quinta-feira, 17 de agosto de 2017

MAIS DA METADE DOS IMÓVEIS DO MINHA CASA, MINHA VIDA APRESENTAM FALHAS ESTRUTURAIS


Tida como a maior ação pública para construção de imóveis populares, o programa Minha Casa Minha Vida, também acumula problemas estruturais. Segundo estudo do Ministério da Transparência e Controladoria-Geral da União (CGU) 56,4% das residências das faixas 2 e 3 do programa têm defeitos na construção.

O estudo inédito, divulgado ontem, abarca as chamadas faixas intermediárias do programa, que confere rendas mensais, por família de R$ 4 mil e R$ 9 mil, respectivamente. "Foram observados defeitos em 56,4% das unidades da amostra visitada, falhas estruturais ocorridas dentro do prazo de garantia", diz o relatório do CGU.

Segundo o levantamento, as principais falhas encontradas foram: infiltrações; falta de prumo e de esquadros; trincas e vazamentos. "Quanto à área externa, cerca de 20% dos moradores informaram situações de alagamento, iluminação deficiente e falta de pavimentação." Os imóveis nessa faixa, financiados com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), são vistoriados e regularizados pela Caixa Econômica Federal.

Apesar dos problemas, a CGU pondera que a fatia de beneficiários que se consideram satisfeitos com o imóvel foi de 33,1%, o que talvez se explique "pelo fato da Caixa e as construtoras oferecerem assistência e reparos às deteriorações no prazo de garantia."

Uma das maiores surpresas do relatório foi o esclarecimento sobre o déficit habitacional do País. Quando iniciado o programa, em 2009, a bandeira da redução do número de brasileiros sem moradia própria foi hasteada mas, segundo a CGU, o número de unidades habitacionais entregues pelo programa não resultou em redução efetiva do déficit habitacional, apesar de conter o avanço. "Também foi visto que a estratégia adotada no planejamento das alocações de recursos entre as regiões sofreu desfiguração ao longo do tempo, o que gerou resultados positivos em alguns estados e insatisfatórios em outros" diz o ministério.

Como forma de melhorar o monitoramento, a CGU recomenda a criação de painéis indicadores para controle dos problemas e suas soluções, além de maior apuração nas licenças ambientais que a Caixa Econômica libera para as construtoras iniciarem a obra.

O relatório consolida dados de 77 empreendimentos ou contratos celebrados entre a Caixa e as construtoras, distribuídos em doze estados (Bahia, Espírito Santo, Goiás, Minas Gerais, Paraíba, Paraná, Rio de Janeiro, Rio Grande do Norte, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, São Paulo e Sergipe), com cerca de 30 contratos individuais de compradores para cada empreendimento visitado.

Os trabalhos de campo foram feitos em 2015, com a análise de 2.166 contratos e 1.472 unidades habitacionais.



Fonte: Com informações da CGU

CAIXA REDUZ TETO DO FINANCIAMENTO DA CASA PRÓPRIA


A Caixa vai reduzir o percentual que poderá ser financiado na compra de um imóvel novo de 90% para 80% do valor da propriedade.

As regras vão valer para quem optar pelo financiamento pela tabela SAC (que reduz o valor das prestações ao longo dos anos), a mais utilizada pelo banco público.

A partir de agora, quem quiser comprar um imóvel novo precisará ter 20% do valor para dar de entrada.

Para imóveis usados financiados pela tabela SAC, o percentual de entrada é de 30% desde março do ano passado.

Na tabela Price (em que as parcelas vão aumentando ao longo do tempo; menos procurada pelos interessados na casa própria), a entrada cai de 70% para 60% com recursos da Pró-Cotista e de 80% para 70% na CC FGTS.

A mudança é uma decisão estratégica de segurança e garantia.

João da Rocha Lima Jr., professor titular de "real estate" da USP, sugere que a mudança tenha relação com o desejo de financiar mais imóveis com o mesmo volume de recursos, em meio à escassez de recursos da poupança e do FGTS.

"Com o desemprego, as empresas estão fazendo uma contribuição menor para o FGTS. A força de aplicação do FGTS na casa própria cai", diz.

O efeito colateral positivo da medida, no entanto, é reduzir o risco desses empréstimos em um cenário em que o valor dos imóveis não deve subir nos próximos anos.

Em nota, a Caixa diz que "redimensionou as cotas máximas de financiamento para adequação em relação à política de alocação de capital do banco" e que a maioria dos clientes não será impactada pela nova medida.

Cerca de 90% dos empréstimos para a compra da casa própria já financiam 80% ou menos do valor do imóvel, segundo o banco público.

A Caixa detém quase 70% de todo o financiamento imobiliário do país, mas tem enfrentado a concorrência dos grandes bancos, que veem na linha uma alternativa para continuar a conceder empréstimos na crise.

Alguns bancos privados estão reduzindo as taxas de juros dessa linha, na esteira da queda da taxa básica de juros (Selic), hoje em 9,25% ao ano. Já a Caixa sinalizou que não pretende cortar os juros.

O crédito imobiliário é considerado um dos menos arriscados do mercado.

Pró-cotista - Na semana passada, a Caixa obteve orçamento extra de R$ 15 bilhões para financiar imóveis, segundo apurou a reportagem. Porém, o dinheiro não será destinado à linha Pró-Cotista, uma das mais baratas do mercado.

A linha ganhou espaço com o enxugamento dos recursos da poupança, consequência do aumento dos saques nos últimos meses.

Fonte: FOLHA DE S. PAULO

CDR APROVA PROJETO QUE FACILITA A AVERBAÇÃO DE CASAS TÉRREAS

Foto: Geraldo Magela/Agência Senado

Reunida a Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo (CDR) nesta quarta-feira (16), a Presidente da CDR, Senadora Fátima Bezerra, designou a Senadora Regina Souza relatora “ad hoc” da Matéria, em substituição ao Senador José Pimentel. Após a leitura, encerrada a discussão e colocado em votação, a comissão aprovou o relatório que passa a constituir Parecer da CDR.

