Método do Máximo Aproveitamento Eficiente
Definição:
A avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em função do seu aproveitamento potencial. O método do máximo aproveitamento eficiente busca identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizações possíveis devem ser investigados. O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da construção, levando em conta as utilizações permitidas pelos planos diretores e os usos tradicionais e a demanda recente na região. Neste momento é importante a assessoria de um profissional que projete habitualmente. Definida a utilização, a análise segue com a execução de orçamentos (mais ou menos detalhados, conforme o caso), pesquisa de dados de mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou unidades construídas), verificação da viabilidade e dos frutos e despesas esperados (aluguéis, lucros na venda, taxas, custos de publicidade e corretagem, etc).
Utilização
Este método é utilizado nos casos em que não há dados de transações de imóveis semelhantes.
Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo para sua edificação, considerando as despesas necessárias para produzir o melhor tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do terreno é a diferença entre o preço de mercado das unidades construídas (avaliado pela comparação com imóveis semelhantes) e este total de despesas.
Sendo uma gleba urbana, geralmente se verifica a alternativa de loteamento. Os preços dos terrenos na região são determinados por comparação de dados de mercado. Deve ser preparado um projeto de loteamento, obtendo-se o número de lotes, no tamanho padrão adotado na região, e verificando-se as despesas a serem realizadas. O valor da gleba é a diferença entre o montante das vendas destes lotes e o custo para obtê-los.
Caro amigo, tenho uma duvida! para avaliar um loteamento legalizado e escriturado de 300 lotes nos quais 100 lotes ja se encontram urbanizados e abitados, nos demais 200 lotes não possui urbanização, somente uma rua principal aberta. E cujo menor avaliação no bairro de um lote nas mesmas metragens e urbanizado seria de R$35.000.
ResponderExcluirA pergunta é, para fixar a avaliação do lote sem infraestrutura pegaria o valor de R$35.000 menos o valor para se botar a infraestrutura que esta orçada em R$12.000. que então se obteria o valor de R$23.000 como avaliação do lote sem infra!?
meu raciocinio esta certo?
pergunto isso porque farão avaliação judicial em alguns lotes de um loteamento de minha familia, e gostaria de saber a sua opinião. e se possivel me dizer o possivel valor minimo e maximo de avaliação que eu poderia pegar nas avaliações?
Se o loteamento encontra-se todo aprovado, inclusive esses lotes não urbanizados, esse é um dos caminhos para avaliá-los, entretanto não são apenas as despesas de urbanização que incidem sobre o valor. Para o cálculo final, há de se usar o método involutivo, que envolve a urbanização e outras despesas e índices do mercado imobiliário. Pense que vender um lote não é a mesma coisa de vender 200 lotes. Vender 200 lotes leva muito tempo e o retorno do capital empregado na urbanização deve ter sua remuneração compensada na venda final, considerando todo esse tempo de venda. Não tenho conhecimento desse loteamento, e muito menos seu índice de liquidez. A princípio, penso que 23.000 reais por um lote sem nenhuma urbanização é um valor muito alto para investimento.Se for uma venda de 200 lotes então, pode ser um mal negócio para o comprador.
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