HÁ UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?

O boom experimentado pelo mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos tornou frequente uma pergunta: será que estamos vivendo uma bolha? Na minha opinião, não há motivos para essa desconfiança, uma vez que as garantias reais, aliadas às regulações e políticas que regem nosso sistema financeiro, imobiliário e de mercado de capitais, minimizam os riscos sistêmicos e o "gás" que deu origem às bolhas imobiliárias em outros países.

Portanto, além de não podermos afirmar nada de concreto em relação à possível existência dessa bolha, o que é certo é que é impossível ficar de fora por um longo período de um mercado rentável e em crescimento como o nosso por simples temor. Os questionamentos que devemos fazer agora são os seguintes: os preços continuarão aumentando? Por quanto tempo mais este processo continuará e por quê? O que origina o aumento de preços? Quais fatores impactam a demanda e a oferta desses produtos?

Tomando por base dados do próprio mercado, especificamente a absorção e oferta, os preços para o aluguel de imóveis "top" ou "A" devem continuar aumentando nos principais centros urbanos de negócios, ou CBD (Central Business Districts). Em cidades como Rio de Janeiro, São Paulo e Brasília, esses valores podem ultrapassar a marca de R$ 200 m²/mês (cifras nunca antes praticadas no País). Já em relação aos imóveis industriais e logísticos, é provável que os preços fiquem próximos dos R$ 35 m²/mês, valor também inédito em nosso mercado.

Valorização

Por quanto tempo os preços dos ativos imobiliários vão continuar aumentando? Para responder essa pergunta, é importante lembrar que vivemos num país de enorme potencial, que está em plena transformação e conta com uma população jovem. E que nossa classe média está em franca expansão e precisa de moradias, comércio e serviços. É necessário destacar ainda que somos líderes globais na produção e comercialização de várias commodities - como laranja, soja ou minério de ferro - e que o País tem carências significativas na área de infraestrutura, como em portos e em espaços para logística. Esses fatores, quando incorporados aos nossos modelos de projeção de mercado, nos dão um horizonte de pelo menos três anos de valorização de mercado.

Outro aspecto que pressiona o valor dos imóveis são os custos de suas partes: os terrenos cada vez mais escassos em muitas das principais localizações, os custos dos materiais como concreto e aço (que subiram muito e devem continuar em alta nos próximos anos) e a falta de mão de obra qualificada, que se traduz em menor produtividade e/ou preços maiores. Há ainda a influência dos grandes projetos - como as obras do PAC e as construções para os jogos olímpicos e para a Copa do Mundo -, que acabam competindo com o mercado imobiliário e também aumentando os preços do imóveis.

Como oráculo perfeito não existe, a melhor estratégia é sempre a diversificação por tipo de produto e/ou mercado imobiliário. Cada mercado tem sua própria dinâmica e existem várias formas de participar. Investimento direto em empreendimentos ou sociedades de propósito específico (também chamado de SPE), compra de imóveis, compra de ações, de fundos e, claro, de papéis como CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), que têm lastro nos créditos a receber originados da venda de imóveis e que podem ser oferecidos a investidores.

Cada produto imobiliário - um apartamento, um prédio de escritórios, um galpão ou um shopping - , tem perfis de risco/retorno diferentes. Um prédio classe "A" com vários inquilinos pode oferecer um retorno para um investidor próximo a 9% ao ano, mais o ajuste anual dos aluguéis. Em um galpão ou indústria classe "A", o ganho pode ser de 11% ou mais, enquanto em um shopping do mesmo patamar o retorno pode estar ao redor de 7%. Cada um destes produtos tem riscos distintos que precisam ser cuidadosamente avaliados por especialistas, e o retorno deve ser balizado em função destes riscos. Como diz a célebre frase: "Deus está nos detalhes".

Nesse cenário atual é importante que os incorporadores fiquem atentos em oferecer o que há de mais moderno e eficiente ao mercado. A nova leva de inquilinos que estará negociando daqui para frente seus novos espaços se dispõe a pagar um preço alto, porém, exigirá alta qualidade na construção. Definir o produto certo, o tamanho das lajes, do pé direito e oferecer serviços inteligentes, entre outros fatores, vai permitir agregar mais valor para os investidores imobiliários, além de reduzir suas margens de risco.

Mordejai Goldenberg - O Estado de S.Paulo
VICE-PRESIDENTE EXECUTIVO PARA AMÉRICA DO SUL DA CUSHMAN & WAKEFIELD