- MÉTODOS A construção de um Índice de Preços tem como ponto de partida a coleta de preço de um mesmo produto entre dois períodos distintos, porém no caso de um Índice de Preços de Imóveis, o trabalho de coletar preço do mesmo produto impõe dificuldades, principalmente por causa das características distintas, ou seja, o estoque de imóveis é bastante heterogêneo.
Como argumenta Diewert (2007), o problema fundamental dos índices de preços de imóveis é que, mesmo acompanhando a mesma residência ao longo do tempo, não há garantias de que a qualidade do imóvel se mantenha. A depreciação atua reduzindo a qualidade enquanto reparos e reformas melhoram a qualidade dos imóveis, prejudicando, assim, o acompanhamento constante do mesmo imóvel.
Outro importante problema destacado pelo autor, é que em muito países a revenda de imóveis é considerada baixa, ou seja, o mesmo imóvel pode demorar alguns anos para voltar a ser vendido, o que implica pouca quantidade de observações a serem utilizadas no cálculo do índice. Em paralelo, a falta de dados, em particular, as características ou atributos das propriedades podem dificultar a escolha do método de cálculo do Índice de Preços de Imóveis.
A seguir, destacamos os principais métodos utilizados em outros países:
- Método de Vendas Repetidas
O método de Vendas Repetidas consiste na utilização das informações de propriedades que já foram vendidas mais de uma vez. Como destaca EUROSTAT (2010), o método admite que não há mudanças de qualidade nas propriedades. A abordagem de Vendas Repetidas foi proposta inicialmente por Bailey et al. (1963) e a sua principal aplicação proposta por Case e Shiller (1987), dando origem ao S&P/Case-Shiller Home Price Indices, principal índice de preços de imóveis nos Estados Unidos. (Já abordado em postagem anterior)
O modelo básico do método pode ser mostrado supondo que uma amostra de residências foi vendida pela primeira vez no período "s" e revendidas no período "t".
Principais Vantagens:
a) O método utiliza apenas dados de preço e endereço, não sendo necessário mais características ou atributos; e
b) Os resultados são reprodutíveis, ou seja, é possível refazer os resultados de posse dos mesmo dados e tratamentos.
Principais Desvantagens:
a) O método não utiliza todas as informações de venda dos imóveis, utiliza apenas as unidades que foram vendidas no mínimo pela segunda vez;
b) O método não trata adequadamente os imóveis que passaram por reparos ou reformas. A depreciação também não pode ser tratada;
c) A utilização do método pressupõe um mercado relativamente grande de compra e venda de imóveis, pois só são utilizadas as informações de imóveis que foram vendidos pela segunda vez ou mais;
d) Pode ter viés na amostra de dados, pois os imóveis comercializados com mais intensidade podem ter características pouco comum no estoque de imóveis.
O principal índice que utiliza a metodologia de Vendas Repetidas é o S&P/Case-Shiller Home Price Indices publicado pelo Banco Standard & Poor’s. O índice tem periodicidade mensal, os dados são obtidos em 20 regiões dos EUA, e são coletados após publicação nos registros locais. São coletadas as informações referentes ao endereço, data e preço de venda, tipo de propriedade e em alguns casos comprador, vendedor e montante financiado. (S&P INDICES, 2009).
- Mais detalhes a respeito da regressão por Vendas Repetidas podem ser obtidos em Wang e Zorn (1999).
Há de se destacar o Canadá, onde existem quatro diferentes tipos de índices de preços de imóveis.
Um deles o Teranet – National Bank Composite House Price Index - é calculado mensalmente para seis regiões metropolitanas: Ottawa; Toronto; Calgary; Vancouver; Montreal; e Halifax. A metodologia utilizada é baseada no método de Vendas Repetidas.
