades de crédito.

No entanto, com margem apertada para iniciar 2018 enquadrada nas novas regras de prudência para o setor bancário, a Caixa, que é líder no mercado imobiliário, teve que frear novas concessões. Para continuar emprestando, a instituição aguarda empréstimo de R$ 10 bilhões do FGTS, sem prazo de vencimento, para elevar o capital próprio. A operação precisa ser aprovada pelo Banco Central (BC).

Fonte: Gazeta Online

terça-feira, 14 de novembro de 2017

IMÓVEL DO SFH RETOMADO E LEILOADO QUITA TODA A DÍVIDA DO MUTUÁRIO


A Lei nº 13.476 , que trata das garantias oferecidas para as operações de crédito no mercado financeiro, passou a valer no fim de agosto e já provocou muita confusão com os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação.

De forma bem simplificada, a nova legislação regulamenta os financiamentos em que bens são oferecidos como garantia à instituição financeira. De acordo com o valor desse bem, o banco abre um crédito que poderá ser desmembrado em várias outras operações, em prazos diferentes, mas sempre dentro do limite das garantias apresentadas, imóveis na maioria dos contratos.

Nos casos em que o devedor não consegue pagar esse tipo de financiamento, o imóvel vai a leilão. E a 13.476 trouxe uma regulamentação para esses casos, permitindo ao banco cobrar eventuais diferenças se o valor obtido no arremate do bem não for suficiente para liquidar todo o saldo devedor.

Houve entendimentos de especialistas do setor que essa determinação alcançaria também os contratos fechados dentro do Sistema Financeiro da Habitação, para a compra de imóveis residenciais. O que traria nova punição ao mutuário, que teve o bem retomado por atrasar as prestações, e poderia ainda ficar devendo ao banco após o imóvel ter sido leiloado.

É o artigo 9º que trata do assunto: “Se, após a execução das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito, o produto resultante não bastar para quitação da dívida decorrente das operações financeiras derivadas, acrescida das despesas de cobrança, judicial e extrajudicial, o tomador e os prestadores de garantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedor remanescente, não se aplicando, quando se tratar de alienação fiduciária de imóvel, o disposto nos §§ 5º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.”

Como explica a advogada Fernanda Amaral, sócia do Departamento Imobiliário Financeiro da Felsberg Advogados, essa cláusula se aplica apenas aos contratos de abertura de crédito. “ São compromissos fechados por um público distinto, geralmente empresas que oferecem imóveis e outros bens como garantia ao banco. Em nada essa lei altera os financiamentos pelo SFH”.

Segundo a advogada, trata-se de uma exceção na legislação das garantias fiduciárias, oferecidas nas operações de crédito. “Isso só acontece com operações de abertura de crédito e consórcio. Nesses casos, após os leilões do bem, se o valor obtido não cobrir a dívida, a instituição financeira não está obrigada a dar a quitação do contrato”.

Sem mudanças - Assim, nos contratos firmados pelo Sistema Financeiro da Habitação o ritual permanece o mesmo.

A falta de pagamento por três meses consecutivos permite ao banco retomar e levar o imóvel a leilão. Depois desse prazo, o devedor recebe uma notificação e tem 15 dias para acertar a situação. Caso isso não aconteça, o imóvel é leiloado em espaço curto de tempo. Num prazo de mais ou menos 30 dias, o credor tem a chance de realizar até dois leilões. No primeiro, o imóvel é oferecido a valor de mercado e, caso o resultado obtido supere o valor da dívida, a diferença é repassada ao mutuário.

Caso não seja arrematado no primeiro leilão, no segundo o imóvel é dado como quitação da dívida. Quer dizer, se o valor arrecadado não for suficiente para cobrir o saldo devedor, o banco não poderá cobrar a diferença do comprador. Em outras palavras, uma vez realizados os leilões, o mutuário tem sua dívida quitada de forma automática, e o banco tem até cinco dias úteis para emitir e entregar termo de quitação ao mutuário.

Para o especialista no mercado imobiliário Fábio Nogueira, não faz o menor sentido a cobrança de eventual diferença do saldo devedor ao mutuário. “É da essência do crédito imobiliário, em casos de inadimplência, ter a execução da dívida e a retomada do bem. E acaba aí.” Por isso mesmo, explica ele, é que os bancos não emprestam 100% do valor do imóvel, mas sim algo entre 60% e 70%, justamente para cobrir a margem de risco com a inadimplência.

