quinta-feira, 30 de março de 2017

EFEITO CONSTITUTIVO DO REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


1- Introdução

A compra e venda é uma espécie de contrato bilateral, oneroso, comutativo ou aleatório, mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar certo preço em dinheiro. O momento da aquisição da propriedade na compra e venda, apesar de expressa disposição legal, ainda gera dúvidas e acarreta em diversos problemas para a sociedade brasileira em geral. Em sentido contrário ao que foi adotado na França e em Portugal, por exemplo, o sistema jurídico brasileiro não atribuiu ao contrato de compra e venda o efeito translatício da propriedade. Esta transferência da propriedade se dá com a tradição do bem quando móvel, nos termos do artigo 1226 do Código Civil, e com o registro no serviço registral imobiliário competente, quando se referir a bens imóveis, conforme dispõe o artigo 1227 do referido diploma legal. Pois bem, passaremos à questão em debate, qual seja, a necessidade e a importância do registro na transferência da propriedade imobiliária.

O contrato de compra e venda de imóvel não representa, por si só, a aquisição do direito real de propriedade pelo comprador quando se tratar de bens imóveis. De acordo com o artigo 1245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Caso o vendedor e o comprador acordem no objeto e no preço, a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, conforme previsão do artigo 482 do Código Civil. Entretanto, estes efeitos referem-se somente ao contrato celebrado, gerando apenas um direito obrigacional entre as partes contratantes. O registro, por sua vez, não é influenciado de forma alguma pela simples conclusão de acordo e concretização do contrato pelo transmitente e pelo adquirente do imóvel. É necessário que a parte interessada leve o título translativo perfeito a registro, para seja constituído o direito real de propriedade em nome do adquirente.

São várias as conseqüências provenientes da falta do registro de um contrato de compra e venda. A principal delas está prevista no §1º do artigo 1245 do Código Civil, que dispõe: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Esta premissa gera uma insegurança jurídica alarmante às partes. Imaginem, por exemplo, se o alienante é executado por uma dívida qualquer. O exeqüente poderá promover a penhora e a futura arrematação do imóvel cujo contrato de compra e venda foi celebrado, mas não registrado, acarretando em diversos prejuízos ao adquirente, que deverá recorrer à uma longa “batalha” judicial para que o direito real seja a ele conferido.

2- Importância do Registro de Imóveis no Brasil

O sistema registral imobiliário brasileiro adquire cada vez mais importância nos diversos negócios imobiliários, dada a grande abrangência dos efeitos. O registro de imóveis não tem como única função dar publicidade declarativa aos atos, como se pensava há muito tempo. No Brasil, adota-se o sistema misto, sob o qual o registro pode conferir o efeito declaratório da publicidade, como numa sentença de usucapião, por exemplo, ou o efeito constitutivo da mesma, sob o qual a publicação é considerada substancialmente necessária à constituição de um determinado direito ou à sua evidência, como ocorre na compra e venda de bens imóveis. A principal função do registro de imóveis é “dar vida”, “fazer surgir” os direitos reais arrolados em “numerus clausus” no artigo 1225 do Código Civil.

Outro efeito que decorre do registro é a segurança jurídica atribuída ao ato. O ilustríssimo doutrinador Francisco Amaral assim a definiu: “segurança jurídica significa paz, a ordem e a estabilidade e consiste na certeza de realização do direito. Os sistemas jurídicos devem permitir que cada pessoa possa prever o resultado de seu comportamento, o que ressalta a importância do aspecto formal das normas jurídicas, a sua forma de expressão. O direito tem, por isso, como um de seus valores fundamentais, para muitos o primeiro na sua escala, a segurança, que consiste, precisamente, na certeza da ordem jurídica e na confiança de sua realização, isto é, no conhecimento dos direitos e deveres estabelecidos e na certeza de seu exercício e cumprimento, e ainda na previsibilidade dos efeitos do comportamento pessoal”. No momento em que é efetuado o registro ocorre a transferência da propriedade e esta presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário, gerando uma garantia ao adquirente de que seu direito real em nada será atacado, salvo se houver justa causa, provada judicialmente. Ainda acerca da segurança jurídica advinda do registro imobiliário, Ademar Fioranelli afirma que “a precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que neles existam, de forma irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área”.

Acrescenta-se ainda como função do registro de imóveis a fiscalização dos tributos incidentes sobre os mais negócios jurídicos, tal como prevê o artigo 134, VI do Código Tributário Nacional.

3- Conclusão

Diante do acima exposto, concluímos que as partes contratantes ao celebrarem um contrato de compra e venda de imóveis devem se ater a alguns fatores básicos. Primeiramente, deve ocorrer a congruência de três elementos fundamentais: o consentimento, o preço e a coisa. O primeiro se define como a vontade recíproca do comprador em comprar e do vendedor em vender, uma coisa por um determinado preço. O segundo, de acordo com Washington de Barros Monteiro, “é, efetivamente, o elemento vital, o traço mais característico da compra e venda; é a soma em dinheiro que o comprador paga, ou se obriga a pagar ao vendedor, em troca da coisa adquirida”. O terceiro, por sua vez, é a obrigação do vendedor de transmitir o domínio de coisa determinada ou determinável ao comprador, atendendo as necessidades solicitadas por este.

