Na desistência da compra de imóvel por falta de recurso financeiro que suporte o pagamento das parcelas é comum que o adquirente arque com as despesas administrativas que não questionadas poderão representar o enriquecimento sem causa da incorporadora.
Na desistência do imóvel pelo adquirente em fase de construção é comum a cobrança das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, uma prática que os Tribunais manifestaram-se favoravelmente reconhecendo o direito da empresa empreendedora em ser ressarcida dessas despesas.
Há que se repensar a questão.
O artigo 28, parágrafo único, da Lei 4.591/64 conhecida como Lei da Incorporação dispõe que “Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
O incorporador é a pessoa fisica ou jurídica, comerciante ou não, que tem como objetivo obter lucro com a realização da construção de edificações compostas por unidades autônomas, vendendo-as antecipadamente como meio de obter o capital necessário para a referida construção.
Dada a caracterização da atividade empresarial da incorporação imobiliária, resulta claro que o incorporador será o titular desse negócio, aquele que toma a iniciativa de mobilizar os fatores de produção necessários para realização da construção e para oferta das unidades imobiliárias no mercado.(CHALUB, M. N. Da Incorporação Imobiliária. 2. ed. São Paulo: Renovar, 2005)
Nessa linha de raciocínio resulta que a divulgação, a comercialização e a corretagem se dará por conta do incorporador, aliás, tais despesas já estão previstas e incorporadas no preço total do imóvel pois faz parte do planejamento, da mesma forma, que outras atividades, tais como, a previsão do prazo para a conclusão e entrega do imóvel.
Traga-se à luz que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem deve ser suportada pela empresa empreendedora, pois o profissional encontra-se a serviço desta, tal comissão é a chamada taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, ou taxa SATI, o que nem sempre o adquirente tem ciência.
A boa-fé objetiva impõe o dever de informação ao adquirente, princípio que vigora no Código Civil que impõe aos contratantes a transparência, a confiança e a eticidade nas atividades negociais para que o contrato tenha a sua finalidade socioeconômica atingida.
No que se refere a divulgação e comercialização são despesas inerentes ao empreendimento não cabendo ao adquirente suportá-las, pois a divulgação trata de difundir o nome da incorporadora, da construtora estimulando ao público para a visita e aquisição do imóvel, da mesma forma, a comercialização é exercida pela empresa empreendedora e o lucro lhe cabe, não dividindo-se o lucro obtido pela comercialização das unidades com os adquirentes.
Na via inversa, não há motivos para que o adquirente ao desistir da unidade imobiliária por falta de recursos para o pagamento e que nada recebeu da comercialização do produto tenha que ressarcir a empresa empreendedora.
Para finalizar a retenção desses valores assinalados como despesas administrativas constituem motivo de enriquecimento sem causa da empresa empreendedora, ferindo cláusula geral inserta no Código Civil brasileiro fruto da Constitucionalização do Direito Civil.
Olinda Caetano Garcia - Advogada com especialização em Direito imobiliário pela FMU, atualmente, como Pres. da Comissão de Segurança Pública OAB-SBC e membro da Com. de Propostas e Parcerias OAB-SP
Fonte: JurisWay
Fonte: JurisWay
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