A ação renovatória tem como principal objetivo proteger o
fundo de comércio do locatário-lojista. E não é só, essa demanda judicial
também serve para ajustar o valor do aluguel à realidade de mercado, bem como
para o locatário-lojista pleitear, apesar de existir posicionamento contrário
do Judiciário, a nulidade de cláusulas abusivas constantes do contrato de
locação (ex: previsão de aluguel em dobro no mês de dezembro de cada ano;
previsão de mobilidade do espaço comercial, de um local para outro, de acordo
com a vontade do locador-empreendedor; proibição de o locatário-lojista
instalar ou manter outro negócio, sede ou filial, do mesmo ramo em outro
estabelecimento, dentro de um raio de 20 quilômetros contados do centro do
terreno do shopping center etc.).
O ponto comercial é, ressalte-se, o maior patrimônio do
locatário-lojista, na medida em que, quando há a perda do prazo de propositura
da ação renovatória: (i) o locador-empreendedor pode ingressar com uma ação
de despejo, logo após o término do prazo determinado de vigência do contrato
de locação, o qual poderá acarretar a perda do ponto comercial, sem dar
direito a qualquer tipo de indenização, ou; (ii) o locador-empreendedor pode
exigir o pagamento de novas luvas, aumentar do valor do aluguel, e/ou decretar
qualquer outra ordem esdrúxula, como condição para a renovação da locação
por mais um período.
Em outras palavras, vencido o prazo legal de renovação do
contrato de locação, a conservação do negócio desenvolvido pelo
locatário-lojista ficará literalmente nas mãos do locador-empreendedor.
Assim, desde que exerça o seu direito a renovação
compulsória da locação comercial respeitando o prazo previsto na legislação
aplicável à espécie, o locatário-lojista não poderá mais ser despejado
imotivadamente e a cobrança de luvas não será mais exigível.
Vale lembrar que, em regra, não há a renovação imediata
do contrato de locação, salvo na hipótese de constar da avença cláusula de
prorrogação, ou renovação, automática e o locatário-lojista manifestar-se
nesse sentido perante o locador-empreendedor, cláusula essa que, na prática,
não é muito comum de existir.
Logo, a renovação normalmente se dará de modo amigável,
por meio de aditamento do contrato de locação atual, ou da celebração de um
novo contrato de locação, ou se efetivará mediante uma sentença judicial
favorável e definitiva proferida em uma ação renovatória.
Vê-se, pois, que o locatário-lojista pode buscar a
renovação amigável, antes do término do prazo de propositura da ação
renovatória, negociando tempestivamente todas as condições contratuais do
novo ajuste locatício, e contando obviamente para tanto com o auxílio de um
advogado de sua confiança. Inclusive, nada impede o locatário-lojista, em caso
de as tratativas porventura demorarem, de propor a ação renovatória dentro do
referido prazo legal para não correr o risco de perder o ponto comercial e
desse modo continuar com a negociação, iniciada extrajudicialmente, no
próprio Judiciário, ocasião em que se houver acordo, este será homologado
pelo juiz e a partir daí o processo será extinto.
No entanto, cabe alertar que o locatário-lojista, quando da
negociação com o locador-empreendedor, deve ter cuidado extremo com o novo
valor de aluguel a ser acordado, tendo em vista que, se aceitar pagar um
locativo mais alto, prejudicará tanto a si próprio quanto aos demais
locatários-lojistas detentores de negócios semelhantes no empreendimento.
Isso porque, na ação renovatória, a perícia judicial, que
ajustará o valor de aluguel à realidade de mercado, costuma adotar o método
"comparativo", ou seja, compara-se o valor de aluguel pago por lojas
do mesmo ramo de atuação que se encontram no empreendimento, e depois se faz
uma média para definir qual será afinal o valor real de aluguel a ser por elas
pago no próximo período de locação.
Dessa forma, ao buscar inicialmente a renovação amigável,
deve o locatário-lojista procurar dialogar, trocar informações e até mesmo
unir-se com outros locatários-lojistas que atuem no mesmo segmento no
empreendimento, a fim de que ninguém faça um acordo ruim com o
locador-empreendedor, aceitando, por exemplo, pagar um valor mais alto de
aluguel que, por consequência, prejudicará a todos.
De outra parte, não restando alternativa, ou optando-se,
desde o início, pela propositura da ação renovatória, o locatário-lojista,
para exercer regularmente tal direito, necessitará preencher, em suma, os
requisitos específicos da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), os quais estão
previstos em seus arts. 51, caput, incisos I, II, III e § 5º, e 71, caput e
incisos I a VI, e seguem adiante:
a) Prova de ter celebrado contrato por escrito, com prazo
mínimo (ou a soma dos prazos de vários contratos escritos e sucessivos, ou
seja, sem interrupção, de menor prazo) de 5 (cinco) anos ou mais, com a
indicação clara e precisa do período a ser renovado;
b) Prova de exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo
prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.
c) Prova do exato cumprimento das obrigações estipuladas no
contrato em curso, como aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguro,
impostos prediais, taxas, verbas que variam conforme o consumo etc.;
d) Declaração dos fiadores, aceitando a renovação do
contrato e os encargos da fiança (autorização dos cônjuges, se casados,
também é preciso), bem como a comprovação, desde logo, da idoneidade
financeira de cada um, por meio de certidões forenses, imobiliárias e de
protestos, ainda que se tratem dos mesmos fiadores do contrato atual (exigência
essa decorrente de alteração recentemente introduzida pela Lei nº
12.112/2009, conhecida por nova Lei do Inquilinato), devendo também haver a
devida qualificação quando houver a mudança dos fiadores;
e) Indicação clara e precisa quanto à forma de reajuste
(permitindo-se, hoje em dia, apenas o anual) e ao índice aplicável;
f) Indicação clara e precisa das condições oferecidas
para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel, tanto
o mínimo como o percentual; e
g) Propositura da ação renovatória no prazo decadencial de
1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data do
término do prazo do contrato em vigor.
O início da contagem desse prazo se dará consoante às
condições estabelecidas no atual contrato de locação (ex: a partir da
inauguração do empreendimento, da inauguração da loja no empreendimento, da
assinatura do contrato etc.), não podendo o locatário-lojista deixar de
observá-lo, a fim de não perder o seu direito à renovação compulsória,
ficando, reafirme-se, a continuidade do seu negócio à mercê do
locador-empreendedor.
Autor: Daniel Dezontini
Advogado
do escritório Dezontini Sociedade de Advogados, especialista na área de
direito processual civil pela PUC/SP, pós-graduado na área de direito
contratual pelo CEU e ampla experiência na área de franchising e
locações em shopping centers
Fonte: Revista Jus Navigandi
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