sexta-feira, 29 de dezembro de 2017

RECEITA DE ANO NOVO! FELIZ 2018

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RECEITA DE ANO NOVO

Para você ganhar belíssimo Ano Novo 
cor do arco-íris, ou da cor da sua paz, 
Ano Novo sem comparação com todo o tempo já vivido 
(mal vivido talvez ou sem sentido) 
para você ganhar um ano 
não apenas pintado de novo, remendado às carreiras, 
mas novo nas sementinhas do vir-a-ser; 
novo 
até no coração das coisas menos percebidas 
(a começar pelo seu interior) 
novo, espontâneo, que de tão perfeito nem se nota, 
mas com ele se come, se passeia, 
se ama, se compreende, se trabalha, 
você não precisa beber champanha ou qualquer outra birita, 
não precisa expedir nem receber mensagens 
(planta recebe mensagens? 
passa telegramas?) 

Não precisa 
fazer lista de boas intenções 
para arquivá-las na gaveta. 
Não precisa chorar arrependido 
pelas besteiras consumadas 
nem parvamente acreditar 
que por decreto de esperança 
a partir de janeiro as coisas mudem 
e seja tudo claridade, recompensa, 
justiça entre os homens e as nações, 
liberdade com cheiro e gosto de pão matinal, 
direitos respeitados, começando 
pelo direito augusto de viver. 

Para ganhar um Ano Novo 
que mereça este nome, 
você, meu caro, tem de merecê-lo, 
tem de fazê-lo novo, eu sei que não é fácil, 
mas tente, experimente, consciente. 
É dentro de você que o Ano Novo 
cochila e espera desde sempre.

Carlos Drummond de Andrade

ESTUDO DE MASSA E QUADROS DE ÁREAS PARA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA


Quando se analisa um terreno para incorporação, após fazer um cuidadoso estudo de mercado, começa a etapa de estudo de massa, que nada mais é do que um estudo preliminar da configuração do empreendimento dentro do terreno. Tal configuração depende do briefing de produto, resultado da pesquisa de mercado, e também da regulamentação de uso do solo.

Para iniciar o estudo de massa e o quadro de áreas, é preciso entender o mercado em que o produto está inserido. Ou seja, quais as demandas do público alvo e os produtos que estão sendo ofertados, para saber como se diferenciar e ter um bom resultado. Estas informações serão fornecidas pela Inteligência de mercado e o resultado será apresentado pelo Incorporador ao Arquiteto na forma de Briefing de Produto. Conhecendo o mercado, as leis da incorporação e de uso do solo, o incorporador faz cenários hipotéticos de produtos que poderiam se encaixar no terreno – é uma fase criativa e de muito brainstorming, com busca de conceitos e de referências arquitetônicas.

O Briefing de Produto

No Briefing de Produto (BP), que pode ser um relatório em arquivo de word, ou uma tabela em excel, o Incorporador ou o dono do negócio, irá apresentar ao arquiteto tudo o que ele deseja que este produto imobiliário apresente:
número e tamanho das unidades imobiliárias;
definição do mix de produto: quais a tipologias imobiliárias farão parte deste estudo (2 quartos com ou sem suíte, 3 quartos, lojas comerciais, tipo de equipamentos de lazer e serviços, etc);
quantidade e tipo de vagas de garagem: acessórias, autônomas, de uso comum etc;

Quanto mais completo o BP mais certeiro e adequado será o estudo de massa e o quadro de áreas entregues pelo arquiteto. Ao mesmo tempo, é importante conhecer e estudar as diretrizes da regulamentação do solo. O plano diretor local, as leis de uso e ocupação do solo e das leis de zoneamento da cidade definem as regras de ocupação, as atividades permitidas e o potencial construtivo dos terrenos.

O Estudo de Massa

É a configuração do produto imobiliário no terreno, na forma de estudo preliminar do projeto arquitetônico.

O estudo de massa é um importante passo na definição do produto imobiliário, pois nele já são analisadas as relações com o entorno e são definidas a quantidade e a orientação das edificações, a tipologia das unidades autônomas (área privativa, quantidade de dormitórios e banheiros etc), quais espaços serão destinados ao uso comum e as áreas verdes e de preservação ambiental. Um empreendimento eficiente maximiza a área total comercializável, gerando um maior VGV para o empreendedor, ou seja, valor geral de vendas. Neste estudo são apresentadas as marcações das vagas de garagem, a locação do edifício no terreno, seus afastamentos obrigatórios, as áreas permeáveis, calçadas, acessos, rampas, áreas técnicas de forma geral, equipamentos de lazer etc.

O Quadro de Áreas

A tabela deve conter informações numéricas precisas sobre as diferentes áreas do produto apresentado no estudo de massa como:

- Área construída e a sua separação em áreas equivalentes para fins de orçamento;
- Áreas permeáveis: áreas não edificáveis a fim de permitir que as águas das chuvas se infiltrem no solo. Importantes para manter o bioclimatismo da região.
- Coeficiente de aproveitamento (CA) do terreno: se o terreno possui 1.000m² e o CA é 2 então a área construída computável máxima será de 2.000m².
- Áreas computáveis e não computáveis: que são aquelas áreas que entram ou não no cálculo de áreas máximas de construção definidas por cada prefeitura;
- Área privativa:a área que será realmente vendida e irá compor o VGV (Valor Geral de Vendas);
- Áreas cobertas e descobertas;
- Eficiência de projeto: a relação entre a área privativa total dividida pela área construída total.

Orçamento parametrizado e estudos de viabilidade econômica

Depois disso, já podem ser feitos os orçamentos parametrizados (que adotam custos de obras semelhantes executadas pela construtora ou indicadores de custos de obras similares como CUB), cronogramas preliminares de obras e os estudos de viabilidade econômica (leia mais aqui), pois já estão definidas, em números estimados, as áreas a serem construídas e as áreas privativas ou comercializáveis.

São então feitas várias simulações de estudos de viabilidades econômicas até que se chegue à relação desejada de rentabilidade e investimento (normalmente atreladas ao planejamento estratégico da empresa – metas de curto, médio e longo prazo). O estudo de massa pode ser modificado para que o produto possa se adequar ao mercado e ao público alvo, e para melhorar a qualidade de investimento, se os resultados da viabilidade, caso não estejam satisfatórios.

Desenvolvimento de produto e aprovações de projetos

Então, após encontrar um produto adequado e de boa rentabilidade para o empreendedor, o estudo de massa é usado como base para a etapa de desenvolvimento de produto, em que são detalhadas todas as áreas e especificações do empreendimento na forma de projeto de aprovação a ser apresentado na prefeitura. Depois de aprovado na prefeitura, o projeto evolui para projeto executivo, com o nível de detalhamento próprio para a execução em obra.

Portanto, fazer cenários para um briefing de produto adequado à pesquisa de mercado e gerar de estudos de massa e quadro de áreas coerentes com o estudo viabilidade econômica é um grande passo rumo ao um produto de sucesso no mercado imobiliário!

Carolina Caribé
Fonte: IP Incorporação na Prática

quinta-feira, 28 de dezembro de 2017

IGP-M TEM DEFLAÇÃO DE 0,52% EM 2017


O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou deflação de -0,52% no acumulado de janeiro a dezembro deste ano. Segundo os indicadores divulgados hoje (28) pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre), em dezembro o índice teve alta de 0,89%.

Os alimentos foram os principais responsáveis pela queda verificada neste ano. No acumulado de 12 meses, os custos com alimentação tiveram retração de -0,48%. Enquanto as matérias-primas brutas registraram deflação de -11,35% ao longo de 2017 e os produtos agropecuários de -12,99%.

De acordo com o economista do Ibre, André Braz, os preços relativos aos alimentos e as commodities agrícolas entraram em queda por causa das boas safras deste ano. “A agricultura ajudou bastante na redução desses índices de preços. As safras foram muito bem sucedidas, houve uma regularidade maior de chuvas. Isso contribuiu para o movimento de oferta e conseguente queda de preços”, enfatizou.