Após a verificação dos três elementos acima identificados, as partes devem adentrar à forma do título a ser celebrado. De acordo com o artigo 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Diante desta premissa, percebe-se que caso o contrato de compra e venda se refira a imóveis, cujo valor supere a trinta salários mínimos, o negócio jurídico deve ser celebrado através de escritura pública. Um ponto importante nesse contexto é o fato de que o valor do negócio jurídico não é o atribuído pelas partes, mas sim o valor venal do imóvel a ser transmitido.

Encerradas as fases supracitadas, o adquirente, salvo disposição em contrário, deve encaminhar o título ao registro de imóveis competente. Nesta fase, o título se torna eficaz desde o momento em que é apresentado ao oficial do registro, e este o prenota no protocolo, nos termos do artigo 1246 do Código Civil. Após a prenotação, o título se sujeita a uma análise profunda do oficial a fim de verificar se o referido instrumento atende aos princípios norteadores do sistema registral imobiliário, que são: o da segurança jurídica, o da inscrição, o da presunção e fé pública, o da prioridade, o da especialidade, o da legalidade, o da continuidade, o da instância, o da publicidade e o da concentração. Atendidos todos esses requisitos, o título se torna apto a registro e desde então, o adquirente obtém o direito real de propriedade, que nada mais é do que um poder direto e imediato sobre a coisa, oponível “erga omnes”, que atribui ao seu titular a faculdade de usar, gozar e dispor do imóvel, além de reavê-lo em face de quem injustamente o possua ou detenha.

Referências Bibliográficas:
AMARAL, Francisco. Direito Civil: Introdução. 5 ed. Rio de Janeiro, 2003, p.18.
BARROS MONTEIRO, Washington. Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações, 2º vol. p.83.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e dos Registradores Comentada, 5ª Ed. Editora Saraiva. 
FIORANELLI, Ademar. Direito Registral Imobiliário. Sérgio Antônio Fabris Editor – Instituto de Registro de Imóveis do Brasil, Porto Alegre, 2001.
FIUZA, Ricardo. Novo Código Civil comentado. São Paulo: Saraiva, 2002.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos, 6ª Ed. Editora Forense, 2006.

Henrique Ananias dos Santos Mangualde - Bacharel em direito pela PUC-MG, escrevente do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte
Fonte: Revista Âmbito Jurídico

IGP-M DE MARÇO SOBE 0,01% ANTE ALTA DE 0,08% EM FEVEREIRO, REVELA FGV


O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) registrou tímida alta de 0,01% em março ante avanço de 0,08% em fevereiro, divulgou na manhã desta quinta-feira, 30, a Fundação Getulio Vargas (FGV). Essa taxa é a mais baixa para o mês desde 2009. O resultado do IGP-M de março ficou dentro do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo Projeções Broadcast, entre queda de 0,05% e alta de 0,22%, e abaixo da mediana de 0,05%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M intensificou a deflação, ao sair de -0,09% em fevereiro para -0,17% em março. Na mesma base de comparação, o IPC-M ficou em 0,38% após 0,39%. O INCC-M variou para 0,36%, de 0,53% no mês anterior. A variação acumulada do IGP-M em 12 meses até março é de 4,86%, a primeira vez desde maio de 2015 que a taxa fica abaixo de 5%. Já no ano, o indicador acumula elevação de 0,74%.

IPAs

Os preços dos produtos agropecuários no atacado, medidos pelo IPA Agropecuário, caíram 0,99% em março depois de queda de 0,88% em fevereiro, informou a FGV. Já os preços de produtos industriais, mensurados pelo IPA INdustrial, diminuíram o ritmo de alta, ao atingirem 0,13%, na comparação com 0,20% no segundo mês do ano.

Os preços dos bens intermediários tiveram retração de 0,39% em março em relação à taxa positiva de 0,99% apurada em fevereiro. Já a variação dos bens finais reduziu a velocidade de queda para 0,08%, depois de cederem 0,61% no segundo mês do ano. Os preços das matérias-primas brutas também diminuíram o ritmo de baixa, passando de recuo de 0,64% em fevereiro para 0,05% em março.

Fonte: Agência Estado

quarta-feira, 29 de março de 2017

ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS SOB AMEAÇA DE AVENTUREIROS


Querem acabar com a administração de imóveis. A busca de segurança é a principal motivação para que o proprietário de um imóvel nomeie imobiliária para representá-lo, por estar mais capacitada a orientá-lo a respeito de como proceder para obter a maior rentabilidade com baixo risco. No âmbito da prestação de serviços imobiliários a administração de locações é a considerada mais nobre, pois tanto o corretor quanto a imobiliária são nomeados procuradores do proprietário para representa-lo em tudo que envolve o negócio, fato esse que exige muita confiança. Por ser uma relação complexa que exige a aplicação de diversas leis (Código Civil, a Lei do Inquilinato, Lei nº 4.591/64, Lei de Registros Públicos nº 6.015/73, o Código de Defesa do Consumidor, dentre outras) constata-se que aqueles que realizam locações sem o devido conhecimento e assessoria jurídica sofrem grandes prejuízos.

