O mercado da construção civil sofreu uma grande aceleração desde 2004, com picos de novos empreendimentos, mas com falta expressiva de mão de obra especializada. O crescimento foi marcado por vultuosos investimentos estrangeiros e, como consequência disso, restaram inúmeros problemas de vícios de construção para os gestores resolverem.
Para se ter uma ideia dos números do setor, de 2004 a 2010, a construção nacional cresceu 42,41%, o que representa uma taxa média anual de 5,18%, de acordo com os dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Já o PIB da Construção Civil em 2010 foi de cerca de R$165 bilhões, o que correspondeu a 5,3% do PIB total do Brasil
E, sem dúvida, um dos principais efeitos coletareis deste crescimento foram os vícios de construção apresentados em inúmeros empreendimentos. Quando concluída a obra, embora não previsto em lei, a construtora vincula a entrega das áreas comuns a uma vistoria, momento em que o síndico e/ou representante do condomínio, utilizando-se do Termo de Vistoria das Áreas comuns, deverá verificar se as especificações constantes no Memorial Descritivo foram atendidas.
O ideal é que o síndico esteja acompanhado de um engenheiro contratado pelo prédio, pois existem vícios aparentes de construção que podem prescrever no ato da vistoria. Uma vez que os vícios aparentes perdem a garantia no momento em que o sindico assinar a vistoria dizendo que determinando espaço não tem vícios.
O Código de Defesa do Consumidor, no artigo 26º, II, menciona que prescrevem em 90 dias o direito de reclamar dos vícios aparentes, como, por exemplo, paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica, etc. Porém, a assinatura que o local está sem problemas funciona como quitação e, assim, abre-se mão do prazo.
Isso quando se trata apenas de vícios aparentes, já os vícios em função da solidez e segurança da obra têm garantia de 5 anos, desde que comunicados com 180 dias do aparecimento do vício (artigo 618 do Código Civil).
E caso se verifiquem vícios durante a vistoria, as áreas comuns poderão ser recebidas, mas, ressalvando-se por escrito no termo que os vícios serão objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora. Dependendo do caso, o melhor caminho poderá ser não receber formalmente a área comum e procurar um advogado.
Vale lembrar que constitui condição da garantia do imóvel a correta manutenção preventiva da unidade e áreas comuns do condomínio.
O manual das áreas comuns e programa de manutenção preventiva têm como objetivo especificar a correta utilização e a manutenção das áreas comuns, de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados, evitar danos decorrentes do mau uso, esclarecer quanto aos riscos de perda de garantia pela falta de conservação e manutenção preventiva adequadas.
É direito do consumidor receber as informações adequadas sobre o bem e dever da construtora com base no Código de Defesa do Consumidor.
Porém, o prazo de garantia não pode ser confundido com a responsabilidade do construtor sobre a obra. O STJ entende que esta responsabilidade prescreve em 20 anos. Isso referente ao aparecimento de vícios e defeitos decorrentes da culpa do construtor, a qual precisará ser provada em juízo.
Após a vistoria precedida de um engenheiro do condomínio e representantes da construtora e do sindico, existindo vícios, o ideal é a realização de um laudo pericial particular com o fim de constatar quais são os reais problemas da edificação, para que o condomínio possa iniciar uma negociação de reparos junto a construtora.
O laudo do condomínio irá nortear os trabalhos e deverá ser enviado a construtora, devidamente protocolado, com o objetivo também de interromper o prazo de prescrição. Em continuidade a notificação, devem ser iniciadas as tratativas extrajudiciais. O ideal é que a construtora apresente um cronograma com o que será realizado e, nos casos necessários, demonstre a técnica que será utilizada. O acompanhamento do engenheiro do prédio nas obras de reparo é primordial para um resultado satisfatório.
E por fim, caso as obras não estejam correndo bem e a fase extrajudicial não logre mais êxito, o caminho será o ingresso de uma medida judicial com o fim de que o prédio seja periciado por um “expert”, que constate os vícios e ao final o prédio possa ser indenizado financeiramente ou o ainda, que a construtora seja obrigada judicialmente a realizar os reparos, conforme deveria ter feito desde o início.
Rodrigo Karpat - Advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
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