Por outro lado, o economista disse que o desemprego e a perda de renda das famílias fazem com que os efeitos da deflação não sejam tão percebidos pela população. “A queda nos preços dos alimentos ao consumidor não se torna tão perceptível para algumas famílias, porque a gente vive também um desemprego muito grande. Então, o preço ficou mais barato, mas isso adianta muito pouco para aqueles que não tem renda para consumir”, acrescentou.

A queda no índice de inflação não foi maior em razão do impacto de itens como os combustíveis, que apresentaram altas significativas. O diesel acumulou elevação de 9,55% no ano e o gás liquefeito de petróleo de 46,09%.

Para 2018, Braz destacou que, com a retomada da economia, que os valores relativos aos serviços, que registraram forte alta em 2016, podem pressionar a inflação. “A parte dos serviços livres, que são mais sensíveis à demanda – comer fora de casa, ir ao salão de beleza, lavar o carro – não apresentaram queda em 2017, mas apresentaram uma desaceleração profunda em relação a 2016.”

Fonte: Agência Brasil

quarta-feira, 27 de dezembro de 2017

DEVER DE PERMITIR A ENTRADA NO APARTAMENTO E O DIREITO DE SER INDENIZADO


A partir do momento que uma pessoa adquire uma unidade em condomínio, esta está subordinada às normas que regulamentam o uso da sua área privativa, bem como das áreas comuns, que são: portaria, corredores, escadas, o solo, a rede geral de distribuição de água, esgoto, eletricidade, gás, telhado, dentre outras.

Assim, a título exemplificativo, se o condomínio está realizando uma obra para reparos na rede hidráulica para sanar vazamentos, nenhum proprietário ou ocupante pode criar obstáculos ou embaraços para que os operários tenha acesso ao seu apartamento. Se tiver que quebrar parede do apartamento para resolver o problema, caberá ao condomínio restabelecer o estado original sem que o proprietário tenha quaisquer prejuízos. Se a caixa de esgoto ou de gordura do edifício está localizada no piso do apartamento térreo, cabe ao proprietário permitir o acesso, mas deverá o condomínio pagar todos os custos e até da empregada do proprietário que tiver que ficar à mercê dos operários para vigiar a moradia, pois não tem sentido entregar as chaves da sua casa para estranhos.

Portanto, o interesse coletivo do condomínio prevalece e todos os proprietários têm o dever de colaborar para a realização de reparos e obras que sejam de interesse geral. Seria absurdo um morador impedir um reparo no encanamento de maneira a gerar desperdício e o consequente aumento na conta de água do condomínio.

O síndico tem autonomia e é seu dever adotar medidas que garantam a segurança e economia para o condomínio, conforme determina o artigo 1.348 do Código Civil: “Compete ao síndico: [...] V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Caso o morador impeça a entrada em sua unidade sem motivo, poderá ser multado e compelido a dar acesso ao seu apartamento, por meio de ordem judicial, além de pode ser condenado a indenizar os custos dos danos que foram agravados por sua atitude.

DIREITO DO PROPRIETÁRIO EXIGIR O TERMO DE COMPROMISSO

Para permitir a entrada na sua moradia o morador tem o direito de exigir que o síndico assine o “Termo de Compromisso” onde constará o dever do condomínio indenizar de imediato quaisquer danos que os operários vierem a causar na sua moradia. Assim, se for quebrado um espelho, mobiliário ou danificado o piso, seja qual for o motivo, caberá o condomínio pagar tudo de imediato, não podendo alegar que o prejudicado deverá exigir do prestador de serviços o pagamento dos danos. O condomínio que acione quem ele contratou, não podendo o morador ser prejudicado por problemas que são de responsabilidade da coletividade que pode ter contratado operários sem a devida qualificação. Não pode o proprietário receber sua unidade em estado pior do que estava antes da obra, pois ao condomínio é dado o direito de ter acesso e não de gerar prejuízo.

Kênio Pereira -  Advogado especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Fonte: HOJE EM DIA

sexta-feira, 22 de dezembro de 2017

FELIZ NATAL!!!

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IGMI-R AVANÇA 0,10% NOS PREÇOS DOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS EM NOVEMBRO


O IGMI-R/ABECIP mostrou um pequeno avanço nos preços dos imóveis residenciais em novembro (0,10%), comparando-se com o mês de outubro. Com este resultado, o acumulado em doze meses do indicador, ainda que negativo em -0,76%, manteve pelo décimo segundo mês consecutivo a tendência de desaceleração nas quedas nominais (em outubro havia registrado -0,86%). Esta tendência aparece claramente no quadro abaixo, onde compara-se os acumulados entre janeiro e novembro para 2016 e 2017. Enquanto nos onze primeiros meses de 2016 o IGMI-R/ABECIP acumulava uma queda de -2,34%, no mesmo período de 2017 esta queda foi reduzida para -0,61%, sempre em termos de valores históricos. Levando-se em consideração a forte desaceleração dos índices de preços ao consumidor no período, o resultado em termos reais mostra uma recuperação ainda mais significativa.

Dentre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP, São Paulo merece destaque por apresentar a primeira variação positiva no acumulado em doze meses desde março de 2016. Curitiba e Salvador também apresentaram variações positivas nos preços dos imóveis residenciais acumulados em 12 meses no mês de novembro, dando sequência aos aumentos verificados a partir do segundo semestre do ano. No caso das demais capitais, todas com exceção de Recife apresentaram taxas de variações negativas nos acumulados em 12 meses, porém seguindo o padrão de desaceleração destas taxas negativas, indicando a perspectiva de estancamento nas quedas dos preços nominais de seus imóveis residenciais. Recife foi o único caso a apresentar uma aceleração nesta queda acumulada em 12 meses, passando dos -0,79% observados em outubro para -0,91 em novembro.

Entretanto, considerando o acumulado entre janeiro e novembro, Recife mostra um resultado melhor em 2017 (-0,95%) quando comparado ao de 2016 (-1,48%), indicando que apesar do resultado na margem a tendência também pode ser de alguma recuperação para os preços dos imóveis residenciais na cidade. As demais capitais também apresentaram um melhor desempenho na comparação dos primeiros doze meses de 2017 contra o mesmo período de 2016, com exceção de Fortaleza e Goiânia. No entanto, estas foram as duas únicas cidades a mostrar resultados positivos no acumulado de janeiro a novembro de 2016, o que indica que o ajuste de preços observado no restante do país parece ter sido realizado com alguma defasagem nestas duas capitais. 

A dinâmica dos preços dos imóveis residenciais no Brasil apresenta uma lenta melhora em termos nominais, potencializada em termos reais pela contínua queda nos índices de preços ao consumidor e no atacado. Os últimos resultados relativos ao nível de atividade da construção civil no país corroboram este desempenho dos preços dos imóveis residenciais, caracterizando uma defasagem com relação ao ciclo de crescimento iniciado no primeiro trimestre de 2017. A recuperação do setor deve manifestar-se de forma mais clara na medida em que este crescimento ganhe impulso, para o que vem colaborando o aumento gradativo da renda e a continuidade da queda nas taxas de juros.


Fonte: ABECIP

quinta-feira, 21 de dezembro de 2017

SALVADOR COMEMORA O "DIA MUNICIPAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO"


Passamos por um processo de especialização das profissões e a graduação tecnológica é uma realidade que habilita os acadêmicos à educação continuada, pós-graduações, mestrados e outros sistemas funcionais que surgem como fontes de competências de especial importância no desenvolvimento de requisitos técnicos e qualificações diversas para possibilitar-se o trânsito neste segmento, extremamente mutável, com alguma perspectiva de sucesso.

O Gestor Imobiliário é instrumentalizado através de uma capacitação plena e abrangente, a desenvolver um novo perfil profissional que disponibiliza aos investidores, agentes públicos e à sociedade em geral, maior competência, segurança e transparência na efetivação dos negócios imobiliários, sob uma ótica inovadora, fruto de sua permanente ligação com o meio produtivo e sua visão multidisciplinar que lhe garante agregar funções e buscar as melhores soluções para as múltiplas situações que o mercado possa vir a apresentar.