Estranhamente temos observado a atuação de alguns proprietários de imóveis, em especial os de grande porte, determinados a inviabilizar o funcionamento das administradoras. Essas empresas foram criadas há décadas com base no recebimento da comissão mensal de 10% sobre os valores pagos pelos inquilinos, bem como na remuneração que recebem do locador 100% do primeiro aluguel, para cobrir os custos com cadastros do inquilino e seus fiadores, bem como a confecção do contrato de locação.

Manutenção de uma imobiliária exige receita constante

Sem uma receita duradora torna-se impossível a manutenção dos serviços que deverão ser constantes. Poucos entendem que uma imobiliária de porte médio tenha que, de tempos em tempos, trocar computadores e equipamentos, bem como os softwares que em muitos casos custam mais de R$150.000,00. É cobrado por um cartucho de jato de tinta de impressora HP, com 2 ml o valor de R$47,00, ou seja, gastam-se R$23.500,00 na comprar um litro de tinta. Além dos custos com empregados, automóveis, telefonia, aluguel, impressos, sendo que muitos esquecem que no Brasil a carga tributária consome 38% da receita.

Há ainda o fato de que as administradoras de imóveis trabalham no risco, pois só recebem qualquer remuneração com base no êxito. Se não conseguem alugar o imóvel, não recebem nenhum centavo para pagar os seus custos físicos, como o aluguel da sede (luz, condomínio, telefonia), impressos, materiais de escritório, além dos captadores, a avaliação, vistoria, cadastros, controle dos encargos do imóvel, atendimento dos pretendentes, e demais serviços prestados por meses e meses.

Ante essa realidade, causa-nos estranheza o fato de alguns proprietários encontrarem imobiliárias que se prestam a receber apenas um mês de gratificação para conseguir um inquilino. A administradora que age dessa forma esta praticamente decretando o fim da sua atividade. Sem a segurança da comissão mensal constante não há como manter custos fixos que não desaparecem depois do recebimento da gratificação para a elaboração do contrato de locação.

Serviço sem compromisso aumenta o risco do locador 

O locador que se utiliza desse tipo de serviço descompromissado do corretor, constata logo depois que o cadastro foi mal elaborado quando se vê obrigado a acionar o inquilino inadimplente com uma a ação de cobrança por falta de pagamento. A imobiliária que aceita esse imposição do proprietário do imóvel, muitas vezes, aluga para o primeiro pretendente que aparece, pois sabe que o locador não deseja qualidade de serviço e sim apenas ocupar o imóvel. O proprietário cria uma situação que impede a realização de uma seleção criteriosa do inquilino, pois caso o corretor venha a atuar com o devido critério perderá a comissão para outro concorrente.

Todavia nada pode reclamar o locador quando surge a inadimplência, já que o corretor visou apenas ao recebimento da gratificação, pois a relação não é de confiança, mas de toma lá dá cá. Tal tipo de serviço é bastante inferior àquele prestado por quem assume a administração duradora, pois, nesse caso, o principal objetivo é a tranquilidade do locador que permanecerá como cliente por longo período. Todavia, tem o proprietário a opção de locar sem intermediário seu imóvel, assumindo os riscos de sua amadora atuação. Ao se nomear um procurador, no caso uma imobiliária, os fatores seriedade, honestidade e profissionalismo devem ser valorados para que o proprietário tenha tranquilidade

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia.
Fonte: Emorar

terça-feira, 28 de março de 2017

OPINIÃO: CONSEQUÊNCIAS PRÁTICAS DA CONCENTRAÇÃO DOS ATOS NA MATRÍCULA


Do empreendedor ao adquirente de imóvel pessoa física, uma das críticas mais comuns ao sistema registral e ao sistema jurídico brasileiro em geral sempre foi a carência de mecanismos aptos a conferir maior segurança jurídica e celeridade aos negócios imobiliários.

Exatamente por isso, o advento da Lei Federal 13.097, de 19/01/2015 tem sido aclamado por parte dos estudiosos do direito registral imobiliário como um importante marco de inovação no ordenamento jurídico pátrio.

Após o decurso do prazo de dois anos para ajuste dos registros e averbações de atos anteriores à lei, o chamado “princípio da concentração dos atos na matrícula” está vigente em todo o país.

Pois bem. Consoante o artigo 54 da lei, não poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé as situações jurídicas que não constarem da matrícula do imóvel, inclusive para fins de evicção. É o que convencionou se chamar de princípio da concentração dos atos na matrícula.