Fernanda Amaral afirma que “a garantia de quitação da dívida, após os leilões, acaba protegendo não apenas o mutuário, mas o próprio sistema de financiamento imobiliário”.

Evite o pior - Quem estiver em dificuldades para pagar em dia as prestações do imóvel, comprado pelo SFH, não deve demorar para agir. Mas sim procurar o credor, expor a situação e tentar renegociar em outras bases, que possibilitem a retomada do pagamento. Ou tentar vender a quem se disponha a assumir a financiamento. Enfim, as tentativas são válidas para não chegar a esse caso extremo de ter o imóvel leiloado. 

Fonte: O ESTADO DE S. PAULO

AS ALTERNATIVAS À CAIXA PARA FINANCIAR IMÓVEIS


A Caixa costuma ser a primeira opção quando o tema é financiamento de imóveis, principalmente por conta das taxas de juros atraentes de suas linhas subsidiadas. Mas, diante de uma dificuldade do banco para alocar recursos, quem tem pressa para obter o financiamento não tem outra opção a não ser pesquisar as condições oferecidas pelos concorrentes.

O conselho vale para os mutuários que têm renda familiar mensal de mais de 4 mil reais e, portanto, não se enquadram nas faixas 1 e 2 do programa Minha Casa Minha Vida. Isso porque o banco anunciou que irá priorizar o financiamento de imóveis populares, que atendem consumidores com renda mais baixa. Ou seja, para famílias que ganhem até 4 mil reais, os financiamentos na Caixa seguem sendo aceitos normalmente.

Enquanto busca alternativas para cumprir regras de alocação de capital (principalmente em ter as reservas necessárias exigidas a cada financiamento concedido), o banco não está aceitando novas propostas de financiamento para linhas que utilizam recursos da poupança, enquadradas no SBPE e destinadas a famílias com renda maior do que 4 mil reais. Quem busca essas linhas tem hoje, portanto, quatro opções: Bradesco, BB, Santander e Itaú. O impacto da suspensão de novas propostas na Caixa é grande, já que o banco responde, hoje, por cerca de 40% das concessões no segmento.

O banco ressalta, no entanto, que continua a aceitar novas propostas de financiamento para a faixa 3 do programa Minha Casa Minha Vida e na linha Carta de crédito FGTS, que atende famílias com renda de até 7 mil reais. Contudo, além de ambas as linhas financiarem um valor restrito de imóveis (até 240 mil reais, e somente novos), o banco não descarta que em ambas o processo de aprovação do crédito pode ser mais lento, por conta do ajuste de capital pelo qual está passando.

Diferenciais dos concorrentes

Para quem busca imóveis usados, por exemplo, os concorrentes da Caixa já têm, de saída, uma ampla vantagem em relação ao banco líder no mercado de crédito imobiliário: o porcentual máximo de financiamento do imóvel, que é de mais de 75% em todos eles. A Caixa passou a financiar, a partir de setembro, apenas 50% do valor de imóveis usados em todas as suas linhas.

Mas, além dessa vantagem, Marcelo Prata, especialista em crédito imobiliário e diretor do Canal do Crédito, aponta que quem buscar crédito imobiliário nos concorrentes encontra mais facilidades do que há dez anos. “Os privados aprenderam a conceder crédito imobiliário. As condições encontradas não vão divergir muito das encontradas na Caixa”.

Prata ressalta que é a primeira vez que os bancos se descolam das restrições de crédito da Caixa.”Antes, se a Caixa restringia o crédito, os bancos restringiam também. Mas agora vemos que eles continuam a reduzir o valor de taxas e mantêm o financiamento de um alto porcentual do valor do imóvel. São realmente uma opção ao mutuário, que deve pesquisar todas as condições oferecidas pelo Custo Efetivo Total da Operação para não cair em pegadinhas como a de seguros caros”.

O especialista diz que quem é correntista de um dos quatro bancos pode ter uma análise de crédito mais flexível do que teria na Caixa, caso não tenha conta corrente no banco público. “Quando o mutuário é correntista o banco consegue reunir mais informações e oferecer taxas melhores, além de aprovar o crédito com mais rapidez e facilidade”.

Na falta de uma rede de correspondentes bancários como a da Caixa, os bancos vêm criando plataformas digitais e aplicativos para iniciar o processo de crédito imobiliário, analisa. O Banco do Brasil permite iniciar o processo de documentação por um app, e o Santander criou recentemente uma plataforma para ajudar quem quer pedir crédito para a compra de imóveis no banco.