- Método de Avaliação
Este método é uma extensão do método de Vendas Repetidas. A diferença é que no lugar do primeiro preço de venda de cada imóvel, este método utiliza o preço de avaliação da residência. Em muitos países há impostos sobre propriedades e, dessa forma, é possível que em alguns o preço de avaliação do imóvel seja compatível com o preço de mercado (DIEWERT, 2007).
O método consiste em comparar o preço de avaliação com o preço de venda de cada imóvel.
O uso de Informações de Avaliação é importante para corrigir uma grande desvantagem do método de Vendas Repetidas, a baixa incidência de revendas de imóveis /Clapp e Giaccotto (1998).
O principal índice de preços de imóveis a utilizar esta metodologia é o Sales Price Appraisal Ratio - SPAR proposto por Bourassa et al. (2006) para Nova Zelândia. Contudo como destaca Vries et al. (2009) este método é utilizado desde a década de 1960 pela Statistics New Zeland.
Outros países que o utilizam:
Holanda (Statistics Netherlands);
Dinamarca (Danmarks Statistik); e
Suécia (Statistics Sweden).
Diewert (2007) destaca as principais vantagens e desvantagens do método de vendas repetidas.
Principais Vantagens:
a) O método de avaliação utiliza muito mais informações que o método de Vendas Repetidas;
b) Não utiliza informações de características e atributos; e
c) Dados de avaliação e vendas geralmente podem ser encontrados em registros administrativos.
Principais desvantagens:
a) O método não se adapta a mudanças de qualidade (reparos, reformas e depreciação).
b) O método depende essencialmente da qualidade dos dados da avaliação.
- Método de Estratificação
O Método de Estratificação se caracteriza pela relativa simplicidade metodológica e prática. Este método consiste em decompor o mercado de imóveis em estratos de acordo com características comuns, como metragem, idade, padrão de acabamento, localização entre outros, com a finalidade de tornar cada estrato o mais homogêneo possível.
A ponderação de cada estrato pode ser dada de duas formas distintas, dependendo das necessidades. Se o propósito do índice de preços de imóveis é medir a variação de preços do estoque de residências, o valor do estoque de cada estrato ou subgrupo deve ser o parâmetro relevante para determinar o peso. Por outro lado, se o objetivo for medir a variação de preços dos imóveis comercializados, a despesa ou valor de venda de cada estrato deve ser parâmetro para determinar o peso. Diewert (2007) destaca que um maior detalhamento das especificações de cada estrato aumenta a homogeneidade e reduz o problema de mudança de qualidade. Por outro lado, estratificar em demasia reduz o número médio de observações em cada estrato, além de poder aumentar o erro padrão no índice agregado.
O principal instituto de estatística a utilizar o método de estratificação é o Australian Bureau of Statistics – ABS. ABS produz e publica índices de preços de imóveis desde 1986 para oito capitais australianas: Sydeney; Brisbane; Perth; Melbourne; Adelaide Hobart; Darwin; e Canberra. O sistema de pesos é baseado no total de estoque de residências e utiliza a mediana como medida de tendência central, cujo uso se justifica por considerarem como a medida que menos é afetada por outliers, como destacam Olczyk e Neideck (2007).
Principais Vantagens:
a) o método é conceitualmente aceitável, porém depende fundamentalmente das variáveis utilizadas para estratificar os dados;
b) O índice de preços de imóveis pode ser construído para diferentes tipos de localidades, ou seja, é possível ter índices regionais; e
c) O método é fácil de aplicar e explicar.
- Principais Desvantagens:
a) o método não controla adequadamente mudança de qualidade nas residências (depreciação, reparos e reformas);
b) numa ordem de gradação, o método de estratificação utiliza mais informações que os métodos de Vendas Repetidas e de Avaliação; Diewert (2007) e EUROSTAT (2010).
c) a qualidade dos dados de cada estrato depende da quantidade de características dispostas para tornar mais homogêneo o estrato.
