O artigo 723 do Código Civil preconizava que “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.
Agora, duas expressões a menos no texto do Código Civil, retiradas por determinação da lei federal nº 12.236, aprovada em 19/5, ampliam a responsabilidade dos corretores nas transações imobiliárias.
A legislação altera o artigo 723 do código de 2002. Onde se lia "O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer", o complemento "que o negócio requer" foi suprimido.
Em "Deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência", eliminou-se a complementação "que estiverem ao seu alcance".
"A lei ficou mais dura para o corretor", frisa Olivar Vitale Junior, coordenador da pós-graduação em negócios imobiliários da Faap (Fundação Armando Álvares Penteado).
"Ele não poderá argumentar, por exemplo, que determinada informação sobre o negócio não estava ao seu alcance", cita José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
"Ele efetivamente responderá, em qualquer instância, por qualquer coisa que não houver sido informada ao cliente, podendo ser processado por perdas e danos."
Sobre os conceitos de diligência e prudência, condicioná-los aos termos "que o negócio requer" tornava-os "muito subjetivos", diz Marcelo Lara, CEO da Marcelo Lara Negócios Imobiliários.
"Isso ficava muito a critério do profissional. Às vezes o corretor achava desnecessário pedir toda a documentação do dono de um imóvel a ser vendido por ele ser seu amigo", exemplifica. "Agora ele não terá como se defender se a falta de uma certidão comprometer o negócio."
Creci-SP e Cofeci (Conselho Federal de Corretores Imobiliários) apontam benefícios com a lei. "Profissionais um pouco mais displicentes vão acordar para a nova realidade", comenta João Teodoro da Silva, presidente do Cofeci.
Abaixo excerto de um artigo do Dr. Daphnis Citti de Lauro – Advogado, com importantes observações sobre o tema:
...Assim, tanto o corretor quanto a imobiliária, precisam verificar se a documentação está em ordem e também, na elaboração do contrato, devem fazer constar prazo suficiente para apresentação dos documentos, porque há casos em que há necessidade de mais tempo para regularização de algum deles como, por exemplo, na hipótese de registro de formal de partilha.
O Tribunal de Justiça, em vários julgados, entende que, se não forem tomadas essas precauções, existe a responsabilidade solidária entre a imobiliária e os promitentes vendedores. Tem ela que saber analisar a documentação, sendo uma das razões da intermediação.
Normalmente, na hipótese de análise insatisfatória dos documentos e que venha a ocasionar prejuízo ao comprador, as decisões dos tribunais são no sentido de que a imobiliária seja condenada a restituir aos compradores a quantia que recebeu a título de comissão na intermediação, corrigida monetariamente a partir do recebimento, com juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação, além de custas e honorários advocatícios.
Como exemplo, temos o acórdão proferido na Apelação nº 990.10.282004-1 da 3ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo: “É inegável que a venda de imóvel em situação irregular acarreta a responsabilidade solidária da imobiliária que fez a intermediação do contrato, na condição de prestadora de serviços que não apresentaram resultados satisfatórios”.
A decisão acima cita trecho do livro “Compromisso de Compra e Venda”, 4ª edição, Editora Malheiros, página 262, de José Osório de Azevedo: “Se o compromisso resulta da prática de um ato ilícito, como ocorre nas incorporações irregulares, sem registro, incide a responsabilidade de todos aqueles que contribuíram para o dano, inclusive o intermediário ou o corretor do negócio”.
É aplicável, também, o Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, artigo 14: “O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”.
A Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, no artigo 20, determina que, no caso de anúncio de imóvel loteado ou em condomínio, deve ser mencionado o número do registro do loteamento ou da incorporação no registro de imóveis. O não atendimento a essa norma constitui infração disciplinar.
muito boa sua materia me ajudou muito pois comprei um imovel e esta com muitos problemas vi meus sonhos ir para o chão mais vejo que poderei processar a imobiliaria tambem
ResponderExcluirobrigado
Coitado do corretor autônomo trabalha como um doido de segunda a segunda, 7/7 muitas vezes é enganado pelo vendedor, outras pelo comprador, investe em publicidade em um mercado mau regulamentado onde o vendedor pode vender direto para comprador, pode um processo ser resolvido sem assinatura de um advogado? Pode-se fazer uma obra sem assinatura de um engenheiro? Para o corretor só responsabilidades direitos nenhum? Uma vergonha não estou falando aqui dos picaretas que merecem ser punidos mesmo e que existem, em todas a profissões por mais nobres que sejam, estou falando de injustiça com o lado mais fraco da história. Existe uma lei que foi barrada aonde toda escritura teria que ter assinatura de um corretor, se ela estivesse em vigor seria justa qualquer tipo de punição ou responsabilidade ao corretor, porém, enquanto não existir tudo é muito injusto para o corretor que nada mais é que um trabalhador sem direitos nenhum garantidos.
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