segunda-feira, 31 de julho de 2017

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL GANHA EFETIVIDADE PRÁTICA


Apontada como uma das principais novidades do Código de Processo Civil em vigor, a usucapião extrajudicial surgiu como importante instrumento de regularização fundiária de imóveis urbanos e de desburocratização de procedimentos. Todavia, apesar de festejada, a inovação terminou se esvaziando em virtude de barreiras criadas pelo mesmo texto legislativo que a criou.

Conforme redação original, fora inserido o art. 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), em cujo caput instituiu-se que “sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado”.

Em seguida, o dispositivo dispunha sobre os elementos que deveriam instruir o requerimento, entre os quais constava a exigência de “planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.”

Tal exigência, além de descaracterizar o instituto da usucapião, transformou a via administrativa em alternativa inviável. Em primeiro lugar, a concordância expressa do proprietário do bem objeto da usucapião aproximava o procedimento de um ato negocial, incompatível com característica típica da usucapião de forma originária de aquisição da propriedade.

Ademais, e ainda mais grave, a regra, em termos práticos, no processo de usucapião é o desconhecimento de quem seja o proprietário do bem, o que ocorre principalmente pela cultura brasileira da escritura particular e da transmissão irregular da posse. Não é raro que o atual possuidor, aquele que pretende adquirir o bem por usucapião, desconheça a existência de registro em nome de terceiro, o qual, dificilmente será encontrado, se ainda vivo estiver.

Arrematando a infelicidade do legislador, dispunha a lei que “se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância”.

A interpretação do silêncio como discordância, além de tornar inócua a via extrajudicial, compreendia incongruência com o sistema jurídico atual, uma vez que na usucapião extrajudicial de interesse social, instituída pela Lei 11.977/09 [1], a ausência de manifestação em tais casos é entendida como concordância.

Ressalte-se que na modalidade de interesse social, o que se regulariza é todo um assentamento, e não apenas um único lote, sendo, portanto, inconcebível que numa modalidade o silêncio valha como anuência e na outra seja vista como discordância.

Corrigindo tais incongruências e fazendo ressuscitar a usucapião extrajudicial, a Lei 13.465/17, recentemente publicada e instituidora do novo marco legal em matéria de regularização fundiária, alterou o referido 216-A. Assim, segundo o novel § 2º, “se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância”.

Outra inovação diz respeito à previsão de que “caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância” (§ 13º).

Ademais, passa a se estabelecer que “regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação” (§ 14º).

A regulamentação da usucapião extrajudicial estava em vias de ser estabelecida pelo Conselho Nacional de Justiça, que havia publicado consulta pública sobre a minuta de provimento a respeito da matéria.[2] Tal minuta, apesar de prever alternativas à exigência da anuência expressa do proprietário, certamente precisará ser readequada ao novo parâmetro legal estabelecido.

Por fim, há de ser ressaltar que a interpretação do silêncio como anuência não ofende as garantias do contraditório e da ampla defesa, de forma que a boa-fé do pretendente/adquirente e o lastro probatório que justifique a lavratura da ata notarial devem gerar a presunção em desfavor daquele que foi devidamente notificado, ainda que por edital. Não se está a dispensar as garantias constitucionais ao proprietário, mas tão somente as adequando aos paradigmas processuais atuais, que alçam a efetividade a um patamar que permite sua sobreposição nos casos de colisão com outros princípios. Pode-se afirmar, portanto, que a usucapião extrajudicial individual passou a existir, em termos práticos, com a Lei 13.465/17, devendo ser aplaudida a inovação.

Referências

[1] A Lei 11.977/09, na parte referente a regularização fundiária, foi revogada pela Lei 13.465/17, embora tenha permanecido a regra no sentido de que a ausência de manifestação do proprietário implica a sua a anuência.
[2]
http://www.cnj.jus.br/files/conteudo/arquivo/2016/07/ec1e95ba2c6aecf760c5697be977fe95.ppdf

Felipe Maciel P. Barros - Advogado, mestre em Direito Constitucional pela UFRN e presidente do Instituto Potiguar de Direito Processual Civil.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

domingo, 30 de julho de 2017

A PROMOÇÃO DA ALIENAÇÃO JUDICIAL PELOS CORRETORES DE IMÓVEIS


Os Corretores de Imóveis, devidamente habilitados, estão aptos a promover a venda, na esfera judicial, de imóveis alienados, penhorados e apreendidos nos processos cíveis, de acordo com expressa determinação do juiz, o qual fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias.

Segundo o parágrafo único do artigo 1.094 da CNGC:

“As alienações particulares poderão ser realizadas por corretor ou leiloeiro público, conforme valor mínimo fixado pelo juiz”.

Na arrematação judicial a transferência se dá por efeito da participação do terceiro licitante ou arrematante que teve seu lance acatado.

Essa modalidade específica de alienação, que ocorre simultaneamente ao tradicional leilão judicial, propicia à parte credora que figura no processo, requerer ao juízo que a operação de venda seja intermediada por um corretor credenciado e pode ser feita a qualquer momento sem a observância do cronograma dos leilões judiciais, oportunizando maior apressuramento ao andamento processual quanto à transferência coerciva dos bens constritos.

A Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria-Geral da Justiça (CNGC) – Foro Judicial, prevê no artigo 1.089 que o diretor de cada Fórum deverá instituir o credenciamento de leiloeiros e corretores.

Já a Resolução nº 236 de 11 de julho de 2016, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), regulamenta, no âmbito do Poder Judiciário, procedimentos relativos à alienação judicial por meio eletrônico, na forma preconizada pelo art. 882, § 1º da Lei n. 13105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

Este é um segmento público, um nicho de mercado ainda inexplorado pela grande maioria dos Corretores de Imóveis. Cabe aos Conselhos Regionais, via convênio junto ao Poder Judiciário, a iniciativa de promover o efetivo cadastramento dos profissionais legalmente habilitados, proporcionando um ganho real para a categoria e a sociedade.

Clique no link abaixo e acesse a Resolução na íntegra: 

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

DIVULGAÇÃO: SEJA UM ESPECIALISTA EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS INTERNACIONAIS

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sábado, 29 de julho de 2017

MORADIAS SOBREPOSTAS: DIREITO REAL DE LAJE


A Medida Provisória nº. 759, de 22 de dezembro de 2016, incorporou o inciso XIII ao artigo 1.225 do Código Civil e instituiu a laje como novo direito real. A aludida MP surgiu em um contexto de promoção da regularização fundiária e segurança jurídica nas propriedades e moradias sobrepostas sendo posteriormente convertida na Lei nº 13.465 de  11 de julho de 2017.

Art. 25 - A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, passa a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 1.225...

...

XII - a concessão de direito real de uso; e

XIII - a laje.

