O ano de 2015 foi marcado pela crise econômica, a qual atinge excessivamente o ramo imobiliário, principalmente no que concerne a compra e venda de imóveis, sejam eles na planta, ou já edificados. Não raro os compradores estão quedando-se inadimplentes perante as obrigações assumidas em contratos de Compromisso de Compra e Venda, e no intuito de preservar os seus interesses os Vendedores têm proposto Ações de Rescisão Contratual para perceber os valores constituídos em mora.
Sabe-se que a celeridade processual, em que pese estar elencada no Art. 5º, inciso LXXVIII da Constituição Federal de 1988, ainda não é uma realidade nos inúmeros Juízos do Brasil, sendo que uma Ação Judicial para a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda pode se prolongar demasiadamente, causando inúmeros prejuízos às partes envolvidas.
Analisando a situação em tela, foi publicada no em 20/01/2015 a Lei Federal n.13.097/2015 que, dentre outras providências, refere-se sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado parcelado em razão do inadimplemento do comprador.
Antes da entrada em vigor da legislação supracitada, o entendimento jurisprudencial exigia que o vendedor propusesse ação judicial em face do comprador inadimplente.
Com a publicação da nova Lei, e preenchidos os requisitos de I) previsão expressa no contrato e II) inadimplemento absoluto do comprador, isto é, impõe-se que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias, somente será necessária a notificação do comprador, seja ela judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para quitar o débito com o prazo de 15 dias.
O texto legal, elencado no art. 62 da Lei 13.097/2015, altera o art. 1º do Decreto-Lei nº 745, de 07 de agosto de 1969, passando o mesmo a vigorar com a seguinte redação:
Art. 62. O art. 1o do Decreto-Lei no 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:“Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, (contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações,) ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.” (Grifo nosso)
Desta feita, a alteração efetivada na Lei 13.097/2015 tem por objetivo a simplificação do procedimento de Rescisão Contratual, diminuindo o número de demandas no Judiciário com esse fim.
Salienta-se que ainda se faz necessária a inclusão nos Contratos de Compra e Venda de cláusula que discipline a devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente a qual deverá estar em consonância com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor que dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Apesar do procedimento de rescisão ter ficado mais simples e célere, a Lei 13.097/05 não elide o direito do comprador em contestar a rescisão efetivada, porém terá de arcar com ônus de propor a ação judicial e provar que não houve descumprimento contratual ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.
Portanto, observa-se que a nova legislação surgiu em momento oportuno, quando o setor imobiliário está padecendo com a diminuição das vendas e aumento da inadimplência. A possibilidade de rescisão dos contratos extrajudicialmente e a recolocação célere do imóvel à venda, é um instrumento que socorrerá o ramo a superar a crise econômica.
Fernanda Mayara Gehlen - Advogada inscrita na OAB/SC 42.754.
Fonte: Artigos JusBrasil
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