A matéria segue para a apreciação da CCJ - Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania. Parecer P.S. 6/2017 ( PDF ).

O Projeto de lei torna mais ágil e mais barata a averbação de casas térreas construídas há mais de cinco anos. O texto, da Câmara dos Deputados (PLC 164/2015), dispensa a exigência do alvará de construção no processo de averbação desse tipo de imóvel.

A averbação de um imóvel é a mudança de informações no seu registro. Esse tipo de procedimento é necessário sempre que o dono fizer nova construção ou demolição, realizar uma grande alteração estrutural, tiver mudança em seu estado civil ou transferir a propriedade para outra pessoa.

Segundo o Senador José Pimentel, a proposta é uma iniciativa que vem em boa hora para eliminar uma injustificável barreira burocrática à regularização de imóveis unifamiliares de um só pavimento já construídos.

Do deputado Irajá Abreu (PSD-TO), o projeto se refere apenas às unidades que sirvam como residência para uma única família. O objetivo do autor é desburocratizar o processo de atualização do registro dos imóveis – a chamada averbação – e também “dinamizar os mercados imobiliários em bairros e cidades economicamente menos favorecidos”.

Fonte: Agência Senado 

quarta-feira, 16 de agosto de 2017

CAIXA INICIA VENDA DE IMÓVEIS RETOMADOS AINDA EM AGOSTO


A Caixa vai começar a vender, por meio de parceria com o Sistema Cofeci-Creci, neste mês de agosto, os imóveis que foram levados a leilão por falta de pagamento e não foram arrematados.

O banco fechou a parceria no início do ano e estava na fase de treinamento dos corretores.

Segundo o presidente do Cofeci, João Teodoro, já há 6 mil imóveis liberados para a venda e a expectativa da Caixa é disponibilizar 20 mil bens. A maior parte é de imóveis residenciais com valor médio de R$ 250 mil, sendo muitos do programa Minha Casa Minha Vida. Os imóveis são ofertados pelo mesmo valor de avaliação usado no leilão. Teodoro explica que os bens selecionados não possuem impedimento legal. "Se tiver ocupado, cabe ao comprador mover a ação de despejo", diz.

Saiba mais sobre imóveis retomados:

terça-feira, 15 de agosto de 2017

ALUGUEL DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS CAI 0,21% EM JULHO


O preço médio de locação dos imóveis residenciais no País teve queda nominal de 0,21% em julho na comparação com junho. Já no acumulado dos primeiros sete meses do ano, os aluguéis tiveram alta de 0,26%, enquanto nos últimos 12 meses, houve uma retração de 0,55%.

Os dados fazem parte de pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) com base nos anúncios do site Zap Imóveis. O levantamento abrange dados de 15 cidades e incorpora em seu cálculo apenas os novos contratos, sem considerar a correção dos aluguéis nos contratos vigentes.

Em julho, oito das 15 regiões cobertas pela pesquisa mostraram aumento no preço médio de locação na comparação mensal. Entre as principais altas estão São Paulo (0,07%), Belo Horizonte (0,22%), Distrito Federal (0,47%) e Florianópolis (0,75%).

Na contramão, sete cidades tiveram recuo nos preços de locação, como é o caso de Rio de Janeiro (-1,21%), Goiânia (-1,15%), Campinas (-0,54%) e Curitiba (-0,49%).

Com o resultado de julho, o valor médio de locação no País atingiu o patamar de R$ 28,58 por metro quadrado. São Paulo tem o aluguel mais elevado do País, em R$ 35,85/m2, seguido por Rio, com R$ 33,38/m2, e Distrito Federal, com R$ 29,66/m2.

O preço de locação tem sido afetado pelo excesso de imóveis disponíveis para comercialização. Como muitos proprietários não têm conseguido efetivar uma venda, decidiram direcionar o imóvel para locação, repassando custos como condomínio e IPTU para os inquilinos. Além disso, muitos consumidores estão reticentes em fechar negócios devido ao desemprego e ao cenário econômico adverso, diminuindo a liquidez do mercado imobiliário.

Por Circe Bonatelli

segunda-feira, 14 de agosto de 2017

CONSIDERAÇÕES SOBRE O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO


O Método Comparativo, também designado por método direto, sintético, empírico ou de comparação, exige o tratamento seletivo dos dados recolhidos no mercado que integra o bem. Ou seja, baseia-se na comparação do bem em análise com valores idênticos obtidos no mercado, em que se insere, comprovados por transações já realizadas. Para tal, é necessário que, no mercado, existam condições que possibilitem a comparação com o bem que se pretende avaliar.

Aplica-se este método sempre que alguém deseja ter a avaliação do imóvel numa ótica de mercado, ou seja, com o fim, mesmo que não imediato, de compra ou venda.

A avaliação de um imóvel pela técnica do valor comparativo de mercado é, sem dúvida, a que implica em menores riscos e que maior consenso envolve, sempre que se pretenda vender um imóvel no estado em que se encontra, em situação concorrencial aberta e integrada no mercado local.

Este método é suficientemente confiável sempre que exista um mercado muito ativo com fácil informação, tais como, venda de habitação, escritórios, comércio ou terrenos. No entanto, a ponderação casuística na comparação dos preços de diferentes imóveis, como fator algo subjetivo que é, pode originar algumas distorções.

Pretende-se com essas informações, relativas a transações recentes de propriedades análogas e comparáveis, ao bem em causa, determinar o valor pelo qual se considera que o imóvel deva ser transacionado, supondo-se para tal, que as entidades intervenientes não tenham interesses especiais no imóvel e que não existam encargos.

