quinta-feira, 23 de setembro de 2010

ENGENHEIROS RESPALDAM LAUDO DE AVALIAÇÃO NAS INFORMAÇÕES "FIDEDIGNAS" DOS PORTEIROS E LEVAM APENAS 10 MINUTOS PARA EFETUAR A VISTORIA (?!)


Quanto vale uma informação passada pelo porteiro ou pelo zelador do prédio?
Na hora de definir o preço de um apartamento que será financiado ou comprado com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), ela pode ser estratégica.

A avaliação do imóvel é obrigatória para contratar financiamento ou pedir liberação do saldo do FGTS para adquirir o bem.
É um engenheiro ou arquiteto do banco, ou de uma empresa indicada por ele, quem faz essa avaliação. "A Caixa Econômica Federal tem um quadro fixo de engenheiros e uma rede de credenciados", diz o gerente regional de Habitação Nédio Rosselli Filho.
Além de verificar características da unidade (como metragem e estado de conservação), o perito baliza o cálculo por preços de imóveis similares -de 16 a 20, em geral- no mesmo condomínio e na mesma região.
A vistoria do imóvel costuma ser apenas visual e leva cerca de dez minutos. Na pesquisa de unidades semelhantes entram dados fornecidos por empregados do condomínio -como zelador e porteiro- acerca do preço de venda de outros imóveis do prédio. Esses dados nem sempre são checados.
"Toda informação é importante. Usamos todos os meios para correr o menor risco possível", relata o engenheiro Eduardo Burger, dono da Avaliar Perícias e Avaliações Ltda., credenciada pela Caixa Econômica Federal.
"Mas o engenheiro descarta a informação que percebe ser mentirosa. O descarte vai muito do seu "feeling"."
Os bancos cobram de R$ 339 a R$ 1.000 pelo laudo, pagos pelo tomador do crédito ou solicitante do fundo.
Se ele não concorda com o valor auferido para o imóvel, pode pedir uma reavaliação, pela qual em geral pagará de R$ 250 a R$ 350 (o Santander diz, por meio de sua assessoria de imprensa, que não cobra por ela).

NORMA REVISTA

A avaliação é regida por uma norma, a NBR 14653, que está sendo revista pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). A revisão, se aprovada, entrará em vigor em setembro.
"As alterações tornam a norma aplicável em regiões com poucas informações para pesquisa", frisa Eduardo Rottmann, vice-coordenador da Câmara de Avaliações do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
"Para a avaliação de imóveis em grandes centros, não haverá grandes mudanças."

Vistoria técnica da unidade leva cerca de dez minutos

"Demorou cerca de dez minutos. Achei que [o engenheiro] iria abrir as torneiras, mas ele só olhou", relata a jornalista Aline Ferreira, 26, sobre a avaliação feita em seu apartamento em Santa Cecília (centro de São Paulo).

"A vistoria é feita visualmente", confirma o engenheiro Eduardo Burger, da Avaliar, que realizou o procedimento no apartamento de Ferreira. Verificam-se defeitos como trincas e presença de umidade nas paredes, diz.

"Consideramos a idade aparente do imóvel. O prédio pode ter 40 anos, mas a unidade pode ter cara de cinco ou de dez se foi reformada."

Ao coletar dados para a análise comparativa, Burger, que afirma fazer esse trabalho há mais de 20 anos, diz que, "a princípio", o porteiro é tido como uma "fonte fidedigna, séria".

"Às vezes você ignora a informação se vê que a pessoa fala bobagem", pondera. "Há, por exemplo, o porteiro doutrinado por quem quer comprar o imóvel, para passar um certo valor. Com os anos de experiência, você percebe a malandragem."

Quando o cliente pede uma reavaliação, o trabalho demora mais, de cinco a dez dias -na primeira, são de três a cinco. É feito um laudo mais complexo, com um maior número de elementos.

Discordâncias na avaliação geralmente surgem quando o preço do bem se aproxima de valores que dividem linhas de crédito. Para se enquadrar no SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que viabiliza juros menores, o imóvel não pode valer mais que R$ 500 mil -o mesmo teto se aplica para obter a liberação do FGTS.

"Há mais divergências no caso de imóveis usados, em que os acabamentos e o estado de conservação variam mais", observa o advogado Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP.

Cliente pode pedir relatório da avaliação

Os bancos permitem que o cliente tenha acesso ao laudo completo feito pelo avaliador do imóvel.

"É um documento interno, mas não é restrito. Se a pessoa quiser ver, não haverá impedimento", afirma Nédio Henrique Rosselli Filho, gerente regional de Habitação da Caixa Econômica Federal.

O que as instituições não aceitam é uma avaliação feita por empresa que não seja indicada por elas.

"Consideramos só o laudo que a Caixa faz", determina Rosselli. "Se houver algum tipo de litígio, o que nunca acontece, o cliente poderá eventualmente apresentar o laudo de uma outra empresa como parâmetro ou justificativa."

Sobre os critérios usados na obtenção do valor do imóvel, Rosselli comenta que o avaliador "anota todas as placas de venda e os telefones das imobiliárias da região" na busca de parâmetros comparativos.

