quinta-feira, 17 de agosto de 2017

MAIS DA METADE DOS IMÓVEIS DO MINHA CASA, MINHA VIDA APRESENTAM FALHAS ESTRUTURAIS


Tida como a maior ação pública para construção de imóveis populares, o programa Minha Casa Minha Vida, também acumula problemas estruturais. Segundo estudo do Ministério da Transparência e Controladoria-Geral da União (CGU) 56,4% das residências das faixas 2 e 3 do programa têm defeitos na construção.

O estudo inédito, divulgado ontem, abarca as chamadas faixas intermediárias do programa, que confere rendas mensais, por família de R$ 4 mil e R$ 9 mil, respectivamente. "Foram observados defeitos em 56,4% das unidades da amostra visitada, falhas estruturais ocorridas dentro do prazo de garantia", diz o relatório do CGU.

Segundo o levantamento, as principais falhas encontradas foram: infiltrações; falta de prumo e de esquadros; trincas e vazamentos. "Quanto à área externa, cerca de 20% dos moradores informaram situações de alagamento, iluminação deficiente e falta de pavimentação." Os imóveis nessa faixa, financiados com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), são vistoriados e regularizados pela Caixa Econômica Federal.

Apesar dos problemas, a CGU pondera que a fatia de beneficiários que se consideram satisfeitos com o imóvel foi de 33,1%, o que talvez se explique "pelo fato da Caixa e as construtoras oferecerem assistência e reparos às deteriorações no prazo de garantia."

Uma das maiores surpresas do relatório foi o esclarecimento sobre o déficit habitacional do País. Quando iniciado o programa, em 2009, a bandeira da redução do número de brasileiros sem moradia própria foi hasteada mas, segundo a CGU, o número de unidades habitacionais entregues pelo programa não resultou em redução efetiva do déficit habitacional, apesar de conter o avanço. "Também foi visto que a estratégia adotada no planejamento das alocações de recursos entre as regiões sofreu desfiguração ao longo do tempo, o que gerou resultados positivos em alguns estados e insatisfatórios em outros" diz o ministério.

Como forma de melhorar o monitoramento, a CGU recomenda a criação de painéis indicadores para controle dos problemas e suas soluções, além de maior apuração nas licenças ambientais que a Caixa Econômica libera para as construtoras iniciarem a obra.

O relatório consolida dados de 77 empreendimentos ou contratos celebrados entre a Caixa e as construtoras, distribuídos em doze estados (Bahia, Espírito Santo, Goiás, Minas Gerais, Paraíba, Paraná, Rio de Janeiro, Rio Grande do Norte, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, São Paulo e Sergipe), com cerca de 30 contratos individuais de compradores para cada empreendimento visitado.

Os trabalhos de campo foram feitos em 2015, com a análise de 2.166 contratos e 1.472 unidades habitacionais.



Fonte: Com informações da CGU

CAIXA REDUZ TETO DO FINANCIAMENTO DA CASA PRÓPRIA


A Caixa vai reduzir o percentual que poderá ser financiado na compra de um imóvel novo de 90% para 80% do valor da propriedade.

As regras vão valer para quem optar pelo financiamento pela tabela SAC (que reduz o valor das prestações ao longo dos anos), a mais utilizada pelo banco público.

A partir de agora, quem quiser comprar um imóvel novo precisará ter 20% do valor para dar de entrada.

Para imóveis usados financiados pela tabela SAC, o percentual de entrada é de 30% desde março do ano passado.

Na tabela Price (em que as parcelas vão aumentando ao longo do tempo; menos procurada pelos interessados na casa própria), a entrada cai de 70% para 60% com recursos da Pró-Cotista e de 80% para 70% na CC FGTS.

A mudança é uma decisão estratégica de segurança e garantia.

João da Rocha Lima Jr., professor titular de "real estate" da USP, sugere que a mudança tenha relação com o desejo de financiar mais imóveis com o mesmo volume de recursos, em meio à escassez de recursos da poupança e do FGTS.

"Com o desemprego, as empresas estão fazendo uma contribuição menor para o FGTS. A força de aplicação do FGTS na casa própria cai", diz.

O efeito colateral positivo da medida, no entanto, é reduzir o risco desses empréstimos em um cenário em que o valor dos imóveis não deve subir nos próximos anos.

Em nota, a Caixa diz que "redimensionou as cotas máximas de financiamento para adequação em relação à política de alocação de capital do banco" e que a maioria dos clientes não será impactada pela nova medida.

Cerca de 90% dos empréstimos para a compra da casa própria já financiam 80% ou menos do valor do imóvel, segundo o banco público.