Logicamente, a medida do valor é tanto mais crível quanto mais o mercado estiver estabilizado, ou seja, o volume da procura e da oferta será o mais equilibrado possível. Por conseguinte, a informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias deve ser em quantidade, isto é, suficientemente volumosa para permitir uma caracterização correta do mercado, e com qualidade, pois obviamente, deverá ser recolhida com prudência para poder ser utilizada de forma adequada.

Para a caracterização minuciosa do bem avaliando (localização, área, máximo aproveitamento eficiente, tipologia da construção, estado de conservação, padrão construtivo, etc.), quer no caso dos terrenos, como no de construções, deve-se efetuar uma pesquisa exaustiva e sua respectiva homogeneização ddos dados amostrais, de forma a obter um resultado coerente, com lógica e homogêneidade.

Conclui-se pois, que o MCDDM é um método direto, que permite calcular o valor do bem, seja ele construção ou terreno, comparando-o com os que estão a ser transacionados na sua vizinhança ou no mercado, partindo do conhecimento dos valores praticados ou dos valores de oferta, devidamente homogeneizados, de modo a constituir uma amostra que possa ser tratada estatisticamente, fundamentando-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais propriedades semelhantes ao bem avaliando, se têm vindo a transacionar, sendo fundamental a existência de uma amostragem representativa em termos de transações e/ou propostas de venda existentes no mercado no momento da avaliação.

A utilização do método de comparação, na sua forma mais avançada, inicia-se por uma prospecção de dados sobre transações de imóveis semelhantes ao da avaliação em causa e, em seguida, o emprego das técnicas de homogeneização das amostras recolhidas irão permitir a comparação de imóveis que, entre si, apresentem características diferentes, nomeadamente em relação à idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transação ou níveis de acabamentos e de instalações especiais.

Finalmente, é elaborada uma análise estatística dos dados homogeneizados, através da determinação de certos parâmetros, como sejam a Média, a Moda, o Desvio Padrão, a Regressão Linear, a Análise de Variância Simples, os Intervalos de Confiança, entre outros, que permitam enunciar um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel objeto da avaliação, dentro de uma dada margem de confiança.

O valor resultante é chamado de Valor de Mercado, que pressupõe para o bem a avaliar, a determinação do Presumível Valor de Transação (PVT) e admite que o imóvel é vendável no curto prazo. Para este caso, deve-se adotar, também, o critério do Maior e Melhor Valor de Uso, que define o maior valor para o bem em análise.

O Presumível Valor de Transação (PVT) que será determinado com base no Método Comparativo de Mercado consistirá na afetação da área bruta de construção envolvida, de parâmetros de valor unitário que indicam o comportamento do mercado imobiliário na zona, para propriedades com características semelhantes ou comparáveis, tendo em atenção as características construtivas e de localização. Cada tipo de imóvel tem as variáveis explicativas do seu valor, pelo que se torna imprescindível um conhecimento detalhado destas variáveis no imóvel em estudo e dos imóveis da prospecção de mercado. Quanto melhor for o conhecimento destas variáveis, mais fácil será o cálculo do valor pelo critério da comparação de mercado. Tendo em consideração a normal dificuldade, em obter informação imobiliária fidedigna, é por vezes utópico recorrer à excessiva matematização deste critério, tornando-se necessário, por vezes, complementá-lo recorrendo a outros critérios, bem como aplicar o devido bom senso.

A utilização deste método envolve riscos associados à interferência de critérios subjetivos à avaliação, responsáveis pelas diferenças de valores estimados por diferentes avaliadores, e também, à insuficiência de transações de bens análogos, que podem conduzir a uma caracterização inadequada do comportamento do mercado e a uma avaliação fundamentada de forma insatisfatória.

Fluxograma ilustrativo da metodologia:

Fonte: MundoGEO

Fonte: Avaliação Imobiliária / Publicação Portuguesa, com adaptações.

sábado, 12 de agosto de 2017

A MULTA MORATÓRIA DIFERE DA MULTA RESCISÓRIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO


É comum a cobrança cumulada de multa moratória e penal quando o inquilino tem seu despejo decretado por deixar de pagar o aluguel. Quando o inquilino, após ser citado pelo Oficial de Justiça, comparece no processo e quita o débito atualizado, com juros e a multa moratória – que estipulada em contrato gira em torno de 10% a 20% do valor do débito – não há polêmica. Ao quitar a dívida dentro do prazo de 15 dias, o despejo é elidido, ou seja, a ação é encerrada e a locação é mantida e não sendo devida a multa rescisória.

O problema é quando o contrato está vigorando por prazo determinado e o inquilino não emenda a mora, ou seja, não quita a dívida de maneira a encerrar o processo. Passado o prazo para pagar a dívida, o juiz é obrigado a decretar o despejo por falta de pagamento e assim é rescindido o contrato. Entretanto, quando o prazo da locação é, por exemplo, de 30 meses, iniciado em 1º/07/16 com previsão de término em 31/12/18, pelo valor de R$2.000,00 mensais, o locador tem a expectativa de receber essa renda até o dia 31/12/2018. Se o despejo é efetivado no dia 30/09/17, o inquilino cumpriu apenas metade do prazo do contrato, ou seja, gerou frustração ao locador que não receberá os demais 15 meses que foram contratados.

Essa infração contratual acarreta prejuízos ao locador que terá seu imóvel desocupado antes do prazo previsto, tendo que arcar com o pagamento dos encargos (IPTU, condomínio, luz e água), além da manutenção que normalmente seriam arcados pelo inquilino. Além disso, diante da perda da perspectiva de receber os R$30.000,00 de aluguéis nos próximos 15 meses, o rompimento prematuro do contrato gera o direito de o locador ser indenizado com o recebimento da multa rescisória, que geralmente é pactuada entre 3 a 6 meses de aluguel.

