sexta-feira, 20 de outubro de 2017

O SERVIÇO REGISTRAL IMOBILIÁRIO QUE SE MODERNIZA


O Serviço Registral Imobiliário brasileiro passa por uma fase de modernização acelerada. A fase do carimbo foi superada pela da era da informação, o que demonstra a preocupação do segmento com as exigências da sociedade. Essa afirmação torna-se evidente quando se pensa na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), em operação há quase três anos.

A Central é uma plataforma única, que funciona sob o domínio http://www.indisponibilidade.org.br e centraliza todas as comunicações de indisponibilidades de bens imóveis, decretadas por autoridades judiciárias ou administrativas. Ela foi instituída pelo Provimento n. 39/2014, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Essa inovação foi resultante de um esforço conjunto entre o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) e o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Tendo como finalidade a garantia de celeridade e efetividade na prestação jurisdicional, é possível, por meio dessa Central, a realização da constrição de bens imóveis em qualquer parte do país, quase que instantaneamente, superando barreiras temporais e geográficas.

A principal importância da Central é permitir a comunicação permanente das autoridades públicas com os serviços registrais imobiliários. As informações patrimoniais existentes nos bancos de dados das serventias passaram a estar facilmente disponíveis ao cumprimento das determinações judiciais e administrativas. A execução trabalhista, a satisfação dos créditos tributários e o ressarcimento ao erário, no âmbito das ações civis por improbidade administrativa, passaram a ser potencializados com esse novo instrumento.

Pode-se falar, inclusive, de uma Central que está a serviço do combate à corrupção, no país. Isso resulta em maior credibilidade às instituições públicas e aos Serviços Registrais Imobiliários, que passaram a ser ressignificados.

Os Cartórios de Registro de Imóveis acessam a Central, pelo menos, duas vezes ao dia. Havendo ordem de indisponibilidade, esta é protocolizada e, na sequência, averbada na matrícula do imóvel, impedindo a prática de qualquer ato de transmissão (como, por exemplo, compra e venda e permuta). Da mesma forma, quando identificadas as ordens de cancelamento das constrições, elas são imediatamente praticadas nas matrículas, tornando o bem, novamente, disponível.

Os atos de indisponibilidade e os seus cancelamentos são praticados em estrita obediência às determinações judiciais e acontecem, dentro do Cartório, sem qualquer comunicação aos interessados. Isso ocorre porque o processo judicial ou administrativo que ensejou a medida já tramitou sob o crivo do contraditório, razão por que os interessados estão cientes da iminência da medida constritiva. É importante pontuar que os Cartórios funcionam, nesse caso, como executores da medida que foi determinada.

É comum, em execuções trabalhistas, a determinação da indisponibilidade, muitas vezes, de todo um condomínio especial em fase de instituição, em razão da execução de um pequeno crédito trabalhista. Nessas situações, várias unidades imobiliárias, ainda não alienadas, estão fazendo parte da matrícula que deu origem ao empreendimento. Essas hipóteses causam transtornos para os futuros proprietários dos apartamentos, no momento do registro, pois serão surpreendidos com a negativa de registro feita pelo Cartório, haja vista a constrição judicial incidente sobre a matrícula.

Contudo, essas situações são facilmente resolvidas, mediante a satisfação do crédito no Juízo prolator do decreto constritivo, com a interposição de embargos de terceiros, ou mesmo com a sub-rogação do bem constrito em outro de valor compatível com o da demanda. Providências para o cancelamento da constrição precisam ser tomadas, pois qualquer ato de constituição de direitos reais sobre um determinado imóvel somente pode ser praticado sem a existência de indisponibilidades averbadas.

A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, na medida em que permite o amplo e ágil compartilhamento de informações, tem contribuído para aperfeiçoar, ainda mais, o Sistema Registral Imobiliário brasileiro.

Esse é apenas um passo dentre o conjunto de inovações que estão por vir. 

Igor França Guedes - Oficial do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia e Guerreiro Arco de Melo - oficial substituto.
Fonte: Rota Jurídica

CÂMARA APROVA MULTIPROPRIEDADE PARA IMÓVEIS COMPARTILHADOS POR TEMPO DETERMINADO


A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania aprovou o Projeto de Lei 7553/17, da deputada Laura Carneiro (PMDB-RJ), que cria uma nova forma de direito sobre imóveis, a multipropriedade. A modalidade se chama time-sharing em inglês (tempo compartilhado), e a ideia é que a propriedade seja compartilhada entre pessoas que utilizam o imóvel em um tempo determinado e diferente de outros proprietários, podendo vender sua parte quando quiser.

Como foi analisada de forma conclusiva, a proposta está aprovada pela Câmara e deve seguir para revisão do Senado, a menos que haja recurso para que seja analisado pelo Plenário.

“Até o presente momento, embora o Judiciário já esteja tratando os casos concretos relacionados ao tema, a verdade é que há lacunas legais que devem ser preenchidas com urgência”, disse o relator, deputado Rubens Pereira Júnior (PCdoB-MA), que recomendou a aprovação da proposta.

Pelo texto, uma convenção deve ser aprovada pela maioria absoluta dos multiproprietários para ditar as regras do imóvel, e a Lei 4.591/64, que regula condomínios e incorporações imobiliárias, deve valer para qualquer dúvida em relação a essas normas.

A deputada Laura Carneiro defende que, por causa de decisões diferentes tomadas por tribunais quanto ao assunto, é preciso que a legislação seja aperfeiçoada para definir uma realidade que já está começando a surgir nos contratos atuais. Ela lembrou que, pela legislação brasileira, nada impede que contratos sejam feitos dessa forma já hoje, mas a definição vai ajudar a diminuir as dúvidas quanto ao novo tipo de propriedade.

“Os multiproprietários não podem sofrer prejuízos individuais quando, por exemplo, o imóvel for objeto de penhora por dívida de algum deles”, alegou a deputada.

Fonte: Rota Jurídica

quinta-feira, 19 de outubro de 2017

5 DICAS DE GESTÃO FINANCEIRA PARA IMOBILIÁRIAS


A gestão financeira pode ser um grande desafio no mercado imobiliário, principalmente porque é difícil prever as receitas devido à volatilidade do mercado. Mesmo assim, ela é importante para manter a competitividade da empresa, como em qualquer ramo de negócio.

Confira agora 5 dicas de gestão financeira para imobiliárias!

1. Utilize de indicadores de desempenho

Os indicadores de desempenhos são ferramentas de gestão financeira importantes e fazem parte do dia a dia de empresas que têm planos para melhorar e crescer constantemente.

Nas imobiliárias, eles ajudam a entender a atual situação do negócio e permitem que sejam traçadas metas para o futuro. Podem ser medidos, por exemplo:

- ticket médio;
- número de visitas realizadas;
- taxa de conversão de contatos;
- tempo necessário para venda das propriedades;
- número de visualizações dos anúncios online.