- Método de Regressão Hedônica
O método hedônico reconhece os imóveis como bens bastante heterogêneos, de forma que as características e atributos de cada residência determinam seu preço. Cada imóvel tem um conjunto de características que o diferenciam dos demais, de modo que não há dois imóveis com um mesmo conjunto de atributos.
A técnica de regressão hedônica busca determinar o preço implícito ou sombra (shadow price) dos atributos de cada imóvel.
O modelo básico regride o logaritmo do preço de venda do imóvel em relação às características deterministicas somadas a uma variável dummy temporal, ou seja, uma variável que atribui valor 1 para determinado ano e 0 caso contrário.
Como toda análise de regressão, as variáveis explanatórias incluídas no modelo são de grande importância.
O modelo deve ser muito bem-especificado para que se evite erros de omissão ou mesmo de excesso de variáveis que podem viesar os resultados da análise.
Multicolinearidade pode ser um problema importante, pois pode haver alta correlação entre algumas variáveis incluídas no modelo de modo a afetar o erro padrão e as estatísticas de testes dos coeficientes estimados (EUROSTAT, 2010).
O principal instituto de estatística a utilizar o método de regressão hedônica é o Instituto Nacional de Estatística - INE da Espanha.
Shadow Price define-se como sendo o preço atribuído a um bem ou serviço na ausência de um preço de mercado explícito.
- Viviendas - IPV
Este índice tem periodicidade trimestral, cuja principal fonte de dados são os cartórios de registros notários (INE, 2009).
Principais Vantagens:
a) O índice de preços pode ser construído para diferentes tipos de locais e classes de imóveis;
b) O método é provavelmente o mais eficiente na utilização dos dados disponíveis; e
c) Se os dados disponíveis são suficientemente detalhados, é possível ajustar o método a mudanças de qualidade, tanto depreciação quanto reparos e reformas.
Principais Desvantagens:
a) O método é intensivo na utilização de dados, requer uma grande variedade de informações das propriedades e das características ao redor;
b) O método não é facilmente reprodutível, pode-se assumir diferentes formas funcionais para a regressão proposta; e
c) O método não é facilmente explicável para o usuário.
Fonte: Pesquisa IBGE / WIKPÉDIA
Como argumenta Diewert (2007), o problema fundamental dos índices de preços de imóveis é que, mesmo acompanhando a mesma residência ao longo do tempo, não há garantias de que a qualidade do imóvel se mantenha. A depreciação atua reduzindo a qualidade enquanto reparos e reformas melhoram a qualidade dos imóveis, prejudicando, assim, o acompanhamento constante do mesmo imóvel.
Outro importante problema destacado pelo autor, é que em muito países a revenda de imóveis é considerada baixa, ou seja, o mesmo imóvel pode demorar alguns anos para voltar a ser vendido, o que implica pouca quantidade de observações a serem utilizadas no cálculo do índice. Em paralelo, a falta de dados, em particular, as características ou atributos das propriedades podem dificultar a escolha do método de cálculo do Índice de Preços de Imóveis.
A seguir, destacamos os principais métodos utilizados em outros países:- Método de Vendas Repetidas
O método de Vendas Repetidas consiste na utilização das informações de propriedades que já foram vendidas mais de uma vez. Como destaca EUROSTAT (2010), o método admite que não há mudanças de qualidade nas propriedades. A abordagem de Vendas Repetidas foi proposta inicialmente por Bailey et al. (1963) e a sua principal aplicação proposta por Case e Shiller (1987), dando origem ao S&P/Case-Shiller Home Price Indices, principal índice de preços de imóveis nos Estados Unidos. (Já abordado em postagem anterior)
O modelo básico do método pode ser mostrado supondo que uma amostra de residências foi vendida pela primeira vez no período "s" e revendidas no período "t".
Principais Vantagens:
a) O método utiliza apenas dados de preço e endereço, não sendo necessário mais características ou atributos; e
b) Os resultados são reprodutíveis, ou seja, é possível refazer os resultados de posse dos mesmo dados e tratamentos.