Portanto, quando o rompimento do contrato ocorre pela falta de pagamento dos aluguéis e estando o contrato com prazo ainda a ser cumprido, é correto o Poder Judiciário condenar o inquilino e seus fiadores ao pagamento da multa rescisória, a qual é também denominada cláusula penal. A aplicação conjunta das multas é legal, pois cada uma possui finalidade diferente, não sendo em hipótese alguma bis in idem, conforme decisão do STJ no Resp. n° 487.572/PR. A multa moratória é exigida no caso de atraso no pagamento do aluguel ou encargos. Já a cláusula penal ou convencional se impõe à parte que não cumpriu total ou parcialmente com a obrigação contratual, sendo também devida integralmente no caso de o inquilino sublocar o imóvel ou utilizá-lo para finalidade diversa da prevista no contrato.

Kênio Pereira - Advogado especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

sexta-feira, 11 de agosto de 2017

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA GARANTIAS E PENHORAS


Nos laudos de avaliação de imóveis para constituir prova de valor junto às instituições financeiras, principalmente, é exigido, além do valor de mercado para venda do bem imóvel, o valor de liquidação forçada ou valor para venda em período inferior àquele que normalmente ocorre no mercado imobiliário. Tal demanda se justifica com fundamento na hipótese de inadimplemento com consequente execução da dívida e nas possibilidades de recuperação, por meio de leilão público, do capital cedido ao hipotecante.

As normas técnicas que tratam dos métodos e procedimentos para avaliação de imóveis definem os diversos critérios para cálculo do valor de mercado para venda dos bens imóveis e, entre as finalidades do laudo, apontam as garantias e penhoras, porém não avançam no quesito valor de liquidação forçada, limitando-se a reconhecer a sua finalidade e estabelecer definições quanto à sua nomenclatura. Não há, portanto, um modelo a ser observado pelos peritos avaliadores de imóveis no que trata do cálculo do valor de liquidação forçada, deixando a seus arbítrios as análises das características de atratividade e liquidez do imóvel avaliando. Neste contexto, assume relevância preponderante o capítulo do laudo de avaliação que descreve o diagnóstico do mercado.

O conceito de liquidação forçada surgiu em 1997, durante um congresso realizado no IBAPE-SP, quando foi sugerido o cálculo com base no valor presente do resultado calculado para o valor de mercado do imóvel, considerando um prazo para a concretização da venda e uma taxa de juros definida pelo contratante. Desde então, algumas implementações vieram no sentido de consolidar o valor de liquidação forçada como requisito dos laudos de avaliação de imóveis para garantias e penhoras, quais sejam:

Em 2001, por ocasião da publicação da Norma NBR 14.653-1 - Avaliação de bens: Procedimentos gerais, veio a referência à condição da liquidação forçada e não exatamente ao valor de liquidação forçada:

"Liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”

Em 2003, quando da publicação da Parte 2 da mesma norma, foi reconhecida a importância do valor de liquidação forçada nos procedimentos específicos, item 11.5:

11.5 Liquidação forçada: Quando solicitado, além do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada, para uma certa data, adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados”

Em dezembro de 2002 na NBR 14.653-4: Empreendimentos, foi reconhecido o preço de liquidação forçada:

Preço de liquidação forçada: Quantia auferível pelo bem na hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”

A Parte 4 da NBR 14.653 indicava a apuração do preço de liquidação como “o maior apurado entre o valor econômico e o de desmonte, ambos na condição de liquidação forçada”.

Em 2005 a norma do IBAPE/SP conceituou o valor de liquidação forçada assim:

Valor de liquidação forçada: valor para situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado em garantias bancárias. Quando utilizado deve ser utilizado também o valor de mercado”

O texto em revisão da Parte 1 da NBR 14653 da ABNT passa a contemplar a definição do valor de liquidação forçada:

Valor de liquidação forçada: valor de um bem na hipótese de uma venda compulsória ou num espaço de tempo menor do que o normalmente observado”

Usualmente os valores de liquidação forçada são calculados por uma função financeira onde as variáveis são definidas pelo valor de mercado para venda à vista do imóvel, o prazo de comercialização e as taxas de juros vigentes, representando o custo de oportunidade de uma venda forçada do imóvel.

Recentemente, em dezembro de 2016, o IBAPE-SP publicou um boletim técnico onde faz considerações sobre as variáveis liquidez e atratividade do imóvel, além das já tradicionais taxas de juros e tempo para comercialização, levando em consideração o atual cenário de crise econômica do país. Esse estudo, com base numa amostra formada por 583 vendas de casas e apartamentos concretizadas em leilões na cidade de São Paulo, analisa os principais fatores que interferem e reduzem os valores de venda nos leilões, concluindo que:

Valor de Mercado:
Quanto maior o valor de mercado, menor a liquidez;

Tipologia:
Apartamentos tem liquidez maior do que casas;

Ocupação:
Imóveis ocupados têm menor liquidez e

Atratividade:
Melhor liquidez para imóveis vocacionados e com boa localização.

Habitualmente, nos laudos de avaliação de imóveis que elaboramos, adotamos o conceito de liquidez estabelecendo o seguinte:

Liquidez alta:

Quando se presume que o imóvel pode ser vendido em até 3 meses depois de colocado à venda;

Liquidez média (normal):

Quando se presume que a venda se concretizará no intervalo de 3 meses a um ano da data de disponibilização para venda e

Liquidez Baixa:

Quando a concretização de venda demorará mais de um ano.

Ressalte-se que há entendimentos diversos quanto ao conceito que adotamos. Por exemplo, para os lançamentos de prédios novos de apartamentos, o conceito de aratividade do empreendimento pode ser: Atratividade Alta: venda em 12 meses; Atratividade média: venda em 24 meses e Atratividade Baixa: venda em 36 meses.