Veja abaixo o que os quatro concorrentes oferecem nas linhas financiadas com recursos da poupança, de acordo com valor do imóvel. Elas foram feitas pelo Canal do Crédito, site comparador de financiamentos:

Valor do imóvel: R$ 300 mil
BancoBanco do BrasilItaúSantanderBradesco
ModalidadeAquisição PF – SFHSFHSFHSFH
Porcentual máximo do financiamento80%75%80%80%
Valor de entradaR$ 60.000,00R$ 75.000,00R$ 60.000,00R$ 60.000,00
Valor do financiamentoR$ 240.000,00R$ 225.000,00R$ 240.000,00R$ 240.000,00
Juros efetivo (a.a.)10,44%10,50%11%10,50%
Prazo360360360360
1° parcelaR$ 2.736,58R$ 2.626,022880,,20R$ 2.788,53
Valor final do financiamentoR$ 654.544,33Não InformadoR$ 649.443,92R$ 657.070,45
CET11,4211,68%11,98%11,78%
Valor do imóvel: R$ 500 mil
BancoBanco do BrasilItaúSantanderBradesco
ModalidadeAquisição PF – SFHSFHSFHSFH
Porcentual máximo de financiamento80%75%80%80%
Valor de entradaR$ 100.000,00R$ 125.000,00R$ 100.000,00R$ 100.000,00
Valor do financiamentoR$ 400.000,00R$ 375.000,00R$ 400.000,00R$ 400.000,00
Juros efetivo (a.a.)10,44%10,50%11%10,50%
Prazo360360360360
1° parcelaR$ 4.544,32R$ 4.360,02R$ 4.783,66R$ 4.630,87
Valor final do financiamentoR$ 1.084.900,25Não InformadoR$ 107.641,33R$ 1.087.054,93
CET11,35%11,60%11,83%11,62%
Valor do imóvel: R$ 800 mil
BancoBanco do BrasilItaúSantanderBradesco
ModalidadeAquisição PF – SFHSFHSFHSFH
Porcentual máximo de financiamento80%75%80%80%
Valor de entradaR$ 160.000,00R$ 200.000,00R$ 160.000,00R$ 160.000,00
Valor do financiamentoR$ 640.000,00R$ 600.000,00R$ 640.000,00R$ 640.000,00
Juros efetivo (a.a.)10,44%10,50%11,00%10,50%
Prazo360360360360
1° parcelaR$ 7.255,90R$ 6.961,05R$ 7.638,86R$ 7.394,40
Valor final do financiamentoR$ 1.730,444,70Não InformadoR$ 1.716.854,24R$ 1.732.025,42
CET11,30%11,56%11,72%11,53
Todas as simulações consideram a taxa balcão, quando o cliente não tem relacionamento anterior com o banco. Caso o interessado pelo imóvel já seja cliente do banco, os juros nas linhas são menores.

No Itaú, por exemplo, a taxa começa a partir de 10,5% para quem busca imóveis com valor abaixo de 1,5 milhão de reais. No Bradesco, os juros partem de 9,30% ao ano e, no Santander, de 9,49% ao ano.

Cristiane Magalhães, diretora do Itaú Unibanco, conta que o banco chegou a diminuir, para 75%, o porcentual máximo do imóvel que é financiado pelo banco. Mas que voltou a aceitar até 80% do valor agora. “Podemos até financiar as taxas e impostos relacionados ao crédito e chegar a 82% do custo do crédito”, diz.

A executiva ressalta que é interesse do banco gerar um relacionamento de longo prazo com clientes oferecendo crédito para a casa própria. “Estamos absolutamente abertos a novas propostas . Nosso foco é o cliente que ganhe a partir de 4 mil reais”. Ela cita como uma facilidade a validade de 90 dias da carta de crédito concedida pelo banco. “Queremos que o cliente tenha tranquilidade para encontrar o imóvel”.

Leandro José Diniz, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco, afirma que a taxa de aprovação de crédito imobiliário nas linhas operadas pelo banco é de 80% atualmente. “Não mudamos nossas condições. Pelo contrário: nos últimos seis meses as nossas taxas vêm diminuindo mês a mês”. O executivo diz que 30% do volume concedido é para famílias com renda de até 9 mil reais.

