DEFINIÇÃO DO VALOR DE VENDA DOS IMÓVEIS

O preço dos imóveis

O preço dos imóveis é definido pela demanda e pela oferta, como em outros setores da economia. Além disso, questões técnicas e legais para o desenvolvimento dos empreendimentos acabam determinando seu custo de produção.

Outro aspecto importante a ser levado em consideração é o potencial construtivo do terreno, ou seja, quantos metros quadrados de área construída podem ser edificados em determinado terreno, considerando-se sua metragem. Assim, em regiões mais nobres, com custo de terra mais elevado e potencial construtivo menor, os empreendimentos desenvolvidos normalmente tendem a ter o valor de venda mais elevado.

Por outro lado, as regiões onde a terra não é tão valorizada e onde o potencial construtivo é maior tendem a receber empreendimentos cujo valor de venda das unidades será mais acessível. Abaixo, listamos os componentes do preço de um imóvel: 

Terreno: Não só o valor pago pela incorporadora aos proprietários do terreno, mas também a quantidade de m² que ali se pode construir impactam no valor final do imóvel. 

Exemplo: 

- Terreno de 1.000 m² com custo de aquisição de R$ 1.000.000,00 

- Potencial Construtivo: O equivalente a uma vez a área do Terreno.

- Custo por m² de área construída: R$ 1.000.000,00 :1.000 m² = R$ 1.000,00  

- Se a Unidade tiver 100 m², a fração ideal do Terreno custará R$ 100.000,00 

- Terreno de 1.000 m² com custo de aquisição de R$ 1.000.000,00

- Potencial Construtivo:O equivalente a duas vezes a área do Terreno

- Custo por m² de área construída R$ 1.000.000,00 :2.000 m² = R$ 500,00

- Se a Unidade tiver 100 m², a fração ideal do Terreno custará R$ 50.000,00

Custo de Produção dos imóveis:

Neste componente, incluem-se todos os custos com projetos, licenciamento, registros,obras,etc. 

Custos Financeiros:

Usualmente, os empreendimentos contam com financiamentos para a sua produção. Esses financiamentos são obtidos junto a instituições financeiras e sobre eles incidem custos que são considerados na formação do preço das unidades.

Despesas administrativas:

Para a gestão de todo o processo de incorporação imobiliária, as empresas precisam contar com uma equipe multidisciplinar de profissionais e manter uma estrutura com escritório, equipamentos, sistemas e outros recursos. O custo de manutenção dessa estrutura administrativa também é rateado e compõe o custo das unidades produzidas.

Despesas de Marketing:

São os custos referentes às ações de divulgação e comunicação do produto.

Corretagem:

Corresponde aos honorários de intermediação, devidos a imobiliárias e corretores de imóveis que colaboram para que a compra e venda do imóvel se conclua. 

Lucro:

Representa a remuneração pelos investimentos e riscos assumidos pelos incorporadores para o desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários.

Fonte: ABRAINC