Para o cálculo do valor de liquidação forçada, os seguintes pressupostos são adotados para a aplicação da função financeira do Valor Presente sobre o valor de mercado:

Taxa de Juros:

Em condições normais de mercado, considera-se os valores de realização futura sem perdas relativas a correção monetária pois os imóveis se valorizam e, desta forma, pode-se trabalhar com uma taxa real de desconto (taxa nominal descontada a inflação). Entretanto, uma das constatações foi uma perda de valor nominal dos valores dos imóveis a partir de 2015.
Neste cenário, não basta apenas trabalhar com uma taxa nominal. É preciso adicionar um risco e compor uma taxa de desconto que leve em consideração o custo de oportunidade e este risco, dado que, no presente cenário, um investidor não trocaria, sem um prêmio de risco, o custo de oportunidade de uma aplicação financeira pelo mercado imobiliário.

Prazo do Fluxo:

Outra variável chave é a velocidade de vendas. Não há indicadores publicados por fontes oficiais que assegurem maior confiabilidade às estimativas formuladas para definir o prazo de venda, especialmente quando se trata de imóvel com vocação industrial. A sentimento do avaliador, esta variável deve ser estimada com base na sua experiência e nas expectativas decorrentes do segmento de mercado ao qual o imóvel é vocacionado, ressalvando-se os limites admitidos pelas normas técnicas para a margem de arbítrio.

Despesas futuras:

Durante o período em que o imóvel permanecerá em disponibilidade para venda, o proprietário incorrerá em despesas tais como condomínio, impostos, energia, água, segurança e outras inerentes à posse e que cessam no momento em que se concretiza a venda. Para a hipótese de venda imediata do imóvel, o valor presente do fluxo de caixa das despesas futuras será deduzido do valor de mercado para cálculo do valor de liquidação forçada.

Fonte: PERFECTUM - Serviços de Engenharia Ltda.

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo para acessar o BTec do IBAPE Nacional - Valor de Liquidação Forçada em Cenários Recessivos: 

"... tema de interesse central para o mercado de crédito e para a execução de garantias, todo avaliador interessado no bom exercício profissional só tem a ganhar, ao dedicar tempo e atenção ao trabalho aqui publicado” (Eduardo Rottmann – Prefácio)

quinta-feira, 10 de agosto de 2017

DIVULGAÇÃO: SEMINÁRIO IMOBILIÁRIO CRECI-BA

GOVERNO ASSINA ACORDO PARA DISTRATOS


O acordo para regulamentar os distratos de vendas de imóveis foi fechado ontem, e o texto final já foi assinado pelo Ministério do Planejamento, segundo fonte do setor.

A regulamentação ocorrerá por meio de medida provisória (MP) e já foi encaminhada ao Ministério da Fazenda, de acordo com a fonte. O setor fez mais concessões em relação às demandas dos órgãos de defesa do consumidor para definir a regulamentação dos distratos do que pretendia, mas está satisfeito que o texto tenha sido fechado. A expectativa é que as regras sejam publicadas em breve.

Pela primeira vez, construtoras, incorporadoras, ministérios da área econômica e até mesmo os representantes dos consumidores chegaram a um acordo nos principais pontos de uma proposta considerada “intermediária".

No caso de imóveis de até R$ 235 mil, a construtora teria direito a ficar com o custo da corretagem mais até 20% do valor já pago pelo comprador, desde que o total não ultrapasse 5% do valor do imóvel. Para imóveis acima desse valor, a empresa poderia ficar com o custo da corretagem mais até 50% das prestações já pagas, desde que o total não ultrapasse 10% do valor do imóvel. No caso de imóveis comerciais, o retido pela construtora não poderia ultrapassar 12% do valor do imóvel.

A regulamentação pode acabar com o prazo de tolerância de seis meses depois de encerrado o contrato dado às construtoras para entregar os imóveis. O limite passaria a ser os últimos seis meses do contrato, quando o comprador já precisará arcar com as despesas da entrega da chave. Se o imóvel não for entregue, a indenização será de até 0,5% do valor do imóvel. Essa medida só valeria para os contratos que vão ser assinados depois da regulamentação.

Fonte: Com informações de VALOR e ESTADÃO

PRODULOTE: NOVA LINHA DE FINANCIAMENTO DA CAIXA


A primeira linha de crédito do país destinada à produção de loteamentos urbanos. Voltado para empresas do ramo da construção civil com faturamento superior a R$ 15 milhões por ano, o Produlote financia toda a infraestrutura do empreendimento, da limpeza do terreno à implantação das redes de água, esgoto e distribuição elétrica. A linha já está disponível nas agências da Caixa.

Com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a CAIXA vai disponibilizar R$ 1,5 bilhão para o Produlote até o fim de 2018. “Estamos lançando um produto inédito”, destaca Nelson Souza, vice-presidente de Habitação da CAIXA. “Não havia nenhum banco cumprindo esse papel de financiar a produção de lotes. Agora, construtoras e incorporadoras terão o apoio de um grande agente financeiro”.

A linha de crédito financia até 70% do custo da infraestrutura do loteamento, limitado a 50% do valor global de vendas.Não há tamanho mínimo ou máximo para os empreendimentos. “A contratação, inclusive, pode ser feita em módulos”, explica o vice-presidente. “A empresa pode ter um terreno muito grande e preferir não loteá-lo todo de uma vez”. O valor mínimo de financiamento é de R$ 2 milhões por empreendimento ou módulo. Não há valor máximo.

Como contratar

Para contratar o Produlote, a empresa interessada precisa comprovar a implantação de pelo menos um loteamento ou parcelamento de solo urbano, concluído com a emissão de termo de vistoria de obra emitido pelo poder público, além de autorizações municipais e/ou estaduais para a implantação do loteamento, licenças ambientais e declaração de viabilidade das concessionárias de serviços públicos.