Enfim, os indicadores servem para avaliar o desempenho da equipe de corretores, para acompanhar a geração de receita, para verificar se a imobiliária está seguindo no caminho certo, entre outras coisas.

2. Tenha um sistema de cobrança efetivo

A inadimplência pode ser um problema para muitos negócios no ramo de imóveis. Para não se complicar com isso, é preciso investir em maneiras efetivas de controlar o recebimento e realizar as cobranças.

A melhor saída é a automatização do processo para que um pagamento em atraso seja imediatamente identificado.

3. Elabore um planejamento financeiro eficiente

As imobiliárias tendem a ter uma renda muito variável e difícil de ser prevista. Por isso, é ainda mais importante que se faça um planejamento financeiro eficiente. Nesse sentido, você precisará de organização. Alguns passos podem ajudar:

- identificação de despesas fixas e variáveis;
- controle rigoroso de custos e documentação de todas as despesas;
- planejamento estratégico para definição de metas e objetivos financeiros;
- separação de verbas da empresa das contas pessoais;
- manutenção de um bom fluxo de caixa.

Fazendo um planejamento financeiro eficiente, você será capaz de garantir que terá dinheiro em caixa para arcar com as despesas e pode usar o dinheiro de maneira mais inteligente. Ao conhecer todos os seus custos, você tem mais parâmetros para destinar investimentos e buscar melhorias.

4. Adote os sistemas tributários mais adequados

Todo empresário conhece a complexidade e o peso do sistema tributário brasileiro. O que alguns não sabem, no entanto, é que é possível pagar menos impostos e se manter dentro da lei. Para isso, basta fazer um planejamento tributário e adotar os sistemas de gestão financeira mais adequados.

Para esse planejamento tributário, mais uma vez, será importante conhecer as finanças do seu negócio. Ou seja, organização é fundamental.

5. Use a tecnologia para melhorar a gestão financeira

A tecnologia chegou para ajudar todo mundo, inclusive os donos de imobiliárias e corretores de imóveis. Usando softwares personalizados para esse setor, como o inGaia Locação, é possível otimizar consideravelmente a gestão financeira.

Essas soluções tecnológicas são capazes de ajudar em diversos pontos da gestão de imobiliárias. As funções incluem, por exemplo:

- gestão de contratos de locação;
- controle de inadimplência;
- documentação de vistoria;
- gerenciamento de vendas.

Em resumo, os sistemas tecnológicos ajudam no levantamento de dados concretos para melhorar a gestão financeira e de imóveis, além de ajudarem na avaliação do desempenho da empresa. Eles também auxiliam na documentação e facilitam o acesso à informação.

É possível encontrar soluções inovadoras e simples de usar que tornarão a gestão financeira uma tarefa bem mais fácil!

Fonte: inGaia

PARTE DO SALÁRIO PODE SER PENHORADO PARA PAGAMENTO DE ALUGUÉIS ATRASADOS


Neste ano, uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça autorizou o desconto de 10% (dez por cento) do salário de um inquilino para o pagamento do aluguel atrasado.

Sem dúvida um entendimento que pode ser seguido em outras decisões.

A Relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, entendeu pela possibilidade de penhora de percentual do salário desde que seja preservada a capacidade de subsistência daquele, o que ocorre com o bloqueio de parte equivalente a 10% de sua remuneração.
Entretanto, considerando no caso a existência de duas vertentes aparentemente opostas do princípio da dignidade da pessoa humana – o direito ao mínimo existencial do devedor e o direito à satisfação executiva do credor –, a ministra apontou a necessidade da realização de um juízo de ponderação para que, excepcionalmente, possa ser afastada a impenhorabilidade de parte dos vencimentos do devedor.
“Sob essa ótica, a regra da impenhorabilidade pode ser relativizada quando a hipótese concreta dos autos permitir que se bloqueie parte da verba remuneratória, preservando-se o suficiente para garantir a subsistência digna do devedor e de sua família”, concluiu a relatora ao negar provimento ao recurso do locatário.

A decisão foi unânime.

Após a decisão judicial de primeiro grau que determinou a penhora de parte de seu salário, o locatário defendeu por meio de recurso, argumentando a impossibilidade de penhora do salário para o pagamento de verba de natureza não alimentar. Segundo ele, o bloqueio de parte de sua fonte de renda compromete sua existência e de sua família, já que sua remuneração é essencial para a manutenção da unidade familiar.

Isto significa que se formou uma jurisprudência a respeito do assunto e desde que o valor a ser penhorado do salário do locatário devedor não seja um percentual desproporcional (na decisão foi de 10%), há essa pacificação de que é possível reter o montante para quitar a dívida.

Os reflexos da decisão

Pela lei, o salário só pode ser penhorado para pagamento de pensão alimentícia (vide Artigo 833 § 2º CPC), mas a ministra entendeu que o desconto na folha de pagamento para pagamento de dívida de aluguel não colocaria em risco a subsistência do devedor e da família dele.

Essa decisão da ministra cria uma jurisprudência, ou seja, em casos parecidos os juízes poderão ter o mesmo entendimento, mas não é uma garantia absoluta.

Sem dúvida em tempos difíceis, onde se fala em crise e crescente aumento de inadimplência e tantos outros problemas econômicos que estão levando a uma avalanche de ações de despejo na Justiça a decisão é um avanço muito importante.

Para os proprietários de imóveis a decisão serve como um excelente preceito:

"uma saída" - diante da dificuldade em receber seus valores.

Lucas Daniel Medeiros Cezar - Advogado e Consultor Imobiliário
Fonte: JusBrasil

terça-feira, 17 de outubro de 2017

PREÇO DO ALUGUEL CAI PELO QUARTO MÊS CONSECUTIVO EM SETEMBRO


O preço dos imóveis para alugar caiu pelo quarto mês consecutivo em setembro. O valor médio de locação recuou 0,29%, segundo o Índice FipeZap de Locação, que acompanha a variação nos valores de apartamentos anunciados em 15 cidades brasileiras.

Isso significa que o poder para negociar preço segue na mão de quem aluga. Desde o início do ano, o preço médio de locação tem leve queda de 0,36%. No entanto, a inflação acumulada em 2017, medida pelo IPCA, foi de 1,78%. Ou seja, a queda real do Índice FipeZap de Locação no período foi de 2,11%.

A queda real é registrada quando o valor de um determinado bem tem uma alta inferior ao aumento generalizado dos preços, medido por índices inflacionários, como o IPCA. Vale destacar que a variação real não é obtida com uma simples subtração. Para realizar o cálculo, é preciso dividir a oscilação dos preços pela variação da inflação.

Nos últimos 12 meses até setembro, o aluguel residencial caiu 0,66% e a queda real foi de 3,12%.

