O novo Código que entrou em vigor em 16 de março de 2016, permitirá que o pedido de usucapião seja realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem estiver situado, com acompanhamento de um advogado ou um defensor.
1. O que é usucapião?
Primeiramente, vale dizer que usucapião de imóvel é uma forma de adquirir propriedade a propriedade deste, por exercer sobre ele posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, estabelecido em lei (varia de 5 a 15 anos, a depender do caso).
2. Quais são os documentos obrigatórios para se requerer o usucapião no cartório?
O pedido deve ser fundamentado, logo acompanhado de certos documentos:
a. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;
b. Planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado;
c. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do interessado;
d. Quando for o caso, justo título (requisito facultativo).
3. Quem deverá ser intimado pelo cartório para concordar com o pedido de usucapião?
a. Confinantes;
b. Pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;
c. Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);
d. Atual possuidor, se houver.
4. Se alguma das pessoas intimadas não se manifestar, o que acontecerá?
A não manifestação de qualquer um, acarretará a improcedência do pedido de usucapião.
5. Se o cartório rejeitar meu pedido de usucapião, eu posso entrar na justiça?
Rejeitado o pedido, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.
6. Qualquer um pode entrar com uma ação de usucapião?
Não, irá depender de quanto tempo ele reside no imóvel e de quais documentos ele possui que comprovam que mesmo que ele não tenha escritura ele é o proprietário daquele imóvel.
7. Quais são os requisitos principais do usucapião?
- Posse com intenção de dono (animus domini): É fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, como oriundos de contratos de locação, comodato e depósito, concretizando dessa forma a característica de dono.
- Posse mansa e pacífica: Importante que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Havendo a qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.
- Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião, conforme estudaremos adiante.
- Posse de boa fé e com justo título: Estes requisitos somente são exigíveis na modalidade de usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC, e trataremos deles adiante em conjunto com a referida modalidade de usucapião.
8. Quais são os tipos de usucapião existentes:
Seu direito ao usucapião, vai depender da documentação que você possui e do período que vc possui o imóvel como seu, podendo ser:
I) Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC)
O art. 1.242 do Código Civil diz que:
“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos.
Parágrafo único: Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
II) Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC)
O art. 1.238 do Código Civil diz que:
“Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
III) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro misero (arts. 183, CF; 1.240, CC; 9º, Lei 10.257/01)
O art. 183, caput, da Constituição Federal diz que:
“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
IV) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar (art. 1.240-A, CC)
Com o advento da Lei 12.424/11, foi adicionado ao Código Civil a modalidade de usucapião especial urbana por abandono do lar, através do art. 1.240-A que diz:
“Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Parágrafo único: O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.
9. Quanto tempo pode durar uma ação de usucapião e qual seu valor?
É impossível dizer, porém temos a certeza que ela é bem demorada, podendo perdurar por 10 anos. Quanto ao valor, as notícias também não são boas. O valor dependerá do tipo de usucapião e do valor do imóvel, podendo ultrapassar R$ 10.000,00 (dez mil reais).
10. Sou proprietário de um imóvel a 3 anos, porém não tenho a escritura, o que devo fazer para adquiri-la?
Procurar o dono ou seus herdeiros é a melhor forma. Se o antigo proprietário os seus herdeiros não forem encontrados ou não tiverem o documento de propriedade, a alternativa é procurar a justiça e na maioria dos casos entrar com uma ação de usucapião.
11. É muito arriscado comprar um imóvel sem escritura? Quais problemas posso enfrentar?
Sim. Quando alguém diz que "não tem escritura", tecnicamente quer dizer que não tem registro imobiliário, e isto significa que estamos diante de um vendedor que não é o proprietário. E é válido o dito popular segundo o qual "quem não registra não é dono", porque propriedade se prova com o registro da matrícula do imóvel. Logo, o contrato não será de compra e venda, mas de "promessa de compra e venda". Assim, nada impede a negociação "sem escritura", mas jamais se terá a mesma segurança como quando efetivamente se compra o imóvel, com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
12. Comprei o imóvel sem escritura e não sei quem é o dono. E agora?
Você pode recorrer à lei de usucapião. Porém, para isso, você precisa morar no imóvel há no mínimo cinco anos (e no máximo 15). Essa lei define a aquisição da propriedade de acordo com a posse prolongada. Lembrando que você precisa pagar as taxas e impostos do imóvel durante esse período para conseguir provar que mora nele. Para fazer uso dessa lei na Justiça, você precisará recorrer a um advogado.
13. Posso perder o imóvel que comprei sem escritura?
Infelizmente sim. Se você fizer um contrato de gaveta e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça o registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, o seu contrato de gaveta conseguirá reaver o imóvel.
Por isso, guarde todas as contas e documentos que comprovem que você tem a posse do imóvel (ou seja, que você mora lá). E programe-se para regularizar a situação o quanto antes.
Fonte: MeuAdvogado.com.br
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