Principais Desvantagens:
a) O método não utiliza todas as informações de venda dos imóveis, utiliza apenas as unidades que foram vendidas no mínimo pela segunda vez;
b) O método não trata adequadamente os imóveis que passaram por reparos ou reformas. A depreciação também não pode ser tratada;
c) A utilização do método pressupõe um mercado relativamente grande de compra e venda de imóveis, pois só são utilizadas as informações de imóveis que foram vendidos pela segunda vez ou mais;
d) Pode ter viés na amostra de dados, pois os imóveis comercializados com mais intensidade podem ter características pouco comum no estoque de imóveis.
O principal índice que utiliza a metodologia de Vendas Repetidas é o S&P/Case-Shiller Home Price Indices publicado pelo Banco Standard & Poor’s. O índice tem periodicidade mensal, os dados são obtidos em 20 regiões dos EUA, e são coletados após publicação nos registros locais. São coletadas as informações referentes ao endereço, data e preço de venda, tipo de propriedade e em alguns casos comprador, vendedor e montante financiado. (S&P INDICES, 2009).
- Mais detalhes a respeito da regressão por Vendas Repetidas podem ser obtidos em Wang e Zorn (1999).
Há de se destacar o Canadá, onde existem quatro diferentes tipos de índices de preços de imóveis.
Um deles o Teranet – National Bank Composite House Price Index - é calculado mensalmente para seis regiões metropolitanas: Ottawa; Toronto; Calgary; Vancouver; Montreal; e Halifax. A metodologia utilizada é baseada no método de Vendas Repetidas.
- Método de Avaliação
Este método é uma extensão do método de Vendas Repetidas. A diferença é que no lugar do primeiro preço de venda de cada imóvel, este método utiliza o preço de avaliação da residência. Em muitos países há impostos sobre propriedades e, dessa forma, é possível que em alguns o preço de avaliação do imóvel seja compatível com o preço de mercado (DIEWERT, 2007).
O método consiste em comparar o preço de avaliação com o preço de venda de cada imóvel.
O uso de Informações de Avaliação é importante para corrigir uma grande desvantagem do método de Vendas Repetidas, a baixa incidência de revendas de imóveis /Clapp e Giaccotto (1998).
O principal índice de preços de imóveis a utilizar esta metodologia é o Sales Price Appraisal Ratio - SPAR proposto por Bourassa et al. (2006) para Nova Zelândia. Contudo como destaca Vries et al. (2009) este método é utilizado desde a década de 1960 pela Statistics New Zeland.
Outros países que o utilizam:
Holanda (Statistics Netherlands);
Dinamarca (Danmarks Statistik); e
Suécia (Statistics Sweden).
Diewert (2007) destaca as principais vantagens e desvantagens do método de vendas repetidas.
Principais Vantagens:
a) O método de avaliação utiliza muito mais informações que o método de Vendas Repetidas;
b) Não utiliza informações de características e atributos; e
c) Dados de avaliação e vendas geralmente podem ser encontrados em registros administrativos.
Principais desvantagens:
a) O método não se adapta a mudanças de qualidade (reparos, reformas e depreciação).
b) O método depende essencialmente da qualidade dos dados da avaliação.
- Método de Estratificação
O Método de Estratificação se caracteriza pela relativa simplicidade metodológica e prática. Este método consiste em decompor o mercado de imóveis em estratos de acordo com características comuns, como metragem, idade, padrão de acabamento, localização entre outros, com a finalidade de tornar cada estrato o mais homogêneo possível.
A ponderação de cada estrato pode ser dada de duas formas distintas, dependendo das necessidades. Se o propósito do índice de preços de imóveis é medir a variação de preços do estoque de residências, o valor do estoque de cada estrato ou subgrupo deve ser o parâmetro relevante para determinar o peso. Por outro lado, se o objetivo for medir a variação de preços dos imóveis comercializados, a despesa ou valor de venda de cada estrato deve ser parâmetro para determinar o peso. Diewert (2007) destaca que um maior detalhamento das especificações de cada estrato aumenta a homogeneidade e reduz o problema de mudança de qualidade. Por outro lado, estratificar em demasia reduz o número médio de observações em cada estrato, além de poder aumentar o erro padrão no índice agregado.