"Se não há oferta [na região], ele pode se basear nos preços de um bairro similar. Para um imóvel no Itaim [zona oeste], ele pode considerar valores de Moema [zona sul] na comparação", exemplifica.

"O porteiro e o zelador também funcionam como um agente de informação, pois há prédios que não colocam placas de venda. O engenheiro não pode se basear só nesse dado, tem que ter outras amostras. A rigor ele deveria confirmar essa informação com o vendedor ou o comprador da unidade."

Marcelo Manhães, da OAB-SP, lembra que uma referência "muito próxima do preço de mercado" do imóvel é o seu valor, definido pela prefeitura, para a cobrança de ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Fonte: Folha de São Paulo

Comentário do Editor:

Após ler a matéria, fica a pergunta que não quer calar: É este o embasamento técnico e científico tão propalado pelo sistema CONFEA - IBAPE para qualificar o profissional Avaliador Imobiliário?
A matéria acima retrata o descaso dos pseudos especialistas, e retrata a "competência" dos Engenheiros credenciados junto à CEF, que na verdade banalizam a Avaliação Imobiliária e trabalham apenas com o simplório e nada científico método comparativo direto.
E as informações do "perito" Porteiro então?
- Ridículo, se não fosse trágico!

60 comentários:

  1. Na verdade o avaliador obtém uma amostra do mercado imobiliário e utilizando a Inferência Estatística, de acordo com a NB 14653, obtém um modelo matemático de onde extrai o valor do imóvel avaliando. Sendo que através desse método é capaz de descartar qualquer elemento amostral discrepante.

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  2. Boa tarde! recentemente fui comprar um imóvel e o engenheiro da Caixa reprovou o avaliação dizendo que o imóvel era feite de " alvenária de adobâo" mas segundfo o proprietário e os vizinhos constataram que não, sendo assim o que devemos fazer pedir uma no perícía, ou fazer uma em particular e contestar junto a Caixa?Grato.

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  3. Conhecer o mercado imobiliário está ao alcance de qualquer pessoa com grau médio de instrução. Esse trabalho é feito por pesquisa e sempre é realizado tanto pelo vendedor como o corretor e o comprador.
    Com uma simples comparação levando em conta algumas variáveis qualquer um chega a um valor aproximado de mercado do imóvel (desde que se tenha elementos comparativos suficientes). Escolhido os elementos comparativos e as variáveis que influenciam aquele determinado imóvel que se está avaliando procede-se a inferência estatística mediante soft de engenharia e aplicando a Norma de Engenharia NBR 14.653-2. Chega-se então ao valor de mercado.
    Não existe "Profissional Avaliador Imobiliário". Existe o corretor que opina quanto a comercialização mas desconhece o valor de mercado, que poderá coincidir ou não com sua opinião. Existe o Eng Civil ou o Arquiteto que pesquisam o mercado e efetuam os cálculos científicos que vão abonar esse valor de mercado ao nível de uma confiança estatística.Se não se tem elementos suficientes para formar um universo estatístico existem outras normas de engenharia que preconizam outros métodos, principalmente para avaliações especiais: Hospitais, hotéis, empreendimentos imobiliários, postos de gasolina, prédios inteiros, etc..

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  4. Alvenaria de Adobe é material não normalizado pela CAIXA e aconselha a negativa da garantia. Quem sabe melhor reconhecer um material de construção ? Acho que o engenheiro ou arquiteto. Chame um perito engenheiro ou arquiteto e se certifique, com uma segunda opinião profissional, se esse é realmente o material das paredes internas e de vedação.

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  5. O Método Comparativo Direto não é "simplório". Tanto não é que se necessita de soft próprio de engenharia para realizar os cálculos.O cálculo é matricial, utiliza-se álgebra linear e cálculo das probabilidades além de elementos estatísticos como: Variância, determinação, distribuição de frequência, resíduos, curva de Gauss,correlações com influência e isoladas entre as variáveis explicativas,mediana, moda, desvio padrão, etc..Acho que alguém está se referindo ao método de homogeneização de fatores que atualmente se utiliza apenas em trabalhos judiciais, empregado, de preferência, junto a inferência estatística para confirmação dos resultados.Só se aprende estatística nesse nível nas faculdades de engenharia, arquitetura e economia. Para métodos que necessitem conhecimento de cronograma físico-financeiro, legislação processual de edificações (código de obras), material de construção, vícios construtivos, etc. só as faculdades de engenharia civil e arquitetura.

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  6. A informação de um "porteiro" é só mais um elemento e deve ser "cruzada" com outras informações.(Falo de informações quanto ao valor de venda de alguma unidade no edifício onde se avalia outra unidade).

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  7. Este comentário foi removido pelo autor.

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  8. Prezado Sr. Marcos Mascarenhas boa noite !
    Seu comentário demostra ignorância e profunda falta de conhecimento sobre o assunto.
    Primeiramente gradue-se, domine as técnicas avaliatórias preconizadas pelas normas brasileiras e posteriormente teça seus comentários.