...(NR)

TÍTULO XI

CAPÍTULO ÚNICO

As mudanças no Título XI do CC/2002:

Art. 1.510-A - O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

Art. 1.510-B - É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.

Art. 1.510-C - Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.

§ 1º São partes que servem a todo o edifício:

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e

IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.

§ 2º É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.

Art. 1.510-D - Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.

§ 1º O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

§ 2º Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.

Art. 1.510-E - A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:

I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;

II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.

Sobre a propriedade:

O artigo 1229 do Código Civil, abaixo transcrito, define a abrangência da propriedade do solo:

Art. 1229 - A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas por terceiros a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.

Os "puxadinhos", como forma de edificação ilegal, sem aprovação nos órgãos públicos em razão das suas especificidades, desafiam a engenharia e são construídos sem o devido planejamento, forçando-nos a reconhecer a existência de um direito não-oficial em vigência paralela com o direito oficial brasileiro, que é administrado por associações de moradores, responsáveis pela prevenção e solução dos conflitos decorrentes da posse do solo e dos direitos sobre as construções.

Com o advento da nova Lei, cujo principal objetivo é a regularização da propriedade urbana, num contexto típico de situação consolidada que o poder público foi exigido a reconhecer, estas unidades imobiliárias, passarão a ter, titularidade distinta com acessos independentes, isolamento funcional, matrículas próprias (art. 1.510-A, § 3º) e encargos tributários individualmente suportados pelo titular da unidade inserta no direito de laje (art. 1.510-A, § 4º).

E como novo instrumento de acesso à moradia formal, propósito do Estado Democrático de Direito na proteção dos direitos humanos fundamentais, fica ainda por ser respondida a questão quanto à infraestrutura básica que o Estado será obrigado a assegurar, já que a regularização fundiária contribui para o aumento do patrimônio imobiliário do País e representa a inserção de capital na economia, à medida que agrega valor aos imóveis regularizados, os quais, inclusive, tornam-se alvo de tributação (IPTU, ITR, ITBI) ou de cobrança de preços públicos (foros e laudêmios).

A omissão do Estado quando da formação desses núcleos de posse do solo em total desacordo com a sistematização regular, hoje consubstanciados, fez prevalecer a máxima de que as práticas sociais sempre se antecipam ou, por vezes, existem independentemente do ordenamento jurídico positivado.

Clique no link abaixo para acessar a Lei nº 13.465 de  11 de julho de 2017 na íntegra:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/L13465.htm

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

sexta-feira, 28 de julho de 2017

"DICAS" SOBRE LUCRO IMOBILIÁRIO


Os últimos anos foram um oásis para quem já tinha seu imóvel próprio. Os preços subiram nas alturas... Aí o indivíduo decide vender seu imóvel para embolsar este lucro e percebe que terá que pagar um imposto enorme sobre todo este ganho. O que fazer?

Via de regra, ao vender seu imóvel, o cidadão pagará um imposto de 15% sobre o ganho de capital nesta negociação, ou seja, na diferença positiva entre o valor de compra - que deve estar informado na declaração do imposto de renda - e o valor de venda. Muitos acham que este imposto só deverá ser pago em abril do ano seguinte quando for efetuada a declaração de renda, porém, o contribuinte deverá quitar o tributo até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Para isto, será necessário preencher o Programa de Apuração de Ganho de Capital – que pode ser baixado do site da Receita -, que irá ajudar o vendedor a calcular o imposto, emitir o DARF para pagamento do imposto e depois até exportar estas informações para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda do ano seguinte.

Porém, existem algumas formas previstas na legislação brasileira de se evitar ou pelo menos minimizar o imposto na venda deste imóvel. E aí é que entra o Planejamento Tributário visando obter uma economia destes impostos.

Veja abaixo algumas maneiras de minimizar ou até evitar o imposto sobre o ganho de capital na venda de um imóvel:

1. Comprar outro imóvel residencial em até 180 dias

É possível ficar isento da tributação de ganho de capital se o valor da venda for utilizado para comprar um novo imóvel e o contrato de compra e venda for assinado em até 180 dias da venda. Porém, este benefício só é válido para pessoas físicas e para imóveis residenciais. Vale ressaltar que se a venda for efetuada depois da compra, este benefício não poderá ser utilizado. Porém, o contribuinte somente poderá usufruir desta isenção uma vez a cada cinco anos.

Se não for empregado o valor total da venda em uma nova compra, por exemplo, o novo imóvel custar a metade do valor recebido pela venda, o imposto só incidirá proporcionalmente sobre os 50% que não foram gastos.

2. Vender imóveis por até R$ 440 mil.

Se o imóvel for vendido por até R$ 440 mil, também haverá isenção de imposto e nem será preciso comprar outro imóvel com este valor, basta que seja o único imóvel no nome do contribuinte e que ele não tenha alienado nenhum imóvel nos últimos 5 anos, independente de ter utilizado esta isenção ou não.

3. Vender imóveis de pequeno valor

Para os bens de pequeno valor, incluindo os imóveis de qualquer natureza, com valor de venda de até R$ 35 mil não há tributação sobre o ganho de capital, sem nenhuma restrição.

4. Atualizar o valor histórico do imóvel incluindo os custos de aquisição/venda e benfeitorias

Também é permitido incluir as benfeitorias no valor histórico do imóvel que consta na declaração. Desta forma, o ganho de capital na venda será menor e o valor a pagar de imposto sobre este ganho também. Mas para isto é preciso guardar todas as notas e recibos por até 5 anos após a venda do bem para comprovar o aumento do valor histórico para a Receita Federal. Podem ser declaradas as obras de reforma, ampliação, pintura e pequenos reparos.

Também é possível incluir no valor declarado do apartamento os montantes gastos com o imposto de transmissão (ITBI) e até com os juros pagos do financiamento.

No momento da venda, é permitido abater também o que foi pago de corretagem, desde que seja declarado na aba de pagamento efetuados.

5. Utilizar o fator redutor de ganho de capital

Para quem tem mais idade, ainda tem um benefício a mais, a isenção do tributo para os imóveis comprados antes de 1969.

Se o imóvel tiver sido adquirido entre 1970 e 1988 também haverá uma redução do imposto pelo fator redutor, conforme tabela a seguir: 
Clique na Tabela para ampliar

E mais recentemente, a MP do Bem de 2005 introduziu novamente o fator redutor do ganho de capital para imóveis mais novos, onde o imposto vai diminuindo conforme o tempo em que o bem ficou sob a propriedade do contribuinte.

Uma questão interessante é no caso de bens adquiridos por meio de herança. Neste caso, é importante verificar a possibilidade de transferir o imóvel para o herdeiro pelo valor de mercado e não pelo valor histórico, como seria o mais indicado aparentemente para não precisar pagar o imposto de renda de ganho de capital nesta transação.