Assim, com a vigência da lei, em regra o terceiro de boa-fé que adquirir direito real não poderá ter este direito prejudicado por causas que não constarem da matrícula (fólio real) no momento da aquisição, afastando (pelo menos a princípio) os riscos e implicações da fraude contra credores e fraude à execução.

Nesse sentido, continua sendo essencial a atuação positiva e diligente por parte do credor, pois a ele recairá o ônus de noticiar a existência de seu crédito, seja requerendo em juízo a averbação de determinada ação que possa reduzir o devedor (proprietário do imóvel) à insolvência, seja registrando a citação do devedor em ações reais, por exemplo.

À vista disso, parece-nos inegável que a mencionada lei pretendeu aumentar a segurança jurídica das transações imobiliárias, instituindo a matrícula como o principal (e único, para parte da doutrina) documento a ser analisado para apurar a situação jurídica atual de determinado imóvel, visando dispensar, inclusive, diligências complementares.

Logo, a priori e sem maiores reflexões sobre o assunto, o principal e mais óbvio efeito prático da lei seria a desburocratização e maior agilidade do processo de aquisição de imóveis, historicamente pautado pela adoção de um sem número de cautelas por parte dos compradores, as quais são, em determinadas ocasiões, vistas como “exageradas” ou “sem justificativa”.

Mercê do exposto, não é de se estranhar que a lei tenha sido festejada por parte da doutrina como uma evolução ímpar do direito imobiliário nacional, que poria fim a uma das mais relevantes críticas de quem tenta enveredar pelo mercado imobiliário.

No entanto, ainda é cedo para afirmar, categoricamente, que a análise tão somente da certidão de matrícula implica a dispensa total de todos e quaisquer outros documentos.

Isso porque, a nosso ver, a lei nada de significativo acrescentou ao ordenamento jurídico até então existente. Neste sentido, sua contribuição foi, de fato, o fortalecimento e a ratificação dos princípios e normas até então vigentes. Tanto que, mesmo antes da edição da lei, o terceiro adquirente de boa-fé já era protegido pelo sistema jurídico (porém, em um grau de importância diferente).

No mais, também antes da lei já era necessário o registro, nas respectivas matrículas, dos atos que dissessem respeito a bens imóveis, como forma de publicidade e salvaguarda de direitos de terceiros. Assim, também em relação a este fato, a nova lei apenas fortaleceu entendimento já consagrado em nosso ordenamento jurídico.

Além disto, a própria lei estabelece uma série de exceções à regra da concentração dos atos na matrícula, que implicam a manutenção da análise de determinadas certidões na due diligenceimobiliária.

Assim, por exemplo, não aproveitam o princípio da concentração os casos de aquisição e extinção da propriedade que independam do registro do título (como, por exemplo, a usucapião) e algumas hipóteses previstas na Lei de Falências, além do que restou expressamente mantida a apresentação, por parte do vendedor, das certidões fiscais incidentes sobre o imóvel objeto da transação.

À vista destas exceções, ainda deverão ser obtidas e analisadas as certidões, em nome do vendedor e seus antecessores, do distribuidor cível, para verificação da existência de ações que versem sobre hipóteses de aquisição/extinção da propriedade que independam de registro de título aquisitivo, bem como as certidões de distribuição de falência e recuperação judicial e extrajudicial, nos casos em que o vendedor ou seu antecessor seja pessoa jurídica, sem contar, ainda, as certidões fiscais, acima mencionadas.

Por fim, é imprescindível ressaltar que a majoração da segurança jurídica está íntima e necessariamente relacionada à interpretação, pelo Poder Judiciário (leia-se, nesse caso, Justiça Estadual, Trabalhista e Federal), desse novo diploma legal.

Desta forma, antes da dispensa das cautelas de praxe, devemos observar, com atenção, se a Justiça “fará valer” a referida lei, isto é, se efetivamente entenderá pela boa-fé de terceiro adquirente que, salvo às exceções legais, se pautou tão somente na análise da certidão de matrícula para avaliar a viabilidade e segurança de sua aquisição imobiliária.

Resta aguardar, portanto, uma posição mais consolidada da jurisprudência com relação a essa questão, tendo em vista que nem mesmo a Justiça consegue propiciar a segurança jurídica irrestrita, tão exigida no mercado imobiliário.

Enfim, como diz o dito popular “um olho no gato, outro no peixe”. Devemos lutar pelo efetivo incremento da segurança jurídica propiciada pelo princípio da concentração, sem nos descuidarmos dos ataques demagógicos que certamente virão.

Marcelo Terra - especialista em Direito Imobiliário; Fernanda Inhasz - especialista em Direito Registral e Notarial Imobiliário e Pedro Rizzo Batlouni - advogado da área Imobiliária.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

segunda-feira, 27 de março de 2017

PRINCÍPIOS E TERMINOLOGIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS


I – A AQUISIÇÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEIS

O Código Civil Alemão de 1896 instituiu uma sistemática para a transferência do domínio baseada na inscrição do contrato no registro do imóvel, ato precedido da depuração do título em processo sumário, que corre perante os juízes do registro imobiliário. No sistema jurídico alemão de propriedade imobiliária a sua base é o cadastro de toda a propriedade imóvel. Sem a adoção de livros fundiários rigorosamente escriturados não seria possível estabelecer tal técnica.