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  9. sr.Marcos boa noite!!
    Comprei um apartamento e so depois que estava morando fui tirar a medida,para minha surpresa percebi que a medida era menor a que estava no documento...e agora o que devo fazer?

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  10. Só quem pode fazer uma avaliação completa e estruturada é o perito avaliador imobiliário credenciado pelo CNAI e não um engenheiro ou arquiteto, fazer uma avaliação não é só olhar por dez minutos ou "pegar" informações de porteiros ou vizinhos ou fazer o modo comparativo simples de outros imóveis, somente o corretor perito avaliador registrado no CNAI !!! só ele, os outros são os outros.

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    1. ...vai te benzer rapaz! te fizem uma lavagem celebral, o CNAI é um "movimento" para o creci ganhar dinheiro, veja o numero de cursos e casdastro que são feitos, acorda! inclusive assim, se vc fizer uma avalição e assinar como laudo o Judiciario te manda prender por exercicio ilegal da profissão, a nao ser que vc tenha nivel super em negocios imobiliário ai estamos falando de outro profissional habilitado, corretor nem pensar...

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  11. Só quem pode fazer uma avaliação completa e estruturada é o perito avaliador imobiliário credenciado pelo CNAI e não um engenheiro ou arquiteto, fazer uma avaliação não é só olhar por dez minutos ou "pegar" informações de porteiros ou vizinhos ou fazer o modo comparativo simples de outros imóveis, somente o corretor perito avaliador registrado no CNAI !!! só ele, os outros são os outros.

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  12. O Otto também é bastante desinformado...

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    1. Concordo. E parece que não quer se informar, o que é pior. Prefere acreditar num mundo de faz de conta. É simples, ele pode continuar fazendo suas avaliações denominadas "Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica", utilizando apenas o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com a utilização da estatística clássica para o tratamento dos fatores. Isto é o que ele chama de "avaliação completa e estruturada feita por um corretor de Imóveis" cadastrado no tal do CNAI. Isso me parece razoável. Serve apenas com uma ferramenta para subsidiar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis. Para evitar os absurdos que muitos deles cometem ao opinar sobre valor de imóveis(Eu acho que vale tanto, sem nenhuma argumentação técnica.....!!!, ou então vale tanto, consultei a mãe Diná). E é só. Apenas um exemplo, a Caixa só aceita avaliação feita por Engenheiros ou arquitetos com uso da estatística Inferencial. Isto se chama Laudo de Avaliação.

      Jailton Lins
      Engenheiro Civil
      Maceió - AL

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  13. Perito avaliador, por natureza, é um profissional graduado e registrado em órgão de classe FEDERAL

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  14. Queria saber como são feitas as Avaliações Judiciais para financiamentos de casa própria, quais são os profissionais abilitados para essas avaliações; quais são os criterios usados nas contestações dos laudos em avaliações de imoveis; quais são os criterios utilizados nas avaliações de imoveis?

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    1. ola amigo, da uma olhada neste site www.avaliadorperito.com

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  15. ..o pior de tudo é que o creci aprovou uma "merda" de um parecer de valor, ou seja não quis aproveitar a "bola da vez" e atribuir a avaliaçao de imoveis para os gestores imobiliários, pois este teriam juntamente com eng e arq. uma competencia lógica para avaliar imóveis inclusive teria a oportunidade de credenciamento junta a caixa. Entretanto se ateve na arrecadação de valores para abranger apenas aos correteres atribuindo um "PARECER" que por modestia não podem assinar um "LAUDO" eis que possuem segundo grau! Lamentável...

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  16. sou corretor de imóveis a 32 anos e uma das coisas que noto nessa profissão, é um "monte " de engenheiros e arquitetos se passando por comprador, tentando localizar o endereço do imóvel para que eles possam fazer o laudo e ganhar uma "graninha".Ficam fazendo perguntas cretinas para nós usando a nossa experiencia.Eu consegui localizar vários escritórios de avaliação inclusive, um ali na r maria paula onde a especialização deles, era se fazer passar por comprador para saber o preço dos imoveis.E esses são os "avaliadores". Engenheiro entende de engenharia,arquiteto entende de arquitetura.nós corretores entendemos de imóveis e ponto final.

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    1. Vocês entendem de passar a perna nos outros. Aproveitadores.

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    2. corretor na maioria, URUBUS