Entre as cidades monitoradas, as maiores quedas nos preços nos últimos 12 meses foram no Rio de Janeiro (-7,74%), Campinas (-4,55%) e Porto Alegre (-1,43%). Já entre as regiões que registraram aumento de preço, se destacam Distrito Federal (+3,47%), Recife (+3,23%) e São Bernardo do Campo (+3,07%).

- Veja o comportamento dos preços de aluguel nas 15 localidades pesquisadas pelo Índice FipeZap de Locação:


CIDADEVARIAÇÃO DO PREÇO EM SETEMBROVARIAÇÃO DO PREÇO NOS ÚLTIMOS 12 MESES
Recife0,97%3,23%
Curitiba0,91%0,65%
São Bernardo0,41%3,07%
Distrito Federal0,34%3,47%
Salvador0,31%1,93%
Goiânia0,30%Não disponível
Belo Horizonte0,16%2,85%
Fortaleza0,08%Não disponível
Rio de Janeiro-1,31%-7,74%
Florianópolis-1,23%Não disponível
Niteroi-1,10%Não disponível
Campinas-0,39%-4,55%
Porto Alegre-0,37%-1,43%
Santos-0,31%2,28%
São Paulo-0,23%2,04%

- Veja o preço médio do metro quadrado anunciado em cada cidade:

CIDADEPREÇO MÉDIO DO METRO QUADRADO EM SETEMBRO, EM R$
São Paulo35,68
Rio de Janeiro32,49
Distrito Federal29,80
Santos28,68
Recife24,10
Florianópolis22,30
Niterói21,58
Porto Alegre21,16
Campinas20,63
Belo Horizonte20,12
Salvador19,66
São Bernardo18,84
Curitiba16,64
Fortaleza16,24
Goiânia14,85

O Índice FipeZap de Locação é desenvolvido em conjunto pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo site de classificados Zap Imóveis, com base em anúncios da internet. A pesquisa não incorpora no cálculo a correção dos aluguéis em contratos vigentes, cujos preços são reajustados periodicamente.
Fonte: EXAME

segunda-feira, 16 de outubro de 2017

A COMISSÃO DE CORRETAGEM NOS DISTRATOS - UMA LACUNA NO TEMA 938 DO STJ

Em resposta a enxurrada de ações nas quais, pleiteando a restituição dos valores cobrados a esse título, os promitentes compradores sustentavam que o pagamento das despesas com intermediação e corretagem é obrigação de quem atua como vendedor, as construtoras se defenderam alegando que, sendo a adoção desse mecanismo absolutamente lícita e regular, não se trata de um acréscimo, mas, sim, de mero repasse dos honorários do profissional cuja participação é imposta pelo decreto 81.871, de 29/7/78, despesas que a despeito de ser cobrada por fora ou somada ao preço, faz parte dos custos considerados para a fixação preço da venda. Destarte, partindo da premissa de que todo gasto havido com a produção de uma mercadoria pode e deve ser incluído no preço cobrado pela mesma, no julgamento da questão repetitiva instaurada sob o tema 938, o egrégio STJ firmou entendimento no sentido de que, desde que feita de maneira clara, inequívoca e expressa, é lícita a sistemática de venda por intermédio da qual a empreendedora transfere para o comprador a obrigação de pagar diretamente as despesas com intermediação e corretagem relativas ao negócio.

Pois bem, se para os casos em que a aquisição se efetivou não há dúvida de que, integrando o preço do imóvel, sem gerar qualquer prejuízo aos adquirentes o repasse das despesas com intermediação e corretagem se mostra lícito, o mesmo não se pode afirmar no atinente aos contratos em que, seja em razão da superveniência de fatos que impedem a sua conclusão, como, por exemplo, a redução de renda ou perda de emprego e, outrossim, do desequilíbrio derivado do fato de que, tornando-se financeiramente incompatível e sobremodo prejudicial, seja em razão de contemplar uma expectativa de supervalorização que não se consumou, ou, de ser reajustados com base no CUB ou INCC, indicadores que por largo tempo sustentaram percentuais superiores aos dos outros índices de inflação, o preço de venda, fixado dois ou três anos antes, se mostra maior que o praticado pelo mercado no momento da entrega.

Destarte, se a comissão de corretagem faz parte do preço de venda de imóvel e, como tal, pode ter o seu pagamento imputado ao comprador, sob pena de compactuar com o defeso enriquecimento sem causa, parece óbvio que, em caso de resolução, a mesma deve integrar o montante sobre o qual incide o percentual de retenção que, na redação da súmula 1 da Seção de Direito Privado do egrégio TJ/SP, se destina a compensar os "gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor", entretanto, não é isso o que tem ocorrido, pois, malferindo o entendimento firmado pelo STJ no IRDT designado como tema 938, com esteio na equivocada da premissa de que se trata de negócio autônomo, em sua maioria as sentenças tem ignorado o fato de que essas despesas foi paga pelo adquirente.

Ora, sendo irrelevante a circunstância do compromisso haver sido firmado com a finalidade de investimento, ou, com o propósito de moradia, a questão é que, se através de sistemática de venda que, exatamente por se tratar de mera forma oblíqua de cobrança de despesa que faz parte do preço, foi convalidada pela jurisprudência, a promissária vendedora transferiu para o promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da remuneração devida aos corretores e à imobiliária que intermediaram o negócio, a qual como previsto pelo CRECI gira em torno de 6,0% (seis por cento) do preço do imóvel e, considerando os 30% que em geral devem ser pagos durante a período de construção, é a razão algébrica para o percentual de retenção ter sido fixado em 20% (20% de 30% = 6%), sob pena de indenizar a vendedora por gasto que ela não teve, esse despesa integra o montante pago por conta da aquisição.

E isso se deve à ausência de norma que regule, ou, como acorreu com a Lei Cidade Limpa, diante da impossibilidade de controle simplesmente se proíba a venda de imóveis na planta, já não bastasse não receber um único centavo pelo "empréstimo" do numerário empregado na construção de um imóvel em relação ao qual jamais foi proprietário ou exerce posse, não se quadra com um mínimo de lógica que, além de responder pela integralidade das despesas com propaganda, intermediação e corretagem, com o tisnado pretexto de indenizar prejuízo que absolutamente inexiste, mais 20% (vinte por cento) das parcelas pagas pelo promitente comprador seja graciosamente transferido para o patrimônio da promissária vendedor.

E nem pode cogitar, como os vendedores tentam justificar, que essa medida serviria para reparar as despesas "administrativas" e "tributárias", pois, tendo em mira que as vantagens auferidas com a graciosa utilização de dinheiro alheio decerto suplantam as despesas com a cobrança das parcelas e, outrossim, que os impostos e taxas recolhidos durante a fase de construção não dizem respeito ao contrato, mas, sim, à obra, portanto, farão parte do preço cobrado numa ulterior revenda, portanto, simplesmente porque não existem, os gastos que por mera presunção tem servido para justificar a retenção de substancial parte daquilo que foi pago pela malsinada aquisição deveriam ser objeto de cabal e efetiva comprovação.

