sexta-feira, 11 de fevereiro de 2011

PROJETO DILMA: CONSIDERAÇÕES SOBRE A IMPLANTAÇÃO DO ÍNDICE DE PREÇOS DE IMÓVEIS NO BRASIL


Demandas:
  • Ministério da Fazenda e Planejamento
  • Banco Central
  • Sociedade

Diferentes Utilidades:

  • Indicador Macroeconômico de Inflação
  • Condução da política monetária e de metas
  • Medida de riqueza
  • Medir a exposição ao risco
  • Auxiliar os indivíduos na decisão da compra da moradia
Observação:
Esta "utilidade" afetará sobremaneira a participação do Corretor de Imóveis e do Gestor Imobiliário nas operações de compra, venda, permuta e locação.

  • Comparação internacional

Métodos:
  • Vendas Repetidas
  • Avaliação
  • Estratificação
  • Hedônico
Método: Vendas Repetidas

Vantagem:

- Utiliza apenas dados de preço e endereço, não sendo necessário mais características ou atributos.


Desvantagens:

- Não utiliza todas as informações de venda dos imóveis

- Este método não trata adequadamente os imóveis que passaram por reparos ou reformas.

- A utilização do método pressupõe um mercado relativamente grande de compra e venda de imóveis.


Método: Avaliação


Vantagens:

- O método de avaliação utiliza mais informações que o método de Vendas Repetidas
- Dados de avaliação e vendas geralmente podem ser encontrados em registros administrativos.


Desvantagens:

- O método não se adapta a mudanças de qualidade (reparos, reformas e depreciação).

- O método depende essencialmente da qualidade dos dados da avaliação.


Método: Estratificação


Vantagens:
- O índice de preços de imóveis pode ser construído para diferentes tipos de localidades, ou seja, é possível ter índices regionais.

- O método é fácil de aplicar e explicar.


Desvantagens:

- O método não controla adequadamente mudança de qualidade nas residências (depreciação, reparos e reformas).

- A qualidade dos dados de cada estrato depende da quantidade de características dispostas para tornar mais homogêneo o estrato.


Método: Regressão Hedônica


Vantagens:

- O método é provavelmente o mais eficiente na utilização dos dados disponíveis. - É possível ajustar o método a mudanças de qualidade, tanto depreciação quanto reparos e reformas.

Desvantagens:

- O método é intensivo na utilização de dados, requer uma grande variedade de informações das propriedades e das características do entôrno.

- O método não é facilmente reprodutível, pode-se assumir diferentes formas funcionais para a regressão proposta.


Experiências Internacionais


Estados Unidos

S&P/Case-Shiller Home Price Indices

- Método de Vendas Repetidas

Nova Zelândia

- Método de Avaliação


Austrália

House Price Index - HPI
- Método de Estratificação

Espanha

Índice de Precios de Vivienda – IPV

- Método Regressão Hedônica


Implantação do Índice de Preços de Imóveis no Brasil: Questões a solucionar:
  • Periodicidade (Mensal, Trimestral) Fonte de dados (Registro, Bancos Financiadores, etc)
  • Cobertura (Residencial, Comercial)
  • Cobertura Geográfica (Nacional, Regional)
  • Metodologia (Vendas Repetidas, Avaliação, Estratificação, Hedônico)
  • Ponderação (Valor de Estoque, Valor de Vendas)
- Nas próximas postagens sobre o tema estaremos analisando a aplicação deste tipo de indexador nos seus respectivos países: Estados Unidos, Nova Zelândia, Austrália e Espanha.

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