A transcrição no registro decorre de um acordo formal de transmissão, que se erige, então, sem convenção jurídico-real e resulta de declaração de vontade dos interessados especificamente à transcrição. Feito o registro com a observação das normas do direito imobiliário formal, que estatui rito próprio e somente se efetua em decorrência de ato judicial que retira do título vícios, a transcrição assume a natureza de negócio jurídico abstrato, valendo por si mesma independente do negócio jurídico causal anterior. Assim, promovido o registro nos livros fundiários, a transmissão se desprende do negócio jurídico subjacente (compra e venda, doação etc), para valer como negócio jurídico translativo da propriedade imóvel. Adquire, assim, uma força probante de presunção iuris et de iure de propriedade. Dono é aquele que tem a propriedade registrada em seu nome.

Pelo sistema germânico, a transcrição opera a transmissão e faz prova plena da propriedade que se presume na titularidade daquele em cujo nome o registro está.
No Brasil, com o Código Civil de 1916 e ainda com o Código Civil de 2002, as coisas se passam de forma diversa. No Brasil, contrato não opera a transferência do domínio. Geralmente, tão somente um direito de crédito, que é chamado de direito pessoal. Somente o registro no Registro de imóveis para a transferência da coisa imóvel cria o direito real. É a transcrição do instrumento no cartório de registro da sede do imóvel que opera a aquisição da propriedade.

Mas, no Brasil, na sistemática pátria, o registro não tem a natureza de negócio jurídico abstrato, mas causal. É um ato jurídico causal, somente porque opera a transferência da propriedade dentro das forças e, sob condição de validade formal e material do título. Seu pressuposto fático será, portanto, um título hábil a operar a transferência, cabendo ao Oficial do Registro a função de proceder a um exame, podendo levantar ao juiz competente dúvidas, num procedimento de jurisdição voluntária, que tiver, seja quando a capacidade das partes ou a qualquer requisito formal do negócio jurídico de transmissão ou outro elemento que lhe parece faltar para que esse direito se repute escorreito.

Mister que se lembre que, uma vez efetuada a transcrição, ou a inscrição de título constitutivo de algum outro direito diverso da propriedade, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se transcreveu ou se inscreveu. A propriedade se considera adquirida na data da apresentação do título a registro, observando-se lapso de tempo entre a prenotação do protocolo e o registro. A presunção que aqui se fala é iuris tantum.

A transcrição é causa determinante da aquisição da propriedade imóvel, como, ainda, não se infirma o registro da autoridade do seu oficial, que deverá vir de sentença.
Há o princípio da publicidade, de tal forma que é pelo registro que qualquer pessoal toma conhecimento das especificidades do imóvel e do negócio, como ensinou Caio Mário a Silva Pereira (Instituições de direito civil). Nos direitos reais de garantia, como a hipoteca, essa publicidade é ainda exigida.
Outro princípio a se ter em conta é o da legalidade através do qual, se o oficial efetuou a transcrição ou inscrição, foi porque nenhuma irregularidade encontrou.
Nas palavras de Darcy Bessone (Da compra e venda2º edição, pág. 43), “a esse de que a compra e venda brasileira é produtiva tão-somente da obrigação de transferir o domínio significa que o objeto do acordo de vontades é a criação dessa obrigação, e não a própria transferência do domínio”.

Prossegue Darcy Bessone, que isso compreende-se em direito alemão, porque, nele, como já ficou visto, a compra e venda é estranha ao negócio translativo, que tem por base um outro contrato (o dinglicher Vertrag) abstrato e, pelos efeitos, real. Poder-se-ia compreender tal tese, também, em direito romano, embora a emptio et venditio se referisse à posse, porque os romanos praticavam modos de a adquirir (mancipatio, in iure cessio e traditio) de natureza contratual embora não a percebessem.
Mas como disse Darcy Besssone (obra citada), entre nós, não se pode aceitar a aludida tese, por ser certo que não dispomos de um segundo acordo de vontades, de um segundo contrato, integrativo do negócio, (não sobre a obrigação de transferi-lo) está na compra e venda, ou não está em parte alguma, não existe.

Passamos, então, a melhor compreender essa questão diabólica.

