As incorporadoras de capital aberto ainda terão de digerir, em 2013,
as consequências do ritmo desenfreado de lançamentos de imóveis nos
primeiros anos após a onda de abertura de capital das empresas do setor.
O cenário é de estoques elevados decorrentes das unidades não
comercializadas ou que voltaram para a carteira das incorporadoras em
função do elevado número de distratos. Em 2013, o foco das atenções das
incorporadoras estará nos estoques, segundo o analista de construção
civil da Bradesco Corretora, Luiz Mauricio Garcia.
“O ano de 2012 foi de ajustes, e esse processo continuará em 2013.
Após esses dois anos de freada, a demanda vai começar a superar a
oferta”, afirma o presidente da MRV Engenharia, Rubens Menin. As
incorporadoras têm de investir na produção e buscar redução de custos e
eficiência de processos, de acordo com Menin. O executivo ressalta,
todavia, que os fundamentos do setor – demanda, renda e crédito –
continuam positivos.
As empresas precisarão lançar mão, novamente em 2013, de campanhas
para acelerar a venda das unidades em estoque, além de ajustar os
volumes dos novos produtos a serem apresentados ao mercado. A calibragem
dos lançamentos terá de levar em conta a velocidade de vendas que se
pretende alcançar, pois o ritmo de comercialização de novos projetos
costuma ser muito maior que o de unidades residuais. Isso resulta do
marketing dos plantões de vendas e do maior estímulo dos corretores
quando comercializam mais unidades do mesmo projeto.
Há expectativa que, caso haja crescimento do Valor Geral de Vendas
(VGV) lançado em conjunto pelas incorporadoras abertas em 2013 em
relação a 2012, isso será baseado apenas na alta de preços média em
linha com a inflação. Não se espera aumento dos volumes físicos de
lançamentos, e altas reais de preços só ocorrerão em regiões em que
haja, de fato, escassez de oferta. Já os descontos serão realizados,
principalmente, nas áreas em com excesso de imóveis ofertados.
No ano passado, a soma dos lançamentos das incorporadoras abertas que
já divulgaram prévias operacionais caiu 20,8% ante 2011, para R$ 21,25
bilhões. Tecnisa, Cyrela Brazil Realty, MRV, Brookfield Incorporações e
Gafisa lideram as quedas, com 52%, 38%, 26%, 21,80% e 16%,
respectivamente. Na mesma base de comparação, a soma das vendas
contratadas teve redução de 15,4%, para R$ 20,8 bilhões.
Em relação ao VGV lançado, as duas maiores incorporadoras em 2012,
entre as que apresentaram prévias operacionais, foram Cyrela, com R$
3,88 bilhões e MRV, com R$ 3,43 bilhões. Em linhas gerais, não há
perspectiva, no mercado, de que as incorporadoras abertas alcancem os
patamares registrados em 2011, quando as duas empresas que lançaram mais
– PDG Realty e Cyrela – atingiram a R$ 9 bilhões e R$ 6,28 bilhões,
respectivamente.
Neste ano, a expectativa é que Cyrela e MRV sejam as incorporadoras
abertas com maior volume de lançamentos, segundo o analista de
construção civil do Credit Suisse, Guilherme Rocha. “Não vejo problema
operacional em que Cyrela e MRV lancem R$ 4 bilhões cada uma”, diz
Rocha. Em cinco anos, essas empresas podem alcançar o patamar de R$ 6
bilhões de VGV, nas projeções do analista do Credit. O desempenho da
economia brasileira vai influenciar as dimensões dessas empresas assim
como de todo o setor.
O comportamento das incorporadoras em relação aos lançamentos não
será homogêneo em 2013. Conforme Rocha, Cyrela deve apresentar “algum
crescimento” e MRV pode ter, “eventualmente”, expansão em lançamentos.
Para a Tecnisa, o analista do Credit estima crescimento do VGV de 10% a
15%. “A PDG terá, de novo, um ano difícil”, diz Rocha. A PDG não
divulgou sua prévia dos resultados operacionais do quarto trimestre de
2012.
Uma das implicações da redefinição que vem ocorrendo no tamanho das
empresas é a necessidade de ajuste das despesas gerais e
administrativas. Desde o ano passado, as incorporadoras têm anunciado a
busca de cortes nesses custos, o que significa, na prática, integração e
otimização de processos, incluindo demissões em vários casos. Mas, se
há menos demanda de pessoal para dar suporte ao atual volume de
lançamentos, atividades relacionadas à entrega e aos repasses estão a
pleno vapor nesta fase de conclusão de grande volume de empreendimentos.
A aceleração do ritmo de repasses dos clientes para os bancos
continua sendo um desafio para o setor, mas não há preocupação com a
oferta de crédito. Na semana passada, a Associação Brasileira das
Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) divulgou projeção
de aumento de 15% do financiamento imobiliário com essa fonte de
recursos em 2013.
A obtenção de boas margens continua sendo um desafio para boa parte
do setor – a rentabilidade será pressionada até que todos os projetos em
que foram identificados problemas forem entregues. As medidas de
estímulo à construção civil anunciadas pelo governo podem contribuir
para a melhora das margens das incorporadoras. Garcia, da Bradesco
Corretora, diz que o mercado ainda não deu a devida atenção a essas
medidas.
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