O mercado imobiliário de Luanda continua a apresentar sinais
francamente prometedores, tanto no segmento de escritórios como no
segmento residencial, e tanto no que respeita à aquisição como no que
toca ao arrendamento. Assim, refere a consultora Zenki Real Estate na
sua última análise do mercado (‘MarketView’), datada deste mês, a oferta
de escritórios mantém-se ‘incipiente’, o que explica que a taxa de
ocupação de edifícios recentemente construídos seja superior a 90%,
‘situação que tem sustentado os elevados valores de arrendamento que se
praticam em imóveis recentes’. O facto de o investimento para aquisição
de um espaço de escritório num edifício novo ser bastante elevado leva a
que a procura prefira o arrendamento à compra. Por outro lado, a maior
parte desta procura é assegurada por empresas ligadas ao sector de
Oil&Gas e financeiro.
Também existe uma procura crescente por parte
de pequenas e médias empresas mas os preços elevados levam estas últimas
a optar por instalar-se em escritórios de menor qualidade.
Já
no mercado residencial se a compra de apartamentos novos e de qualidade
por parte da classe alta tem vindo a abrandar devido à reduzida dimensão
deste segmento, a procura ‘corporate’, ou seja, aquela que é assumida
pelas empresas para alojar os seus funcionários, principalmente no
mercado de arrendamento médio-alto, continua bastante activa, o que tem
justificado uma boa dinâmica no mercado de investimento residencial,
dominado essencialmente por investidores privados.
No que
respeita ao comércio, a consultora nota que as lojas com frente de rua
localizadas nos pisos térreos dos edifícios têm apresentado boa procura,
sendo ocupadas maioritariamente por instituições bancárias, agências de
seguros e telecomunicações, sendo ainda reduzida a procura por parte de
operadores internacionais. No entanto, com a abertura de novos centros
comerciais (prevêse, para breve, que além do Belas Shopping, situado em
Talatona, venham a funcionar o Luanda Shopping, localizado no
empreendimento Gika, em Alvalade, e o Kinaxixi Shopping, inserido no
empreendimento Torres do Kinanxixi) é de admitir que a chegada de
retalhistas internacionais venha dinamizar o mercado.
Investimento
Ainda que o mercado de investimento se mantenha numa fase embrionária, em resultado de falhas na regulamentação do mercado de arrendamento e na titularidade dos imóveis ainda não resolvidas, e apesar das transacções efectuadas no mercado de arrendamento serem predominantemente de fracções independentes, as ‘yelds’ apresentam-se bastante atractivas, situando-se no mercado de escritórios e comércio na ordem dos 16% a 19% e no mercado residencial entre 12% e 17%. Devido à crescente procura de grandes empresas ligadas ao sector de Oil&Gas, o mercado residencial tem vindo a ganhar uma posição forte, tornando-se muito atractivo para os investidores nacionais e fundos privados. Estes investidores dão garantias, que acabam por compensar as falhas da regulamentação do mercado.
Preços de venda
No que concerne ao mercado de
escritórios, na Baixa da cidade os preços de venda de área bruta (AB) de
escritórios são em média de USD 8.500/m2, ao passo que na Zona Alta da
cidade os valores de venda situam-se em média nos USD 7.500/m2 (AB). A
Zenki Real Estate considera quatro zonas distintas da cidade no mercado
de escritórios. A primeira compreende o Distrito das Ingombotas (Zona1),
considerado o Central Business District (CBD), o qual concentra a
maioria dos edifícios ‘prime’, ocupados pelas grandes empresas a
actuarem no país. Nesta zona encontram-se também edifícios de
escritórios antigos ocupados por empresas estrangeiras e nacionais de
média dimensão tanto nacionais como estrangeiras. Grande parte das
empresas governamentais e instituições financeiras estão localizadas
nesta zona da cidade.
A segunda é a designada Zona Alta (Zona
2), com uma oferta dirigida essencialmente a pequenas e médias empresas.
Na sua maioria os espaços de escritórios disponíveis e acessíveis a
este segmento estão integrados em edifícios mistos de habitação e
serviços ou em edifícios residenciais transformados em escritórios. É
nestas duas zonas que se localizam os edifícios novos projectados. A
mais recente zona empresarial de Luanda, a Praia do Bispo, corresponde à
Zona 3. Surge da centralização de alguns serviços administrativos do
Estado e do desenvolvimento edifícios de escritórios ocupados
maioritariamente por empresas ligadas ao sector financeiro e
petrolífero. Finalmente, ao Sul de Luanda, Talatona (Zona 4), uma zona
de escritórios recente, que apesar da distância ao centro da cidade,
apresenta-se como alternativa ao CBD por apresentar preços mais
acessíveis.
No mercado residencial, na Baixa da cidade os preços
de venda são em média de 9.000 USD/m2 (AB) enquanto na Zona Alta, os
preços de venda da reduzem para uma média de 7.000 USD/m2. A consultora
distingue três zonas residenciais distintas: as Zonas residenciais de
construção precária e clandestina (Samizanga, Kalemba, Marçal, Bairro
Popular, Cassequel, Mártires, Terra Nova, Cassenda, Prenda e Chicala),
as zonas residenciais do tempo colonial, entretanto recuperadas e nas
quais actualmente habitam as classes com maior poder de compra e as
representações diplomáticas, nomeadamente Miramar, Alvalade e Bairro
Azul e, por último, as zonas residenciais destinadas a classe média como
o Maculusso, Coqueiros, Vila Alice, Sagrada Família, Maianga, Kinaxixi,
Cruzeiro e Combatentes, compostas essencialmente por edifícios e
moradias que foram ocupados após a independência e que não sofreram
obras de reabilitação.
No que respeita ao comércio os valores de venda em edifícios novos situam-se entre os USD 6.000/m2 e os USD 9.000/m2.
Rendas
Zona 3 de Luanda
Na Baixa da cidade os valores de arrendamento de escritórios situam-se entre os USD 120 e os USD 180 m2/ mês. Na Zona Alta da cidade os valores de arrendamento situam-se, em média, entre os USD 100 e os USD 120 m2/mês. Para se ter uma ideia do valor a pagar por uma renda adiante-se que, por exemplo, na Zona 1, um T1 novo custa USD 9.000/mês, ao passo que um usado ficará por USD 2.000/ mês. O mesmo T1 na Zona 4 paga um preço substancialmente mais barato: USD 3.500 se for novo e USD 2.500 se for usado. No caso de um T2 novo, representará uma renda mensal de USD 12.500 na Zona 1, baixando para USD 3.500 se for usado. Na Zona 4 o preço desce para USD 6.000 se for novo e USD 3.500 no caso de um apartamento usado. Já um T3 novo custará USD 15.000 na Zona 1 e USD 8.000 na Zona 4. Se for usado o preço baixará para USD 6.500 na Zona 1 e USD 5.500 na Zona 4.
No segmento residencial, na Baixa da
cidade os valores de arrendamento situam-se entre os USD 85 e os USD 110
m2/mês. Já na Zona Alta, os valores de arrendamento passam para um
intervalo entre os USD 70 e os USD 85 m2/mês.
No que respeita ao
comércio as rendas de lojas de rua variam entre USD 50 e USD 80 m2/mês
para espaços remodelados e entre USD 100 e USD 130 m2/mês para espaços
situados em edifícios novos.
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