A percepção dos fenômenos que interagem entre os diversos segmentos, tendo em conta a situação econômica e social do país, região ou cidade, sinaliza para a necessidade da educação continuada no sentido de que não se deixe deteriorar as competências apreendidas e se ampliem os conhecimentos que permitirão trafegar, de forma segura, por este fascinante mercado e seus agentes.

O Tecnólogo em Negócios Imobiliários / Gestor Imobiliário, se apresenta como verdadeiro indutor do Mercado Imobiliário, dotado das competências necessárias e atualizado quanto às contínuas mutações deste mercado, consciente da flagrante diferença entre os diversos atores que compõem este sistema atípico, em razão das suas inúmeras possibilidades, nos seus mais variados segmentos, que poderão ser abraçados pelo Gestor Imobiliário de nível superior.

Enfim, Você, Gestor Imobiliário, é responsável direto pelo desenvolvimento racional do espaço urbano, suscitando um novo tempo para o mercado imobiliário e uma melhor qualidade de vida para a Sociedade.

Parabéns pelo seu dia!

Prof. Marcos Mascarenhas

quarta-feira, 20 de dezembro de 2017

O NOVO PROCEDIMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL APÓS A LEI 13.465/17


I - INTRODUÇÃO

No dia 17/07/2017 foi sancionada a Lei nº 13.645/2017, que modificou diversas outras leis na área do Direito Imobiliário. Dentre as modificações e inovações, a nova lei trouxe a figura do condomínio de lotes, inseriu a figura do direito real de laje e modificou as regras da alienação fiduciária de imóvel.

Neste artigo vou tratar especificamente sobre as novas regras da alienação fiduciária de imóveis.

Antes de explicar o tema, é importante observar que as modificações da legislação facilitaram a vida das construtoras e incorporadoras, de modo que o procedimento ficou mais rigoroso e duro para aquele que compra o imóvel, caso se torne inadimplente com as obrigações.

Note que em momento algum ocorre a participação do Poder Judiciário. Ou seja, o procedimento de cobrança não vai parar na justiça, nas mãos de um Juiz. Tudo é feito de forma extrajudicial, no Cartório de Registro de Imóveis.

II - O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL?

Ultrapassada a introdução, é preciso esclarecer o que é a alienação fiduciária e por que é importante que você conheça as regras trazidas em Julho de 2017.

Pois bem. A alienação fiduciária é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário), até que pague a dívida.

Na prática, o devedor continua utilizando um bem que não mais lhe pertence. Uma vez paga a dívida, o devedor, automaticamente, volta ser o proprietário da garantia. Na hipótese de não pagamento do débito, o credor, titular do bem, poderá, rapidamente, reaver a posse direta das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.

Note que é diferente da hipoteca, procedimento em que há a necessidade da participação do Poder Judiciário.

Quando se compra um imóvel na planta, por exemplo, este instituto tem sido muito utilizado por sua segurança e celeridade.

A Lei que regula o procedimento é a Lei nº 9.514/1997.

III - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL NO CASO DE INADIMPLEMENTO - CONSIDERANDO AS ALTERAÇÕES DA NOVA LEI

Para efeito ilustrativo, imagine-se que o devedor (fiduciante) não paga em dia suas prestações de seu financiamento imobiliário (sendo utilizado da alienação fiduciária de imóvel).

Após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, ocorre a constituição em mora do fiduciante, de modo que ele é notificado pra pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança.

E quando se menciona todos os valores, leia-se os vencidos e os que se vencerem até a data do pagamento, conforme o art. 26, §1º da Lei 9.514/97.

A notificação é realizada através do Oficial de Registro de Imóveis, que poderá delegar a atribuição ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio do notificado.

De forma que o próprio oficial do cartório (de registro de imóveis ou de títulos e documentos) vai "notificar" o devedor do pagamento da dívida.

E se o devedor se esconder, se ocultar de alguma forma? A Lei 13.465/17 trouxe uma regra nova, segundo a qual quando o oficial houver procurado o devedor por duas vezes sem o encontrar, se houver suspeita de ocultação, ele poderá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no próximo dia útil, retornará ao imóvel para efetuar a intimação, na hora que designar.

E no caso de condomínios com controle de acesso (portaria), a intimação indicada acima poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Note que mesmo que o devedor se esquive de receber a intimação, não é possível alegar seu desconhecimento. Trata-se de uma medida que facilita o procedimento.

É possível, também, a citação por edital. O Oficial do cartório (Registro de Imóveis) publicará por 3 (três) dias em jornal local de grande circulação a citação do devedor, valendo como citado.

Após os 15 dias, há dois caminhos. O não pagamento da dívida ou o pagamento no cartório (purgação da mora no registro de imóveis).

Caso ocorra o pagamento no cartório, nos 3 dias seguintes, ocorre a entrega dos valores ao fiduciário, descontadas as despesas de cobrança e intimação.

No caso de financiamento com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (inclusive Minha Casa Minha Vida), a consolidação da propriedade se dá em 45 dias, levando-se em conta os 15 dias da notificação e 30 dias previstos no art. 26-A, §1º da Lei.

No caso do não pagamento pelo devedor, ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário com o pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio. O que quer dizer que se o devedor (aquele que comprou o bem) não pagar, no próprio cartório ocorrerá o procedimento para que a propriedade volte para aquele que "vendeu" o imóvel.

Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em 30 dias este promoverá público leilão para a alienação do imóvel. De modo que o imóvel ira a leilão para sua venda.

O primeiro leilão será pelo valor do imóvel indicado no contrato ou sobre o valor de referência para o ITBI, o que for maior (inovação do art. 39, parágrafo único da Lei).

Se neste primeiro leilão o maior valor oferecido for inferior ao valor do imóvel ( na forma do dispositivo anterior) será feito um segundo leilão em até 15 dias do primeiro. Este segundo, pelo valor mínimo do saldo devedor total e despesas, consideradas incluídas no valor as benfeitorias, que não dão direito de retenção.

Caso o valor da arrematação seja superior ao da dívida e das despesas, ocorre a entrega do valor que sobejar ao devedor.

Caso o valor da arrematação seja inferior ao da dívida e das despesas, fica o devedor exonerado, recebendo quitação da dívida em 5 dias.

As datas e locais dos leilões serão comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato.

IV - COMO ERA ANTES DA LEI 13.465/17

Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, o STJ havia alterado substancialmente o sentido da Lei 9.514/97, dificultando a recuperação do crédito.

O primeiro obstáculo a dificultar a recuperação do crédito era a aplicação do Decreto Lei 70/66 e conseguinte necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão. Entendia-se que era necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial (REsp 1447687/DF e AgRg no REsp 1367704/RS).

Apesar de não mais se aplicar o Decreto-Lei 70/66, a Lei 13.465/17 trouxe disciplina propria para a comunicação dos leilões, de modo que serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme já explicado acima (art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97).

Outro obstáculo era a purgação da mora até a assinatura da arrematação (REsp 1.433.031/DF e REsp 1447687/DF).

V - CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Lei 13.465/17 chegou ao mundo jurídico em julho de 2017 e facilitou, em muito, a vida dos profissionais que vendem imóveis, se utilizando da figura da alienação fiduciária de imóvel, em especial as construtoras e incorporadoras. E dificultou a vida do comprador do imóvel, de forma que para este, é preciso saber realmente se conseguirá pagar integralmente seu financiamento imobiliário. Pois, como já afirmado, a retomada por parte da construtora é célere e dispensa a utilização da Justiça.