A construção deve ser realizada em até 24 meses, contados a partir da data de liberação da primeira parcela do financiamento. A amortização do financiamento é feita em até 48 meses. O crédito é liberado no decorrer da obra, conforme cronograma físico-financeiro contratado. “Após a conclusão da obra, há um período de carência de até seis meses, apenas com cobrança de juros e atualização monetária”, destaca Nelson Souza.

Fonte: Agência Caixa de Notícias – Economia

terça-feira, 8 de agosto de 2017

O NOVO FINANCIAMENTO DA CAIXA E O MÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO


O presidente Michel Temer anunciará nesta terça-feira, em São Paulo, uma nova linha de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal voltada para lotes urbanizados e é a primeira linha desse tipo no país.

“Esperamos ter uma demanda grande porque isso ajuda no crescimento da economia, na geração de novos empregos. E é uma modalidade que não tem previsão de financiamento em nenhuma instituição”, disse Gilberto Occhi, em entrevista.

De acordo com ele, os financiamentos habitacionais da Caixa no primeiro semestre tiveram um crescimento de 27 por cento em relação ao mesmo período do ano passado. (Excerto do texto de EXAME.com)

Com esta nova linha de financiamento, abre-se mais um nicho de mercado, ainda pouco explorado pelo Corretor Avaliador.

E como avaliar uma gleba urbanizável?

- De acordo com ABNT NBR 14653-2:2004 - gleba urbanizável:

Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.

Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a ser utilizado, é o Método Comparativo de Dados de Mercado. Este método é do tipo DIRETO e reúne condições de consubstanciar um melhor juízo acerca do valor do bem avaliando.

Outro método utilizado é o Involutivo ou máximo aproveitamento eficiente:

A avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em função do seu aproveitamento potencial. O método do máximo aproveitamento eficiente busca identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizações possíveis devem ser investigados.

O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da construção, ambos hipotéticos, levando em conta as utilizações permitidas pelo plano diretor, legislação vigente, os usos tradicionais e a demanda recente na região.

Definida a utilização, a análise segue com a execução de orçamentos, mais ou menos detalhados, conforme o caso; pesquisa de dados de mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou unidades construídas); verificação da viabilidade e dos frutos e despesas esperados tais como: aluguéis, lucros na venda, taxas e emolumentos, custos de publicidade e corretagem, etc.

Do Método Involutivo

Este método é utilizado nos casos em que não há dados de transações de imóveis semelhantes.

Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo para sua edificação, considerando as despesas necessárias para produzir o melhor tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do terreno é a diferença entre o preço de mercado das unidades construídas (avaliado pela comparação com imóveis semelhantes) e este total de despesas.

Sendo uma gleba urbana, geralmente se verifica a alternativa de loteamento. Os preços dos terrenos na região são determinados por comparação de dados de mercado. Deve ser elaborado um anteprojeto de loteamento, obtendo-se o número de lotes, no tamanho padrão adotado na região, verificando-se as despesas a serem realizadas no empreendimento.

O valor da gleba é a diferença entre o montante das vendas destes lotes e o custo para obtê-los.

Tornando acessível ao Corretor Avaliador o Método Involutivo

Como é um método muito minucioso e requer conhecimentos de Engenharia, nem todos os Corretores Avaliadores lançam mão do seu emprego, porém é necessário o seu conhecimento em razão do Método Comparativo não estabelecer, um paralelo confiável para a correta avaliação da gleba urbanizável.

No emprego do Método Comparativo, no âmbito da análise de valor da gleba, devemos nos restringir, apenas, às pesquisas do valor do m² para lotes urbanizados no entorno do imóvel avaliando, transportando cerca de 30% deste valor para a gleba em face dos 70% corresponderem às obras de infraestrutura e áreas de cedência, arruamento, pavimentação, equipamentos urbanos obrigatórios, área verde, etc.

No sentido de simplificar e uniformizar o Método Involutivo, o engenheiro uruguaio OSCAR OLAVE deduziu uma fórmula que dispensa o detalhado estudo de massa ou anteprojeto do loteamento, bastando, para tanto, conhecer o valor unitário  do lote urbanizado na região.

Este processo levou o nome de Método Involutivo Simplificado - Fórmula de OLAVE, que engloba os dois métodos, comparativo e  involutivo, à partir de valores unitários de lotes urbanizados no entorno do imóvel avaliando.

Apresentamos abaixo a Equação de Oscar Olave:

Onde:

X – valor do terreno

S – área total do terreno

K – percentagem do terreno para circulação, espaços verdes e áreas de cedências

q – valor médio por m2 de lotes vizinhos

L – lucro do empreendimento

Dt – Despesas totais de urbanização e implantação do loteamento.

Exemplo prático:

Foi determinado o valor médio de um lote dentro da gleba avaliando, com área de 1.000,00m², sendo este chamado: Lote paradigma. No cálculo do valor líquido dos lotes considerou-se uma perda de área bruta da gleba para o arruamento e implantação de sistema viário e infraestrutura. Também se considerou os custos com despesas de urbanização tais como terraplenagem, rede de água e esgoto, drenagem, pavimentação e iluminação pública. O valor da gleba foi obtido a partir da área líquida (lotes urbanizados) considerando-se todos os custos de implantação de infraestrutura.


Clique na Tabela para ampliar

Conclusão

A adoção da fórmula de OLAVE torna o Método Involutivo perfeitamente passível de ser empregado pelos Corretores de Imóveis Avaliadores dado à simplificação do mesmo em relação ao emprego da metodologia dinâmica e complexa originária.