Como ainda acentuou Darcy Bessone, “é certo, todavia, que tal acordo insere-se na compra e venda. Para chegar-se a essa conclusão, assume importância decisiva o art. 134 do Código Civil que expressamente menciona que “contratos constitutivos ou translativo de direitos reais”, incluindo-se, entre estes, a compra e venda. No n. 23, mostramos que essa disposição recebe complementação de outros preceitos do Código Civil, como os arts. 530, I, 531, 676,856,I, 857,858,860, parágrafo único, 862 etc)”. Faço essas ponderações, lembrando que os artigos se referem ainda ao Código Civil revogado.
Disse então, Darcy Bessone que “o direito brasileiro aproxima-se do francês e do italiano, que consideram a compra e venda como um acordo de vontade sobre a própria transferência do domínio, não sobre a obrigação de transferi-lo”.
Mas o que se tem é que “aproximando-se, não se identifica com eles, entretanto, porque, aqui, o registro no Registro Imobiliário, em relação aos bens imóveis e a tradição, quanto aos bens móveis, são, ao contrário, do que ocorre na França e na Itália, atos integradores do negócio translativo.” Sob esse aspecto, o nosso direito filia-se ao direito germânico.

Mas, também não se identifica com este, porque, no direito alemão, o acordo de vontades sobre a transferência do domínio, embora seja essencial, não se estabelece na compra e venda, que é simplesmente obrigacional e encerra autêntica promessa de alienar, mas, sim, em um segundo contrato, real pelos efeitos translativos que suscita.
O registro do direito real sobre o imóvel, indicando que é o seu proprietário, atendeu a que, se o oficial do Registro efetuou a transcrição ou inscrição. Se o fez, não encontrou qualquer irregularidade intrínseca ou extrínseca. Mesmo nos casos de ações divisórias ou demarcatórias, de cunho declaratório, a publicidade do registro reside no efeito de oferecer segurança erga omnes.

Ainda registram-se sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudica-se bens de raiz em pagamento da dívida de herança, caso em que a sentença produz o papel de alienação inter vivos.
A lei ordena, ainda, que sejam transcritas a arrematação e as adjudicações, em hasta pública. Fala-se em vendas judiciais e não de arrematações que se realizam em leilões privados.
Se à prenotação do título sobrevier a falência ou insolvência do alienante e a transcrição se atrasar por culpa do Oficial ou pelo julgamento da improcedência de dúvida por este levantada, a transcrição subsequente retroage à data em que a apresentação é prenotada em cartório, como se houvesse realizado concomitantemente. Nos contratos de compra e venda é muito comum as partes pactuarem que a Escritura Pública de Compra e Venda só será outorgada ao comprador, após a quitação da última parcela, quando o imóvel for alienado a prazo.

II – OS PRINCÍPIOS QUE REGEM O DIREITO DE IMÓVEIS NO BRASIL

O princípio geral dos registros públicos é o da publicidade, pois é através do registro que se tornam públicos os atos e fatos nele registrados. O registro público é um sinal exterior que garante os direitos a seus titulares e dá validade e efeitos aos mesmos.
Disse Serpa Lopes (Tratado dos Registros Públicos, 2º edição, pág. 49 e 50) que o interesse da publicidade no registro imobiliário resulta da necessidade de se lhe dar uma feição equivalente a uma espécie de estado civil do imóvel, assinalando todas as suas mutações e recebendo o contato de todas aas circunstâncias modificativas, quer inerente à coisa, quer ao direito de seus titulares.

Os princípios que são a base do sistema que rege o registro de imóveis no Brasil, são os que seguem:

a) Princípio da inscrição: significa que a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante a inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade, só se constituirá para produzir o deslocamento da propriedade ou de direito real do transmitente ao adquirente pela inscrição. Assim, a mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio desta, se exterioriza a terceiros;

b) Princípios da presunção e da fé pública: Pelo sistema brasileiro, o título, per se, não prova o domínio porque a propriedade se adquire pelo registro. A prova do domínio da coisa imóvel se dá com o título de aquisição registrado. Em matéria de aquisição da propriedade imóvel pelo registro, adota-se, como já referenciado, do sistema francês, o princípio de registro à vista de um título, e do sistema germânico, o princípio do registro como prova do domínio que, entretanto, induz uma presunção relativa (iuris tantum), e não absoluta (iuris et de iure) de propriedade, ficando sempre ressalvada ao verdadeiro dono a prova em contrário. Presume-se pertencente o direito real a quem registrou. De outro, a fé pública, como ensinou Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 1982, páginas 211 – 212) tem sua influência limitada aos negócios jurídicos, aos acordos de vontades ajustados entre as partes. Assim, fala-se que além de cobrir os negócios jurídicos, a fé pública cinge-se a amparar os direitos que eles conduzem à inscrição, não os fatos carregados simultaneamente com eles, como a situação geográfica, sua extensão, sua exploração econômica, suas construções, seu preço. Isso porque a fé pública protege a inscrição dos direitos, não dos fatos a ele ligados, uma vez que a eventual inexatidão destes não se convalida em favor do titular inscrito por ficar fora do abrigo do princípio;

c) Principio da prioridade: significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam por uma relação de precedência firmada na ordem cronológica do seu aparecimento, isto é, prior tempore potior iure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição, no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois, como assinalou Nussbaum, em Direito Hipotecário, Madrid, 1929, pág. 30.

