SÍNTESE SOBRE A GESTÃO DA LOCAÇÃO

O contrato de locação é bilateral, oneroso, comutativo consensual e não solene e conforme o disposto na lei do Inquilinato existem obrigações bem definidas das partes, locador e locatário.

 

Ainda previu o Legislador, as responsabilidades quanto às despesas ordinárias e extraordinárias no contexto da locação em seus aspectos gerais como a participação do inquilino em reuniões de condomínio e das reformas e adaptações no imóvel.

 

Também reúne cláusulas e requisitos obrigatórios, como a caracterização das partes, descrição do imóvel, valor do aluguel, forma e local de pagamento, garantia, encargos de responsabilidade do locatário, finalidade, duração e vigência para a possibilidade de alienação e o índice de reajuste anual.

 

É importante anexar ao contrato o Termo de Vistoria do imóvel para demonstrar o estado em que o mesmo se encontrava à época da locação.

 

TIPOS DE LOCAÇÃO

 

As locações dividem-se em:

 

Residenciais

 

Para temporada e

 

Não residenciais.

 

A destinação da locação residencial é para a moradia do locatário e seu contrato de locação tem prazo mínimo de 30 meses, com a possibilidade das partes requererem o imóvel locado durante o período convencionado sob certas condições especiais previstas na lei. Há ainda, a possibilidade da livre negociação entre as partes que redunda em determinadas convenções aceitas pelas mesmas.

 

Já a locação por temporada, como o nome indica, destina-se ao abrigo temporário do locatário e seu contrato tem o prazo máximo de 90 dias, findo o prazo e permanecendo o locatário sem oposição do locador, este contrato se transformará em um contrato por tempo indeterminado, tal como acontece nos contratos de locação típicos. Somente nos contratos de locação por temporada o locador poderá receber de uma só vez os aluguéis correspondentes.

 

Quanto à locação não residencial, entende-se aquela em que o locatário é pessoa jurídica e seu contrato poderá ter seu prazo acordado entre as partes.

Findo o prazo, o imóvel pode ser retomado através de denúncia imotivada e o direito a renovação é compulsório sob certos requisitos.

 

Existe ainda a figura da sublocação, cuja premissa básica é a permissão do locador conquanto que o valor do aluguel da sublocação não ultrapasse o valor da locação.

 

DAS GARANTIAS

 

As garantias, que tornam menor o risco da atividade, são:

 

A caução

 

A fiança 

 

O seguro fiança locatícia

A cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento (Incluído pela Lei nº. 11.196/2005)

 

É importante frisar que, sob pena de nulidade do contrato, apenas uma delas poderá ser utilizada. Em se exigindo mais que uma garantia prevalecerá a primeira mencionada no contrato.

Caso não possa ser ofertada nenhuma das garantias previstas, o locador poderá exigir o recebimento do aluguel adiantado até o sexto dia útil de cada mês.

UMA PECULIARIDADE DA CAUÇÃO

Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do Locatário, oferecidos como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação.

Quando a caução for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.

DIREITO DE PREFERÊNCIA

Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel locado, o Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros.

Antes de vender o imóvel, deverá comunicar ao Locatário, através de notificação judicial, cartorária ou por carta AR que o próprio Locatário acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negócio, as condições e a forma de pagamento, bem como o dia e local em que poderá examinar a sua documentação.

 

DOCUMENTAÇÃO

 

Da parte do Locador, são necessários os seguintes documentos: RG, CPF, contas em dia das concessionárias de serviços públicos, carnê do IPTU.

Do Locatário exige-se: RG, CPF inclusive do cônjuge e Comprovante de Renda.

 

Caso o locatário opte pela garantia através de Fiador, será exigido do mesmo RG, CPF, além de Escritura Definitiva de imóvel de sua propriedade dado como fiança e o carnê de IPTU.

 

OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO SÃO REGIDOS PELA LEI 8.245/91

 

Existem situações específicas quanto à relação contratual, como a rescisão, a alienação do imóvel alugado, aspectos relativos à habitação multifamiliar, entre outras cuja legislação normatiza os procedimentos a serem adotados em cada caso.

 

Quanto aos problemas que surgem durante a locação, como atraso no pagamento do aluguel, que poderá ocasionar a retomada do imóvel através de uma ação de despejo, também a utilização do imóvel de forma diversa àquela que se destina poderá provocar a denúncia do contrato, além da sublocação sem autorização expressa do locador, entre outras

 

Extinto o contrato, o proprietário poderá retomar o imóvel sem justificar-se, independente de notificação e/ou aviso, através da Denúncia Vazia.

 

ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO

 

Uma administradora é a real procuradora do proprietário, sob contrato, e todas as ações praticadas referente ao imóvel têm valor legal. É indispensável o conhecimento sobre a legislação pertinente, direito imobiliário e sensibilidade para bem administar uma relação duradoura como é a locação.

 

Os honorários são previstos nas tabelas de honorários mínimos do Sistema COFECI-CRECI e têm pequena variação percentual a depender da região, sobre o valor mensal do aluguel. Já a taxa de contrato varia entre 60% a 100%, lembrando que a cobrança de honorários inferiores à Tabela de Honorários Mínimos da categoria é considerada infração ética.

 

Quanto ao Aluguel Garantido, inexiste a obrigatoriedade por parte da administradora, além da adoção desta medida ser mera ilusão, pois a maior garantia é a fiança obtida pelo locatário.

Prof. Marcos Mascarenhas