Fellipe Simões Duarte - Advogado. Especialista em Direito Ambiental pela Universidade Federal do Paraná, Pós-graduando em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela Universidade de Santa Cruz do Sul.
Fonte: Artigos JusNavigandi

terça-feira, 19 de dezembro de 2017

PROBLEMA DA ENTREGA DE ESCRITURA DE IMÓVEL COMPRADO DE CONSTRUTORA


“Comprei meu imóvel da construtora, quitei o débito, recebi as chaves mas, quando me dei conta, percebi que não tinha a escritura. E agora?”

A pergunta acima, que pode ser comum a muitas pessoas que compraram imóveis de construtoras nesses últimos anos, quitaram seus respectivos débitos e não têm a escritura definitiva, é matéria antiga no Judiciário, mas que vem à tona apenas em épocas de crise econômica. E, coincidentemente, após através talvez o período mais turbulento de sua história recente, cresce nos tribunais discussão quanto à demora na obtenção da escritura definitiva e averbação na matrícula e quais desdobramentos isso pode ter para o consumidor.

Mas, antes de discorrer sobre esse tema, pergunta pertinente é: estando na posse do imóvel, porque buscar a escritura? Bom, a escritura e o registro na matrícula são os documentos que efetivamente demonstram a titularidade do imóvel, e são as formas mais eficazes e idôneas para comprovar propriedade. A ausência do registro na matrícula, por exemplo, pode levar à falsa impressão aos olhos de terceiros que aquele imóvel é de propriedade de outra pessoa que não o real adquirente (como no caso de contrato de gaveta). Assim, quitar o imóvel e não levar à registro na matrícula nem a escritura definitiva, tem o mesmo peso de não levar ao conhecimento do restante da sociedade que o imóvel é, de fato, seu.

Quando da incorporação imobiliária, a construtora, via de regra, dá um prazo para que a escritura definitiva e o registro sejam realizados, prazo este comumente acordado (ou imposto, dependendo do caso) em 180 dias da quitação e instalação de condomínio.

Ocorre que, como é o caso recente que começa a aparecer nos tribunais, nem sempre esse prazo é respeitado. Ou seja, caso o consumidor tenha comprado o imóvel na planta para, ao longo da construção, vê-lo valorizar-se e, assim, vender quando pronto, fica sem os documentos necessários ao registro da futura venda. Sem isso, perde o negócio.

Contudo, importante se perguntar porque a construtora não realizaria a entrega da escritura. E é aqui que a questão fica mais complicada. Ainda que abaixo tal ponto seja explicado, desde já deixamos a resposta: não há entrega de escritura imediata porque o seu imóvel está em garantia com um banco. Explicamos:

É muito comum, para construir um empreendimento, a incorporadora tomar dinheiro no mercado. Os bancos, como principais financiadores, emprestam essas vultosas quantias, sendo que, como garantia, constituem hipoteca no terreno do empreendimento. Edificada a obra, aquela primeira matrícula correspondente ao terreno desdobra-se nas várias matrículas das unidades, cada qual absorvendo e servindo como pequena garantia da imensa dívida inicial que a incorporadora tem junto ao banco.

Havendo o pagamento integral do promitente-comprador da unidade autônoma, agora com matrícula individualizada, a incorporadora deveria utilizar esse valor pago para quitar sua dívida parcial com o banco, e assim livrar essa unidade da dívida hipotecária. Conforme a incorporadora vende as unidades e recebe o dinheiro dos compradores, paga o banco e libera as hipotecas das matrículas.

Contudo, diante de dificuldades financeiras, algumas construtoras não têm honrado com seus compromissos perante os bancos. Assim, não há baixa da hipoteca e, portanto, não pode ser entregue a matrícula.

O Judiciário já se deparou com essa questão e formulou entendimento pacífico[1] no sentido de que o banco não pode executar essa dívida contra o comprador/consumidor. Contudo, muitos bancos demoram em reconhecer isso e não liberam a hipoteca espontaneamente. Assim, a unidade pela qual você pagou continua, para fins públicos, em nome da construtora e servindo de garantia ao empréstimo perante o banco.

A solução para essa questão é clara. Uma ação comumente conhecida de “obrigação de fazer” ou “adjudicação compulsória” que tem o objetivo de que o juiz determine ao banco o cancelamento da hipoteca e à construtora que entregue a escritura em seu nome. Pode parecer que o risco de não ajuizar a ação agora não é alto, contudo, no caso de recuperação judicial ou falência da construtora, a dor de cabeça pode ser maior. Ao contrário, fazendo o quanto antes, é possível obter a escritura e, mais ainda, pedir que seja feita sob pena de multa diária (prazos que nem sempre a construtora e banco cumprem e, portanto, tais quantias inevitavelmente acabam se revertendo ao comprador).

Acreditamos que, com base nesses apontamentos, as dúvidas sobre a matéria sejam resolvidas, bem como você, consumidor, fique ciente de seus direitos e das obrigações das construtoras e bancos com a propriedade pela qual você comprou, pagou e, agora, quer ver em seu nome.

[1] Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Ricardo Chabu Del Sole - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil

domingo, 17 de dezembro de 2017

PMS - IMÓVEL IRREGULAR NA MIRA DA PREFEITURA


Estima-se que cerca de 80% dos imóveis residenciais de Salvador estejam irregulares para a prefeitura. A maioria dessas casas foi construída pelos próprios moradores, sem um alvará do município, onde se achou um cantinho de terra disponível para montar um lar. Com o decreto 29.259, assinado em 1º de dezembro, o prefeito ACM Neto estipulou um prazo de 180 dias para que essas casas solicitem ao município o reconhecimento de sua construção. Quem não cumprir esse prazo pode ser multado.

“A pessoa tem que fazer um requerimento com os documentos do terreno, plantas arquitetônicas e memorial descritivo”, diz o presidente do Instituto Baiano de Direito Imobiliário (IBDI), Bernardo Giesta Romano, que há mais de um ano discute a regularização fundiária com a prefeitura.

No texto do decreto, o Executivo municipal deixa claro que ao solicitar o reconhecimento do seu imóvel o morador reconhece que os técnicos da prefeitura que emitirem o termo de reconhecimento da edificação construída (Trec) ”não serão responsáveis pela segurança, solidez ou salubridade da edificação”.

Não está claro ainda quanto pode custar aos moradores a regularização de seus imóveis. Para a obtenção do Trec, o dono do imóvel vai pagar uma taxa de R$ 15,67 e mais R$ 0,85 por metro quadrado. Para registro em cartório e obtenção da escritura será levado em conta o valor venal do imóvel informado pela prefeitura.

O presidente do Ibdi afirma que a instituição não está sendo remunerada e disse que se estuda uma maneira de estabelecer uma cota de regularizações gratuitas. “Isso ainda não está fechado, o que não impede que a pessoa já possa requerer de imediato (ajuda) e busque um profissional para orientá-la”, afirma.

COMO REGULARIZAR O IMÓVEL

TREC - Termo de Reconhecimento de Edificações Concluídas

Quem construiu uma casa ou uma laje sem a autorização da prefeitura tem até 1º de junho de 2018 para solicitar o termo de reconhecimento de edificação construída

Documentação exigida - Anotação de responsabilidade técnica, comprovante de pagamento do DAM, declaração (formulário no site da Sedur), comprovante de propriedade (escritura ou carnê do IPTU), RG ou CPF, plantado do imóvel e memorial descritivo

Dam - O documento de arrecadação municipal é emitido na seção “formulários” do site. A taxa é de R$ 15,67 e deve ser paga no Bradesco ou Banco do Brasil. O recibo deve ser levado à Sedur com os outros documentos

NOTA DO EDITOR:
Clique nos links abaixo para acessar o Decreto 29.259 da PMS e a página do TREC respectivamente:



Fonte: Excerto do texto de A TARDE

SITE DE PERMUTAS PROMETE AGILIZAR COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


Sabe aquele apartamento que anda meio difícil de vender? Ou aquele terreno próprio, pertinho da sua cidade, que não encontra um comprador? Ou aquela sala comercial que tem meses sem um interessado em potencial? A solução pode estar na troca de imóveis, permanente ou não, com transações ágeis e sem perda de dinheiro e de tempo. Essa é a aposta do Permutando, um novo de trocas, focado especificamente no mercado imobiliário. A plataforma tem a proposta de unir vendedores e possíveis compradores, corretores, imobiliárias, incorporadoras, e construtoras, além de atrair empresas do mercado mobiliário e de vendas.