d) Princípio da especialidade: significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individualizado. Este princípio, que é consubstancial ao registro de imóveis, desdobra o seu significado para abranger a individualização obrigatório de todo o imóvel que seja objeto do direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; toda dívida que seja garantida por um direito real (como por exemplo a hipoteca), deve ser objeto desse princípio;

e) Princípio da legalidade: O sistema jurídico brasileiro adota o princípio da legalidade ou legitimidade, em virtude do qual a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante. Ao passo que o direito alemão põe esse negócio jurídico na figura de um acordo jurídico real abstrato, por força do qual as partes, perante à autoridade, meramente dão o seu consentimento à inscrição, o direito brasileiro o situa na figura de um acordo jurídico obrigatório, em que as partes dão o seu consentimento a todas as estipulações entre elas ajustadas;

f) Princípio da continuidade: que se apoia no de especialidade, uma vez que significa que em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular;

g) Princípio da instância: significa que a ação do registrador deve ser solicitada pela parte ou pela autoridade. Há necessidade de postulação do registro. Caso a autoridade cartorária entenda ser necessário irá suscitar dúvida, procedimento de jurisdição voluntária, solicitando que o juiz dirima eventual discussão sobre o registro público em torno do qual é objeto.

III – TERMINOLOGIA DO REGISTRO

Registro é um termo genérico, que cobre vários termos específicos, utilizados no registro público, quais sejam: inscrição, averbação e transcrição.

Esses três termos específicos designam, desde a Lei Imperial de 1864, respectivamente, o assento seletivo de declarações ou por extrato, o assento dependente da existência do anterior, marginal a este, e o assento copiativo das declarações em inteiro teor. Mas, entretanto, como se vê, o terceiro, além de designar a reprodução integral dos documentos, como acontece no Livro Auxiliar e no Registro de Tìtulos, costumava ser empregado nas leis civis em lugar do primeiro, como informou Afrânio de Carvalho (obra citada, terceira edição, pág. 108).
Veio a Lei 6.015, trazendo a dicotomia no registro de imóveis entre registro e averbação.
Para Afrânio de Carvalho (obra citada, terceira edição, pág. 132), a diferença consiste em que a inscrição existe por si, ao passo que a averbação depende, para existir, de anterior inscrição, visto como se apõe verba à escrita preexistente. Ambas cobrem mutações jurídico-reais, mas há distinções. Cabe dizer que a inscrição protege toda aquisição – de propriedade, de direito real e de posição admonitória – ao passo que a averbação resguarda toda movimentação subsequente. Em suma, tem-se o que segue:

INSCRIÇÃO

- aquisição da propriedade originária ou derivada (transmissão da propriedade);
- constituição de direito real limitado ou de ônus a ele equiparado (bem de família, promessa irretratável de venda etc);
- premonição de riscos sobre a propriedade inscrita (arrestos, sequestros, penhoras, contraditas).

AVERBAÇÃO

- Extinção da propriedade por abandono ou renúncia (cancelamento);
-Transmissão de direito real limitado ou de ônus a ele equiparado: cessão de hipoteca, de promessa de venda, contrato de locação com cláusula adjeta de vigência contra o adquirente, de contrato de renovação de locação para fins comerciais, caução de hipoteca, de direito sobre a propriedade;
- Extinção de direito real limitado (cancelamento); 
- Modificação do conteúdo do direito de propriedade (construção, reconstrução, demolição), do direito real limitado (prorrogação de hipoteca, alteração da sua taxa de juro etc).

Rogério Tadeu Romano - Procurador Regional da República aposentado; Professor de Processo Penal e Direito Penal; Advogado.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

QUAIS AS CARACTERÍSTICAS DO DIREITO DE PROPRIEDADE?


A propriedade é direito fundamental presente no art. 5º, XXII da Constituição Federal de 1988, não podendo ser abolida por emenda constitucional, muito embora a própria Carta Magna traga em seu bojo hipóteses de restrição ao direito de propriedade, como a própria função social da propriedade.

A propriedade é, igualmente, a essência do sistema capitalista, razão pela qual deve ser respeitada, tanto é que para a teoria da natureza humana, a acumulação de riquezas é inerente da condição humana, pois é necessário para que a vida em sociedade se mantenha, para ter uma vida materialmente digna, suprindo as necessidades do indivíduo e de seus familiares.

Feitas as devidas considerações, podemos conceituar a propriedade como a relação jurídica formal estabelecida entre o proprietário de um coisa e os não proprietários. Propriedade é a titularidade formal de um bem. Propriedade é a relação jurídica complexa formada entre o titular de um bem e a coletividade de pessoas não proprietárias (sujeitos passivos universais).

É a propriedade diferente do domínio, uma vez que este consiste no vínculo material de submissão direto e imediato de uma coisa ao poder do seu titular através do exercício das faculdades de usar, gozar ou fruir, dispor e reaver.

Uma vez titularizado o direito de propriedade, temos que este é:

I. Absoluto: o direito de propriedade é oponível “erga omnes”.

II. Exclusivo: o proprietário tem o poder sobre a coisa, podendo excluir quaisquer terceiros que pretendam se opor ao seu direito.

