Os proprietários de imóveis não
devem ficar inertes diante de prejuízos causados pela conduta da
Administração. Como exemplo, cita-se o anúncio precoce de obra que exija
desapropriação. A notícia, por si só, causa desvalorização do bem, cuja
indenização tenderá a ser irrisória.
Desapropriação é o ato pelo qual o Poder Público, mediante prévio
procedimento e indenização justa, em razão de uma necessidade ou
utilidade pública, ou ainda diante do interesse social, despoja alguém
de sua propriedade e a toma para si.
A Constituição Federal prevê o pagamento do bem desapropriado ao
proprietário do imóvel por um valor prévio e de mercado, em espécie, de
maneira que ele tenha condições de adquirir outro para repor seu
patrimônio.
Segundo a Norma Técnica NBR-14.653 da ABNT – Associação Brasileira de
Normas Técnicas, o Valor de Mercado é a quantia mais provável pela qual
se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições vigentes no mercado.
Na prática, da maneira que o Poder Público age como agente
expropriante, o proprietário é prejudicado, pois ao não receber em
dinheiro a quantia correta pelo seu imóvel, acaba por ficar
impossibilitado de repor seu patrimônio de maneira justa, pois
geralmente recebe uma quantia aquém do valor real de mercado.
Esse proprietário não consegue fazer uma aquisição de outro patrimônio
semelhante, sendo lógico que o valor a receber deve ser o suficiente
para que o expropriado adquira outro imóvel em iguais condições, sem que
tenha que completar qualquer valor financeiro no ato dessa nova
aquisição. Isso é o que determina o comando expresso da Constituição
Federal quanto ao pagamento prévio e justo da indenização.
O Agente expropriante geralmente induz os proprietários dos imóveis
que serão desapropriados a pensar que obterão a justa indenização pelo
seu bem, pois afirma que estes receberão o Valor de Mercado e que não
haverá problemas quanto ao pagamento que deveria viabilizar a compra de
outro local assemelhado. Com essas promessas, o Agente Expropriante
procura desestimular o proprietário expropriado a não contratar um
advogado especializado em direito imobiliário que poderá tomar medidas
prévias para evitar um prejuízo. Importante entender que há como o
proprietário se proteger contra o pagamento abaixo do valor justo,
cabendo a ele agir com antecedência, sendo essencial o trabalho de um
perito para avaliar o imóvel expropriado, seja ele urbano ou rural,
conforme o Valor de Mercado, ou seja, o valor justo que venha a
possibilitar a reposição de seu patrimônio.
DESVALORIZAÇÃO EM DECORRÊNCIA DA NOTÍCIA DE DESAPROPRIAÇÃO
Uma das formas que o Poder Público utiliza para reduzir o custo das
indenizações consiste em anunciar com bastante antecedência que irá
realizar determinada obra, como por exemplo, a abertura ou alargamento
de uma via pública. Diante dessa expectativa, ao longo do tempo os
imóveis que estão nesta faixa vão caindo de preço, já que ninguém passa a
ter interesse em residir ou instalar um negócio, nem fazer uma obra
naquele local.
Como exemplo, podemos citar em Belo Horizonte, o caso da Av. Antonio
Carlos, onde os proprietários ficaram esperando mais de 30 anos para que
a desapropriação ocorresse, bem como a Av. Pedro II, que em 2011 teve
quase que efetivada a desapropriação que é noticiada há décadas, mas que
na última hora foi suspensa sob o argumento de falta de recursos do
Município.
AGIR COM RAPIDEZ É FUNDAMENTAL PARA EVITAR PREJUÍZO
Tão logo os proprietários saibam que serão desapropriados, seja seu
imóvel urbano ou rural, devem procurar um profissional da área para
informá-los como agir, pois há um enorme desequilíbrio de conhecimento
entre este e os Agentes Públicos, que são preparados para impor a sua
vontade de maneira a desestimular a reação do proprietário.
