SERVIDÕES: CONCEITO, CONSTITUIÇÃO, EXERCÍCIO E EXTINÇÃO

Servidão, resumidamente, é um Direito Real de gozo sobre imóvel (prédio) alheio.

A Servidão está regulamentada nos Arts. 1378 até 1389 do Código Civil.

A Servidão tem o objetivo de proporcionar ao Prédio Dominante, em detrimento do Prédio Serviente, uma utilidade, tornando-o mais útil (proveitoso), agradável (prazer) ou cômodo (adequado). É uma verdadeira restrição ao direito de uso e gozo que sofre a propriedade, em benefício do prédio dominante, em virtude da vontade das partes ou da Lei. É constituída por declaração expressa ou testamento (não pode ser presumida), devidamente registrada registrada(o) no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 1378).

De acordo com o Art. 1379, existe a possibilidade da Servidão Predial ser arguida pela Ação de Usucapião de Terras Particulares, para posteriormente ser levada a registro, se exercida incontestavelmente e continuamente a Servidão aparente, por 10 (dez) anos (Usucapião Ordinária), valendo-lhe com título a Sentença que julgar consumada a Usucapião, e caso não haja Justo Título (Usucapião Extraordinária), o prazo será de 20 (vinte) anos (Art. 1379, caput e § único).

CLASSIFICAÇÃO:

• Rústicas: Localizados fora do perímetro urbano.
• Urbanas: Localizado no perímetro urbano.

• Contínuas: Não dependem de ato humano. (Eletricidade, Água, Ventilação, Luz)
• Descontínuas: Dependem de ação Humana. (Trânsito, Retirada de Água, Pedras)

• Aparentes: Visíveis. (Passagem, Aqueduto Externo)
• Não Aparentes: Invisíveis, não Exteriores. (Aqueduto Subterrâneo, Limite de Altura)

• Positivas: Por meio de uma Ação. (Permitir algo)
• Negativas: Por meio de uma omissão. (Não construir além de certa altura)

CONSTITUIÇÃO:

• Inter Vivos: (Bilateral) Acordo/Contrato entre as partes.
• Causa Mortis: (Unilateral) Testamento.
• Sentença Judicial: Na Partilha dos Bens (Divisão).
• Usucapião: Sentença Declaratória - 10 anos (ordinário) ou 20 anos (extraordinário).
• Destinação do Proprietário: Quando o proprietário aliena um dos prédios, transformando a serventia em servidão. (Doutrina e Jurisprudência)

PRÉDIO DOMINANTE

DIREITOS:

1) Usar e Gozar a Servidão;

2) Realizar obras necessárias a sua utilização e conservação (Art. 1380);

3) Exigir a ampliação da Servidão, caso haja necessidade;

4) Pela renúncia à Servidão (Art. 1388, I).

DEVERES:

1) Pagar todas as despesas com a conservação e e uso (Art. 1381);

2) Exercer a Servidão de acordo com a necessidade, evitando agravar o encargo do prédio serviente (Art. 1385);

3) Indenização pelo excesso, no caso de ampliação da Servidão (Art. 1385, § 3º).

PRÉDIO SERVIENTE

DIREITOS:

1) Exonerar-se de pagar as despesas com uso e conservação da servidão (Art. 1382);

2) Remover a Servidão para outro local e desde que não diminua em nada as vantagens do prédio dominante (Art. 1384);

3) Impedir qualquer mudança na utilização da Servidão (Art. 1385, § 3º);

4) Cancelar a Servidão nos casos de: Renúncia (Desiste da Servidão de Maneira Gratuita), Cessação da Utilidade (Servidão torna-se inútil) ou Resgate (Desiste da Servidão de Maneira Onerosa) (Art. 1388, I, II, III);

5) Cancelar a Servidão nos casos de: União dos Prédios (Confusão), Supressão das Respectivas Obras (Servidão se acaba em virtude de contrato de obra cumprido. Ex: Retirada de predras para construir obra. Acaba a obra, acaba a servidão)  ou Desuso por 10 anos (Clara falta de utilidade da Servidão) (Art. 1389, I, II, III).

DEVERES:

1) Permitir que o Prédio Dominante realize obras necessárias a conservação e utilização (Art. 1380);

2) Respeitar o uso Normal e Legítimo da Servidão (Art. 1383);

3) Pagar as despesas com a remoção da Servidão e desde que não diminua em nada as vantagens do prédio dominante (Art. 1384);

REFERÊNCIA LEGAL: 

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.

Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.

Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.

Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.

Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.

Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§ 1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

§ 2º Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.

§ 3º Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.

Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.

Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.

Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.

Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:

I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;

II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;

III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:

I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;

II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;

III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.

Fonte: Godoy, Osmar Felipe de. Servidões - Conceito, Constituição, Exercício e Extinção. OFG - Artigos Jurídicos, n. 15, 20 Dez. 2012. Disponível em: . Acesso em: 05 Fev. 2013.