Algumas vezes, se o imóvel tiver sido adquirido pelo falecido há muito tempo, o espólio poderá usufruir dos benefícios do fator redutor citados acima e ficar isento da tributação ou ter uma boa redução do imposto a pagar. O único senão é que neste segundo caso, o imposto deverá ser antecipado, porém quando o herdeiro for vender o imóvel recebido de herança, pagará o imposto somente sobre o ganho de capital acima deste valor atualizado a mercado no momento do inventário. Dependendo da situação, mesmo se for necessário adiantar o imposto, ainda poderá ser bem vantajoso.

A regra geral é que o contribuinte que obtiver ganho de capital na venda de seu imóvel estará sujeito ao pagamento de imposto de 15%. Entretanto, há várias situações previstas na lei que permitem a redução ou até isenção total deste imposto. Estas regras não devem ser desprezadas, principalmente pelo contribuinte que já possui o bem há bastante tempo.

Lembre-se de ficar a tento à legislação, pois isso pode significar uma boa economia no imposto a pagar no caso de ganho de capital na venda do seu imóvel.

Letícia Camargo - Analista financeira

ÍNDICE QUE CORRIGE O ALUGUEL TEM DEFLAÇÃO DE 0,72% EM JULHO


O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, teve deflação de 0,72% em julho após encerrar junho com variação negativa de 0,67%. O índice foi divulgado nesta sexta-feira (28) pela Fundação Getulio Vargas (FGV). É a quarta deflação seguida, segundo a entidade.

O índice passou a registrar deflação desde abril deste ano, quando atingiu a menor taxa mensal desde 1989, início da série histórica (-1,1%).

Em julho de 2016, a variação foi de 0,18%. A variação acumulada em 2017, até julho, é de -2,65%. Em 12 meses, o IGP-M registrou taxa de -1,66%.

O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

Fonte: G1

quinta-feira, 27 de julho de 2017

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DA RENDA


O Avaliador de Imóveis tem que, por dever de ofício, compreender melhor como as relações econômicas se dão no espaço urbano na medida em que o mercado, condicionado às suas variáveis, volatiliza critérios valorativos diferenciados para um mesmo imóvel, nos mais diversos cenários de avaliação e negociação.

Método de Capitalização da Renda

O método da renda é um método indireto de avaliação de imóveis, já que está subordinado à aplicação inicial de outro método ou do conhecimento prévio do valor venal ou de locação de um imóvel.

Os métodos diretos que precedem a aplicação do método da renda são: 

Método Comparativo de Dados de Mercado

- Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Exige o tratamento seletivo dos dados recolhidos no mercado que integra o bem.

Método da Quantificação de Custo ou Reedição de Benfeitorias

- Pode ser apropriado pelo CUB - Custo Unitário Básico de Construção, indicador monetário que reflete o custo básico para a construção civil. Seu objetivo é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos do setor da construção civil.

“A correta utilização do método da renda exige a correta determinação do valor do imóvel; este pode ser efetuado por quaisquer dos processos conhecidos: de reprodução do custo, comparativo, de máximo aproveitamento eficiente, etc. Deve-se deixar claro que na apuração do valor do imóvel pelo método do custo de reprodução de mercado, através do qual são determinados os valores separados do terreno e das benfeitorias, é indispensável que se acrescente aos mesmo, nos casos em que a técnica recomende, o valor em marcha, representando a vantagem da coisa feita, ou seja, a parcela adicional que os autores norte-americanos denominam de going value. Tem-se, então, o valor final do imóvel.”
(PASSOS, Mariza, coordenadora. Engenharia de Avaliações. Arbitramento de Aluguéis. São Paulo. Ed. Pini. Pág.86 e ss)

"Em se tratando de terreno suscetíveis a determinados aproveitamentos que integrem o mercado de locações, tais como os lotes destinados a estacionamentos, comércio de veículos e similares, o valor do terreno poderá ser obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser empregada." 
(FILHO, Nelson Nady Nór. Avaliação de terrenos urbanos. pág. 301)

A ABNT NBR 14653-2 preconiza:

8.2.3 Método da renda

As avaliações de empreendimento de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) devem observar as prescrições da NBR 14653-4 - Empreendimentos. No caso de imóveis que não se enquadrem na situação anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4 abaixo:

8.2.3.1 Estimação das receitas e despesas

Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar, são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e receitas provenientes da sua exploração.

8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa

A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas.

8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mínima de atratividade

Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

8.2.3.4 Estimação do valor do imóvel

O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.

Sabedor do valor venal do imóvel basta resolver uma simples equação, aplicando uma taxa de renda determinada pela análise do mercado e experiência do Avaliador.

COMO CALCULAR:

Vl = (Vv x ir)/12

onde:

Vl = valor locativo

Vv = valor venal

ir = taxa de renda anual ou Cap Rate (decimal)

Sobre a taxa de renda segue abaixo uma tabela de referência, elaborada pelo engenheiro André Lemos Guimarães.



Observe-se que o valor total do imóvel = (Valor do terreno + valor das obras civis + valor mobiliário) x Fator de comercialização.

Conceitos básicos facilitadores

O valor locativo do imóvel, segundo o art. 72, II e § 1º da Lei do Inquilinato, deve apresentar-se real e atual, ou seja, aquele valor que o imóvel haverá de ter, para locação, atendidas as circunstâncias do local em que se situa, do ponto de vista comercial, industrial ou de prestação de determinados serviços, conforme a natureza da locação.

São valores mobiliários, quando ofertados publicamente, quaisquer títulos ou contratos de investimento coletivo que gerem direito de participação, de parceria ou remuneração, inclusive resultante da prestação de serviços, cujos rendimentos advém do esforço do empreendedor ou de terceiros".

O valor venal é uma estimativa do Poder Público sobre o preço de determinados bens. A finalidade principal é servir de base para o cálculo de determinados impostos e — em alguns casos — taxas e/ou emolumentos judicias ou administrativos. Para sua quantificação, são utilizados critérios objetivos estabelecidos em lei que variam segundo o tempo e o lugar em que o bem se encontra e segundo o seu gênero e espécie.

Tratando-se de bens imóveis, o valor venal é calculado levando em conta o preço que a unidade imobiliária alcançaria em uma operação de compra e venda simples, considerando a função da área da edificação, as características do imóvel (idade, posição, tipologia), sua utilização (residencial ou não) e seu respectivo valor unitário padrão (valor do metro quadrado dos imóveis no logradouro).

O fator de comercialização, segundo Sérgio Antônio Abunahman, no seu livro Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, caracteriza-se como sendo a “Vantagem da Coisa Feita” e dá a seguinte definição: “é o acréscimo do valor que tem um determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado em relação a outro semelhante, mas ainda por construir”.