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  17. Bom dia a todos, sou corretor de imóveis e estou em uma batalha com o banco Santander, que inclusive foi citado no artigo, pedimos a avaliação de um imóvel, e este foi indeferido em função de alguns pontos de umidade e falta de revestimento na fachada, fui orientado pelo banco a regularizar estas pendências e pedir uma segunda avaliação, em acordo com o comprador, pois o vendedor autorizou a regularização porém se recusou a faze-la, fizemos todas as mudanças solicitadas, solicitamos a segunda avaliação onde o imóvel foi aprovado e avaliado em um valor bem superior ao da venda, constatando o potencial do imóvel. Aí começa a saga, estas avaliações (e reavaliações que também são pagas, diferente do que o santander diz no artigo)que pagamos aos bancos, são feitas por terceiros (contratadas), e internamente são meros documentos para consulta da engenharia do banco, não tendo peso algum na aprovação do imóvel, acontece que depois de duas avaliações, e a aprovação do imóvel, o banco simplesmente desaconselhou o negócio, não autorizando a aprovação feita pelo perito / engenheiro, com o argumento de que faltam revestimentos e pintura no imóvel, desta forma todo o tempo e valores investidos foram perdidos, e fazer o que estão pedindo é inviável, do ponto de vista de que o imóvel ainda não foi aprovado e não é do cliente comprador.
    A minha indignação é pelo fato de agirem de má fé, já que tinha a intenção de reprovar o imóvel, e nos deixaram fazer duas avaliações. Este engenheiro que esta reprovando o imóvel, é funcionário do Santander, e não existe nenhum laudo emitido por ele onde conste as condições e indeferimento do imóvel.
    Estou tentando resolver pelas vias normais e sendo o mais pacífico possível, mais não podemos tolerar estas "facetas" de bancos, onde quem reprova não aparece.

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    1. Cara, estou passando pela mesma situação.
      Envia um email para conversarmos sobre isso.

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    2. Boa tarde, estou passando por um casa parecido... fiz uma casa mista Madeira e alvenaria... Toda em cima de uma laje, com porcelanato, a casa toda com janelas blindex, área nobre da cidade. Estou com o meu credito aprovado pelo banco itau, mas o imóvel foi reprovado... O laudo que foi feito é uma vergonha... nem fotos do imóvel estão anexadas... Lá ela diz que é um imóvel de madeira com 20% de alvenaria..só isso!!!! Agora o mais incrível é que eu peço um valor de financiamento muito abaixo do valor do imóvel... O imóvel foi avaliado em 350.000,00 quero 180.00,00 de financiamento e não consigo!!! Se cair uma bomba aqui no minha casa e ficar só o terreno já paga o valor que o banco ira financiar...mas não tenho nem ideia de como argumentar isto com o banco... Não passo de mais um numero...Alguém sabe como devo proceder???

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  18. boa noite, estou pretendendo comprar um apartamento que tem mais ou menos trinta anos e tem tres andares mas nao tem gas canalizado o financiamento do banco pode ser bloqueado por conta disso?

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  19. Boa tarde, estou vendendo um apartamento, marquei a vistoria, o engenheiro da caixa me ligou marcamos, ele chegou antes do horario marcado, devolveu o processo para caixa, e agora a correspondente falou que eu tenho que pagar um novo laudo que é de $310.00 isso é legal, agora to com medo vai atrazar meu processo....

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  20. Enquanto engenheiros brincam de avaliar imóveis, há pontes, viadutos e prédios caindo.
    Se os métodos deles são tão "científicos" assim, mandem eles fazerem uma avaliação de qualquer imóvel, sem pedir ou solicitar informação alguma para CORRETORES E IMOBILIÁRIAS, sem fazerem a menor pesquisa de comparação de valores, e eu quero ver se o método científico deles, cheio de estatística, que nada mais é do que um ramo da matemática, e que não é exclusividade de engenheiros, muito pelo contrário; são os economistas os que mais usam a estatística, quero ver se o método deles chega ao valor de mercado do imóvel.
    Eiiii... Estão irritadinhos porque vão perder a "Boquinha" de ganhar uma graninha fácil num cartel protegido por lei. Essa mamata vai acabar...
    Eles que vão cuidar de garantir as construções, e deixem os "VALORES DE MERCADO" para quem tem competência para isso, com curso superior ou sem curso superior, com estatística ou sem estatística.
    QUEM ENTENDE DE VALORES DE MERCADO É CORRETORES DE IMÓVEIS E NÃO "Engenheiros de Obra Feita".

    sds.

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    1. Já leu a NBR 14.653-2. Aliás, você sabe ler?

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    2. Por isso que você, quando for comprar o seu imóvel, vai pagar absurdo de valor. Vocês inflacionam o mercado e depois dizem que os "engenheiros" avaliam para baixo. Os corretores só pensam no que podem ganhar na negociação do imóvel. Já entrei em imóveis que não tinha a mínima condição de habitação, e o corretor teve a coragem de dizer ao comprador que era um excelente imóvel. Vocês não sabem se a casa está trincada, ou de onde vem a trinca, se vai cair, se tem umidade, se pode ser averbada, se tem % de ocupação permitida no zoneamento existente na região, não pensam no cliente e nas complicações que ele pode ter após a compra do imóvel, só pensam nos seus 5% a 10% que ganham em uma negociação. Enquanto recebemos uma miséria de 300,00 por avaliação, vocês recebem 1.500,00 a 2.000,00 por negócio concretizado. VOCÊ ACHA QUE A CAIXA, ITAÚ, BRADESCO, JUIZES FEDERAIS, EMPRESAS PÚBLICAS, vão deixar a avaliação na mão de profissionais que não podem assumir qualquer responsabilidade sobre o imóvel. Você sabia que se qualquer problema acontecer no imóvel após o financiamento tanto o banco quanto o engenheiro correm o risco de serem julgados na esfera jurídica? VAI ESTUDAR UM POUCO... FIQUE 5 ANOS NA FACULDADE... E DEPOIS VENHA CONVERSAR SOBRE AVALIAÇÕES E PERÍCIA E NÃO SOBRE MERCADO IMOBILIÁRIO. CADA COISA VIU !!!!!!!