Lembrete

É preciso que se informe, aos diversos públicos-alvo demandantes de avaliação de imóveis, tais como pessoas físicas e/ou jurídicas, advogados, contabilistas, empresários, Juízes e Magistrados, em todos os níveis e esferas jurisdicionais, o reconhecimento da habilitação inquestionável do Corretor de Imóveis para a realização de Avaliação de Imóveis, proferida em sentença declaratória pelo Juiz da 1ª Vara da Justiça Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, depois confirmada pelo Tribunal Regional Federal (TRF), pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) e pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

O juiz julgou improcedente o pedido do CONFEA e do IBAPE pelo qual pretendiam declarar a nulidade da resolução no. 957/2006, substituída em 2007 pela resolução no 1.064 do COFECI, que prevê a possibilidade de o Corretor de Imóveis elaborar Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, desde que ele possua diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente e/ou certificado de conclusão de Curso de Avaliação de Imóveis.

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

segunda-feira, 7 de agosto de 2017

BANCO CENTRAL ESTÁ NA RETA FINAL PARA REGULAMENTAÇÃO DAS LIGs


O Banco Central está na reta final da regulamentação das letras imobiliárias garantidas (LIGs), de acordo com o diretor de regulação do BC, Otávio Damaso. O órgão regulador recebeu durante o período de consulta pública sobre o novo instrumento junto ao mercado, de acordo com ele, 115 sugestões em mais de 20 manifestações.

Damaso destacou nesta sexta-feira, 4, durante evento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) sobre a LIG, que o órgão regulador trabalha para as letras chegarem ao mercado com segurança para o investidor e o "menor custo possível". "Não é um desafio trivial, mas estamos com atenção nisso", afirmou ele.

O diretor do BC disse ainda que a regulamentação da LIG não terá vínculo com as regras de direcionamento do regulador. "Queremos um instrumento 100% sangue de mercado", afirmou, acrescentando que as letras imobiliárias garantidas solucionam o entrave de fontes alternativas para o crédito imobiliário.

Damaso mencionou a importância de a LIG ter selo de organizações internacionais o que atrai o investidor estrangeiro. Do lado doméstico, enfatizou a contribuição do desenvolvimento das letras para um mercado mais livre e menos dependente de crédito direcionado.

Juros menores

Os juros básicos em patamar mais baixo são fundamentais para o desenvolvimento das LIGs no Brasil, de acordo com o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary. "Os R$ 500 bilhões que temos em recursos da poupança e R$ 500 bilhões do FGTS não serão suficientes para nova curva de inclusão do setor imobiliário com juros baixos", afirmou ele, durante evento da Abrainc.

Neste contexto, destacou Amary, é necessário criar ferramentas e as letras imobiliárias garantidas representam uma possibilidade de ampliação do financiamento imobiliário. Ainda sobre a queda dos juros para um dígito, ele disse que, no nível atual e a possibilidade de redução da Selic para cerca dos 7%, atrai comprador para plantões de vendas.

Crédito imobiliário

O mercado de crédito imobiliário não conseguirá dobrar a sua participação em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, hoje em 10%, sem ter como fonte de recursos as LIGs, de acordo com o presidente do Conselho de Administração da Abrainc, Rubens Menin. "Esse é nosso principal tema para o segundo semestre. Não chegaremos a 20% do PIB sem esse instrumento", afirmou ele.

Menin lembrou que, no passado, a questão do funding para o mercado imobiliário começou a gerar preocupação por conta da escassez de recursos tanto das cadernetas de poupança como do fundo de garantia (FGTS). No entanto, o tema, conforme ele, foi deixado de lado uma vez que, afetado pela crise, o segmento entrou em um novo ciclo, com o crescimento dos distratos e, com isso, o problema de fontes de recursos ficou em segundo plano.

Agora, com o segmento imobiliário saindo da crise, conforme Menin, é preciso discutir sobre alternativas de financiamento para o mercado. E a LIG, segundo ele, pode ser um divisor de águas no setor.

O Brasil alcança com as letras imobiliárias garantidas, segundo o presidente da Abrainc, Luis Antonio França, nível dos mercados mais desenvolvidos do mundo. As LIGs são, conforme ele, um instrumento de funding típico de mercado livre e se apresentam hoje como a fonte de recursos para o setor de crédito imobiliário mais promissora no País. "O crédito imobiliário representava 1% do Produto Interno Bruto brasileiro há uma década e hoje participa com 10%. Podemos dobrar essa fatia muito mais rápido do que se imagina com as LIGs", destacou França, durante o fórum.

A LIG no ambiente internacional é bastante desenvolvida, principalmente na Europa, os chamados "covered bonds". Aqui, o produto foi criado em 2015, mas ainda não tem regulamentação definida para ser emitida no País. Em abril último, o BC concluiu uma consulta pública sobre a LIG junto ao mercado. O instrumento oferece ao investidor uma dupla garantia, composta pelo regime fiduciário e pelo patrimônio de afetação sobre a garantia.

Fonte: Redação Folha Vitória

domingo, 6 de agosto de 2017

PRESENÇA OBRIGATÓRIA DO CORRETOR NA ESCRITURA. POR QUE NÃO?


Não são poucos os que, entre nós, perguntam: Por que não tornar obrigatória a presença do Corretor de Imóveis em toda escritura imobiliária? Se fosse obrigatória, não haveria atravessadores (picaretas) em nossa profissão. Vários outros profissionais são obrigatórios em suas respectivas atividades: advogados, médicos, engenheiros, farmacêuticos, contabilistas, etc.

O argumento não é totalmente verdadeiro. Todas as profissões têm seus atravessadores (picaretas). Há inúmeros bacharéis em direito, e até leigos, sem inscrição na OAB, trabalhando nos escritórios de advocacias. Há charlatães passando-se por médicos, receitando e até operando. Há construções sendo construídas sem engenheiro; balconistas passando-se por farmacêuticos; escriturários trabalhando como contabilistas. Enfim, não há profissão sem atravessador.

