Segundo o código civil, artigo 108, o Instrumento Particular pode substituir a Escritura Pública nos imóveis ou terrenos com valor menor ou igual a 30 salários mínimos.
CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
Institui o Código Civil:
At. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Casos Especiais de Exceções à Escritura Pública:
Casos Especiais de Exceções à Escritura Pública:
Fonte: Excerto do texto de Sheila Luft Martins
Tabeliã de Notas e professora universitária, mestre em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC, professora da Faculdade de Direito da Fundação de Integração, Desenvolvimento e Educação do Noroeste do Estado – Unijuí (Ijuí, RS), professora da Faculdade de Direito do Instituto Cenecista de Ensino Superior de Santo Ângelo – Iesa (Santo Ângelo, RS).
O art. 108 do Código Civil estabelece uma regra geral que pode ser afastada caso haja determinação em sentido contrário, expressa por meio de lei especial. Aliás, o próprio dispositivo já faz a devida ressalva: “não dispondo a lei em contrário”. Algumas legislações, efetivamente, dispensam a lavratura de escritura pública em razão de aspectos particulares que podem envolver o negócio jurídico celebrado.
Exemplo disso é o que dispõe o art. 1º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, sobre o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e foi instituída para “estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda”, permite a realização de negócios imobiliários diretamente através de instrumento particular sem necessitar a escritura pública.
O parágrafo 5º do artigo 61 da Lei nº 4.380/64, preceitua que:
“Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro de Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados (sic) até a data da publicação desta Lei.”
Assim, por força da própria lei, o instrumento particular passa gozar das mesmas prerrogativas da escritura pública na formalização de negócios envolvendo imóveis.
No mesmo caminho encontra-se a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel dispondo sobre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), objetivando promover o financiamento de imóveis em geral em seu art. 1º. De acordo com o texto do art. 38, os negócios imobiliários por ela regidos poderão ser formalizados através de instrumento particular que apresenta o mesmo valor da escritura pública:
“Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.”
Por fim, convém citar algumas hipóteses em que é possível prescindir da escritura pública para a validade do negócio jurídico, como o prescrito no art. 26 da Lei nº 6.766/1979, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano; o art. 7º do Decreto Lei 2.375/1987, que dispõe sobre Terras Públicas; o art. 8º da Lei 10.188/2001, que estabelece sobre o Programa de Arrendamento Residencial; e o art. 48 da Lei 10.257/2001 que regulamenta a Política Urbana, conforme pode-se verificar:
Art. 26. [...]
§ 3º Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 7º. Os termos, contratos e títulos, expedidos pela União, pelos Estados, Municípios, Territórios, ou entes de sua administração descentralizada, que se destinem a instrumentalizar a alienação, concessão, arrecadação ou o reconhecimento de domínio sobre terras públicas rurais, terão, para todos os efeitos, valor e eficácia de escritura pública.
Art. 8º. O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
Art. 48. Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de concessão de direito real de uso de imóveis públicos:
I – terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso II do art. 134 do Código Civil; [...]
Convém destacar que a dispensa da escritura pública se faz, não em razão do valor do imóvel, que nas legislações apresentadas é indiferente, mas sim porque há uma regra expressa autorizando tal procedimento. Independentemente do valor do imóvel, portanto, o instrumento particular será viável na formalização do negócio imobiliário.
Fora das situações legalmente previstas, por conseguinte, nenhum negócio sobre direitos reais imobiliários poderá ocorrer sem escritura pública, sob pena de ser tido como não realizado em razão da inobservância da forma exigida por lei, essencial à validade do negócio jurídico.
Vide o artigo "Da (in)exigibilidade da escritura pública nos negócios imobiliários" na sua integra clicando no link abaixo:
Tabeliã de Notas e professora universitária, mestre em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC, professora da Faculdade de Direito da Fundação de Integração, Desenvolvimento e Educação do Noroeste do Estado – Unijuí (Ijuí, RS), professora da Faculdade de Direito do Instituto Cenecista de Ensino Superior de Santo Ângelo – Iesa (Santo Ângelo, RS).
O art. 108 do Código Civil estabelece uma regra geral que pode ser afastada caso haja determinação em sentido contrário, expressa por meio de lei especial. Aliás, o próprio dispositivo já faz a devida ressalva: “não dispondo a lei em contrário”. Algumas legislações, efetivamente, dispensam a lavratura de escritura pública em razão de aspectos particulares que podem envolver o negócio jurídico celebrado.
Exemplo disso é o que dispõe o art. 1º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, sobre o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e foi instituída para “estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda”, permite a realização de negócios imobiliários diretamente através de instrumento particular sem necessitar a escritura pública.
O parágrafo 5º do artigo 61 da Lei nº 4.380/64, preceitua que:
“Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro de Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados (sic) até a data da publicação desta Lei.”
Assim, por força da própria lei, o instrumento particular passa gozar das mesmas prerrogativas da escritura pública na formalização de negócios envolvendo imóveis.
No mesmo caminho encontra-se a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel dispondo sobre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), objetivando promover o financiamento de imóveis em geral em seu art. 1º. De acordo com o texto do art. 38, os negócios imobiliários por ela regidos poderão ser formalizados através de instrumento particular que apresenta o mesmo valor da escritura pública:
“Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.”
Por fim, convém citar algumas hipóteses em que é possível prescindir da escritura pública para a validade do negócio jurídico, como o prescrito no art. 26 da Lei nº 6.766/1979, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano; o art. 7º do Decreto Lei 2.375/1987, que dispõe sobre Terras Públicas; o art. 8º da Lei 10.188/2001, que estabelece sobre o Programa de Arrendamento Residencial; e o art. 48 da Lei 10.257/2001 que regulamenta a Política Urbana, conforme pode-se verificar:
Art. 26. [...]
§ 3º Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 7º. Os termos, contratos e títulos, expedidos pela União, pelos Estados, Municípios, Territórios, ou entes de sua administração descentralizada, que se destinem a instrumentalizar a alienação, concessão, arrecadação ou o reconhecimento de domínio sobre terras públicas rurais, terão, para todos os efeitos, valor e eficácia de escritura pública.
Art. 8º. O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
Art. 48. Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de concessão de direito real de uso de imóveis públicos:
I – terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso II do art. 134 do Código Civil; [...]
Convém destacar que a dispensa da escritura pública se faz, não em razão do valor do imóvel, que nas legislações apresentadas é indiferente, mas sim porque há uma regra expressa autorizando tal procedimento. Independentemente do valor do imóvel, portanto, o instrumento particular será viável na formalização do negócio imobiliário.
Fora das situações legalmente previstas, por conseguinte, nenhum negócio sobre direitos reais imobiliários poderá ocorrer sem escritura pública, sob pena de ser tido como não realizado em razão da inobservância da forma exigida por lei, essencial à validade do negócio jurídico.
Vide o artigo "Da (in)exigibilidade da escritura pública nos negócios imobiliários" na sua integra clicando no link abaixo:
http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2013/03/da-inexigibilidade-da-escritura-publica.html
Clique no link abaixo para acessar a Lei 6.015/73 na sua íntegra:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm
Clique no link abaixo para acessar a Lei 6.015/73 na sua íntegra:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm
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