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    3. CORRETOR RECALCADO, VAI TIRAR UM DIPLOMA SÉRIO EM ENGENHARIA

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  21. ISSO MESMO PARCEIRO ESTÁ DE PARABÉNS O SEU COMENTÁRIO, ARQUITETOS E ENGENHEIROS NÃO SABEM FAZEM UMA AVALIAÇÃO DE VENDA !!! E PARA AQUELES QUE FALARAM QUE EU ESTOU ERRADO EU SÓ LAMENTO, ESTOU REALMENTE COM MUITA PENINHA DE VOCÊS, ESSES DEVEM SER UM ENGENHEIRO RECALCADO COM RAIVA POIS VAI PERDER A MAMATA DE FAZER UMA AVALIAÇÃO "PAPEL DE PÃO", SÓ OS CORRETORES É QUE PODEM FAZER UMA AVALIAÇÃO CERTA E SEGURA, E OUTRA COISA PARA AQUELE QUE FALOU PARA EU ME BENZER, VOCÊ PRECISAR SE ESPECIALIZAR MAIS CIDADÃO, POIS TENHO CURSO SUPERIOR, SOU FORMADO EM ADMINISTRAÇÃO DE EMPRESAS E PÓS GRADUADO EM GESTÃO, PORTANTO CALE SUA BOCA !!!
    ARQUITETOS E ENGENHEIROS DEVERIAM TOMÁ CONTA DAS PONTES E VIADUTOS QUE ESTÃO CAINDO NO PAÍS, TEM TAMBÉM OS MUITOS PRÉDIOS VELHOS NAS CIDADES, VÃO FAZER O QUE É DA ALÇADA DE VOCÊS E DEIXEM A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA QUEM REALMENTE SABE...PQ O TEMPO DE FICAREM FAZENDO AVALIAÇÃO"PAPEL DE PÃO" ESTÁ COM OS DIAS CONTADOS, E PARA AQUELES QUE AINDA ACREDITAM QUE CORRETORES NÃO PODEM FAZER AVALIAÇÃO, APROVEITEM E OLHEM...
    artigo 3º da Lei 6.530/78 que regulamenta a Profissão de Corretor de Imóveis, ratificado pelo Recurso Especial 277 443 do STJ – Superior Tribunal de Justiça. E o gravo Em Recurso Especial 88.459/2011 do STJ – Superior Tribunal de Justiça, e dentro da Conformidade da Resolução 1.066/2007- COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

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    1. O banco precisa de uma informação segura, de um profissional preparado para tal, não de uma avaliação de um aproveitador visando a comissão de venda. A função do corretor é tão somente a ligação entre comprador e vendedor. Não possui conhecimento técnico cientifico de nada, a não ser na negociação (sempre a seu favor, diga-se de passagem). Qualquer um pode ser corretor, basta fazer um curso a distância e pronto.

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    2. O que você disse agora é o mesmo que se eu dissesse que apesar de todo o seu estudo e formação, um auxiliar administrativo daria conta de tudo o que você faz, ou seja, que o que faz é tão banal que não precisa de formação, basta ter um tempo na área que aprende facilmente.
      Os corretores sabem sim, a média de valor de mercado do imóvel, pois trabalham com vendas e tem uma certa experiência. Só que para justificar este valor é necessário fazer cálculos de inferência estatística, o que é feito por um profissional qualificado e habilitado para isso, que com certeza não é um corretor!

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    3. Que administrador e gestor de empresas nada, você ´não passa de um corretor recalcado!!!

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    4. É você fala com tanta propriedade que engenheiros e arquitetos não sabem fazer avaliações que se eu fosse um leigo você quase me convenceria, mas, e veja bem eu disse "massss" o fato da área de atuação ser de uso EXCLUSIVO dos profissionais habilitados que já atuam no mercado desde seu inicio, possuem estudos e competências específicas para tal, me embaso para dizer que o Sr. não faz a menor idéia do que está dizendo quer atuar na área de engenharia e arquitetura vai estudar seu molenga... se as coisas são como você diz concordo com o comentário feito hoje as 10:56 não mais havera necessidade de fazermos medicina vamos cursar auxiliar de enfermagem e atuar fazendo cirurgias....

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    5. É Otto, mais um corretor querendo passar a perna em um leigo e levar sua.

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    6. quem mandou não estudar kkkkkkkkkk

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  22. Comprei um imovel entreguei a documentação e o engenheiro foi visitar a casa. Qual o próximo passo demora? Esse processo poderia ser mais rápido não conseguimos nos planejar e alterar contas e demais ações que devemos realizar. O processo da caixa poderia ser mais rápido.

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  23. Resumindo, é o estado de conservação e o valor de mercado que ditarão os parâmetros?