A Taxa de renda anual ou Cap Rate é uma razão (ratio em inglês), e para calculá-la, são necessários apenas 2 fatores: O aluguel gerado por um determinado imóvel e o seu Valor de Mercado para venda, adotando-se a fórmula abaixo que poderá ser parametrizada com a Tabela de Referência de Taxas.

CAP RATE = Aluguel gerado por determinado imóvel / Valor de mercado do imóvel

Conclusão

Em resumo, a aplicação do método supra deverá ser utilizado para avaliar um imóvel com base na capitalização de sua renda, considerando-se a renda real, ou a que se espera obter (renda prevista). Por ser um método que está sujeito a elevado grau de subjetividade, ou seja, varia conforme a ótica do Avaliador e depende, em muito, da sua expertise, subordina-se à oferta e procura na região do imóvel avaliando, não conduzindo, por vezes, a valores competitivos e praticáveis no mercado. Daí recomendar-se que seu uso deve ficar constrito aos casos de impossibilidade do uso da Comparação Direta e é imprescindível que a taxa usada tenha sido objeto de estudo anterior e amplo de mercado específico ou semelhante.

Segundo MENDONÇA et al. (1998), devido à sua flexibilidade que permite a generalização do seu uso, nos casos de perícias judiciais, este método tem sido recomendado pela própria jurisprudência dos tribunais do poder judiciário, que consagra como justa a taxa de atratividade de 12% ao ano para imóveis comerciais. Porém, os trabalhos que vem sendo realizados comprovam que existe uma incerteza quanto a taxa de atratividade pré-definida que indique com segurança a renda mensal esperada para um determinado imóvel, em virtude da constante instabilidade econômica do país. Não há, no Brasil, taxas de atratividade fixadas para imóveis residenciais, mas observa-se que, quanto maior e mais luxuoso é o imóvel residencial, menor é a taxa interna de retorno.

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

quarta-feira, 26 de julho de 2017

IMÓVEL NA PLANTA E O PODER DE QUEM COMPRA


Todos os compradores de imóvel na planta e em construção devem saber que a Lei nº 4.591/64, que regula a incorporação em condomínio, concede aos adquirentes o direito de criar a Comissão de Representantes, que é composta por três adquirentes, seja a obra por administração ou a preço fechado, nos termos do seu artigo 50. Dessa forma, fica claro que o incorporador/construtor, a partir do momento que vende as unidades, deixa de ser o dono sozinho do empreendimento, pois passa a ter que prestar contas aos novos adquirentes, que na verdade, são sócios que podem e devem fiscalizar a obra.

Conforme explicação do especialista em Direito Imobiliário, Melhim Namem Chalhub, nas págs. 173/175 do seu livro “Da Incorporação Imobiliária”, a “comissão constitui elemento natural do conteúdo do contrato de incorporação” devendo seus poderes se estender até a finalização da obra. “A Comissão de Representantes atua em qualquer modalidade de incorporação, seja naquelas em que se contrata a construção (por empreitada ou por administração) ou naquelas em que o incorporador contrata a venda da unidade como coisa futura”.

Poderes da Comissão de Representantes

Melhim frisa que a lei confere à Comissão os seguintes poderes, dentre outros: acompanhar o andamento da obra, fiscalizando a atuação do incorporador e do construtor, os quais não podem alterar as especificações do projeto; fiscalizar o cálculo de reajustamento do contrato, sendo que nos contratos por administração, cabe a ela promover, juntamente com o construtor, a revisão da estimativa de custo, a cada seis meses.

Há construtoras que ignoram a lei ao não estipular no contrato de construção o seu dever de implantar a Comissão de Representantes para esta a fiscalizasse e praticasse os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F, da norma legal que foi estipulada para reduzir os riscos de desvio de verbas, fato esse que ocorre com frequência.

Compradores têm o direito de saber dados uns dos outros

Diante da postura de evitar qualquer tipo de controle e para ficar mais à vontade para agir sem qualquer questionamento, há construtoras que sabotam a criação da Comissão de Representantes ao impedir que os coproprietários, que são na realidade sócios de um empreendimento, saibam os nomes e endereços uns dos outros. Para contornar essa situação, os compradores podem obter informações junto ao Cartório de Registro de Imóveis, pois por uma questão de segurança, deve cada comprador registrar seu contrato de compra e venda nesse cartório, para evitar que sua unidade seja utilizada como garantia de um empréstimo da construtora ou que seja vendida em duplicidade.

Qualquer condômino tem legitimidade para postular uma Ação de Obrigação de Fazer com Antecipação de Tutela, onde o juiz determinará que a construtora forneça todos os nomes dos compradores com a qualificação e endereços, para que estes se organizem para cumprir uma obrigação legal, ou seja, realizar a assembleia para criar a comissão de representantes.

Incorporador ignora leis por falta de atitude dos adquirentes

A Lei 4.591/64 consiste num instrumento completo, sendo que possui diversos dispositivos que protegem o comprador, como por exemplo, o art. 43 que determina o dever de a construtora indenizar os adquirentes no caso de “não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão da obra”. Há ainda a garantia do adquirente exigir que a incorporadora registre no Ofício de Registro de Imóveis a incorporação, pois no caso de descumprimento dessa obrigação, o adquirente poderá exigir a multa contra o incorporador corresponde a 50% do valor que tiver pago.

Entretanto, o fato de os adquirentes não se unirem – pois desconhecem que são sócios e donos da maior parte do empreendimento – e deixarem de contratar uma assessoria jurídica especializada tem motivado muitos incorporadores e construtores agirem como se não existisse leis que visam gerar segurança nesse tipo de transação.

Kênio de Souza Pereira - Advogado e Presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis e Professor de pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.
Fonte: Emorar

terça-feira, 25 de julho de 2017

STJ CONTRARIA CONCEITOS DE REGISTRO DE PROPRIEDADE


Não se olvida de que os terrenos de marinha e seus acrescidos sejam bens da União Federal. O que parece ter sido esquecido é a necessidade de estremá-los da propriedade particular, sob pena de o Registro Imobiliário (RI) fracassar no exercício de seu papel de repositório fiel da propriedade no território. Observe-se o que diz a Súmula 496 do STJ: “Os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União”.

A princípio, a referida súmula deixa a desejar ao não reconhecer a existência de imóveis que, mesmo situados em terrenos de marinha, possam estar sob o domínio particular por terem sido alienados pela União Federal ou por conta da remição de um contrato de aforamento, neste caso consolidando-se o domínio pleno da propriedade no foreiro, ou seja, no particular.

Note-se que “estar situado” confere ao imóvel o sentido de encaixar-se no conceito de terreno de marinha, que corresponde, primordialmente, a propriedade estar localizada dentro da faixa de 33 metros de profundidade, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha da preamar-média de 1831.