O Santander baixou em julho a taxa para financiamento de imóveis. No banco, atualmente um imóvel pode ser financiado em até 35 anos e a renda mínima necessária do mutuário ou casal para financiar a casa própria é 2,5 mil reais. O Santander também aceitamos dois proponentes do financiamento sem relação parentesco, e, dependendo do segmento, comprometimento de até 35% da renda bruta. Para autônomos, aceita o comprovante bancário dos últimos três meses como modo de comprovar renda.

Fabrizio Ianelli, superintendente executivo do Santander, diz que o banco chegou a restringir a concessão de crédito no ápice da crise mas que, agora, “há uma normalidade” na concessão de crédito para a casa própria.

Marcelo Prata, do Canal do Crédito, aponta que quem contratar o crédito agora tem sempre a possibilidade de portar a dívida para a Caixa, caso ela volte a operar as linhas financiadas com recursos da poupança e ofereça condições melhores do que as dos concorrentes.

Pró-Cotista é opção mais barata

Antes de comparar as linhas de financiamento de imóveis com recursos da poupança nos quatro bancos concorrentes, o Banco do Brasil continua a oferecer a linha Pró-Cotista, a mais barata para quem não se enquadra no programa Minha Casa Minha Vida, com taxas de juros de 9% ao ano. Ela é destinada à compra de imóveis novos, com valor de até 1,5 milhão de reais, e usados, com teto de 950 mil reais, dependendo da região. 

Para contratar o BB Crédito Imobiliário Pró-Cotista, o cliente deve possuir conta ativa no FGTS e três anos de contribuições, consecutivas ou não. A linha, oferecida apenas pelos bancos públicos, está suspensa na Caixa até o ano que vem.

Fonte: EXAME

segunda-feira, 13 de novembro de 2017

CONDOMÍNIO PODE DEFINIR REGRAS PARA LOCAÇÃO VIA APLICATIVOS


O desenvolvimento de novas tecnologias está gerando uma revolução na locação para temporada e tem impacto direto na vida dos condomínios residenciais. Hoje, locatários entram e saem dos imóveis com a rapidez da internet. Contratos são fechados em um clique, para preocupação de síndicos e condôminos que apontam uma vulnerabilidade muito grande na segurança dos edifícios. Há, pois, um conflito entre o direito de propriedade de quem explora a locação de seu imóvel e o direito à segurança dos demais condôminos.

O desenvolvimento das tecnologias criou uma nova forma de locação híbrida que possui componentes da locação para temporada, prevista no artigo 48, da Lei 8.245/91, e da locação para apart-hotéis e flats, regulada pelo Código Civil, com o agravante de que essa nova modalidade de locação se desenvolve normalmente em condomínios estritamente residenciais.

A “locação instantânea”, como denominamos essa nova modalidade de locação, se aperfeiçoa pela intermediação de uma plataforma digital que disponibiliza imóveis para locação, conforme as características procuradas pelo usuário, e promove a intermediação, aproximando locador e locatário e viabilizando na própria plataforma a conclusão do contrato. Não há, na locação instantânea, a pessoalidade entre locador e locatário, uma pesquisa sobre os antecedentes do potencial locatário, um contrato escrito ou garantidores. É um modelo de negócios totalmente diferente da locação convencional.

Esse tipo de locação extremamente simples e prático, que permite grande rotatividade de locatários, é utilizado em diversos países, como Estados Unidos, França e Inglaterra. As regras variam de um país para outro, mas o traço comum é a ausência de uma regulação específica para essa nova modalidade de locação.

Em Nova York, por exemplo, a lei veda a locação de imóveis para períodos inferiores a 30 dias, impondo uma multa, que varia de US$ 1.000 a US$ 7.500, a quem não respeitar essa norma.

Na França e na Inglaterra não há uma regulamentação específica ou geral para locações instantâneas e que, por via transversa, acabe por atingir e regular essa nova modalidade.

No Brasil, a locação instantânea é regida pela Lei 8.245/91 e pode ser caracterizada como uma locação para temporada, ainda que tenha, a depender da rotatividade e do tempo de cada locação, alguns componentes da locação de apart-hotéis e flats. E é justamente essa alta rotatividade das locações instantâneas que tem provocado um desvirtuamento do direito de propriedade nos condomínios residenciais.

De fato, é cada vez mais comum que proprietários passem a explorar seus imóveis por meio dessas plataformas que viabilizam a locação instantânea, tal como uma atividade comercial. Os imóveis são alugados por períodos de um ou dois dias, e os locatários são substituídos com a agilidade do mundo digital.