Enfim, se o fato de fazer parte do preço do imóvel é o motivo pelo qual, em sede de incidente de resolução de demandas repetitivas, o egrégio STJ considerou regular o sistema mediante o qual as promissárias vendedoras transferem para os promitentes compradores a obrigação de pagar os despesas com propaganda, intermediação e corretagem, implicando em defeso enriquecimento sem causa, afigura-se sobremodo ilegal a forma como, dispensando a prova de existência de outras despesas passíveis de reparação, em casos nos quais esse expediente foi adotado seja indiscriminadamente autorizada a retenção de 20% do que foi pago.

Rogério A. Cardamone M. Caloi - Advogado especializado na área de contencioso civil e sócio do escritório Cardamone Ribeiro Sociedade de Advogados.
Fonte: Migalhas de Peso

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo para acessar o Tema 938 do STJ

sexta-feira, 13 de outubro de 2017

LEI QUE DETERMINA AOS CARTÓRIOS INCLUIR NOME DE CORRETOR NAS ESCRITURAS DE IMÓVEIS É INCONSTITUCIONAL


O Conselho Especial do TJDFT julgou inconstitucional a Lei 5.747/2016, que dispõe sobre a obrigatoriedade de os cartórios sediados no Distrito Federal incluírem, nas escrituras, o nome e a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI da pessoa física ou jurídica responsável pela intermediação de negócio imobiliário.

De acordo com a decisão do colegiado, a referida lei, de autoria parlamentar, fere a competência exclusiva da União para legislar sobre a matéria, incorrendo em vício formal de iniciativa. “É evidente que o diploma legislativo distrital versa sobre disciplina de Registros Públicos e Direito Civil, em manifesta invasão da competência privativa da União para legislar acerca do tema. Depois, o diploma distrital trata da atividade notarial e de registro em si, invadindo mais uma vez a competência da União, conforme se infere do art. 236, § 1º, da Constituição Federal”. 

A Ação Direta de Inconstitucionalidade foi proposta pelo MPDFT. Segundo o autor, o ato normativo impugnado, tendo como paradigma o art. 14 da Lei Orgânica do Distrito Federal, é materialmente incompatível com o art. 22, I e XXV, da Constituição Federal, por invadir a competência da União para legislar acerca de Registros Públicos e Direito Civil. Informou que a norma impugnada tem origem parlamentar e, se não bastasse, foi integralmente vetada pelo Governador do Distrito Federal.

À unanimidade, os desembargadores do Conselho Especial decretaram a inconstitucionalidade da Lei Distrital 5.747/2016, com efeitos para todos e retroativos à data de sua edição.

Processo: 2016.00.2.016910-3
Fonte: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS

NOTA DO EDITOR:
Foi sancionada pela Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF) a Lei n° 5.747 de autoria do deputado distrital, Lira (PHS), que obrigava os cartórios do Distrito Federal a incluírem nas escrituras públicas o nome e a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI da pessoa física ou jurídica responsável pela intermediação do negócio imobiliário.

A Lei resultou do Projeto n° 558/2015, proposto junto a Frente Parlamentar Distrital do Mercado Imobiliário na CLDF, e aprovada pelos deputados da casa. visando, segundo o autor, assegurar que pessoas de boa fé não venham a perder suas moradias ou estabelecimentos comerciais por possíveis fraudes na transação imobiliária.

Com a decisão do TJDFT, que tem abrangência nacional, todas as leis estaduais existentes que dispuserem sobre a obrigatoriedade dos cartórios incluírem, nas escrituras, o nome e a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI da pessoa física ou jurídica responsável pela intermediação de negócio imobiliário, estarão igualmente impugnadas por invadir a competência da União para legislar acerca de Registros Públicos e Direito Civil.

quinta-feira, 12 de outubro de 2017

STJ CONTRARIA CONCEITOS DE REGISTRO DA PROPRIEDADE


Não se olvida de que os terrenos de marinha e seus acrescidos sejam bens da União Federal. O que parece ter sido esquecido é a necessidade de estremá-los da propriedade particular, sob pena de o Registro Imobiliário (RI) fracassar no exercício de seu papel de repositório fiel da propriedade no território. Observe-se o que diz a Súmula 496 do STJ: “Os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União”.

A princípio, a referida súmula deixa a desejar ao não reconhecer a existência de imóveis que, mesmo situados em terrenos de marinha, possam estar sob o domínio particular por terem sido alienados pela União Federal ou por conta da remição de um contrato de aforamento, neste caso consolidando-se o domínio pleno da propriedade no foreiro, ou seja, no particular.

Note-se que “estar situado” confere ao imóvel o sentido de encaixar-se no conceito de terreno de marinha, que corresponde, primordialmente, a propriedade estar localizada dentro da faixa de 33 metros de profundidade, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha da preamar-média de 1831.

Ora, como dito, a propriedade pode estar situada dentro da faixa, mas ter sido desafetada, porquanto tenha sido seu domínio pleno alienado ao particular, passando a ser um imóvel alodial, e neste caso o registro de propriedade particular é, sem qualquer margem para dúvidas, oponível à União, independentemente de o imóvel “estar situado” em terreno de marinha.

Entretanto, o ponto que ora se faz relevante ao presente ensaio é a aplicação da Súmula 496 do STJ, pelos Tribunais, nos casos em que o particular exibe seu título de registro de propriedade, que reflete um imóvel alodial desde os primórdios de seu assentamento registral, e, por outro lado, a União Federal “informa” ao juízo “estar” o imóvel “situado” em terreno de marinha, portanto sob seu domínio.

Aqui não se discute se os terrenos de marinha são ou não bens da União, pois eles o são. Entretanto, o verbo “ser” não nos parece guardar o mesmo sentido do verbo “estar”.

Para o imóvel “estar” situado em terreno de marinha, elidindo-se qualquer mera presunção, é preciso que tenha sido, em primeiro lugar, regularmente demarcado. Poder-se-ia dizer, em contraposição a essa afirmação, o seguinte: o imóvel encontra-se situado em terreno de marinha porque está posicionado na costa marítima, de frente para o mar. Ocorre que não é o estado atual das marés que determina a faixa que compreende essa espécie de bem público, mas, sim, o estado das marés no longínquo ano de 1831 ou o mais próximo de que se conseguir chegar.

A discussão poderia cingir-se, ainda, sobre o fato de tratar-se de um terreno alagado, de mangue, portanto, comprovada estaria a ação das marés. Ainda assim, nada provaria no sentido de tratar-se de terreno de marinha, frente ao já dito.