Ora, como dito, a propriedade pode estar situada dentro da faixa, mas ter sido desafetada, porquanto tenha sido seu domínio pleno alienado ao particular, passando a ser um imóvel alodial, e neste caso o registro de propriedade particular é, sem qualquer margem para dúvidas, oponível à União, independentemente de o imóvel “estar situado” em terreno de marinha.

Entretanto, o ponto que ora se faz relevante ao presente ensaio é a aplicação da Súmula 496 do STJ, pelos Tribunais, nos casos em que o particular exibe seu título de registro de propriedade, que reflete um imóvel alodial desde os primórdios de seu assentamento registral, e, por outro lado, a União Federal “informa” ao juízo “estar” o imóvel “situado” em terreno de marinha, portanto sob seu domínio.

Aqui não se discute se os terrenos de marinha são ou não bens da União, pois eles o são. Entretanto, o verbo “ser” não nos parece guardar o mesmo sentido do verbo “estar”.

Para o imóvel “estar” situado em terreno de marinha, elidindo-se qualquer mera presunção, é preciso que tenha sido, em primeiro lugar, regularmente demarcado. Poder-se-ia dizer, em contraposição a essa afirmação, o seguinte: o imóvel encontra-se situado em terreno de marinha porque está posicionado na costa marítima, de frente para o mar. Ocorre que não é o estado atual das marés que determina a faixa que compreende essa espécie de bem público, mas, sim, o estado das marés no longínquo ano de 1831 ou o mais próximo de que se conseguir chegar.

A discussão poderia cingir-se, ainda, sobre o fato de tratar-se de um terreno alagado, de mangue, portanto, comprovada estaria a ação das marés. Ainda assim, nada provaria no sentido de tratar-se de terreno de marinha, frente ao já dito.

Estando regulamente concluído o processo de identificação e demarcação do bem da União, in casu o terreno de marinha, caberá a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão este que administra os bens da União Federal, lavrar o termo competente de incorporação do imóvel a este sujeito de direito público, com força de escritura pública, que deverá, juntamente com a certidão de inteiro teor, plantas e outros documentos que permitam a correta caracterização do imóvel, ser apresentado ao Serviço Registral Imobiliário da circunscrição competente, a fim de que seja feito o registro.

A disposição acima não é nova, existe desde a entrada em vigor da Lei n° 9.636/98. O registro da propriedade de bens imóveis da União, assegurado o contraditório em eventual procedimento de dúvida registraria, já deveria ter sido feito em atendimento ao determinado por diplomas legais anteriores, a exemplo da Lei n° 5.972/1973.

Como se vê, não há como negar que o Registro de Imóveis atraiu a propriedade pública, em especial os imóveis da União. Se este sujeito de direito publico pretende distinguir sua propriedade da particular deverá realizar o registro.

Seria fácil abraçarmos, de forma exclusiva, a tese de que o imóvel público não precisa ser registrado no RI para constituição do direito de propriedade, a fim de encerrar qualquer discussão, sob o mantra de que “os terrenos de marinha e seus acrescidos são bens da União” garantidos constitucionalmente, ocorre que, assim como o particular, a União Federal também deve respeitar os ditames da legislação especial, a fim de fazer valer seu direito de propriedade, sob pena de, não o fazendo, estar exercendo sobre o imóvel o domínio eminente e não o patrimonial.

Posicionando a matéria à luz da Lei dos Registros Públicos, se o imóvel está registrado no RI em nome de um particular, sem qualquer menção ao fato de estar localizado em terreno de marinha, perante terceiros é uma propriedade particular, até que se prove o contrário. O registro do título permanecerá surtindo efeitos até que seja cancelado, sendo obrigação do terceiro, que sentir-se prejudicado, obter o competente provimento jurisdicional que determine o cancelamento do registro.

E ainda que possa considerar-se que o procedimento demarcatório de terras da União tenha caráter meramente declaratório e o registro da propriedade particular, no Direito Brasileiro, goze de presunção juris tantum, admitindo prova em sentido contrário, não há como negar, repita-se, que o Registro Imobiliário tenha atraído a propriedade pública, em especial os bens da União, dado seu caráter (RI) de repositório fiel da propriedade no território e por constituir-se relevante serviço de organização técnica e administrativa apto a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1º da Lei n° 8.935/1994).

Como já tivemos a oportunidade de expor, em obra de nossa autoria: “[...] a propriedade pública, em princípio, não precisa de registro, o Registro de Imóveis seria apenas um repositório fiel da propriedade particular, mas Afrânio de Carvalho, um dos maiores mestres da matéria registral, já previa no ano de 1982 um futuro por vir: “Nada obsta, porém, que a Administração Pública resolva futuramente subordinar todos os imóveis públicos no Registro, a fim de que este reflita a imagem completa do território do País. Essa fase provavelmente será atingida mais adiante como natural decorrência do cadastro [...]” (1982). O cadastro citado é o proveniente da LRP, que inovou com a criação de uma matrícula imobiliária para cada imóvel. À época, em referência à Lei n° 5.972/1973, Afrânio comentou: “A administração federal já deu um passo nesse sentido ao mandar promover o registro dos bens imóveis da União, regulando o procedimento para isso” (1982). Compartilhamos da visão de Afrânio” (Curso de Terrenos de Marinha e seus Acrescidos. 2. ed. São Paulo: Pillares, 2016).

A nosso ver, a melhor interpretação que pode ser conferida à Súmula 496 do STJ é a de que não é oponível à União um registro de propriedade particular de imóvel para afastar o “regime jurídico” dos terrenos de marinha, todavia devendo ser observado, caso a caso, se o imóvel não foi alienado pela União Federal ao particular e, portanto, tenha perdido sua qualidade de bem público; se não foi objeto de sentença judicial com força de coisa julgada que tenha afastado o domínio da União; dentre outros fatores que necessitam ser analisados antes da aplicação do entendimento sumular.

E, dentre esses outros fatores, encontra-se o de sopesar a qualidade da informação prestada de que o imóvel ”está situado” em terreno de marinha, tendo em vista que há ato administrativo, previsto em lei, correspondente à sua incorporação ao patrimônio da União. Enquanto o terreno não tiver sido regularmente identificado e demarcado pela SPU, há apenas uma presunção de existência da linha da preamar-média de 1831 e, por conseguinte, da faixa que se constitui o terreno de marinha, não podendo se dizer, ao certo, sua exata localização no espaço físico territorial, ou seja, se corresponde ou não ao espaço que ocupa o imóvel descrito e caracterizado no registro público como uma propriedade particular.

A presunção ou não de sua existência não elide a obrigação da União em cadastrar o imóvel, por intermédio da SPU, sob competente número de Registro Imobiliário Patrimonial (RIP), em virtude de este registro fazer as vezes da matrícula do imóvel na SPU, individualizando-o perante este órgão para que assim gere a publicidade necessária a terceiros, especialmente em decorrência da falta de atendimento à disposição legal que determina o assentamento do termo de incorporação no Registro Imobiliário.

