sexta-feira, 4 de setembro de 2015

DA INEFICÁCIA DA HIPOTECA SOBRE IMÓVEL QUITADO


No cenário imobiliário brasileiro temos acompanhado cada vez mais casos de unidades imobiliárias que mesmo após serem quitadas pelos adquirentes, tem em sua matrícula a permanência da hipoteca dada em garantia pelas construtoras ao financiamento adquirido junto a instituições financeiras.

Em muitos casos, a hipoteca permanece em razão da ausência de quitação do financiamento gravado sobre a incorporação, mantendo-se as hipotecas das unidades como uma garantia ao financiamento total da obra, porém, tal garantia não pode ser mantida em face do consumidor que adquiriu e quitou a sua respectiva unidade.

Sensível a esta realidade a jurisprudência pátria tem declarado a ineficácia ou o cancelamento da garantia hipotecária gravada sobre as unidades autônomas de um empreendimento quando este ônus real é dado em garantia do financiamento daquele empreendimento, conforme Súmula 308 do STJ “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Isso porque o credor hipotecário, uma instituição financeira, age com negligência em não observar a situação do empreendimento já oferecido ao público e, muitas vezes, com preço total pago por adquirentes de boa-fé, como tem acontecido em diversos casos.

Assim, o negócio jurídico firmado entre a construtora e o agente financiador, não pode atingir os direitos do consumidor e adquirente da unidade autônoma através do contrato de compra e venda cujo valor foi inteiramente quitado.

Neste sentido a Súmula 308 do STJ consagra que a garantia hipotecária realizada entre a incorporadora e o agente financiador do empreendimento, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, cabendo à instituição financeira a busca de outros bens do patrimônio da incorporadora/construtora para a quitação da dívida.

Bruno Cesar Pio Curado – OAB/GO 29.659
Fonte: Bruno Curado Advogados Associados

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