Estando regulamente concluído o processo de identificação e demarcação do bem da União, in casu o terreno de marinha, caberá a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão este que administra os bens da União Federal, lavrar o termo competente de incorporação do imóvel a este sujeito de direito público, com força de escritura pública, que deverá, juntamente com a certidão de inteiro teor, plantas e outros documentos que permitam a correta caracterização do imóvel, ser apresentado ao Serviço Registral Imobiliário da circunscrição competente, a fim de que seja feito o registro.

A disposição acima não é nova, existe desde a entrada em vigor da Lei n° 9.636/98. O registro da propriedade de bens imóveis da União, assegurado o contraditório em eventual procedimento de dúvida registraria, já deveria ter sido feito em atendimento ao determinado por diplomas legais anteriores, a exemplo da Lei n° 5.972/1973.

Como se vê, não há como negar que o Registro de Imóveis atraiu a propriedade pública, em especial os imóveis da União. Se este sujeito de direito publico pretende distinguir sua propriedade da particular deverá realizar o registro.

Seria fácil abraçarmos, de forma exclusiva, a tese de que o imóvel público não precisa ser registrado no RI para constituição do direito de propriedade, a fim de encerrar qualquer discussão, sob o mantra de que “os terrenos de marinha e seus acrescidos são bens da União” garantidos constitucionalmente, ocorre que, assim como o particular, a União Federal também deve respeitar os ditames da legislação especial, a fim de fazer valer seu direito de propriedade, sob pena de, não o fazendo, estar exercendo sobre o imóvel o domínio eminente e não o patrimonial.

Posicionando a matéria à luz da Lei dos Registros Públicos, se o imóvel está registrado no RI em nome de um particular, sem qualquer menção ao fato de estar localizado em terreno de marinha, perante terceiros é uma propriedade particular, até que se prove o contrário. O registro do título permanecerá surtindo efeitos até que seja cancelado, sendo obrigação do terceiro, que sentir-se prejudicado, obter o competente provimento jurisdicional que determine o cancelamento do registro.

E ainda que possa considerar-se que o procedimento demarcatório de terras da União tenha caráter meramente declaratório e o registro da propriedade particular, no Direito Brasileiro, goze de presunção juris tantum, admitindo prova em sentido contrário, não há como negar, repita-se, que o Registro Imobiliário tenha atraído a propriedade pública, em especial os bens da União, dado seu caráter (RI) de repositório fiel da propriedade no território e por constituir-se relevante serviço de organização técnica e administrativa apto a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1º da Lei n° 8.935/1994).

Como já tivemos a oportunidade de expor, em obra de nossa autoria: “[...] a propriedade pública, em princípio, não precisa de registro, o Registro de Imóveis seria apenas um repositório fiel da propriedade particular, mas Afrânio de Carvalho, um dos maiores mestres da matéria registral, já previa no ano de 1982 um futuro por vir: “Nada obsta, porém, que a Administração Pública resolva futuramente subordinar todos os imóveis públicos no Registro, a fim de que este reflita a imagem completa do território do País. Essa fase provavelmente será atingida mais adiante como natural decorrência do cadastro [...]” (1982). O cadastro citado é o proveniente da LRP, que inovou com a criação de uma matrícula imobiliária para cada imóvel. À época, em referência à Lei n° 5.972/1973, Afrânio comentou: “A administração federal já deu um passo nesse sentido ao mandar promover o registro dos bens imóveis da União, regulando o procedimento para isso” (1982). Compartilhamos da visão de Afrânio” (Curso de Terrenos de Marinha e seus Acrescidos. 2. ed. São Paulo: Pillares, 2016).

A nosso ver, a melhor interpretação que pode ser conferida à Súmula 496 do STJ é a de que não é oponível à União um registro de propriedade particular de imóvel para afastar o “regime jurídico” dos terrenos de marinha, todavia devendo ser observado, caso a caso, se o imóvel não foi alienado pela União Federal ao particular e, portanto, tenha perdido sua qualidade de bem público; se não foi objeto de sentença judicial com força de coisa julgada que tenha afastado o domínio da União; dentre outros fatores que necessitam ser analisados antes da aplicação do entendimento sumular.

E, dentre esses outros fatores, encontra-se o de sopesar a qualidade da informação prestada de que o imóvel ”está situado” em terreno de marinha, tendo em vista que há ato administrativo, previsto em lei, correspondente à sua incorporação ao patrimônio da União. Enquanto o terreno não tiver sido regularmente identificado e demarcado pela SPU, há apenas uma presunção de existência da linha da preamar-média de 1831 e, por conseguinte, da faixa que se constitui o terreno de marinha, não podendo se dizer, ao certo, sua exata localização no espaço físico territorial, ou seja, se corresponde ou não ao espaço que ocupa o imóvel descrito e caracterizado no registro público como uma propriedade particular.

A presunção ou não de sua existência não elide a obrigação da União em cadastrar o imóvel, por intermédio da SPU, sob competente número de Registro Imobiliário Patrimonial (RIP), em virtude de este registro fazer as vezes da matrícula do imóvel na SPU, individualizando-o perante este órgão para que assim gere a publicidade necessária a terceiros, especialmente em decorrência da falta de atendimento à disposição legal que determina o assentamento do termo de incorporação no Registro Imobiliário.

Não se diga que o terreno de marinha, por ter sido incluído entre os bens da União pela Constituição Federal de 1988, ganhou a presunção juris et de jure no que pertine à sua localização, pois seria o mesmo que sustentar que o título de propriedade decorre de lei, sem a existência do imóvel, que é o objeto dela. Em outras palavras: não há propriedade sem título, como não há propriedade sem a existência de um objeto, seja ele móvel ou imóvel. Para que o imóvel exista, na forma patrimonial (bem), é preciso que ele esteja devidamente descrito e caracterizado (demarcado) no espaço físico territorial.

Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues - Advogado e professor, especialista em Direito Notarial e Registral Imobiliário, membro da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB-SP, autor do livro Curso de Terrenos de Marinha e seus Acrescidos – Laudêmio, taxa de ocupação e foro.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

quarta-feira, 11 de outubro de 2017

RELAÇÕES LOCATÍCIAS COMERCIAIS BUSCAM DIÁLOGO


A proteção do fundo de comércio, conquistado pelo esforço diuturno do locatário, foi inicialmente contemplada no Decreto 24.150, de 20 de abril de 1934, conhecido como "Lei de Luvas", tendo sido revogado pelo artigo 90 da vigente Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

O legislador sempre incentivou e incentiva a possibilidade de renovação da locação não residencial, a partir do cumprimento de requisitos básicos, hoje especificados nos artigos 51 e 71 da Lei 8.245, de 18/10/1991, "in verbis":

Art. 51. ...

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Art. 71. ...

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou determinação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; (com a redação dada pela Lei nº 12.112, de 09/12/2009)

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

O artigo 52 da Lei do Inquilinato enumera de forma taxativa as hipóteses em que o locador não está obrigado a renovar o contrato, "ipsis literris":

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”.