III. Perpétuo: em regra, o direito de propriedade não se extingue pelo não uso ou pela não fruição do bem. Isto é: a inércia não extingue o direto, para isso deve haver uma relação jurídica contrária.

IV. Elástico: permite o desmembramento, em regra temporário, do direito de propriedade, permitindo que dele sejam destacados um ou alguns poderem dominiais.

Desta feita, a relação jurídica de direto real estabelece um vínculo jurídico direto entre o titular de um objeto e o próprio objeto, de modo que o exercício de um direito real não depende da colaboração de qualquer outra pessoa, por ser absoluto, exclusivo, perpétuo e elástico.

Fonte: EBRADI

sábado, 25 de março de 2017

NOVAS REGRAS PARA O MINHA CASA, MINHA VIDA 2017


O Diário Oficial da União trouxe, nesta sexta-feira (24), novos critérios de seleção para a faixa 1 do programa Minha Casa, Minha Vida que atende famílias com renda de até R$ 1.800. A partir de agora, a modalidade Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) chegará aos municípios com população inferior a 50 mil habitantes.

“Temos um novo Minha Casa Minha Vida e as mudanças são bem significativas. Agora o programa poderá chegar a qualquer município brasileiro e melhorar a qualidade de vida dos beneficiários, com critérios mais humanizados”, explica o ministro das Cidades, Bruno Araújo.

As melhorias também tratam da inserção urbana: quanto maior a proximidade de bairros já consolidados, melhor será a avaliação do empreendimento. Além disso, aqueles que apresentarem condições de contratação imediata terão prioridade, em função da possibilidade de geração de emprego e renda em curto prazo. Estados e municípios que doarem o terreno para a construção do empreendimento também serão os primeiros da fila.

“Continuamos firmes com o compromisso de manter os pagamentos em dia. Para isso, as seleções serão criteriosas, observando-se o déficit habitacional das localidades e os municípios que ainda não foram atendidos”, destaca o ministro. 

Novas regras

A norma traça limites máximos de unidades habitacionais por empreendimento, de acordo com o porte populacional. Serão até 500 unidades por conjunto habitacional - admitindo-se agrupamento de até 2.000. Antes, a quantidade de unidades por empreendimento era flexível e os conjuntos chegavam a ter mais cinco mil unidades.

É possível haver agrupamento de até quatro empreendimentos, mas será necessário ter via pública em toda extensão e entre os conjuntos. Todas as vias deverão ter árvores e os projetos precisam atender aos critérios de conectividade, mobilidade (calçadas livres de obstáculos de 1,50 metros), diversidade, infraestrutura e sustentabilidade e sistemas de espaços livres.

A prioridade de atendimento para todas as modalidades será para famílias residentes em áreas de risco ou insalubres que tenham sido desabrigadas, a partir de documento público que comprove, além de mulheres responsáveis pela unidade familiar e pessoas com deficiência.

No FAR, a frequência de seleções passa a ser mensal. Na modalidade Entidades Urbanas, será permitido que as instituições atualizem as propostas junto à Caixa Econômica Federal (CEF) em um prazo de 30 dias, após a publicação da portaria para enquadramento nas novas regras.

No Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR), será necessária habilitação prévia junto ao Ministério das Cidades para participar do processo de seleção. Com relação à seleção, o cadastramento das propostas junto aos agentes financeiros até o dia 30 de abril.

Critérios

Os empreendimentos deverão apresentar infraestrutura urbana básica, inseridos em áreas urbanas ou em zonas de expansão criadas há menos de dois anos. A zona de expansão urbana deverá dispor, em seu entorno, de áreas para atividades comerciais.

FAR – os novos projetos deverão respeitar os critérios de regionalização a partir da verificação da quantidade de unidades habitacionais já contratadas no munícipio em relação ao déficit habitacional. Será observada também a distância de equipamentos educacionais, agências bancárias, correios e ponto de ônibus. Quem estiver mais próximo melhor avaliação terá.

Entidades Urbanas – valem as mesmas regras aplicadas para a modalidade Empresas. As propostas deverão conter quantidades de unidades habitacionais já contratadas no município em relação ao déficit habitacional, distância do empreendimento de escolas, porte do empreendimento em relação ao porte populacional do município, gestão urbana e infraestrutura básica e estágio de elaboração do projeto, após apresentado ao agente financeiro.

Entidades Rurais – a seleção final das propostas observará o déficit habitacional municipal rural, total de contratações no município no âmbito PNHR, condições de vulnerabilidade das famílias beneficiárias em conformidade com as suas características socioeconômicas, recorte territorial definido pelo Programa Territórios da Cidadania e características de projeto relacionadas ao desenvolvimento rural sustentável.

Podem participar do MCMV apenas famílias que não possuem casa própria ou financiamento em qualquer unidade da federação ou que não tenham recebido anteriormente benefícios de natureza habitacional do governo federal.

Fonte: Ministério das Cidades