A constituição de um acervo imobiliário com o objetivo de locação é
corriqueiramente utilizado em nossa sociedade como meio de investimento,
complementando, muitas vezes, a aposentadoria de muitos profissionais
liberais.
Para que o nível de sucesso desse investimento seja desejável, é
importante ter em mente as principais precauções a serem tomadas antes
de concretizar a locação, pois que, não raras vezes, erros ou omissões
ocorridos na fase que antecede a assinatura do contrato causam prejuízos
irreparáveis ao locador.
É muito comum que as locações destinadas a investimento sejam
confiadas à empresas de assessoria imobiliária, as quais em regra
possuem maior intimidade com o mercado e habilidade na concretização do
negócio.
Surge então a primeira precaução a ser observada: escolher
atentamente a empresa de assessoria, observando se ela e os
profissionais que ali trabalham possuem autorização para atuar no
mercado imobiliário, ou seja, a inscrição junto ao Conselho Regional de
Corretores de Imóveis – CRECI e se possuem reputação e conduta ilibada
no mercado.
Entretanto, visando diminuir custos e aumentar a lucratividade,
muitos investidores optam por prescindir desta assessoria especializada e
realizar o negócio diretamente. Nesse caso os cuidados devem ser
redobrados.
A primeira análise a ser feita antes de concretizar o negócio, diz
respeito a condição financeira dos locatários e fiadores, vez que a
regra determina que o valor pago a título de aluguel não poderá
comprometer porcentagem superior a 30% dos rendimentos auferidos
mensalmente pelo locatário, bem como pelo fiador.
Para se assegurar da observância da regra acima, o locador deve
solicitar documentos que comprovem os rendimentos dos pretensos
locatários e fiadores, tais como: carteira de trabalho; últimos 03
(três) holerites; últimas 03 (três) declarações de imposto de renda;
carta expedida pela empregadora, se houver, atestando a renda mensal
percebida nos últimos 03 (três) meses.
É também aconselhável realizar consulta nos órgãos de proteção ao
crédito (SCPC e SERASA), a fim de verificar eventual restrição
creditícia em nome dos locatários e fiadores. Pode-se incrementar a
análise mediante a solicitação de certidão de distribuidor cível junto
ao Poder Judiciário, a fim de verificar se existem ações judiciais
ajuizadas contra os interessados.
Outra questão a ser observada diz respeito ao estado civil do
locatário/fiador e se estes figuram como sócios em empresas. Nessescasos
recomenda-se que a pesquisa de crédito, acima retratada, seja realizada
também em nome do eventual cônjuge e da pessoa jurídica.
No caso específico do fiador, é importante agir com rigor na análise
da documentação, uma vez que ele vem a garantir o adimplemento das
obrigações assumidas pelo locatário, pelo que não é demais observar se
este possui mais de um imóvel registrado em seu nome, para tanto se faz
necessário obter certidão de matrícula imobiliária expedida pelo
Cartório de Registro de Imóveis competente.
Na fase de elaboração do contrato, recomenda-se que haja a consulta
prévia à um advogado para que o contrato seja ao menos revisado. Até
porque, no contrato é que deverão ficar definidos para ambas as partes
quais são seus deveres e obrigações, e também, qual garantia locatícia
será ou não formalizada.
Outro cuidado a ser tomado é quanto a escolha da garantia locatícia.
É vedada a fixação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo
contrato, sob pena de nulidade.
Assim, o contrato para que não seja nulo deve prever apenas uma das quatro garantias previstas em lei.
Dentre as garantias mais utilizadas cotidianamente, temos a caução,
prevista pelo artigo 38 e parágrafos da Lei nº 8.245/91, que pode ser
prestada em bens móveis ou imóveis, sendo que a caução em dinheiro não
poderá ser superior ao valor de três aluguéis. A Caução de bens móveis
deve ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, já
para garantia através de imóveis, esta deverá ser averbada à margem da
matrícula imobiliária.
A Fiança, prevista no artigo 818 do Código Civil, também é
amplamente utilizada nas relações locatícias. Trata-se de uma obrigação
expressa por escrito, onde devem ser disciplinadas quais as
responsabilidades assumidas pelo fiador, que poderá ser substituído no
decorrer da relação locatícia (artigo 826 do Código Civil e artigo 40 da
Lei nº 8.245/91), bem como valer-se do benefício de ordem (artigo 827
do Código Civil), ou ainda, exonerar-se da fiança (artigo 835 do Código
Civil).
A outra modalidade de garantia que merece destaque é o seguro
fiança, que pode apresentar algumas vantagens ao locador. Entretanto é
importante observar atentamente a apólice contratada, a fim de verificar
se estão contempladas todas as coberturas necessárias ao fiel
cumprimento do contrato de locação, bem como observar o valor limite de
responsabilidade da seguradora, os prazos de vigência e necessidade de
renovação, assim como qualquer apólice de seguro.
Outra precaução de suma importância é a realização de vistoria antes
da entrega do imóvel ao locatário, com a participação deste e de duas
testemunhas, de preferência contendo fotos, tudo expresso em documento
escrito e devidamente assinado pelas partes, fiador e testemunhas. A
vistoria deve detalhar a situação atual do imóvel, descrevendo cada um
dos cômodos que compõe o bem, o funcionamento de equipamentos (ar
condicionado, central de gás) fechaduras, luzes, etc. O mesmo
procedimento deve ser realizado quando do término do contrato de
locação, juntamente com a entrega das chaves.
Tal providência é essencial para preservar a edificação e delimitar
eventuais responsabilidades por danos que venham a ser pleiteados pelo
locador.
Outro cuidado que deve ser observado é quanto a entrega de chaves,
que deve ser feita por escrito com assinatura das partes e de duas
testemunhas. Quando do término do contrato de locação e antes de se
proceder o recebimento das chaves, é importante ainda solicitar ao
locatário certidão de quitação: do Imposto Predial Territorial Urbano –
IPTU; abastecimento de água; fornecimento de energia elétrica;
fornecimento de gás; taxa condominial; entre outros que possam existir.
Procuramos aqui chamar a atenção quanto aos cuidados indispensáveis
na realização de um contrato de locação de imóvel, de modo a fornecer
maior segurança às pessoas que utilizam do mercado imobiliário seja como
locatário ou locador, visto que as providências sugeridas tem o condão
de deixar perfeitamente transparente as condições de realização daquele
negócio, evitando futuras divergências no contrato de locação firmado.
Autora: Nara Elaine Xavier da Silva
OAB/PR 29.378
Sócia na Venturi Silva Advogados & Consultores
www.venturisilva.adv.br
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