A Caixa detém quase 70% de todo o financiamento imobiliário do país, mas tem enfrentado a concorrência dos grandes bancos, que veem na linha uma alternativa para continuar a conceder empréstimos na crise.

Alguns bancos privados estão reduzindo as taxas de juros dessa linha, na esteira da queda da taxa básica de juros (Selic), hoje em 9,25% ao ano. Já a Caixa sinalizou que não pretende cortar os juros.

O crédito imobiliário é considerado um dos menos arriscados do mercado.

Pró-cotista - Na semana passada, a Caixa obteve orçamento extra de R$ 15 bilhões para financiar imóveis, segundo apurou a reportagem. Porém, o dinheiro não será destinado à linha Pró-Cotista, uma das mais baratas do mercado.

A linha ganhou espaço com o enxugamento dos recursos da poupança, consequência do aumento dos saques nos últimos meses.

Fonte: FOLHA DE S. PAULO

CDR APROVA PROJETO QUE FACILITA A AVERBAÇÃO DE CASAS TÉRREAS

Foto: Geraldo Magela/Agência Senado

Reunida a Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo (CDR) nesta quarta-feira (16), a Presidente da CDR, Senadora Fátima Bezerra, designou a Senadora Regina Souza relatora “ad hoc” da Matéria, em substituição ao Senador José Pimentel. Após a leitura, encerrada a discussão e colocado em votação, a comissão aprovou o relatório que passa a constituir Parecer da CDR.

A matéria segue para a apreciação da CCJ - Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania. Parecer P.S. 6/2017 ( PDF ).

O Projeto de lei torna mais ágil e mais barata a averbação de casas térreas construídas há mais de cinco anos. O texto, da Câmara dos Deputados (PLC 164/2015), dispensa a exigência do alvará de construção no processo de averbação desse tipo de imóvel.

A averbação de um imóvel é a mudança de informações no seu registro. Esse tipo de procedimento é necessário sempre que o dono fizer nova construção ou demolição, realizar uma grande alteração estrutural, tiver mudança em seu estado civil ou transferir a propriedade para outra pessoa.

Segundo o Senador José Pimentel, a proposta é uma iniciativa que vem em boa hora para eliminar uma injustificável barreira burocrática à regularização de imóveis unifamiliares de um só pavimento já construídos.

Do deputado Irajá Abreu (PSD-TO), o projeto se refere apenas às unidades que sirvam como residência para uma única família. O objetivo do autor é desburocratizar o processo de atualização do registro dos imóveis – a chamada averbação – e também “dinamizar os mercados imobiliários em bairros e cidades economicamente menos favorecidos”.

Fonte: Agência Senado 

quarta-feira, 16 de agosto de 2017

CAIXA INICIA VENDA DE IMÓVEIS RETOMADOS AINDA EM AGOSTO


A Caixa vai começar a vender, por meio de parceria com o Sistema Cofeci-Creci, neste mês de agosto, os imóveis que foram levados a leilão por falta de pagamento e não foram arrematados.

O banco fechou a parceria no início do ano e estava na fase de treinamento dos corretores.

Segundo o presidente do Cofeci, João Teodoro, já há 6 mil imóveis liberados para a venda e a expectativa da Caixa é disponibilizar 20 mil bens. A maior parte é de imóveis residenciais com valor médio de R$ 250 mil, sendo muitos do programa Minha Casa Minha Vida. Os imóveis são ofertados pelo mesmo valor de avaliação usado no leilão. Teodoro explica que os bens selecionados não possuem impedimento legal. "Se tiver ocupado, cabe ao comprador mover a ação de despejo", diz.

Saiba mais sobre imóveis retomados:

terça-feira, 15 de agosto de 2017

ALUGUEL DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS CAI 0,21% EM JULHO


O preço médio de locação dos imóveis residenciais no País teve queda nominal de 0,21% em julho na comparação com junho. Já no acumulado dos primeiros sete meses do ano, os aluguéis tiveram alta de 0,26%, enquanto nos últimos 12 meses, houve uma retração de 0,55%.

Os dados fazem parte de pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) com base nos anúncios do site Zap Imóveis. O levantamento abrange dados de 15 cidades e incorpora em seu cálculo apenas os novos contratos, sem considerar a correção dos aluguéis nos contratos vigentes.

Em julho, oito das 15 regiões cobertas pela pesquisa mostraram aumento no preço médio de locação na comparação mensal. Entre as principais altas estão São Paulo (0,07%), Belo Horizonte (0,22%), Distrito Federal (0,47%) e Florianópolis (0,75%).