Para garantir o exercício do direito a renovatória do locatário, a lei restringiu o âmbito da contestação do locador, a partir do que consta no artigo 72, do referido diploma legal, qual seja:

“I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar.

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

Vale ressaltar que há penalidade criminal prevista nos incisos II e III do artigo 52 da Lei das Locações nas hipóteses de o locador não utilizar o imóvel para o fim desejado, nos prazos estabelecidos — 180 e 60 dias, respectivamente.

Na hipótese de retomada, o locatário terá o prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel, que já constará no mandado de despejo, conforme prevê o artigo 74 da Lei 8245/91.

A lei vigente também determinou a indenização do locatário, na hipótese de retomada para utilização de terceiro que ofereça condições melhores, fixada na sentença, que será devida de forma solidária pelo locador e pelo terceiro, em obediência ao disposto no seu artigo 75.

Não resta dúvida de que há equilíbrio entre os deveres de direitos de inquilinos e locadores estabelecidos pela lei, decorrente da ampla discussão da sociedade em relação a formulação do diploma legal, o que trouxe de fato maior tranquilidade para os operadores do direito que atuam nesse segmento.

O elevado custo para propositura da ação renovatória, especialmente da pericia judicial, aliado à estabilidade da inflação, contribuíram de forma decisiva para diminuir de forma substancial as ações em curso, abrindo espaço para o diálogo e o entendimento extrajudicial.

Conclui-se, portanto, que ocorreu evolução substancial nas relações locatícias comerciais, a partir da própria lei, e também da percepção que é mais salutar buscar soluções fora do âmbito do Judiciário, tendo como ganho o bom relacionamento dos contratantes.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

SPU RENEGOCIA R$12,7 MILHÕES EM DÍVIDAS


Mais de mil devedores da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, decidiram renegociar seus débitos e pagar o valor de forma parcelada. Nos últimos dois meses, foram formalizados mil contratos, em todo o país, num total de R$ 12,7 milhões em débitos que começam a ser pagos.

Em decorrência desse parcelamento, R$ 663 mil já entraram nos cofres da União do início de agosto até o último dia 3. O pedido de parcelamento pode ser feito a qualquer momento por usuários de imóveis da União que estejam inadimplentes no pagamento de taxas de ocupação, de foro, de laudêmio e multas de transferência.

“É uma ótima oportunidade para que as pessoas quitem suas dívidas. Estamos oferecendo a facilidade do parcelamento em até 60 meses. Nossa expectativa é de que um número maior de pessoas regularize sua situação”, afirma o secretário do patrimônio da União, Sidrack Correia.

Regulamentado pela Portaria 107 de 3 de julho de 2017, o parcelamento teve início no último mês de agosto e abrange todos os débitos de natureza patrimonial vencidos e que ainda não estejam inscritos em dívida ativa. As parcelas devem ser superiores a R$ 100.

Para negociar sua dívida, as pessoas devem procurar uma das 27 unidades da SPU no País, onde está localizado o imóvel, e requerer o parcelamento. Após firmar o compromisso de pagar os valores acordados, é emitido o primeiro Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf). Os Darfs seguintes, correspondentes ao pagamento das demais parcelas, poderão ser emitidos no sítio da SPU.

Quem não quitar seu débito, poderá ter seu nome inscrito na Dívida Ativa da União e no Cadastro de Inadimplentes ou perder o direito de uso do imóvel.

Fonte: Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão

terça-feira, 10 de outubro de 2017

CAUTELAS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS ADJUDICADOS EM BANCOS

VEJA O QUE MUDA NO FINANCIAMENTO DA CASA PRÓPRIA COM A REDUÇÃO DO TETO DA CAIXA


Desde o dia 25 de setembro, a vida ficou mais difícil para quem pretende financiar a compra de imóveis usados. A Caixa Econômica Federal reduziu o teto de financiamento para até 50% do valor do imóvel para todas as modalidades.

Em agosto deste ano, o banco já havia diminuído o teto dos imóveis usados de 80% para 60% ou 70%, dependendo da linha de crédito, e também dos imóveis novos, de 90% para 80%, em todas as linhas do sistema SAC, o mais usados pelos clientes da Caixa.

Embora a avaliação para a concessão de um financiamento envolva outros fatores além do valor do imóvel, como renda familiar, o prazo e o histórico do cliente, quem quiser comprar um imóvel usado de R$ 300 mil agora terá de desembolsar R$ 150 mil de entrada; antes esse valor era de R$ 90 mil.

A Caixa garante que o novo limite é para as futuras operações. As propostas em análise entregues antes do dia 25 seguem nos limites antigos, caso o empréstimo seja liberado. A justificativa da instituição para a mudança é a necessidade de frear o volume de crédito: a contratação em 2017 está cerca de 20% superior ao mesmo período do ano passado, com mais de R$ 62 bilhões emprestados até o momento. O efeito da medida promete ser forte já que a Caixa representa quase 70% do crédito imobiliário concedido no país atualmente.

Em maio, a Caixa já tinha suspendido a linha pró-cotista FGTS, que usa recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço para o financiamento de unidades de até R$ 950 mil e cobra juros de até 8,66% ao ano de trabalhadores com carteira assinada. Segundo o banco não havia mais recursos para a linha, a segunda mais barata depois do Minha Casa, Minha Vida, e ela só será retomada em 2018.

Mas quem planeja comprar um imóvel usado não precisa, necessariamente, desistir do sonho. Outros bancos seguem oferecendo financiamentos para quem tem menos dinheiro na mão para dar de entrada e também reduziram, ainda que não nos níveis da Caixa, os juros de suas linhas de financiamento imobiliário.

“Fortaleceu-se muito, nos últimos anos, um mito de que crédito imobiliário é só com a Caixa. E ela foi, mesmo, muito fortalecida nesse setor. Mas os outros bancos têm buscado esse cliente. E, nesse cenário, talvez nunca estiveram tão abertos para financiamentos”, aposta o especialista em mercado imobiliário e fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br, Marcelo Prata.

Entre os bancos com maior patrimônio do país, segundo o Banco Central, todos continuam oferecendo financiamento de até 80% do valor do imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que rege a maioria dos financiamentos imobiliários no país com recursos da poupança ou repassados pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Ainda em novembro do ano passado, o Conselho Monetário Nacional (CMN) aumentou os limites do SFH. Hoje estão enquadrados no sistema os imóveis de até R$ 950 mil nos estados de SP, RJ e MG e no Distrito Federal e aqueles de até R$ 800 mil nos outros estados.

No quesito juros, a Caixa ainda é a mais competitiva. Com o financiamento de até 50%, a instituição promete taxas a partir de 5%. As demais acenam com percentuais entre 9,24% e 11,4%. Mas os juros não são tudo.