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    1. Quem define as variáveis a serem avaliadas é o perito ou o contratante. Várias podem ser elas: estado de conservação, localização, padrão de acabamento e outras variáveis mais específicas (armários embutidos, rua sem asfalto, proximidade à shoppings, etc). Serão buscados imóveis com características semelhantes à venda nas proximidades e, através do valor de mercado destes, será definido o valor de mercado do imóvel avaliado, após a aplicação do tratamento estatístico preconizado por Norma (NBR 14.653).

      Perito não define valor nenhum, quem define é o mercado. Ele apenas verifica o valor daquele imóvel com base no que é praticado na região e, assim, o Contratante pode saber se está condizente ou não com o financiamento.

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  24. É até engraçado ver Corretores aqui defendendo que engenheiros/arquitetos não sabem nada do preço de mercado. Pois saibam de uma coisa: não sabemos mesmo! Primeiro vão aprender o que é um laudo, depois o tratamento estatístico que aplicamos. Utilizamos o preço de mercado definido por proprietários E IMOBILIÁRIAS para aplicar um tratamento estatístico e definir o preço do imóvel avaliado. Nada mais é que DAR SUSTENTO LEGAL a um número, não se baseando em achismos. Nenhum engenheiro/arquiteto está "roubando" a "boquinha" de corretores, pelo simples fato de que estes NÃO TÊM COMPETÊNCIA para executar tal atividade, já que para aplicar tal tratamento estatístico, é necessário o conhecimento profundo das técnicas a serem aplicadas, o que é obtido apenas através da FORMAÇÃO ACADÊMICA, algo que lhes falta.


    Em resumos: quem dá preço é quem conhece o mercado (corretor), quem faz o laudo é o profissional que conhece as ferramentas estatísticas e conhece o produto (eng. civil/arquiteto para imóveis, eng. mecânico p/ máquinas, etc).

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    1. concordo plenamente com o seu comentário, pois foram anos de universidade, para justamente saber avaliar, no meu ponto de vista devemos viver em harmonia juntos com os engenheiros e arquitetos, pois muitas vezes dependemos de uma boa colocação para aprovação de certas avaliações para se fechar um bom negocio. Pessoas humildes conquistam a boa vontade!

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  25. Não acho que muda muito a discussão, isto já foi resolvido, agora é fazer validar o PTEAM de acordo com o que a justiça já decidiu e finalizou como sendo reserva de mercado para os corretores de imóveis, não menosprezando nem os engenheiros, nem os arquitetos, pois além de ser gestor imobiliário, também estou cursando arquitetura e urbanismo, que precisa de 5 a 6 anos para me formar, e nem por isto fico humilhando meus colegas de classe, amigo engenheiro não estamos aqui falando de sua competência que é de se preocupar com o estrutural e fazer estudos de viabilidade economica, e muitas outras funções e o mais que não conhecem bem a área juridica, pois são especialistas em lidar com a matemática, o que também os corretores tem parte de conhecimento, o que quero dizer é que os corretores com curso superior tem conhecimento de causa, na sua função pois entendem de planejamento urbano, projeto, e consequentemente de vendas, portanto acho que deveria baixar um pouco a sua cabeça, tem muitos engenheiros amigos meus que trabalham em suas construtoras e não ficam humilhando a quem precisam e mais, tem lugar para todos, desde que sejamos ótimos profissionais e sigamos uma conduta ética. Não fique zangado com isto, é uma questão de costume. ok!...Convido-o a fazer um Curso de Gestão Imobiliária, sem receios...Grande abraço.

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  26. gostaria de tirar uma duvida, um amigo comprou uma casa a 4 meses e vai vender, por motivo de transferência do seu trabalho, já encontrou comprador, neste caso o comprador pode pedir uma nova avaliação tendo em vista que o valor foi baixo, por solicitação anterior com finalidade de pagamento do ITBI, grato.

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  27. gostaria de tirar uma duvida, um amigo comprou uma casa a 4 meses e vai vender, por motivo de transferência do seu trabalho, já encontrou comprador, neste caso o comprador pode pedir uma nova avaliação tendo em vista que o valor foi baixo, por solicitação anterior com finalidade de pagamento do ITBI, grato.

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  28. Este pais é uma piada!!!!

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  29. É por isso que esse país está assim. Na verdade ninguém pensa na sociedade. Só vejo corporativismo! Só vejo pobreza de espírito! É por isso que nossos dirigentes são tão corruptos! A sociedade está muito doente! Na realidade nossas entidades de classe são apenas arrecadadores de recursos. O objetivo das entidades de classe é a defesa do cidadão. E não do profissional! Sabiam disso? Mas infelizmente no país das assinaturas e dos carimbos idiotas como os médicos, engenheiros, corretores, advogados, DEPUTADOS, SENADORES, etx. ficam defendendo o seu pequeno Feudo! Viva a república das Bananas! Viva ao "BraZZZil"!