Na contramão, sete cidades tiveram recuo nos preços de locação, como é o caso de Rio de Janeiro (-1,21%), Goiânia (-1,15%), Campinas (-0,54%) e Curitiba (-0,49%).

Com o resultado de julho, o valor médio de locação no País atingiu o patamar de R$ 28,58 por metro quadrado. São Paulo tem o aluguel mais elevado do País, em R$ 35,85/m2, seguido por Rio, com R$ 33,38/m2, e Distrito Federal, com R$ 29,66/m2.

O preço de locação tem sido afetado pelo excesso de imóveis disponíveis para comercialização. Como muitos proprietários não têm conseguido efetivar uma venda, decidiram direcionar o imóvel para locação, repassando custos como condomínio e IPTU para os inquilinos. Além disso, muitos consumidores estão reticentes em fechar negócios devido ao desemprego e ao cenário econômico adverso, diminuindo a liquidez do mercado imobiliário.

Por Circe Bonatelli

segunda-feira, 14 de agosto de 2017

CONSIDERAÇÕES SOBRE O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO


O Método Comparativo, também designado por método direto, sintético, empírico ou de comparação, exige o tratamento seletivo dos dados recolhidos no mercado que integra o bem. Ou seja, baseia-se na comparação do bem em análise com valores idênticos obtidos no mercado, em que se insere, comprovados por transações já realizadas. Para tal, é necessário que, no mercado, existam condições que possibilitem a comparação com o bem que se pretende avaliar.

Aplica-se este método sempre que alguém deseja ter a avaliação do imóvel numa ótica de mercado, ou seja, com o fim, mesmo que não imediato, de compra ou venda.

A avaliação de um imóvel pela técnica do valor comparativo de mercado é, sem dúvida, a que implica em menores riscos e que maior consenso envolve, sempre que se pretenda vender um imóvel no estado em que se encontra, em situação concorrencial aberta e integrada no mercado local.

Este método é suficientemente confiável sempre que exista um mercado muito ativo com fácil informação, tais como, venda de habitação, escritórios, comércio ou terrenos. No entanto, a ponderação casuística na comparação dos preços de diferentes imóveis, como fator algo subjetivo que é, pode originar algumas distorções.

Pretende-se com essas informações, relativas a transações recentes de propriedades análogas e comparáveis, ao bem em causa, determinar o valor pelo qual se considera que o imóvel deva ser transacionado, supondo-se para tal, que as entidades intervenientes não tenham interesses especiais no imóvel e que não existam encargos.

Logicamente, a medida do valor é tanto mais crível quanto mais o mercado estiver estabilizado, ou seja, o volume da procura e da oferta será o mais equilibrado possível. Por conseguinte, a informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias deve ser em quantidade, isto é, suficientemente volumosa para permitir uma caracterização correta do mercado, e com qualidade, pois obviamente, deverá ser recolhida com prudência para poder ser utilizada de forma adequada.

Para a caracterização minuciosa do bem avaliando (localização, área, máximo aproveitamento eficiente, tipologia da construção, estado de conservação, padrão construtivo, etc.), quer no caso dos terrenos, como no de construções, deve-se efetuar uma pesquisa exaustiva e sua respectiva homogeneização ddos dados amostrais, de forma a obter um resultado coerente, com lógica e homogêneidade.

Conclui-se pois, que o MCDDM é um método direto, que permite calcular o valor do bem, seja ele construção ou terreno, comparando-o com os que estão a ser transacionados na sua vizinhança ou no mercado, partindo do conhecimento dos valores praticados ou dos valores de oferta, devidamente homogeneizados, de modo a constituir uma amostra que possa ser tratada estatisticamente, fundamentando-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais propriedades semelhantes ao bem avaliando, se têm vindo a transacionar, sendo fundamental a existência de uma amostragem representativa em termos de transações e/ou propostas de venda existentes no mercado no momento da avaliação.

A utilização do método de comparação, na sua forma mais avançada, inicia-se por uma prospecção de dados sobre transações de imóveis semelhantes ao da avaliação em causa e, em seguida, o emprego das técnicas de homogeneização das amostras recolhidas irão permitir a comparação de imóveis que, entre si, apresentem características diferentes, nomeadamente em relação à idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transação ou níveis de acabamentos e de instalações especiais.

Finalmente, é elaborada uma análise estatística dos dados homogeneizados, através da determinação de certos parâmetros, como sejam a Média, a Moda, o Desvio Padrão, a Regressão Linear, a Análise de Variância Simples, os Intervalos de Confiança, entre outros, que permitam enunciar um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel objeto da avaliação, dentro de uma dada margem de confiança.