“É preciso conferir nos bancos o CET (Custo Efetivo Total) para poder comparar. Ele inclui todos os custos a serem pagos no financiamento, como seguros e taxas”, alerta o especialista. Se você não puder esperar e tiver uma boa avaliação, é aí que os outros bancos podem ser mais favoráveis.

Apesar do cenário parecer desfavorável, o corte de crédito da Caixa pode vir a calhar. Principalmente se levar as famílias a pensarem melhor o próprio orçamento antes de embarcarem em um financiamento.

“É uma dívida que tem de ser muito bem pensada. Porque isso vai comprometer o orçamento por longo período, talvez mais de 30 anos”, pondera o educador financeiro Jó Adriano da Cruz.

Ele acredita que pode ser uma oportunidade para as famílias repensarem onde investir o dinheiro, fazerem mais economia e entrarem no financiamento em melhores condições. O educador destaca também o movimento de melhora da economia como um sinal a ser levado em conta.

“Se não sentir confiança de ir para outros bancos, pode dar uma segurada no processo. A economia já esteve pior. Hoje, mostra tendência de crescimento. Isso pode se refletir, em seguida, em aumento nas linhas de crédito. Se a Caixa baixa o limite agora, pode subir novamente no próximo ano”, diz Cruz.

Fonte: Vanessa Pessoa / IBRAFI

O CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO COMO INSTRUMENTO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA


Uma das inovações trazidas pela Lei 13.465/2017, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, foi a alteração do art. 46 do Estatuto da Cidade, que disciplina o consórcio imobiliário. Além de autorizar seu emprego como instrumento de regularização imobiliária, a Lei promoveu importantes alterações em seu regime jurídico. Com isso, abriu um enorme campo para a regularização de situações de outra maneira insolúveis, em que não se verifica a aquisição originária da propriedade em assentamentos situados em terras privadas.

1. A importância do consórcio imobiliário

Instituído pelo Estatuto da Cidade em 2001, o consórcio imobiliário ainda é um instituto jurídico pouco aplicado, a despeito de seu grande potencial como instrumento de política urbana [1]. Ele consiste em um negócio jurídico realizado entre o poder público e proprietários de imóveis necessários à execução de projetos urbanísticos de interesse público, no qual a prefeitura executa o projeto e em seguida devolve aos proprietários novos imóveis de valor equivalente aos originais.

Trata-se de uma técnica de intervenção urbana alternativa à desapropriação, que se mostra adequada às situações em que se pretende produzir unidades imobiliárias conformes ao planejamento urbano vigente, mas que não apresentam natureza jurídica de bem público de uso especial ou de uso comum do povo, devendo, portanto, permanecer no mercado privado.

O consórcio pode ser considerado uma modalidade de land readjustment, ou reparcelamento do solo [2], técnica de urbanização amplamente empregada na Europa e na Ásia, e que na América Latina foi adotada pela Colômbia [3]. Entre outras situações objeto de reparcelamento, destaca-se a reurbanização do entorno de estações de transporte coletivo, a reconstrução de áreas atingidas por desastres e a renovação de áreas degradadas.

O Estatuto da Cidade previa, em sua redação original, o emprego do consórcio imobiliário como meio de viabilizar o parcelamento ou edificação compulsórios previstos no § 4º do art. 182 da Constituição Federal. O que se busca, nesse caso, é promover um aproveitamento mais eficiente do solo urbano, mediante a ocupação de lotes já existentes e a urbanização de glebas contíguas à mancha urbana.

Em lugar de simplesmente sancionar o proprietário inadimplente com a elevação do IPTU e com a desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, em um procedimento conflituoso de longa duração, o consórcio viabiliza a execução dessas obras por um agente do poder público, sem a necessidade de desapropriação. Como a execução das obras valoriza as propriedades, via de regra, o valor dos imóveis produzidos é suficiente para financiar o projeto sem a necessidade de aporte orçamentário.

O parcelamento de gleba e a edificação sobre lotes são atividades econômicas, que devem ser realizadas pelo próprio mercado sempre que possível. Apesar disso, apresentam interesse público, pois delas depende o adequado aproveitamento do solo urbano, o que justifica a instituição de parcelamento ou edificação compulsórios, quando assim exigido pelo plano diretor. Em se tratando, portanto, de uma atividade econômica de interesse público, nada impede que seja executada por meio de concessão urbanística, cabendo à empresa concessionária executar o projeto às suas expensas, oferecer o consórcio imobiliário aos proprietários atingidos pela obrigação de parcelar ou edificar e se remunerar mediante revenda de parte das unidades produzidas [4].

2. O consórcio imobiliário como instrumento de regularização fundiária

A Lei 13.465/2017 ampliou a aplicabilidade do consórcio imobiliário, para incluir a hipótese de regularização fundiária. Trata-se de medida de grande alcance, pois há diversas situações que não se prestam às técnicas tradicionais de regularização.

A regularização fundiária depende sempre de uma solução para a situação fundiária do assentamento e de uma alocação da responsabilidade pela elaboração do projeto urbanístico e execução das obras de urbanização.

Quando a terra é pública, a solução é simples: cabe ao titular ou ao município elaborar o projeto urbanístico, realizar as obras de urbanização e transferir, gratuita ou onerosamente, os lotes regularizados aos ocupantes.

Já no caso de terrenos privados, a solução é mais complexa, seja quanto à titulação dos moradores, seja quanto à elaboração do projeto e execução das obras.

No que diz respeito à titulação, o instituto jurídico tradicional é a usucapião, em qualquer das suas modalidades. A Lei 13.465/2017 instituiu, ainda, a legitimação fundiária, que consideramos inconstitucional, pela qual se atribui, mediante aquisição originária, a propriedade dos terrenos aos ocupantes de núcleos urbanos consolidados no dia 22 de dezembro de 2016, independentemente da anuência dos proprietários e do período anterior de posse.

Como regularizar, no entanto, os assentamentos que não se enquadrem nas hipóteses de usucapião ou legitimação fundiária? Na ausência de aquisição originária, faz-se necessário um acordo de vontades entre proprietários e ocupantes. Nesse sentido, a Lei 13.465/2017 prevê uma etapa inicial, denominada “demarcação urbanística”, em que se busca obter a anuência dos proprietários, para assegurar a viabilidade fundiária da regularização.

O procedimento inicia-se com a notificação dos proprietários e confrontantes (art. 20), que serão advertidos de que eventual omissão implicará a perda de eventual direito sobre o imóvel ocupado (§ 6º). Em seguida, deverá ser feito um levantamento dos passivos tributários, ambientais e administrativos associados aos imóveis objeto de impugnação (art. 21, § 2º). Por fim, faculta-se ao poder público adotar “qualquer medida que possa afastar a oposição do proprietário ou dos confrontantes à regularização da área ocupada” (§ 3º do art. 21).