Não se diga que o terreno de marinha, por ter sido incluído entre os bens da União pela Constituição Federal de 1988, ganhou a presunção juris et de jure no que pertine à sua localização, pois seria o mesmo que sustentar que o título de propriedade decorre de lei, sem a existência do imóvel, que é o objeto dela. Em outras palavras: não há propriedade sem título, como não há propriedade sem a existência de um objeto, seja ele móvel ou imóvel. Para que o imóvel exista, na forma patrimonial (bem), é preciso que ele esteja devidamente descrito e caracterizado (demarcado) no espaço físico territorial.

Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues - Advogado e professor, especialista em Direito Notarial e Registral Imobiliário, membro da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB-SP, autor do livro Curso de Terrenos de Marinha e seus Acrescidos – Laudêmio, taxa de ocupação e foro.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

segunda-feira, 24 de julho de 2017

POR QUE NÃO É BOM PARA OS LOCADORES CONTRATOS COM PRAZO DETERMINADO INFERIOR A 30 MESES.


Quem pretende alugar um imóvel por um curto espaço de tempo, geralmente tem dúvidas sobre o período mínimo de locação e a aplicação de multas, caso o contrato seja desfeito.

Para locações por um período inferior a 90 DIAS, o contrato é de temporada. Engana-se quem pensa que esse tipo de acordo serve apenas para casas de praia durante o período de férias. Qualquer locação, com prazo determinado de até 90 DIAS, é de temporada, mesmo que o imóvel seja usado para moradia.

Neste caso e somente neste caso poderá o locador receber o montante do aluguel antecipadamente.

Nos contratos mais comuns é normal que o tempo mínimo de locação exigido pelo proprietário seja de 30 MESES, e isso tem uma explicação. A lei 8.245/91 alterada em parte pela lei 12.112/09 chamada de NOVA LEI DO INQUILINATO, prevê que em caso de CONTRATOS VERBAIS, ou com prazo inferior a 30 MESES, o locador poderá exigir a devolução do imóvel somente após transcorridos CINCO ANOS DE LOCAÇÃO, salvo em casos especiais.

Ou seja, se um imóvel for alugado por 24 meses, na prática, esse contrato se renova automaticamente duas vezes e o locatário poderá permanecer na propriedade por seis anos, desde que pague os aluguéis e demais encargos em dia. Não é possível a retomada por denúncia vazia antes deste prazo e isso assusta os proprietários.

Por outro lado, também é comum que os contratos prevejam multas para desocupação antecipada do imóvel pelo locatário, normalmente, três vezes o valor do aluguel proporcionalmente ao tempo não utilizado.

E dai a pergunta que não se cala: - Sendo assim, como ficam aqueles que pretendem locar um imóvel por um período maior que 90 dias, mas inferior a 30 meses?

Para resolver o problema causado pela lei, é fato que, contratos de locação com duração de 30 meses, prevejam que depois de transcorridos tantos meses da assinatura, nenhum tipo de multa, para a devolução antecipada do imóvel, possa ser aplicada. O perigo está no entendimento do magistrado quanto a esta inserção contratual principalmente no caso de uma saída litigiosa.

Desta forma, as garantias permanecem inalteradas para o locador, e quem precisa alugar um imóvel por um período inferior a 30 meses pode devolver as chaves, depois de um ano, sem a incidência de penalidades.

O artigo 47, da Lei do Inquilinato, estabelece que nas locações pactuadas "verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:

- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

- Por força de acordo entre as partes;

- Em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos;

- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

- Em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

- No caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou pedido do locador para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. A comprovação judicial deverá ocorrer também quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio; e...

- No caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

Note que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas duas últimas hipóteses acima, o retomante deverá provar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos pelos respectivos locadores depois de transcorridos cinco anos de vigência ou ocorridas às hipóteses elencadas.

Fonte: Sete Soluções Imobiliárias - RJ

O CORRETOR DE IMÓVEIS É INSUBSTITUÍVEL

A start-up Hubbers Real Estate chega ao mercado paulistano, com a promessa de ser a primeira imobiliária sem corretores. Inspirada nos modelos de inovação do Uber e do Airbnb, a empresa se propõe a ser um "hub" que vai conectar, diretamente, vendedores a potenciais compradores.

CONTRATO DE LOCAÇÃO PREDIAL URBANA: DA RENÚNCIA TÁCITA DE CLÁUSULA CONTRATUAL


Mesmo que o locatário seja escolhido de forma criteriosa, é muito comum que este deixe de adimplir com as prestações pactuadas no contrato, o que pode trazer complicações para o locador caso não sejam tomadas providências acerca desse descumprimento.

1. Definição de contrato de locação predial urbana

O contrato de locação predial urbana pode ser definido como um contrato onde uma das partes, o locador, cede à outra, o locatário, o direito de uso o gozo de um imóvel a ser retribuído mediante pagamento de parcelas periódicas durante um período de tempo. Trata-se de contrato bilateral oneroso e sinalagmático, ou seja, celebrado entre duas ou mais pessoas, com previsão de retribuição pelo uso do imóvel, bem como com obrigações recíprocas para ambas as partes, respectivamente.

A previsão legal consta essencialmente da lei do inquilinato – Lei nº 8.245/91, a qual regula todas as peculiaridades da locação predial urbana, sem prejuízo das disposições do Código Civil, bem como de leis especiais, que tratam de outras espécies de locação urbana.

2. Do pagamento a menor e da conduta omissiva do locador

Em algumas situações, não obstante o locatário tenha sido escolhido mediante criteriosa análise de cadastro, este pode vir a passar por processo de insolvência e deixar de adimplir com o contrato na forma como pactuado.

Uma vez que o locatário deixe de pagar o aluguel ou o pague em valores menores do que o acordado, caso o locador não se oponha ao reiterado descumprimento contratual, este comportamento pode ser interpretado como uma concordância tácita, caracterizando, assim, uma renúncia à disposição contratual que trata acerca do valor locatício, o que impossibilitaria futura execução das quantias inadimplidas. Essa é a aplicação da chamada Teoria da supressio. 

3. Definição de supressio

A aplicação do instituto da supressio implica na redução ou no total desaparecimento de um conteúdo obrigacional, em decorrência da conduta omissiva de quem tinha por direito exigi-lo, de modo a gerar naquele que se encontra no outro polo da relação jurídica a expectativa de que não seja mais exercido.

Pode-se dizer que aquele que perdeu o direito teria abusado do direito de se omitir, mantendo comportamento reiteradamente omissivo, seguido de um surpreendente ato comissivo, com que já legitimamente não contava a outra parte.