O principal instituto de estatística a utilizar o método de estratificação é o Australian Bureau of Statistics – ABS. ABS produz e publica índices de preços de imóveis desde 1986 para oito capitais australianas: Sydeney; Brisbane; Perth; Melbourne; Adelaide Hobart; Darwin; e Canberra. O sistema de pesos é baseado no total de estoque de residências e utiliza a mediana como medida de tendência central, cujo uso se justifica por considerarem como a medida que menos é afetada por outliers, como destacam Olczyk e Neideck (2007).
Principais Vantagens:
a) o método é conceitualmente aceitável, porém depende fundamentalmente das variáveis utilizadas para estratificar os dados;
b) O índice de preços de imóveis pode ser construído para diferentes tipos de localidades, ou seja, é possível ter índices regionais; e
c) O método é fácil de aplicar e explicar.
- Principais Desvantagens:
a) o método não controla adequadamente mudança de qualidade nas residências (depreciação, reparos e reformas);
b) numa ordem de gradação, o método de estratificação utiliza mais informações que os métodos de Vendas Repetidas e de Avaliação; Diewert (2007) e EUROSTAT (2010).
c) a qualidade dos dados de cada estrato depende da quantidade de características dispostas para tornar mais homogêneo o estrato.
- Método de Regressão Hedônica
O método hedônico reconhece os imóveis como bens bastante heterogêneos, de forma que as características e atributos de cada residência determinam seu preço. Cada imóvel tem um conjunto de características que o diferenciam dos demais, de modo que não há dois imóveis com um mesmo conjunto de atributos.
A técnica de regressão hedônica busca determinar o preço implícito ou sombra (shadow price) dos atributos de cada imóvel.
O modelo básico regride o logaritmo do preço de venda do imóvel em relação às características deterministicas somadas a uma variável dummy temporal, ou seja, uma variável que atribui valor 1 para determinado ano e 0 caso contrário.
Como toda análise de regressão, as variáveis explanatórias incluídas no modelo são de grande importância.
O modelo deve ser muito bem-especificado para que se evite erros de omissão ou mesmo de excesso de variáveis que podem viesar os resultados da análise.
Multicolinearidade pode ser um problema importante, pois pode haver alta correlação entre algumas variáveis incluídas no modelo de modo a afetar o erro padrão e as estatísticas de testes dos coeficientes estimados (EUROSTAT, 2010).
O principal instituto de estatística a utilizar o método de regressão hedônica é o Instituto Nacional de Estatística - INE da Espanha.
Shadow Price define-se como sendo o preço atribuído a um bem ou serviço na ausência de um preço de mercado explícito.
- Viviendas - IPV
Este índice tem periodicidade trimestral, cuja principal fonte de dados são os cartórios de registros notários (INE, 2009).
Principais Vantagens:
a) O índice de preços pode ser construído para diferentes tipos de locais e classes de imóveis;
b) O método é provavelmente o mais eficiente na utilização dos dados disponíveis; e
c) Se os dados disponíveis são suficientemente detalhados, é possível ajustar o método a mudanças de qualidade, tanto depreciação quanto reparos e reformas.
Principais Desvantagens:
a) O método é intensivo na utilização de dados, requer uma grande variedade de informações das propriedades e das características ao redor;
b) O método não é facilmente reprodutível, pode-se assumir diferentes formas funcionais para a regressão proposta; e
c) O método não é facilmente explicável para o usuário.
Na próxima postagem sobre o tema enfocaremos AS EXPERIÊNCIAS INTERNACIONAIS
Fonte: Pesquisa IBGE / WIKPÉDIA
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