O melhor cenário é aquele em que os proprietários promovem a regularização e alienam os lotes diretamente aos ocupantes. Trata-se de uma solução viável para os casos em que os beneficiários têm poder aquisitivo e os proprietários dispõem de capital e interesse em elaborar o projeto e executar as obras. A participação dos proprietários é fundamental, pois, mesmo nos casos em que os ocupantes se encontram organizados e têm renda suficiente para financiar a regularização, não há meios jurídicos de cobrar uma participação daqueles moradores que não queiram contribuir. Há um problema de ação coletiva, que se inviabiliza a assunção de responsabilidades por parte dos beneficiários em casos de assentamentos de maior porte.

Se não houver interesse dos proprietários em promover a regularização, é preciso que o poder público intervenha, seja para elaborar o projeto e executar as obras, seja para subsidiar a aquisição dos lotes regularizados pelos ocupantes.

Excluindo-se a hipótese de desapropriação, praticamente inviável no atual contexto de crise fiscal generalizada, o consórcio imobiliário apresenta-se como a melhor opção para viabilizar essa intervenção.

Caberá ao poder público oferecer aos proprietários lotes regularizados futuros de valor equivalente ao da gleba original, subtraído de eventuais passivos ambientais, tributários e administrativos. Caso necessário, o projeto urbanístico poderá ser elaborado de modo a produzir unidades imobiliárias excedentes desocupadas, a serem transmitidas aos proprietários ou revendidas para ressarcimento pelos custos incorridos pelo poder público. Os lotes ocupados, por sua vez, deverão ser alienados aos ocupantes em termos compatíveis com seu poder aquisitivo.

Mesmo nos casos suscetíveis de regularização por usucapião, o consórcio imobiliário poderá ser relevante, uma vez que o projeto urbanístico poderá exigir a realocação de unidades ocupadas, a serem substituídas por lotes ou apartamentos a serem construídos. Nesse sentido, a Lei 13.465/2017 alterou o Estatuto da Cidade, para ampliar a aplicabilidade da usucapião coletiva. Resulta desse processo um condomínio, que somente pode ser dissolvido após as obras de urbanização. Caso o poder público assuma a responsabilidade por essas obras, deverá celebrar um consórcio com o condomínio.

Vale ressaltar que o consórcio imobiliário poderá ser empregado em conjunto com outros instrumentos de caráter negocial, como a transferência do direito de construir, ou impositivo, como a requisição civil e a intervenção do poder público em parcelamento clandestino ou irregular (art. 15). No primeiro caso, faculta-se ao proprietário transferir para outro imóvel de sua propriedade ou alienar a terceiros o direito de construir do imóvel a ser regularizado. No segundo, executa-se a regularização à revelia do proprietário, com vistas a eliminar iminente perigo público ou a assegurar os padrões de desenvolvimento urbano do município e defender os direitos dos adquirentes de lotes.

Com efeito, a regularização de determinados assentamentos é tão importante para a sociedade, pelos riscos sanitários, ambientais e de defesa civil existentes, que se justifica a requisição do imóvel ocupado, independentemente da anuência do proprietário, para eliminação desses riscos. Embora a requisição não se confunda com o consórcio, posto que não exige acordo de vontades, é recomendável que se ofereça posteriormente o consórcio aos proprietários de imóveis requisitados sempre que a remoção dos riscos exigir a substituição das unidades imobiliárias existentes [5].

3. Modificações no regime jurídico do consórcio imobiliário

Vale registrar que, além de facultar seu emprego na regularização fundiária, a Lei 13.465/2017 promoveu importantes aperfeiçoamentos no regime geral do instituto.

A redação original do Estatuto da Cidade previa a devolução ao proprietário de unidades imobiliárias de valor equivalente ao do imóvel entregue ao poder público. Nada dizia, no entanto, sobre o destino a ser dado às unidades excedentes. A Lei 13.465/2017 determina que sejam incorporadas ao patrimônio público, viabilizando, assim, a recuperação dos investimentos realizados.

Também se passou a admitir como objeto de consórcio a reforma e conservação de edificações, em acréscimo à urbanização, à regularização fundiária e à construção de edificações. Com isso, o instituto poderá ser empregado em programas de revitalização de áreas degradadas e na recuperação de imóveis em ruínas, muitos dos quais portadores de importante contribuição para o patrimônio cultural.

Por fim, eliminou-se um grave obstáculo à adesão dos proprietários. Trata-se da exigência de que o imóvel entregue pelo proprietário seja avaliado segundo o valor venal adotado para cobrança do IPTU. Como esse valor tende a ficar defasado com relação ao valor de mercado, o consórcio resultava em prejuízo para o proprietário, fato que talvez explique sua escassa aplicação. Excluída essa restrição, abre-se um legítimo espaço de negociação para permuta de imóveis antigos por novos, capaz de satisfazer a ambas as partes.
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[1] Para uma análise mais aprofundada do instituto, consulte-se CARMONA, Paulo Afonso Cavichioli, O Consórcio Imobiliário como Instrumento de Intervenção Urbanística, Editora Fórum, 2007.

[2] Sobre o instituto do land readjustment, em perspectiva internacional, consulte-se SOUZA, Felipe Francisco de. Métodos de Planejamento Urbano: Projetos de Land Readjustment e Redesenvolvimento Urbano. Editora Paulo’s, 2009. Analisamos a aplicabilidade do instituto ao Brasil, em PINTO, Victor Carvalho. O reparcelamento do solo: um modelo consorciado de renovação urbana. Brasília: Consultoria Legislativa do Senado Federal, 2013. A publicação Participatory and Inclusive Land Readjustment, da agência ONU-Habitat, apresenta os benefícios do instituto.

[3] Naquele país, o instituto foi disciplinado sob a denominação de “Reajuste de Tierras”, nos artigos 45 e 46 da Ley 388/1997.

[4] O município de São Paulo disciplinou a concessão urbanística por meio da Lei 14.917/2009. O PLS 444/2013, em tramitação no Senado Federal, prevê a possibilidade de remuneração de empresa concessionária de obra pública por meio da apropriação de imóveis privados resultantes da obra.

[5] A requisição urbanística constou dos arts. 38 a 44 do PL 2.191/1989, que foi um dos que instruíram a elaboração do Estatuto da Cidade, mas acabou não sendo incorporada ao texto legal. Atualmente, tramita no Senado Federal o PLS 65/2014, que institui a “requisição de imóveis para regularização, prevenção e recuperação de áreas insalubres, de risco ou atingidas por desastres”. A matéria também foi objeto da Emenda 12, apresentada à MPV 759/2016 no Congresso Nacional. Embora não tenha sido aprovada, a Lei 13.465/2017 incluiu menção à requisição civil, que tem assento constitucional e é autoaplicável.

Victor Carvalho Pinto - Consultor legislativo do Senado Federal, doutor em Direito Econômico e Financeiro pela USP e autor do livro “Direito Urbanístico: Plano Diretor e Direito de Propriedade”, em 4ª edição.
Fonte: JOTA