DECIFRANDO O MERCADO IMOBILIÁRIO CHINÊS

Vista de Shanghai

Os preços estratosféricos da habitação na China são devidos à densidade populacional nos centros urbanos e a péssimas políticas estatais.

A China tem visto um aumento constante nos preços dos imóveis desde a reforma do mercado em 1998. Alguns especialistas têm argumentado que os altos preços da China são um produto de sua enorme população e da necessidade de reservar uma grande área de terra para a agricultura, o que restringe a quantidade de terra disponível para o desenvolvimento imobiliário. Mas este conceito está incorreto. A China só precisa de 430 mil hectares de seu total atual de 780 milhões de hectares de terras agrícolas para ser autossuficiente na produção de alimentos. Além disso, o desenvolvimento habitacional nas cidades usa relativamente pouco terreno.

Regulamento estatal ineficaz

As autoridades chinesas não conseguiram implementar regulamentos que desencorajassem a especulação e ajudassem a manter uma oferta de aluguéis de baixo custo.

Monopólio da terra

A subida dos preços dos imóveis também se origina do sistema de propriedade da terra na China que dá aos governadores regionais um monopólio sobre a oferta das terras. Os governadores locais restringem a oferta de terra disponível para o mercado, criando artificialmente uma escassez que lhes permite vender terrenos a preços mais elevados. Os preços elevados das terras, em seguida, elevam os custos de construção e, portanto, os preços das habitações.

Políticas monetária e fiscal

Grandes quantidades de investimentos estrangeiros especulativos fluíram para a China na expectativa de uma apreciação da sua moeda subvalorizada. Estes incluem investimentos em imóveis, impulsionando os preços da propriedade.

Além disso, em resposta à crise econômica global de 2008, o regime chinês lançou um pacote de estímulo de 4 trilhões de yuanes, o que provocou uma onda de desenvolvimento da propriedade especulativa que elevou ainda mais os preços dos imóveis.

Exportação e política cambial

A capacidade excessiva de produção da China e políticas de exportação favoráveis têm estimulado as exportações, levando a um aumento da base monetária do país e das reservas cambiais. Esta grande fonte de dinheiro resultou em excesso de liquidez e tem impulsionado a inflação na China.

Restrições a empresas privadas

Na China, as empresas privadas estão obstruídas em termos de investimento de capital e desenvolvimento por muitas restrições, incluindo restrições às empresas privadas em setores em que as empresas estatais têm posições de monopólio, restrições ao financiamento privado e várias restrições sobre investimentos de capital e gestão de empresas privadas. Além disso, essas empresas estão sujeitas a impostos excessivos.

Política do filho único

A política chinesa do filho único criou uma situação em que a maioria dos pais chineses são mais do que capazes de apoiar financeiramente seu único filho. Agora, casais recém-casados são muitas vezes capazes de bancar uma nova casa com o apoio financeiro de ambos os pais. Isso também contribui para a demanda no mercado imobiliário.

Lacuna entre ricos e pobres

Políticas estatais ruins levaram a outros problemas na sociedade chinesa, que também contribuem para os custos elevados da habitação.

Com o crescente fosso na renda de ricos e pobres na China, a maioria da população da China tem adotado um estilo de vida de baixo consumo. Quando isso é ainda mais agravado pela falta de segurança social, as pessoas tornam-se mais relutantes em gastar. Isso resulta numa baixa demanda doméstica, com exceção dos bens imóveis, que contrastam com a saída excessiva da economia chinesa.

Os ricos também começaram a investir mais em imóveis em lugar de investimentos industriais, ações e futuros, que agora são percebidos como de alto risco. Uma pesquisa sobre a riqueza na China mostrou que mais de um terço agora optam por investir principalmente em imóveis.

Corrupção

Com um total desrespeito pelo bem-estar dos seus cidadãos, as autoridades locais têm administrado cidades como empresas privadas, fazendo grandes somas de lucros ilegítimos. Eles fazem isso sorrateiramente auxiliando projetos de habitação com os quais têm conexão, enquanto secretamente opõem qualquer desenvolvimento imobiliário que possa competir com eles.

Isso limita a oferta de novas casas, elevando os preços da habitação e permitindo que os oficiais lucrem pessoalmente com suas vendas.

Outras razões

Devido aos preços elevados da propriedade na China, a maioria dos chineses não pode pagar por lares com mais de três quartos. Os desenvolvedores, portanto, passaram a construir unidades menores, que possam vender mais facilmente. No entanto, a construção de muitas unidades pequenas aumenta o preço por metro quadrado da propriedade. Também aumenta a densidade populacional da área e impulsionará os preços da habitação no futuro.

Os preços das habitações na China estão sendo conduzidos para cima pela rápida urbanização e especulação. Especuladores imobiliários continuam a comprar e vender propriedades de lucro fácil, acreditando que sempre serão capazes de encontrar um comprador para cada propriedade. No entanto, se a economia girar para baixo, esses preços inflados das habitações se tornarão insustentável.

A bolha imobiliária da China estourará inevitavelmente. Previsivelmente, haverá dois choques, o primeiro ocorrendo provavelmente entre 2013-2015 e o segundo em torno de 2025, depois disso os preços nunca mais recuperarão seus níveis anteriores.

Muitos chineses têm comprado imóveis num "esquema de casa de pensão". Esses investidores são especialmente vulneráveis.

Fonte: Liu Zhongliang é um estudioso na província de Hunan. Ele já escreveu colunas para o NetEase, ifeng.com, SOHU.com e bokerb.com. Num artigo publicado em 2011, Liu analisou as causas por trás dos altos preços da habitação na China e previu os rumos do mercado imobiliário futuro da China. Seu artigo recebeu mais de 360 mil visitas no NetEase e no bokerb.com.

Recentemente, Liu republicou o artigo para alertar sobre os riscos de investir no mercado imobiliário chinês. A tradução acima é uma versão resumida do artigo.