MÉTODO INVOLUTIVO: O QUE PRECEITUA A NORMA TÉCNICA

Conceito

O Método Involutivo identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. É utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.

Veja abaixo as etapas obrigatórias para elaboração do mesmo:

- Vistoria

É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de elementos que for possível obter, tais como:

a) Descrição interna;

b) Vistoria externa de áreas comuns, de outras unidades do mesmo edifício, no caso de apartamentos, escritórios ou conjuntos habitacionais;

c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas.

A vistoria deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, valorizantes ou desvalorizantes.

Caracterização do terreno

a) Localização - situação no contexto urbano e via pública com indicação de limites e divisas, definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;

b) Aspectos físicos - dimensões, forma, topografia, consistência do solo;

c) Infra-estrutura urbana disponível;

d) Equipamento comunitário disponível;

e) Utilização atual e vocação, em confronto com as restrições físicas e legais quanto à ocupação e ao aproveitamento;

f) Outras situações relevantes

Caracterização das edificações e benfeitorias existentes

a) Aspectos físicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos;

b) Aspectos funcionais - arquitetônicos, de projetos, paisagísticos e funcionais;

c) Aspectos relacionados com o estado de conservação, apontando eventuais desgastes ou danos de qualquer origem;

d) Pesquisar a idade real da edificação - Relatar a existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação;

Caracterização da região

a) Aspectos econômicos: análise das condições sócio-econômicas, quando relevantes para o mercado;

b) Aspectos físicos: relevo e consistência do solo;

c) Localização: situação no contexto urbano, com indicação das principais vias e pólos de influência da região;

d) Uso e ocupação do solo: vocação existente e indicação da lei de zoneamento que rege o uso e ocupação do solo;

e) Infra-estrutura urbana: pavimentação, redes de água, de esgoto, de energia elétrica, de gás canalizado, de telefone iluminação pública, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, águas pluviais etc;

f) Atividades existentes no entorno: comércio, indústria e serviços;

g) Equipamento comunitário e de serviços à população: segurança, educação, saúde, cultura, lazer, templos religiosos etc;

Vistoria por amostragem

Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

- Conhecimento da documentação

É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do avaliador seja tomar conhecimento da documentação disponível.

Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o avaliador deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.

- Projeto hipotético: Na concepção do projeto hipotético, o avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido abaixo:

- Aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

- Pesquisa de valores: Deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

- Previsão de receitas: As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos, considerados a atual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado.

- Levantamento do custo de produção do projeto hipotético: Corresponde à apuração dos custos e despesas, diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético;

- Previsão de despesas adicionais:

a) de compra do imóvel;

b) de administração do empreendimento;

c) com tributação e seguros;

d) com publicidade;

e) com a comercialização de unidades;

- Margem de lucro do incorporador:

Quando for utilizada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.

- Modelo:

a) Modelo Dinâmico onde as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo com base em fluxo de caixa;

b) Modelo Estático através de fórmulas simplificadas e que não leva em conta o tempo de ocorrência  das despesas e receitas;

- Prazos:

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:

a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com suas exigências físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado;

- Taxas: Nos modelos dinâmicos, as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a taxa mínima de atratividade devem ser devidamente discriminadas.

Referências:

ABNT NBR 14.653 - 1 Procedimentos Gerais
ABNT NBR 14.653 - 2 Imóveis Urbanos
Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE

Prof. Marcos Mascarenhas