Se o
proprietário atuar com agilidade e de maneira profissional mediante a
assessoria de um advogado, de maneira eficiente e com base em uma
perícia técnica, reduzir expressivamente o risco de ser lesado pelo
Poder Público. Ao entrar em contato com o advogado experiente poderá ser
aberto um processo judicial antes do processo de Desapropriação
resultar na ordem de desocupação. Assim pode ser evitado o prejuízo de
receber, às vezes, uma indenização que não corresponde a 30% do preço de
mercado do imóvel.
O proprietário não pode sentir-se acuado pelo Poder Público. Ele deve
procurar saber seus direitos. Aproveitando da falta de conhecimento dos
proprietários, o Poder Público, mediante um estratagema, o envolve de
uma maneira que convence o proprietário expropriado a acreditar que se
ele não fizer acordo com o Poder Público será movido um processo
judicial, e que assim terá prejuízo. O proprietário, inexperiente e sem
ter conhecimento da prática do costume do Poder Público de sempre pagar
valores irrisórios a título de indenização pelas desapropriações,
comete o erro de ficar esperando o fato consumar. Assim, deixa de tomar
providências com a devida antecedência, sendo geralmente surpreendido
com a ordem judicial de desocupação imediata.
PROCESSO DESEQUILIBRADO
De maneira absurda e afrontosa ao princípio constitucional da ampla
defesa, na maioria dos casos, o processo judicial de desapropriação é
iniciado pelo Agente Expropriante, onde o Juiz nomeia o Perito Judicial
sem comunicar nada ao proprietário do imóvel objeto da desapropriação.
Assim, muitas vezes não é dado ao proprietário prévio conhecimento do
processo judicial, sendo que o Perito Judicial, nesta 1ª fase, realiza a
avaliação do imóvel sem a participação do principal interessado, no
caso, o próprio dono, o que consiste numa afronta ao devido processo
legal. Mas, o Poder Público, logo na abertura do processo judicial, de
maneira habilidosa, participa da avaliação com seu assistente técnico, o
qual certamente estimula o perito judicial a ver a questão sob o ponto
de vista do Poder Público, pois lhe passa uma pesquisa com valores de
imóveis defasados como amostragem para a realização do laudo pericial.
Em razão disso, essa perícia se mostra viciada diante da falta de
equilíbrio que consiste no direito do proprietário participar dessa
avaliação com a nomeação de seu perito de confiança, o qual deveria
fiscalizar e acompanhar todos os procedimentos avaliatórios.
ATUAÇÃO TARDIA
Diante da postura despreocupada do proprietário, este acaba deixando de
tomar medidas prévias, e ao receber na sua porta o Oficial de Justiça
com a ordem de desocupação imediata, passa a não ter muito o que fazer,
pois neste momento, restará somente discutir o preço, já estará fora de
sua moradia ou local de trabalho.
Somente, depois de efetivada a desocupação do imóvel é que o
proprietário, ao contestar o valor ofertado dentro do processo judicial,
terá como requerer a nova avaliação pericial, onde poderá nesta segunda
fase, exigir a participação de seu perito de confiança como assistente
técnico.
O problema é que ao discutir o valor oferecido pelo Poder Público, o
proprietário expropriado levantará somente 80% do valor depositado, que
provavelmente será pouco para adquirir outro bem que possa ser comparado
ao que perdeu.
Após muitos anos de discussão, receberá o valor que vier a superar o
depósito, mediante precatórios, ou seja, será outra vez prejudicado,
pois essa “moeda podre” ao ser negociada no mercado sofre uma
desvalorização em torno de 50%.
Portanto, para evitar o recebimento de precatórios, os quais já
representam uma perda de 50% do valor de face, deve o proprietário, logo
que souber dos estudos que visam desapropriar seu imóvel, contratar um
advogado especializado, bem como uma perícia prévia, para saber qual o
valor exigir. Essa nova postura modifica toda a maneira de conduzir o
processo de desapropriação e protege o proprietário de ser prejudicado
com o pagamento abaixo do valor de mercado.
Autora: Carla Teixeira de Rezende
Fonte: Revista Jus Navigandi
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