A ferramenta gerencia o processo de cadastramento de usuários e busca por ofertas; controla e possibilita a comunicação entre os permutantes; monitora e gerencia os dados (métricas e objetivos) e etapas da interação com a plataforma; além de facilitar o trabalho do corretor na busca de imóveis interessados nesse tipo de negociação. De acordo com a empresa, acessando o site, o usuário cadastra gratuitamente seu perfil, seu imóvel de interesse e o que quer em troca. No caso das imobiliárias e outras empresas com um volume grande de ofertas, esse processo é automatizado entre os dois bancos de dados, sem a necessidade de cadastro manual das várias ofertas.
Automaticamente, o permutando.com cruza as informações e apresenta as oportunidades. O diferencial do site foi nascer com imóveis cadastrados, graças a parcerias com imobiliárias de todos os portes, desde pequenas até grandes grupos como a Brasil Brokers.

“Com o site, criamos a possibilidade de concentrar, em um só lugar, vários tipos de públicos interessados em trocas imobiliárias. Ficou bem mais fácil resolver o problema dos imóveis que enfrentam dificuldade de venda”, explica Pablo Rodrigues, diretor comercial do Permutando.com, e um dos quatro sócios do novo negócio.

Com apenas um mês de funcionamento, já está presente em 14 estados: RJ, SP, CE, PB, MG, AM, SE, RS, DF, PR, RN, BA, SC e GO, e movimenta mais de R$ 8 milhões em volume de negócios e negociações. Neste momento, as inscrições no site são gratuitas, por tempo limitado.

Fonte: O ESTADO DE SÃO PAULO

NOTA DO EDITOR:

CNJ EDITA O PROVIMENTO Nº 65/2017 E REGULAMENTA A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL


A Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) publicou nesta sexta-feira (15/12), o Provimento nº 65/2017, que estabelece diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis.

Clique aqui e leia o Provimento nº 65/2017 na íntegra.

sexta-feira, 15 de dezembro de 2017

PREÇO DE ALUGUEL RESIDENCIAL RECUA EM NOVEMBRO


O Índice FipeZap de Locação - que acompanha o preço de aluguel de imóveis em 15 cidades brasileiras por anúncios na internet - registrou queda de 0,14% entre outubro e novembro de 2017. Com a inflação de 0,28% (IPCA/IBGE) no período, a queda real dos preços foi de 0,42%. Entre as 8 cidades que tiveram recuo nominal no preço médio de locação residencial em novembro, a variação foi mais intensa em Niterói (-1,07%), Rio de Janeiro (-0,70%) e Belo Horizonte (-0,34%). Já entre as cidades que registraram aumento de preço no último mês, destacaram-se Recife (+1,03%), Curitiba (+0,67%) e Santos (+0,41%).

Após o sexto recuo negativo no ano, o Índice FipeZap de Locação acumula queda de 0,78% em 2017. Considerando a inflação no período (+2,50%), a queda no preço médio de locação foi de 3,20% em termos reais.

Considerando os últimos 12 meses, o índice acumula queda nominal de 0,81% no preço médio do aluguel. Tal comportamento, cabe notar, é influenciado pela queda expressiva dos preços em cidades como Rio de Janeiro (-8,81%) e Campinas (-4,08%). Já entre as regiões que registraram aumento de preço nos últimos 12 meses, destacam-se Recife (+4,80%), São Bernardo do Campo (+3,04%) e Curitiba (+2,89%). Comparando-se à inflação no período (+2,80%), o Índice FipeZap de Locação acumula queda real de 3,51%.

Em novembro de 2017, o valor médio do aluguel de imóveis nas cidades monitoradas foi de R$ 28,21/m². São Paulo desponta como a cidade com o maior valor médio por m2 do país (R$ 35,62), seguida por Rio de Janeiro (R$ 31,92) e Distrito Federal (R$ 29,62). Já entre as cidades com o valor do aluguel mais barato por m2 no mês de análise, destacam-se Goiânia (R$ 15,06), Fortaleza (R$ 16,17) e Curitiba (R$ 16,91).

Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por alugar seu imóvel. Esse indicador é relevante, em particular, para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento disponíveis. Com base em dados de novembro de 2017, o retorno médio anualizado do aluguel manteve-se em 4,3%.

Fonte - Investimentos e Notícias

DESCONTO NOS PREÇOS DOS IMÓVEIS DEVE ACABAR EM 2018


Inflação e juros em queda e um aumento de vagas no mercado de trabalho trazem um otimismo para a economia do país e, consequentemente, para o mercado imobiliário.

Para reforçar o cenário positivo, as vendas das unidades ao longo de 2017 cresceram, enquanto os estoques foram reduzidos, auxiliados pelo menor número de lançamentos de novas unidades. Segundo dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), divulgados nesta quinta-feira (14), as vendas de apartamentos em outubro cresceram 8,9% em relação a setembro e 31% em relação ao mesmo mês do ano anterior.

É o fim de um ciclo de super produção de apartamentos e, como resultado, imóveis encalhados. Em algumas praças, já há falta de imóveis à venda, enquanto em grandes cidades, como São Paulo, é possível observar obras sendo retomadas e finalizadas. Por outro lado, é também o fim de grandes descontos concedidos a clientes pelas construtoras, ávidas para se livrarem de imóveis prontos que começavam a dar prejuízos. Ou seja, o melhor momento para barganhar já passou.

A reversão da tendência pode ser comprovada pela última pesquisa do índice FipeZap, que mostra que os preços dos imóveis registraram leve alta após meses em queda.

Em novembro, o Índice FipeZap, subiu 0,03%. No entanto, ao considerar a inflação esperada para o mês, de 0,38%, o índice registrou queda real de 0,35%.

Essa tendência de preços é uma média de 20 cidades. Dependendo da praça, a queda de preços continua (caso do Rio de Janeiro e Distrito Federal). Em outras, os preços já estão em alta, como Belo Horizonte e Florianópolis, conta Caio Bianchi, VP de Analitycs do Grupo ZAP Viva Real. “As praças que continuam a cair formaram uma alta expectativa antes do boom imobiliário e não entregaram o prometido, enquanto as que estão valorizando agora tiveram um reconhecimento tardio”.

O Grupo Zap Viva Real aposta nesta estabilidade dos preços no ano que vem e em um aumento gradativo nas vendas. Um exemplo de cidade que já está mais perto desse cenário de preços estáveis é São Paulo.
O que pode jogar contra o cenário

Apesar dos bons indícios de recuperação da economia, a falta de solução para reformas estruturais, como a da Previdência, e um ambiente político ainda instável, com candidatos indefinidos para a corrida à presidência, pode jogar sombra sobre um cenário de crescimento do mercado imobiliário para o próximo ano, previsto pelos especialistas. Por isso, a aposta de especialistas é na estabilidade.

Para o Secovi-SP, a retomada do setor também depende da solução de outros entraves, como recursos e taxas adequadas para o financiamento imobiliário, além de segurança jurídica em distratos.

O ano de 2017 foi marcado por uma série de anúncios de restrição de financiamentos na Caixa Econômica Federal, que passa por um processo de capitalização. Um deles foi a suspensão da linha de financiamento Pró-Cotista, a linha mais barata quando desconsideramos os incentivos do programa Minha Casa Minha Vida. Outra medida importante foi a diminuição no porcentual do valor de imóveis usados financiado pelo banco. Essas medidas têm grande impacto no mercado, já que o banco responde por 70% dos financiamentos no país.