Esse cenário é muito interessante para o proprietário, que consegue incrementar as receitas advindas da locação de seu imóvel, mas causa um desgaste nas relações entre os condôminos do mesmo edifício. As relações de vizinhança — a alma de um condomínio — passam a ser comprometidas, pois há sempre um novo vizinho.

A segurança, um dos valores mais preservados nos grandes centros urbanos, passa a ser afetada pela alta rotatividade dos imóveis comercializados por meio da locação instantânea. O controle das portarias e das garagens fica vulnerável, e a utilização de áreas comuns por pessoas estranhas aos demais condôminos causa desconforto e preocupação a todos os que habitam o condomínio.

Há, nessa hipótese, um evidente conflito entre o direito de propriedade daqueles que alugam seu imóvel e o direito à segurança daqueles que habitam os condomínios residenciais.

Com efeito, muito embora o proprietário tenha o direito de usar, gozar, fruir e dispor de seu imóvel como bem entender, “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha”, tal como estabelece o artigo 1.277 do Código Civil.

A esse respeito, pudemos expor em Direito ao Sossego[1] que: “Os artigos 1.277 e seguintes do Código Civil, muito embora estejam elencados como restrições ao uso da propriedade, no campo dos direitos reais, tutelam direitos de personalidade, como a saúde, o sossego e a segurança. Ademais, verificamos que os conflitos entre o direito ao sossego, enquanto direito de personalidade, e direitos de outras espécies, como o direito de propriedade, devem ser resolvidos sobrepondo o direito de personalidade nos casos de uso nocivo da propriedade”.

É exatamente o que ocorre no conflito entre o direito à segurança e o direito de propriedade. Temos, de um lado, o uso nocivo da propriedade por aquele condômino que passa a promover a locação instantânea de alta rotatividade e, de outro lado, a fragilização da segurança dos condomínios residenciais pelo ingresso de pessoas estranhas no condomínio.

O ponto nodal da questão é estabelecer com precisão e razoabilidade a hipótese em que o uso da propriedade se torna nocivo ou abusivo. A rigor, todos os proprietários podem alugar seus imóveis diretamente ou por intermédio de plataformas digitais. Não há nada de errado nisso. O excesso se verifica, a nosso ver, quando a rotatividade dos inquilinos se torna diária ou a troca intermitente de inquilinos ocorre em intervalos de poucos dias. Nesse cenário de alta rotatividade, a locação residencial do imóvel é desvirtuada e passa a se assemelhar à hospedagem de apart-hotéis e flats.

É essa alta rotatividade que caracteriza o abuso do proprietário do imóvel residencial e que interfere no direito à segurança dos demais condôminos.

Para compor esse conflito entre o direito de propriedade e o direito à segurança dos condôminos, uma alternativa que parece bastante razoável é levar a questão à coletividade de condôminos, para que, em assembleia, definam regras e critérios que possam acomodar essa delicada situação.

Na ausência de regulamentação, caberá à própria coletividade dos condomínios encontrar uma forma que permita a convivência entre o direito de locar imóveis e o direito à segurança. Nessas situações, devem ter os condôminos em mente que a virtude da solução está na menor interferência possível. O menos é mais quando se trata de composição de direitos. É necessário encontrar o mínimo denominador comum para permitir o desenvolvimento da atividade de locação, com a manutenção da segurança do condomínio.

Nesse contexto, seria perfeitamente adequado que o regulamento interno ou a convenção do condomínio estabelecesse condições para que o novo locatário pudesse ingressar no condomínio, dentre as quais, destacamos: (i) arquivamento do contrato de locação na administração do condomínio, ainda que pela impressão das telas que comprovam a transação na plataforma digital; (ii) o cadastramento do novo inquilino na administração do condomínio, com o arquivamento de cópias de seus documentos pessoais; (iii) a apresentação ao inquilino da convenção e regulamento do condomínio e obtenção de compromisso escrito de que o novo inquilino está ciente e cumprirá tais regras etc.

Essas exigências podem dificultar um pouco o exercício da locação de alta rotatividade, mas, certamente, devolverão ao condomínio as condições mínimas de segurança que se espera em um ambiente residencial, sem impor um ônus excessivo aos proprietários dos imóveis.

[1] Revista Brasileira da Advocacia, AASP, Ed. Revista dos Tribunais, Ano 2, vol. 5, pág. 87.

Flávio Pereira Lima - Sócio do escritório Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr e Quiroga Advogados.
Fonte: Revista Consultor Jurídico