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  30. Anônimo
    Em todas as áreas existem profissionais sérios, capacitados, honestos e éticos, e profissionais com intenções duvidosas, cabe ao contratante antes avaliar as informações referente ao prestador de serviço, em todas as áreas somos avaliados por nosso histórico profissional e atitudes durante a vida profissional.
    Por uma razão pessoal sou engenheiro de formação e corretor de imóveis com CRECI, filho de corretor que ensinou que ser honesto é obrigação não uma virtude, meu pai sustentou 5 filhos com esta atividade honrosa e validada como profissional.
    Por outro lado como engenheiro entendo a reclamação dos colegas e o ponto de vista muitas vezes fortes sobre o profissional corretor, este realmente não possui conhecimento técnico para avaliar condições estruturais, infiltrações recalques e outros, mas pode sim fazer a avaliação de valores de mercado.
    Acho que ambos os profissionais tem espaço e podem andar juntos, cada um com sua responsabilidade, ser ético cabe a todos e cumprir com as normas e leis estabelecidas é obrigação.
    Referente a decisão de responsabilidades, temos um grande problema, somos pouco representados por todos os órgãos CRECI, CREA e CONFECI, são instituições com fins lucrativos apesar de não explicitamente, são dirigidos por pessoas vaidosas que só visualizam o ganho, contar com a classe politica é impossível no Brasil.
    Portanto cabe a nós fazer o melhor e denunciar o mal profissional e tirar este cidadão do mercado, fazer ser representado cobrando e fiscalizando, isto independe da profissão.

    Não tem mais espaço no Brasil, para pessoas ignorantes, sem preparo e vontade de evoluir, incapazes e mal intencionados, desonestos e corruptos.

    Seja ético, seja profissional e não acredite em tudo que você escuta, busque informações seja Brasileiro.

    Obrigado meu pai !

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    1. Nem todo corretor tem este perfil que traça, não se pode julgar alguma coisa com base neste ou naquele, a questão é a função. Um corretor de imóveis sério e experiente, com curso para este fim, que existe para isto, é a úncia pessoa capacitada para fazer uma avaliação de imóvel dentro da realidade do mercado. Me desculpe, mas engenharia é técnico e voltado para medição, construção sem o tino comercial e de rotina de um corretor que vive o seu dia a dia fazendo só isto, sem férias, folgas, quase que on line, entrando e saindo de imóvel o dia todo. Agora, se tem corretor sem capacidade para isto, repito existe curso no Creci que forma profissionais para esta função, que sempre pertenceu ao corretor. Aliás, quem acompanha estas ditas avaliações, sabe muito bem como são feitas, não tem nada de técnica, perguntam como é o preço na região porque não são da área imobiliária, e mal olham o imóvel, entram e saem num piscar de olhos. Isto está errado,haja vista, as avaliações que dão, totalmente fora da realidade, o mercado tem seu preço e não adianta avaliar errado porque não se concorda com o preço, isto não muda o mercado. Então, avaliar é corretor, o resto é novidade.

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    2. Nem todo corretor tem este perfil que traça, não se pode julgar alguma coisa com base neste ou naquele, a questão é a função. Um corretor de imóveis sério e experiente, com curso para este fim, que existe para isto, é a úncia pessoa capacitada para fazer uma avaliação de imóvel dentro da realidade do mercado. Me desculpe, mas engenharia é técnico e voltado para medição, construção sem o tino comercial e de rotina de um corretor que vive o seu dia a dia fazendo só isto, sem férias, folgas, quase que on line, entrando e saindo de imóvel o dia todo. Agora, se tem corretor sem capacidade para isto, repito existe curso no Creci que forma profissionais para esta função, que sempre pertenceu ao corretor. Aliás, quem acompanha estas ditas avaliações, sabe muito bem como são feitas, não tem nada de técnica, perguntam como é o preço na região porque não são da área imobiliária, e mal olham o imóvel, entram e saem num piscar de olhos. Isto está errado,haja vista, as avaliações que dão, totalmente fora da realidade, o mercado tem seu preço e não adianta avaliar errado porque não se concorda com o preço, isto não muda o mercado. Então, avaliar é corretor, o resto é novidade.

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  31. Se eu optar em realizar o financiamento para a apartamento próprio através do mesmo banco privado que é o financiador da obra pela incorporadora e eu quiser utilizar o meu FGTS para aquisição, a quem cabe a avaliação do imóvel...ao engenheiro do banco privado ou da CEF? O que é considerado nesta avaliação? Como posso saber se foi uma avaliação justa e não subjetiva?
    A preocupação é porque acredito que o valor do imóvel estará próximo ao limite do uso do FGTS e meu receio é vir a acabar não se enquadrando nas regras do SFH.

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  32. Se eu optar em realizar o financiamento para a apartamento próprio através do mesmo banco privado que é o financiador da obra pela incorporadora e eu quiser utilizar o meu FGTS para aquisição, a quem cabe a avaliação do imóvel...ao engenheiro do banco privado ou da CEF? O que é considerado nesta avaliação? Como posso saber se foi uma avaliação justa e não subjetiva?
    A preocupação é porque acredito que o valor do imóvel estará próximo ao limite do uso do FGTS e meu receio é vir a acabar não se enquadrando nas regras do SFH.

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  33. É PIADA um cara que nem sabe como é feito o laudo por um engenheiro, que nem sabe o que é inferência estatística, escrever um texto com tantas bobagens.