Apenas para contextualizar, utiliza-se como exemplo um contrato de locação que prevê o pagamento mensal no valor de R$ 2.000.00,00. Em determinado momento, o locatário, passando por dificuldades financeiras, passa a pagar mensalmente apenas R$ 1.200,00. O locador, por sua vez, se omite e aceita o recebimento do valor a menor, achando que seria melhor cobrá-lo apenas ao final do contrato. Transcorrido todo o curso do contrato com os pagamentos a menor, o locatário devolve o imóvel ao locador, o qual, aproveitando a oportunidade, resolve cobrá-lo pela diferença apurada. De acordo com a teoria da supressio, essa cobrança seria um ato surpreendente comissivo, com o qual já não contava mais o locatário, de forma que não seria mais possível ser realizado.

4. Aplicabilidade da renúncia tácita aos contratos de locação predial urbana 

A doutrina e os tribunais pátrios vêm adotando sistematicamente a teoria da supressio aos contratos de locação imobiliária, seja para os casos de alugueis pagos de forma insuficiente, seja para os casos de reajustes periódicos nos valores, os quais, apesar de previstos contratualmente, se não forem oportunamente realizados pelo locador, impossibilitam cobrança posterior.

5. Como deve proceder o locador?

A prática jurídica vem demonstrando algumas maneiras para o locador se prevenir de futura alegação de renúncia tácita em caso de reiteração de descumprimento contratual, sem que haja necessidade de interrompê-lo antes do fim. Entre elas, pode-se destacar a própria previsão contratual de não aplicação da teoria da supressio ou renúncia tácita, bem como realização de notificação judicial ou extrajudicial de pagamento insuficiente, caso o fato efetivamente ocorra.

5.1 Da previsão contratual

Acerca da previsão contratual de cláusula de não aplicação da teoria da supressio, é válido destacar que este apenas teria validade em contratos onde não há situação de vulnerabilidade em relação a qualquer das partes. Por outro lado, nos contratos regidos pelo direito do consumidor, a exemplo dos realizados entre pessoas físicas e imobiliárias, tal cláusula pode ser declarada nula, de ofício, caso o juiz entenda que ela viola qualquer dos direitos básicos da parte vulnerável.

5.2 Da realização de notificação

Por sua vez, a notificação realizada pelo locador acerca do descumprimento da prestação periódica, ou pelo cumprimento de forma insuficiente, parece ser a forma mais segura para aquele resguardar seu direito de realizar futura cobrança de dívida que lhe é devida. Dessa maneira, uma vez notificado o locatário, fica cabalmente demonstrado, por ato explícito, a intenção do locador em receber as prestações na forma como pactuada.

É válido ressaltar que a preservação dos direitos aqui analisados depende de uma atuação preventiva do locador, sob pena de incorrer em irremediável prejuízo futuro. Dessa forma, para se resguardar dessas e de outras armadilhas, é importante consultar um advogado de confiança.

Marcus Vinícius Vasconcelos Abreu - Advogado, sócio do escritório Raimundo da Cunha Abreu Advocacia
Fonte: meuadvogado.com.br

domingo, 23 de julho de 2017

CONDOMÍNIO E IMOBILIÁRIA DEVEM ATENTAR PARA CITAÇÃO DO CPC DE 2015


A Lei 13.105, de 16 de março de 2015 instituiu o novo Código de Processo Civil [1], e dentre seus diversos regramentos, interessa-nos aqui tratar da citação. Trata-se de ato pelo qual são convocados o réu, o executado ou o interessado para integrar a relação processual trazida ao corpo de uma lide personificada (art. 238, CPC/15 [2]).

A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor (art. 240 [3]), ressalvados os casos expressos previstos em lei, como o inadimplemento de obrigação positiva e líquida (art. 397 do Código Civil [4]) ou a mora de obrigações provenientes de ato ilícito (art. 398 CC [5]).

Sob uma ótica ainda mais particular, o interesse está centrado em casos que devem merecer a atenção e certa reflexão tanto por parte de pessoas naturais (físicas) quanto de pessoas jurídicas em geral, em função da importância deste instituto processual.

Como indicado, a citação é ato convocatório para o réu, o executado ou o interessado integrar a relação processual, e o evento marca o início da contagem dos prazos processuais, para as partes, incluindo procurador, advocacia pública, Defensoria Pública e Ministério Público (art. 230, CPC/15 [6]).

Logo, para todos os envolvidos, é vital que por um lado se tenha a maior regularidade no ato citatório, e por outro, sejam evitados quaisquer inconvenientes, que possam levar a nulidades de citação, ou até mesmo ao desconhecimento da demanda e posterior revelia, como veremos.

O art. 231 [7] do código especifica quais as situações que são consideradas como o “dia do começo do prazo”, sendo que havendo mais de um intimado, o prazo para cada um é contado individualmente e quando houver mais de um réu, o dia do começo do prazo para contestar, para a maior parte das hipóteses, corresponderá à última das datas fixadas na norma.

Esses eventos podem envolver, por exemplo, a data de juntada aos autos do aviso de recebimento, quando a citação ou a intimação for pelo correio, ou a data de juntada aos autos do mandado cumprido, quando a citação ou a intimação for por oficial de justiça, ou ainda, o dia útil seguinte ao fim da dilação assinada pelo juiz, quando a citação ou a intimação for por edital.

Como regra geral, a citação deve ser pessoal, podendo, no entanto, ser feita na pessoa do representante legal ou do procurador do réu, do executado ou do interessado (art. 242, CPC/15 [8]). Mas existem diversas situações que merecem considerável atenção, conforme já indicado.

Caso seja verificada a ausência do citando, a regra geral é flexibilizada admitindo-se que a citação seja feita na pessoa de seu mandatário, administrador, preposto ou gerente, quando a ação se originar de atos por eles praticados (art. 242, § 1º, CPC/15 [9]). Essa ressalva é importantíssima especialmente para pessoas jurídicas de qualquer natureza, que tenham atuação em território brasileiro.

O art. 248, § 2º determina que, para os casos de citação de pessoa jurídica, é considerada válida a entrega do mandado de citação para pessoa com poderes de gerência geral ou de administração ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências (esta parte final necessária para harmonizar como o § 4º do art. 248 que trataremos adiante).

Mas, ainda, merece destaque a regra inscrita no § 3º do art. 75 do CPC/15 [10], pois a mesma determina que o gerente de filial ou agência presume-se autorizado pela pessoa jurídica estrangeira a receber citação para qualquer processo. E aqui a regra é generalista e abrangente – o que traz boa reflexão aos gestores de tais tipos de entidades legais.