Ou seja, com os preços acomodados, o acesso ao crédito passa a ser o maior entrave para quem compra a casa própria. Quem tem maior valor para dar como entrada terá maior possibilidade de ter acesso ao crédito e concluir a aquisição. “O consumidor deve avaliar o cenário com viés positivo. Se tiver um bom histórico de crédito e a linha oferecer um custo razoável, pode ser um bom momento para adquirir antes que os preços passem a subir”.

Mas mesmo diante de todas as restrições, a concessão do crédito imobiliário deve encerrar o ano perto da estabilidade, quando iniciou 2017 com queda de 12%, avalia Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip).

A queda da taxa básica de juros, a Selic, que atingiu neste mês o seu menor patamar histórico, 7%, ajudou a aquecer o mercado, em conjunto com as boas novas da economia. “Os bancos, seguindo a tendência da Selic, realizaram cortes nas taxas de juros praticadas nos financiamentos, que chegaram a 12% ao ano mas hoje estão em 10% ao ano, em média”, diz Abreu Filho. 

Esse corte pode parecer pequeno, mas faz uma grande diferença em um financiamento de 35 anos, explica o executivo. “A diferença de um ponto porcentual, quando falamos em juros compostos, pode significar um corte de 30% na parcela mensal do imóvel. Ou seja, quem compra um imóvel de 1 milhão de reais e paga uma parcela de 10 mil reais passa a pagar 7 mil reais, por exemplo. A parcela pode, além de caber no bolso, se assemelhar ao preço de um aluguel”.

Abreu Filho lembra que, caso a taxa Selic ceda ainda mais e os bancos resolvam realizar novos cortes nas taxas, é sempre possível refinanciar a dívida com uma taxa mais acessível.

Outra forma de diminuir os impactos das restrições ao financiamento na Caixa é a manutenção do apetite dos bancos concorrentes por financiamento de imóveis.

Para Abreu Filho, o mercado deve continuar a evoluir, mas não a passos largos. “Ele só deve acelerar se pudermos ver as reformas progredindo e a eleição de um governo que se comprometa a manter essa performance”.

Bianchi, do Grupo Zap Viva Real, conclui que um cenário de estabilidade com uma pequena recuperação no mercado imobiliário não é uma má notícia após uma extensa crise econômica pela qual passou o país. “Ele permite que o consumidor tenha fôlego para planejar uma compra grande como a da casa própria”.

Fonte: EXAME

quinta-feira, 14 de dezembro de 2017

DA IMPOSSIBILIDADE DE O LOCADOR REAVER O IMÓVEL LOCADO MEDIANTE DENÚNCIA VAZIA EM CASO DE SUCESSIVAS PRORROGAÇÕES QUE CONTABILIZEM O PRAZO DE 30 MESES


A Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) prevê, em seu art. 46[1], que as locações firmadas mediante contrato escrito com prazo determinado “igual ou superior a 30 meses”, implicarão em resolução imediata do contrato ao final do prazo estipulado, sem necessidade de qualquer notificação ou aviso.

Por sua vez, findo o prazo e continuando o locatário a exercer a posse do imóvel sem qualquer oposição do locador, o contrato de locação passará a viger por prazo indeterminado, situação em que será possível ao locador rescindi-lo mediante notificação imotivada e respeitando-se o aviso-prévio de 30 dias, tratando-se, pois.

Neste ponto, importante destacar que a Lei de Locações define e conceitua que a possibilidade de o locador reaver o imóvel locado mediante notificação imotivada é a denúncia vazia. De outro modo, nas situações em que a lei expressamente exige uma motivação a denúncia será cheia.

Assim, a controvérsia levada ao Superior Tribunal de Justiça referiu-se justamente ao termo “igual ou superior a 30 meses” contido no mencionado art. 46, pois, analisando a situação posta e interpretando a legislação ficou consignado que:

Não é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei n. 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano(Informativo 615).

Isto é, para que determinada situação se amolde ao disposto no art. 46 é necessário que os 30 meses sejam relativos ao contrato originalmente firmado com este prazo, não sendo possível computar o prazo através de prorrogações contratuais, portanto, não podendo o contrato, neste último caso, ser rescindido mediante denúncia vazia do locador.

Desse modo, nas situações em que o contrato não seja originalmente pactuado com o prazo determinado igual ou superior a 30 meses, o locador, em regra, não poderá reaver o imóvel[2], ainda que já esteja ele vigendo por prazo indeterminado, a não ser nos casos expressamente permitidos em lei, ou seja, mediante denúncia cheia.

Tal estudo tem extrema relevância, pois, o rol de situações permitidas como motivação da denúncia cheia é taxativo e limitado, sendo elas:

· Situações elencadas pelo art. 9º da Lei de Locações[3];

· Pela extinção do contrato de trabalho, quando para esse fim a locação foi firmada;

· Para a realização de obras;

· Para uso próprio, dos ascendentes ou descendentes do locador;

· Para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

· Quando a locação for “velha”, isto é, tiver mais de 5 anos ininterruptos.

Diante de tanto, fica claro o intuito legislativo de proteger o locatário, no sentido de se estabelecer mecanismos que visam a continuidade da moradia, seja influenciando para que os contratos de locações sejam firmados com o prazo razoável de 30 meses, seja impondo medidas para evitar que o contrato seja arbitrariamente rescindido pelo locador quando ele não houver sido firmado naquele prazo.

Convém lembrar, por fim, que a rescisão do contrato por parte do locatário é mais flexível, estando ele sujeito apenas à necessidade de proceder à prévia notificação ou ao pagamento de multa proporcional ao cumprimento do contrato, conforme for o caso[4].

[1] Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

[2] Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

[3] Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

[4] Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 6º. O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Marcelle Mariá - Advogada, especialista em Advocacia Cível pela ESA/MG e professora de Direito, especializanda em Docência Jurídica.
Fonte: Artigos JusBrasil

A DIFERENÇA ENTRE ESCRITURA E REGISTRO PÚBLICO


Basta mencionar o termo cartório que muitos já ficam nervosos, confesso que eu também ficava. E não é para menos, são inúmeras classificações, tipos de cartórios, documentações, e quando o assunto é documentação imobiliária, muitos não sabem nem por onde começar.

Importante frisar que, a documentação imobiliária serve para inúmeros processos judiciais, como: inventário (levantamento dos bens), divórcio, usucapião, dentre outros. Desta forma, é imprescindível se manter atualizado quanto às nomenclaturas e diferenças entre a documentação.

Daí, surgiu a ideia de escrever para vocês, explicando o que é uma escritura e um registro público. E o motivo de abordar esse tema vai para as pessoas que precisam fazer um contrato de compra e venda, ou a escritura de compra e venda, para que vocês entendam a importância de cada um.

Então é o seguinte, vou começar respondendo uma das dúvidas mais corriqueiras: qual é o documento que representa o imóvel? A escritura ou o registro? Para um melhor entendimento irei analisar um caso concreto:

- Você pretende vender o seu imóvel e necessita apresentar ao possível comprador a documentação que comprove sua regularidade. Tenho quase certeza que você pensou: onde será que eu guardei aquela escritura de compra e venda?

Pois bem, eis a questão, não que a escritura do imóvel não seja importante, todavia, este não é o documento fundamental para que haja a concretização de um negócio jurídico. É que, a escritura de compra e venda nada mais é do que o documento confeccionado no Cartório de Notas (ou Tabelionato), por meio do qual o Oficial do Cartório (Tabelião) declara a vontade das partes contratantes (vendedor e comprador).

E qual a função do Tabelião?

O Tabelião possui a função de incluir no documento todas as condições acertadas da compra e venda realizada, como: i) quais são as partes envolvidas na transação – vendedor e comprador?; ii) qual o objeto do pacto?; iii) qual o preço estipulado?; iv) a forma de pagamento escolhida?; v) qual a data de entrega das chaves?

Ou seja, deverá ser incluído na Escritura Pública de Compra e Vendatodos os pontos acordados entre as partes! Sendo assim, este documento possui 02 (duas) funções fundamentais:

i) A formalização de todas as obrigações que decorrem da compra e venda, como exemplo, seria o prazo estipulado para que o comprador informe ao condomínio que houve uma nova aquisição e que há um novo “dono”;

ii) A efetivação do desejo das partes no que diz respeito à compra e venda do imóvel, onde será criado um título válido ao Registro de Imóveis.

Nesse sentido, a lei prevê inúmeras obrigações referentes ao proprietário de um imóvel, com isso, sempre que houver a compra ou a venda de um imóvel, deverá ser repassado ao novo proprietário as responsabilidades que antes eram inerentes ao antigo dono/vendedor.

Todavia, o único meio de transferência definitiva destas responsabilidades ao novo comprador é mediante o REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA, que é realizado mediante o Cartório de Registro de Imóveis.

Qual órgão é competente para armazenar o histórico dos imóveis?

O Cartório de Registro de Imóveis é o responsável por manter dentro de um arquivo todo o histórico, de todos os imóveis de sua região. Tal armazenamento é realizado por meio das matrículas, haja vista que cada imóvel possui sua matrícula, a qual é identificada por um número.

O que consta na matrícula de um imóvel?

Na matrícula ficam registrados todos os acontecimentos ligados ao imóvel (quem foram os proprietários; quem é o atual; qual o número de cadastro junto à Prefeitura; se houve ou há algum gravame, isto é, hipoteca, penhora, dentre outros).

Ou seja, mesmo que o novo proprietário tenha confeccionado a Escritura Pública, o imóvel somente passará a ser efetivamente de sua propriedade no momento em que este proceder com o Registro desta Escritura na matrícula do imóvel.

Eis que surge a grande diferença entre a Escritura e o Registro!

1. Escritura Pública de Imóvel:

Formaliza a venda e cria um título considerado hábil à transmissão da propriedade do imóvel.

Assim, a escritura é um documento que prova um contrato ou ato jurídico, firmado na presença de duas testemunhas que, para ter efeito perante terceiros, requer seu registro. A escritura é utilizada para compra e venda imóveis.

2. Registro Público do Imóvel:

Transfere definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de condomínio, IPTU etc.).

Como diz o ditado: quem não registra, não é dono!

É o que diz o art. 1.245, § 1º do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Por fim, esse artigo não zera nem a metade das controvérsias e dúvidas acerca do tema, mas, serve como uma base. Lembrando que, para que você faça o melhor negócio, é imprescindível a presença de um advogado ou uma assessoria jurídica, para uma análise profissional da situação.

Lorena Lucena Tôrres - Especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões.
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 12 de dezembro de 2017

NOVAS POSSIBILIDADES PARA GARANTIR A LOCAÇÃO


Segundo a Lei do Inquilinato (artigo 37) atualmente pode ser utilizado na locação as seguintes formas de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A novidade está na possibilidade de contratar um título de capitalização como alternativa na hora de alugar um imóvel comercial ou residencial, dispensando análise de crédito ou comprovação de renda.

Assim, o inquilino não precisa de um fiador.

A modalidade também é vantajosa para o proprietário do imóvel e para a imobiliária, que têm a garantia necessária para realizar o aluguel sem riscos.

O valor do título de capitalização é acordado entre o proprietário e o inquilino, sem a necessidade de um fiador envolvido, e deve ser quitado em um pagamento único.

Ao término do plano, o inquilino recebe 100% do valor constituído na reserva de capitalização. Esse serviço é oferecido por empresas como a PortoCap, por exemplo.

Outra possibilidade é utilizar o cartão de crédito para pagamento do aluguel. Empresas como a CredPago (que, inclusive, é uma startup catarinense), oferecem essa possibilidade, cobrando uma taxa de 8% (oito por cento) sobre o valor do aluguel, que será lançado em 12 (Doze) parcelas no cartão do inquilino e promete um aluguel simplificado, sem burocracia, com agilidade no cadastro e o recebimento em até 31 (trinta e um dias) após o aviso de inadimplência.

São alternativas boas para as duas partes que podem significar redução no custo com seguro fiança e, ainda, evitar o uso do fiador, e, por outro lado, a certeza de receber pela locação.

Letícia Mayara da Silva Reis Oliveira - Advogada atuante na cidade de Blumenau/SC e região.
Fonte: Artigos JusBrasil

sábado, 9 de dezembro de 2017

A RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E A SÚMULA 543 DO STJ


Nos dias atuais, principalmente diante da situação econômica experimentada pelo Brasil, um dos principais problemas vividos pelo comprador de imóvel na planta diz respeito à rescisão do compromisso de compra e venda, conhecido como distrato.

Verificada a grandiosa ocorrência de demandas envolvendo a compra e venda de imóvel, a especializada Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543, regulamentando como deve ser a decisão judicial sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis. A propósito, veja-se:

“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).

A súmula consolida aquilo que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já vinha decidindo, trazendo importante discussão acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual por sua culpa exclusiva (atraso na entrega da obra, por exemplo).

Por sua vez, a súmula deixa em aberto o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, ao estipular que: “...ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Respeitando àqueles que pensam de forma diversa, entendemos que quando a desistência ocorre em razão de culpa do comprador (impossibilidade de continuar com o pagamento, por exemplo), a construtora tem o direito de reter apenas e tão somente 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, uma vez que o imóvel poderá ser comercializado novamente.

Aliás, diferente não é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I - A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação”. (STJ; AgRg no REsp nº 244.625/SP; Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado em 09/09/2001; Grifei).

Assim, na primeira situação, caso a culpa pela rescisão do contrato seja exclusivamente da construtora ou incorporadora (hipóteses como atraso no prazo de conclusão e entrega, problemas apresentados pelo imóvel, etc.), fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, de uma só vez, com juros e correção monetária. Ainda, na hipótese de atraso na entrega da obra, perfeitamente possível existir pedido de indenização por danos morais e materiais, conforme análise do caso em concreto.

Na segunda situação, caso a rescisão do contrato de compra e venda ocorra por culpa exclusiva do comprador (hipóteses como arrependimento na compra, negativa de financiamento pelas instituições financeiras, dificuldade no pagamento das parcelas, etc.), a construtora ou incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir as despesas administrativas, tais como corretagem e assessoria “sati”, publicidade e outras. Nesse sentido, os Tribunais têm reconhecido como abusiva a cláusula que prevê retenção maior do que 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo comprador.

Registre-se, por fim, que a citada súmula é aplicável apenas nos casos em que há aplicação das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor.

Antonio Marcos Borges - Advogado. Pós-graduado em direito civil e direito do consumidor pela Escola Paulista de Direito.
Fonte: Artigos JusBrasil

segunda-feira, 4 de dezembro de 2017

CLÁUSULA PENAL E PERDA DE SINAL NÃO ACUMULAM SE CONTRATO É DESFEITO


É inadmissível acumular a cláusula penal compensatória com a perda de sinal quando o contrato é descumprido, pois só deve prevalecer a última penalidade nesse tipo de situação. Assim entendeu a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao julgar recurso movido por uma construtora contra dois compradores de imóveis.

Os compradores pretendiam desfazer o contrato de compra e venda, por considerá-lo muito oneroso, mas a empresa queria reter 25% dos valores pagos a título de cláusula penal, assim como todo o sinal pago (arras). O Tribunal de Justiça do Distrito Federal decretou a rescisão do contrato e assegurou à empresa a retenção de 10% de todos os valores, inclusive o sinal, tudo a título de cláusula penal.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, a cláusula penal compensatória é um valor previamente estipulado pelas partes para indenizar em caso de o contrato não ser cumprido total ou parcialmente. Por outro lado, ela detalhou que as arras são quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro devido à celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio.

Segundo a relatora, as arras têm por finalidades: “firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)”.

Nancy Andrighi disse que a função indenizatória das arras existe não apenas quando há o arrependimento lícito do negócio, mas também se não há execução do contrato. Na hipótese de descumprimento contratual, continuou, as arras funcionam como uma espécie de cláusula penal compensatória, mesmo sendo institutos distintos.

“Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio non bis in idem”, escreveu a ministra.

Caso arras e cláusula penal compensatória sejam previstas cumulativamente, “deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no artigo 419 do Código Civil, valem como ‘taxa mínima’ de indenização pela inexecução do contrato”, concluiu Nancy Andrighi. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Clique aqui para ler a decisão.
REsp 1.617.652

Fonte: Revista Consultor Jurídico

A ATA NOTARIAL NO REQUERIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL


O atual Código de Processo Civil (Lei 13.105 de 16 de março de 2015) trouxe a previsão da “ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias” (art. 216-A da Lei 6015/1973 – Lei de Registros Públicos, com a redação dada pelo art. 1.071 do Código de Processo Civil) como elemento indispensável ao reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Resta, aqui, na minha opinião, profunda atecnia quanto ao instituto: o notário deverá praticamente julgar, posto que deve ingressar no mérito da existência da posse, tendo em vista que a posse é o exercício pleno ou não de um dos poderes inerentes ao domínio (Código Civil, art. 1.196) e pode, inclusive, responder pelos prejuízos que a falha (negligência) nessa constatação causar ao proprietário ou a terceiros.

Sendo assim, caberá ao tabelião exigir do solicitante todos os elementos que impliquem no reconhecimento da posse que atestará, tais como:

a) instrumentos particulares e respectivos recibos, se houver;

b) comprovantes de recolhimento de IPTU e foro/laudêmio, se for o caso de usucapião de enfiteuse;

c) declarações de bens que mencionem o imóvel, a critério do solicitante em razão do sigilo fiscal;

d) contas de consumo referentes ao imóvel pretendido (água, energia etc);

e) planta do imóvel assinada por profissional habilitado e pelas partes, com a anotação de responsabilidade técnica – ART (Engenheiro) ou registro de responsabilidade técnica RRT (arquiteto); e

f) memorial descritivo.

Além disso, o tabelião deverá diligenciar no local e ouvir os confrontantes do imóvel sobre o tempo de posse do solicitante, bem como sobre o conhecimento de qualquer oposição contra a posse.

A ata notarial mencionará, ainda, o valor, que será aquele informado pelo solicitante se não houver valor de referência para lançamento do imposto.

O tabelião deverá mencionar, na ata notarial, ainda, as certidões dos feitos ajuizados em face do solicitante, relativos às ações pessoais, reais e reipersecutórias (referentes às obrigações sobre o imóvel assumidas pelo solicitante) referentes ao imóvel, não devendo lavrar a ata se a posse for litigiosa, posto que não será, na hipótese, mansa e pacífica, requisito primordial de qualquer espécie de usucapião que o solicitante pretenda reconhecimento.

Se houver proprietário tabular (titular do imóvel perante o Registro de Imóveis), é imprescindível, a sua anuência, a teor do que dispõe o § 2º do art. 216-A da Lei 6.015/1973, segundo o qual: “§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.”

Ademais, aos tabeliães se impõem as seguintes obrigações: a) emissão da DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias) contudo, como não há transmissão, tratando-se de aquisição originária, deverá ser dispensada a informação do CPF/CNPJ do transmitente e ainda que haja transmissão de posse documentada pelo solicitante; b) Consulta ao CNIB – Centro Nacional de Indisponibilidade de Bens -, em que pese a indisponibilidade ser dirigida ao titular, não atingindo a aquisição originária por usucapião. Ainda assim, por cautela, deve ser mencionada no ato; c) também entendo que haverá necessidade de a CENSEC – Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados – se estruturar para receber a informação da existência dessas atas notariais, corroborando com a segurança nas relações jurídicas e notadamente protegendo terceiros que poderão se valer das informações referentes a atas notarias lavradas, referentes ao imóvel pretendido.

Esclareça-se que a Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados – CENSEC – é um sistema administrado pelo Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal – CNB-CF – cuja finalidade é gerenciar banco de dados com informações sobre existência de testamentos, procurações e escrituras públicas de qualquer natureza, inclusive separações, divórcios e inventários lavradas em todos os cartórios do Brasil.

Por fim, resta evidente que o tabelião responde pelos prejuízos que causar em razão de não tomar as cautelas para certificar a posse, responsabilidade esta que sob a ótica administrativa emerge dos arts. 31 a 36 da Lei 8935/1994 com penas de repreensão, multa, suspensão e até perda da delegação, impostas pelo Poder Judiciário, sem prejuízo da responsabilidade civil e penal decorrente de dolo, tendo em vista que o art. 24 da Lei 8.935/1994 determina que a responsabilidade penal será́ individualizada e que se aplica, no que couber, a legislação relativa aos crimes contra a administração pública, lembrando que o delegatário é funcionário público para efeitos penais (art. 327 do Código Penal) e pode cometer crimes contra a administração pública (Código Penal, arts. 312 a 326) e leis especiais.

Nos termos do artigo 22 da Lei 8.935/1994, a responsabilidade por danos advindos de atos notariais ou registrários é pessoal do notário ou oficial responsável pela delegação, bem como de seus prepostos.

Deveras, o artigo 22 da Lei 8.935/1994 estabelece o direito de regresso do notário titular e trata do direito de regresso do oficial titular da delegação em face de seus prepostos, em caso de ato causado por conduta dolosa ou culposa destes, sem isenção de responsabilidade do titular do cartório.

Quanto à responsabilidade civil solidária entre o notário e o Estado, interessante julgado:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível – Ação indenizatória – Responsabilidade civil do Estado – Ato praticado por notário – Estado que responde solidariamente pelo ato do tabelião – Desempenho de funções estatais, por delegação – Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam rejeitada. Mérito – Negócio jurídico invalidado em razão de prática de ato fraudulento – Perda de propriedade imobiliária que supera o mero dissabor – Dano moral indenizável. Condenação do Estado ao pagamento de custas processuais afastada, bem como reajustado o valor da verba honorária e os critérios de correção monetária e de incidência de juros – Sentença reformada em parte – Recurso parcialmente provido. (Apelação 1017989-24.2014.8.26.0224 – Relator: José Carlos Ferreira Alves; Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 17/05/2016; Data de registro: 17/05/2016)

Segundo Walter Ceneviva, “o serviço registrário fez de seu titular um delegado do Poder Público, com a possibilidade, nos limites da lei, de proceder, examinar, julgar, representar, resolver quanto se refira às questões que lhe sejam pertinentes. Afirma, pois, sua condição de prestador de serviço público, ou, melhor ainda, de agente público. Ele recebe, com a delegação, competência e autoridade para cumprir funções estatais que visam a realização de fins públicos. A qualidade de delegado decorre de outorga pelo Estado, que o habilita ao exercício da função estatal (…)”. Assim, “a dupla condição de agente público e de atuante em caráter privado suscita a persistência da responsabilidade do Estado pelos danos causados, como decorrência do disposto no art. 37, § 6°, da Constituição.” (Walter Ceneviva. Lei dos Registros Públicos Comentada”, 18ª ed. São Paulo: Saraiva: 2008, pp. 55-56, nota 53 ao Capítulo VI)

Portanto, agindo com dolo ou culpa, não tomando as cautelas, notadamente na verificação efetiva da posse “ad usucapionem”, responderá o tabelião pelos prejuízos decorrentes da ata notarial que lavrar e, neste caso, o estado, independentemente de culpa pelo ato do delegatário, sendo de rigor observar que à luz do artigo 236 da Constituição Federal, já se reconhecer até a responsabilidade objetiva do notário, posto que “assume posição semelhante à das pessoas jurídicas de direito privado prestadoras de serviços públicos – § 6º do artigo 37 também da Carta da República.” (RE 201595/SP; STF, 2ª Turma; Relator: Min. Marco Aurélio, julg. 28/11/2000, publ. DJ de 20/04/01, p. 00138, v.u.).

Luiz Antônio Scavone Júnior - Doutor e Mestre em Direito Civil
Fonte: GEN Jurídico