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  34. É uma vergonha este tipo de situação porque engenheiro e arquiteto tem formação para projetos e construções, cálculos etc. e são completamente despreparados para função comercial, onde a avaliação se faz necessária com base em diversos tópicos. As avaliações terceirizadas que os bancos utilizam, são via de regra, totalmente desalinhadas pelo simples motivo que eles, entram com um máquina, tiram algumas poucas fotos aleatórias, perguntam aos porteiros ou quem ali estiver sobre outros imóveis semelhantes, anotam tudo e vão preparar seu relatório "técnico". Como diz o ditado, cada macaco no seu galho. Compete a quem de direito, o corretor de imóveis que é a pessoa que lida com a comercialização de bens imobiliários e sempre foi quem avalia. Existem corretores preparados e com formação em avaliadores, estes sim não precisariam perguntar ao redor quanto custa ou ficar olhando na internet para chutar um preço. O que está acontecendo é que muitas pessoas, estão sendo prejudicadas em seus financiamentos bancários, sendo que o valor pago a esta vistoria é paga por quem está comprando. Pagar para ter uma avaliação imprecisa, incorreta e sem a opinião de gente do setor imobiliário, que não tem nada a ver com a parte técnica de um engenheiro.

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  35. no meu caso o imóvel tinha sido avaliado pelo engenheiro da caixa por 150 mil, mas nessa valor não se enquadrava no plano que agente estava entrando, o avaliador concordou em fazer outra avaliação num valor menor, 145 mil, assim o imóvel se enquadraria na outra tabela de juros, pois bem agora quando foram encaminhar a papelada p/ a caixa com a nova avaliação , deu um problema pois a avaliação antiga já constava no sistema e os papeis não batiam pela diferença de valores, nesses casos o que a caixa faz? sera que eles podem desconsiderar a primeira avaliação ou sera que corro o risco de não conseguir mais financiar o imoveu? o pior que ja dei a entrada em dinheiro p/ o vendedor e já nos mudamos p/ o novo lar.

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  36. estou comprando um imóvel (AP-terreo) e financiando pelo banco do brasil (minha casa minha vida) no valor de 170.000,00 o engenheiro avaliou em 200.000,00. o que desenquadrou do plano., porem outros financiamentos pelo mesmo banco já foram feitos no mesmo imóvel por valores menores e em andares superiores que geralmente são mais caros. contestei a engenharia feita, e o banco ficou de me dar um retorno, estou preocupado com a demora e não sei se terei sucesso. O imóvel já tem a engenharia aprovada pela Caixa e se enquadra pela (minha casa minha vida) porem pela caixa tenho que dar uma entrada um pouco maior e tenho que fazer toda documentação novamente. o que devo fazer? obrigado....cdn_ribeiro@hotmail.com

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  37. olá ... gostaria de saber se é verdade que a caixa não financia um imovel que tenha 2 casas e 2 relógios... se está tudo dentro do terreno o que impede?

    me disseraam que tem engenheiro que pode liberar.. e outros não... que vai da minha sorte??

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  38. olá ... gostaria de saber se é verdade que a caixa não financia um imovel que tenha 2 casas e 2 relógios... se está tudo dentro do terreno o que impede?

    me disseraam que tem engenheiro que pode liberar.. e outros não... que vai da minha sorte??

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  39. Caros,
    Se eu remover uma parede não estrutural entre a sala e a cozinha para construção de uma divisória de vidros, poderá ser recusada pelo engenheiro da Caixa?

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  40. A norma e a lei são claras, avaliação é atribuição de engenheiro, não adianta chorar, cada um no seu quadrado, engenheiro civil para avaliação de imóveis e terrenos, engenheiro mecânico para avaliação máquinas e equipamentos e por aí vai. Corretor de imóveis não faz avaliação, o máximo que ele faz é uma cotação de valor, na maioria dos casos só com experiência de mercado, sem embasamento científico.
    O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o método mais indicado pela norma, desde que existam dados de mercado suficientes. Não é nada simplório, tem todo um procedimento normativo, envolve estatística e é muito eficiente.
    O problema levantado nessa matéria não tem nada haver com o método, mas sim com a pesquisa dos dados de mercado. Pesquisar os preços com base em informações de porteiros não é tão errado, afinal, são preços de venda que os proprietários informam, assim como colocam no jornal. O avaliador só tem que ter cuidado para que os valores realmente correspondam a realidade e verificar o imóvel para comprovar a sua real situação.
    Contudo, após a coleta dos dados, tem todo um cálculo estatístico a ser feito, que vai analisar esses dados, remover os dados discrepantes, avaliar a homogeneidade da amostra, etc. Não é simplesmente calcular a média.
    Os valores normalmente são valores de oferta, geralmente maiores que o valor real, portanto cabe ainda ao engenheiro estipular um desconto para retirar essa discrepância. Ou ainda acrescentar valores para outras particularidades observadas. Enfim, olhem as NBR 14653 e irão entender (ou não, lol!).
    Acho tão engraçado ver leigo escrevendo sobre o que não sabe. Não adianta discutir com quem não tem formação.
    Ainda bem que o CREA está melhorando em alguns aspectos, botando ordem na casa. Devagar, mas está.

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