Outra importante pontuação se insere na esfera imobiliária / de locações e pode atingir até mesmo empresas imobiliárias e gestoras de administração de imóveis. Para pessoas (locadores) que sejam titulares de imóveis locados e que se ausentem do país sem cientificar o locatário que na localidade onde estiver situado o imóvel, existirá um procurador com poderes para receber citação, poderá ser citado e considerado habilitado para representar o locador em juízo a pessoa que estiver na condição de administrador do imóvel encarregado do recebimento dos aluguéis (art. 242, § 1o, CPC/15 [11]).

Por fim, registramos especial destaque para o § 4º do art. 248 — sobre o qual entendemos que mais oportuno, por lógica sistêmica, teria sido se o legislador houvesse alocado a disposição também como parágrafo do art. 242. O dispositivo trata da citação em caso de condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso – ou seja, um problema mais que recorrente em grandes cidades e capitais, tanto para pessoas naturais quanto para pessoas jurídicas.

A regra fixa que, em tais localidades, será considerada válida a entrega do mandado citatório a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, ou seja, contrariando expressamente o disposto no caput do art. 242, CPC/15.

A especificação da norma pode, em diversas hipóteses, causar constrangimento, problemas e até mesmo levar uma parte a ser condenada à revelia, caso esse sistema de recebimento de correspondência de condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso não funcione a contento ou em seus tramites permita que a citação seja extraviada.

Isso sem contar os casos de “descontrole”, quando o mandado é entregue mas não existem registros fidedignos ou efetivamente rastreáveis do documento. Nessas hipóteses, o próprio § 4º do art. 248 oferece uma solução para a questão, ao determinar, na parte final de sua redação, que o funcionário da portaria poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente (art. 248, § 4º, CPC/15 [12]).

Em conclusão, avaliamos que pessoas jurídicas devem, por um lado, rever procedimentos de recebimento de correspondências em suas sedes, visando uma maior e efetiva rastreabilidade das mesmas e, em paralelo, avaliar corretamente procurações outorgadas, redação de contratos e estatutos sociais, e demais práticas perante terceiros (o que inclui o disclosure de informações relacionadas aos partícipes da gestão e administração e suas competências e responsabilidades).

Para imobiliárias e gestoras de administração de imóveis, torna-se vital revisar os contratos de prestação de serviços e de gestão de bens de terceiros, assim como atentar-se para as regras ora expostas.

Por fim, para o caso de condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso – tanto para pessoas naturais quanto para pessoas jurídicas –, é necessária a devida revisão de regras, procedimentos, normas de condutas, políticas de acesso a documentos, regras gerais de condomínio, práticas a serem revistas por síndicos e gestores de propriedades, visando evitar problemas com o recebimento de mandados de citação, em todos os termos que avaliamos do Novo Código de Processo Civil.

Referências

[1] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm Acesso em 05.jun.2017
[2] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “CAPÍTULO II - DA CITAÇÃO - Art. 238. Citação é o ato pelo qual são convocados o réu, o executado ou o interessado para integrar a relação processual.”.
[3] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 240. A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor, ressalvado o disposto nos arts. 397 e 398 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). § 1o A interrupção da prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação, ainda que proferido por juízo incompetente, retroagirá à data de propositura da ação. § 2o Incumbe ao autor adotar, no prazo de 10 (dez) dias, as providências necessárias para viabilizar a citação, sob pena de não se aplicar o disposto no § 1o. § 3o A parte não será prejudicada pela demora imputável exclusivamente ao serviço judiciário. § 4o O efeito retroativo a que se refere o § 1o aplica-se à decadência e aos demais prazos extintivos previstos em lei.”.
[4] Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil. “Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.”. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art397 Acesso em 05.jun.2017
[5] Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil. “Art. 398. Nas obrigações provenientes de ato ilícito, considera-se o devedor em mora, desde que o praticou.”. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art398 Acesso em 05.jun.2017
[6] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 230. O prazo para a parte, o procurador, a Advocacia Pública, a Defensoria Pública e o Ministério Público será contado da citação, da intimação ou da notificação.”
[7] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 231. Salvo disposição em sentido diverso, considera-se dia do começo do prazo: I - a data de juntada aos autos do aviso de recebimento, quando a citação ou a intimação for pelo correio; II - a data de juntada aos autos do mandado cumprido, quando a citação ou a intimação for por oficial de justiça; III - a data de ocorrência da citação ou da intimação, quando ela se der por ato do escrivão ou do chefe de secretaria; IV - o dia útil seguinte ao fim da dilação assinada pelo juiz, quando a citação ou a intimação for por edital; V - o dia útil seguinte à consulta ao teor da citação ou da intimação ou ao término do prazo para que a consulta se dê, quando a citação ou a intimação for eletrônica; VI - a data de juntada do comunicado de que trata o art. 232 ou, não havendo esse, a data de juntada da carta aos autos de origem devidamente cumprida, quando a citação ou a intimação se realizar em cumprimento de carta; VII - a data de publicação, quando a intimação se der pelo Diário da Justiça impresso ou eletrônico; VIII - o dia da carga, quando a intimação se der por meio da retirada dos autos, em carga, do cartório ou da secretaria. § 1o Quando houver mais de um réu, o dia do começo do prazo para contestar corresponderá à última das datas a que se referem os incisos I a VI do caput. § 2o Havendo mais de um intimado, o prazo para cada um é contado individualmente. § 3o Quando o ato tiver de ser praticado diretamente pela parte ou por quem, de qualquer forma, participe do processo, sem a intermediação de representante judicial, o dia do começo do prazo para cumprimento da determinação judicial corresponderá à data em que se der a comunicação. § 4o Aplica-se o disposto no inciso II do caput à citação com hora certa.”.
[8] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 242. A citação será pessoal, podendo, no entanto, ser feita na pessoa do representante legal ou do procurador do réu, do executado ou do interessado. § 1o Na ausência do citando, a citação será feita na pessoa de seu mandatário, administrador, preposto ou gerente, quando a ação se originar de atos por eles praticados. § 2o O locador que se ausentar do Brasil sem cientificar o locatário de que deixou, na localidade onde estiver situado o imóvel, procurador com poderes para receber citação será citado na pessoa do administrador do imóvel encarregado do recebimento dos aluguéis, que será considerado habilitado para representar o locador em juízo. § 3o A citação da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e de suas respectivas autarquias e fundações de direito público será realizada perante o órgão de Advocacia Pública responsável por sua representação judicial.”.
[9] Vide nota anterior nº 9
[10] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: (...) § 3o O gerente de filial ou agência presume-se autorizado pela pessoa jurídica estrangeira a receber citação para qualquer processo.”.
[11] Vide nota anterior nº 9
[12] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório. (...) § 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”.

Luís Rodolfo Cruz e Creuz - Advogado e consultor, Sócio do Cruz & Creuz Advogados. 
Fonte: Revista Consultor Jurídico