O valor resultante é chamado de Valor de Mercado, que pressupõe para o bem a avaliar, a determinação do Presumível Valor de Transação (PVT) e admite que o imóvel é vendável no curto prazo. Para este caso, deve-se adotar, também, o critério do Maior e Melhor Valor de Uso, que define o maior valor para o bem em análise.

O Presumível Valor de Transação (PVT) que será determinado com base no Método Comparativo de Mercado consistirá na afetação da área bruta de construção envolvida, de parâmetros de valor unitário que indicam o comportamento do mercado imobiliário na zona, para propriedades com características semelhantes ou comparáveis, tendo em atenção as características construtivas e de localização. Cada tipo de imóvel tem as variáveis explicativas do seu valor, pelo que se torna imprescindível um conhecimento detalhado destas variáveis no imóvel em estudo e dos imóveis da prospecção de mercado. Quanto melhor for o conhecimento destas variáveis, mais fácil será o cálculo do valor pelo critério da comparação de mercado. Tendo em consideração a normal dificuldade, em obter informação imobiliária fidedigna, é por vezes utópico recorrer à excessiva matematização deste critério, tornando-se necessário, por vezes, complementá-lo recorrendo a outros critérios, bem como aplicar o devido bom senso.

A utilização deste método envolve riscos associados à interferência de critérios subjetivos à avaliação, responsáveis pelas diferenças de valores estimados por diferentes avaliadores, e também, à insuficiência de transações de bens análogos, que podem conduzir a uma caracterização inadequada do comportamento do mercado e a uma avaliação fundamentada de forma insatisfatória.

Fluxograma ilustrativo da metodologia:

Fonte: MundoGEO

Fonte: Avaliação Imobiliária / Publicação Portuguesa, com adaptações.

sábado, 12 de agosto de 2017

A MULTA MORATÓRIA DIFERE DA MULTA RESCISÓRIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO


É comum a cobrança cumulada de multa moratória e penal quando o inquilino tem seu despejo decretado por deixar de pagar o aluguel. Quando o inquilino, após ser citado pelo Oficial de Justiça, comparece no processo e quita o débito atualizado, com juros e a multa moratória – que estipulada em contrato gira em torno de 10% a 20% do valor do débito – não há polêmica. Ao quitar a dívida dentro do prazo de 15 dias, o despejo é elidido, ou seja, a ação é encerrada e a locação é mantida e não sendo devida a multa rescisória.

O problema é quando o contrato está vigorando por prazo determinado e o inquilino não emenda a mora, ou seja, não quita a dívida de maneira a encerrar o processo. Passado o prazo para pagar a dívida, o juiz é obrigado a decretar o despejo por falta de pagamento e assim é rescindido o contrato. Entretanto, quando o prazo da locação é, por exemplo, de 30 meses, iniciado em 1º/07/16 com previsão de término em 31/12/18, pelo valor de R$2.000,00 mensais, o locador tem a expectativa de receber essa renda até o dia 31/12/2018. Se o despejo é efetivado no dia 30/09/17, o inquilino cumpriu apenas metade do prazo do contrato, ou seja, gerou frustração ao locador que não receberá os demais 15 meses que foram contratados.

Essa infração contratual acarreta prejuízos ao locador que terá seu imóvel desocupado antes do prazo previsto, tendo que arcar com o pagamento dos encargos (IPTU, condomínio, luz e água), além da manutenção que normalmente seriam arcados pelo inquilino. Além disso, diante da perda da perspectiva de receber os R$30.000,00 de aluguéis nos próximos 15 meses, o rompimento prematuro do contrato gera o direito de o locador ser indenizado com o recebimento da multa rescisória, que geralmente é pactuada entre 3 a 6 meses de aluguel.

Portanto, quando o rompimento do contrato ocorre pela falta de pagamento dos aluguéis e estando o contrato com prazo ainda a ser cumprido, é correto o Poder Judiciário condenar o inquilino e seus fiadores ao pagamento da multa rescisória, a qual é também denominada cláusula penal. A aplicação conjunta das multas é legal, pois cada uma possui finalidade diferente, não sendo em hipótese alguma bis in idem, conforme decisão do STJ no Resp. n° 487.572/PR. A multa moratória é exigida no caso de atraso no pagamento do aluguel ou encargos. Já a cláusula penal ou convencional se impõe à parte que não cumpriu total ou parcialmente com a obrigação contratual, sendo também devida integralmente no caso de o inquilino sublocar o imóvel ou utilizá-lo para finalidade diversa da prevista no contrato.

Kênio Pereira - Advogado especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG