RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO

Não são poucas as atribuições do síndico. Como representante legal do condomínio, sua função primeira é administrá-lo. 

Se a principal função do síndico é administrar o condomínio, é fundamental que para isso ele tenha conhecimento da legislação referente ao assunto - especialmente os Capítulos VI e VII do Código Civil (Lei 10.406/2002), que se referem ao Condomínio Geral e ao Condomínio Edilício, a Lei n.4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomínios), e particularmente, a convenção e o regulamento interno do condomínio.

No condomínio, independentemente de sua destinação, sempre haverá a obrigatoriedade de existir alguma pessoa que responda pelo mesmo, não apenas internamente, mas também no âmbito externo dessa figura jurídica.

No condomínio edilício, o síndico assume papel de destaque, já que é ele o representante legal da massa condominial, ou seja, é ele que responde perante os condôminos e terceiros sobre os rumos de sua gestão.

Cabe destacar, que o condomínio é uma entidade jurídica, criada pelo direito no sentido de propiciar a melhor administração de interesses comuns, mas nem sempre convergentes, sendo o síndico a figura central.

No Código Civil vigente, especialmente nos artigos 186, 187, 927, 1.332, 1.333, 1.334 e 1.349, há todos os elementos pelos quais o síndico poderá ser responsabilizado civilmente.

Conforme ensinamento do ilustríssimo professor Dr. SANDRE, “Responsabilidade civil é a obrigação de reparar o dano causado a terceiro em consequência de uma conduta ativa ou omissiva. O fundamento da responsabilidade é o dever do homem de não prejudicar os demais, o neminem leadere dos romanos, áureo princípio que permanece íntegro em matéria de responsabilidade”.

Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.

A responsabilidade civil desse tipo de gestor é baseada na culpa, ou seja, a atuação do síndico ou mesmo sua omissão é que irá desencadear um procedimento que poderá determinar que o mesmo promova a indenização dos prejuízos causados.

Alguns exemplos práticos de responsabilidade civil do síndico por ações ou omissões em sua gestão:

a) Falta de manutenção nos elevadores;

b) Falta de manutenção nos reservatórios de água;

c) Instalação de brinquedos e/ou quadra de futebol fora dos  padrões exigidos;

d) Falta de contratação de seguro;

e) Falta de recarga de extintores, falta de para-raios e demais equipamentos de segurança;

f) Falta de prestação de contas;

g) Falta de iluminação de emergência;

h) Utilização indevida dos recursos financeiros do condomínio.

A segurança patrimonial do condomínio também deve ser preocupação do síndico, cuidando para que equipamentos eletrônicos (como alarme, cerca elétrica e circuito fechado de TV) estejam em perfeitas condições de utilização.

Convém destacar que a Convenção Condominial poderá determinar outras situações em que o síndico poderá além de ser obrigado a indenizar o condomínio, bem como perder o mandato.

Para apurar a responsabilidade patrimonial do síndico é necessário analisar cada caso concreto, mas também o comportamento dos demais membros do corpo diretivo do condomínio, pois se trata de uma atribuição desses membros a fiscalização dos atos do síndico.

Assim, ainda que o síndico, isoladamente, cause prejuízos ao condomínio por ação ou omissão intencional ou não, os demais membros do corpo diretivo do condomínio  (especialmente os conselheiros), poderão ser incluídos em eventual ação de indenizatória, por sua omissão.

Ao ser alcançado na responsabilidade, pelo prejuízo causado, poderá os bens do síndico responder pelo ressarcimento.

Em princípio, para quem sofreu o dano poderá exigir do próprio condomínio o ressarcimento, que, após apurar a questão de culpabilidade poderá, em ação própria, retroagir e exigir do síndico o prejuízo, lhe cobrando o ressarcimento devido.

Fonte: Rodrigo Tomazelli - meuadvogado.com.br