Uma das trinta profissões autorreguladas no Brasil é a dos Corretores de Imóveis. Um privilégio! Para fazer jus a uma lei de regência que permita a autorregulação, uma profissão tem de provar interagir com a sociedade com, pelo menos um, dos seguintes preceitos de proteção social: vida, saúde, honra, liberdade e segurança. Medicina, engenharia e advocacia inserem-se facilmente em mais de um deles. Nós, Corretores de Imóveis, para obtermos nossa Lei, tivemos de ampliar o conceito de “segurança” para “segurança financeira”. Conseguimos!

Mas a autorregulação não nos permite exigir que todo negócio imobiliário seja, obrigatoriamente, assistido por Corretor de Imóveis. Vivemos em um “Estado Democrático de Direito” onde há princípios constitucionais que não podem ser ignorados. Um deles é o da “livre disposição de bens”. Vale dizer: qualquer pessoa pode vender, alugar, doar e até destruir seus próprios bens, móveis, imóveis ou semoventes, sem a interferência ou ajuda de quem quer que seja. Uma lei que obrigue a presença do Corretor na escritura será INCONSTITUCIONAL porque desatende a um dos mais básicos princípios do Estado Democrático de Direito.

É diferente com a advocacia, cuja atuação protege a vida, a honra e a liberdade, embora haja situações em que é dispensável a presença do advogado, como o habeas corpus, causas trabalhistas e pequenas causas. A medicina protege a vida e a saúde. Entretanto, não raro, o médico pode ser substituído pelo farmacêutico e até pelo enfermeiro. A engenharia oferece segurança à vida e à saúde por meio da solidez que oferece às construções. Mas também há casos em que o engenheiro é dispensável, como nas construções rurais e construções de pequeno porte.

A presença obrigatória do Corretor na escritura fragilizaria nossa profissão com o ingresso desmesurado de pessoas sem nenhum prepara técnico, apenas em busca do ganho fácil, e criaria, sem nenhuma dúvida, a figura execrável do “corretor de porta de cartório”, que cobraria qualquer ninharia só para assinar a escritura de imóvel transacionado sem intermediário. Os advogados sofrem com a figura nefasta do “advogado de porta de cadeia”. Os engenheiros, com o não menos indesejável “calígrafo”, que assina plantas sem sequer conhecer o local da construção. Os médicos, com os charlatães e curandeiros. Os contabilistas, com os escriturários, e assim por diante. Ademais, o que impediria os cartórios de terem seus próprios “corretores”?

A solução contra o atravessador (picareta) não está na, constitucionalmente impossível, presença obrigatória na escritura. Está na eficiência da fiscalização exercida pelos CRECIs e no exemplo mundialmente difundido: eficiência e qualidade profissionais. Assim é nos EUA, no Canadá, no Japão e nos países europeus. Nenhum país do mundo exige o Corretor na escritura. Mas, no chamado primeiro mundo, onde a qualidade profissional é rigorosamente controlada, quase 100% dos negócios são intermediados por Corretores de Imóveis. É o que o Sistema COFECI-CRECI tem buscado incessantemente no Brasil, a despeito dos céticos e dos mal informados.

Outra solução, ainda que menos eficiente, seria a anotação obrigatória dos dados do Corretor em toda escrituração de imóvel que tenha sido objeto de corretagem, ou a informação de que não houve intermediação, passada ao oficial escriturário pelos vendedores e compradores, sob as penas da lei. Já aprovamos no Congresso Nacional lei com este teor, mas, infelizmente, o projeto foi integralmente vetado pelo então Presidente Lula. Continuamos lutando. Em breve escreverei artigo sobre este tema.

João Teodoro da Silva, Presidente – Sistema COFECI-CRECI

NOTA DO EDITOR:
É patente, portanto, a inconstitucionalidade de qualquer lei estadual que venha a versar sobre registros públicos, pela inobservância da exigência Constitucional de que esse tema deverá ser regulado apenas por legislação federal, de competência exclusiva do Congresso Nacional.

sábado, 5 de agosto de 2017

sexta-feira, 4 de agosto de 2017

TAXA DE RETORNO PARA IMÓVEIS COMERCIAIS É DE 1,5% NO SEGUNDO TRIMESTRE


A taxa de retorno total para os proprietários de imóveis comerciais no país ficou em 1,5% no segundo trimestre, segundo o Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial (IGMI-C). Os dados do indicador foram divulgados ontem (3), no Rio de Janeiro, pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

A taxa de retorno total é menor que a registrada no primeiro trimestre, que havia sido de 1,7%, e no segundo trimestre de 2016 (2,2%).

O retorno total é a taxa que o imóvel reverte para o proprietário do imóvel, considerando-se o retorno de capital, isto é, o valor de mercado do imóvel, e o retorno da renda, ou seja, a renda que se obtém trimestralmente com aquele imóvel (principalmente através de aluguéis).

A taxa de retorno de capital foi negativa no segundo trimestre deste ano: -0,2%. Já a taxa de retorno da renda ficou em 1,7% no período. Em 12 meses, a taxa de retorno total ficou em 7,2%, já que a taxa de renda fechou em 7,9% e a taxa de capital em -0,7%.

Fonte: Agência Brasil

quinta-feira, 3 de agosto de 2017

REVISÃO DOS JUROS ABUSIVOS EM FINANCIAMENTO HABITACIONAL


O sonho da casa própria não pode virar um pesadelo e existe um motivo para a revisão urgente do contrato de financiamento habitacional que você já possua ou negocia. Há uma lógica monstruosa imposta pelos bancos ao cidadão em boa parte dos acordos de compra dos imóveis que o leva a uma dívida de décadas e, na prática, sem fim. O sórdido mecanismo está na capitalização de juros compostos numa manobra matemática chamada de Tabela Price. O cálculo, desenvolvido há 300 anos pelo estatístico britânico Richard Price, visa a obtenção de “uma montanha de ouro” para os credores. O devedor tem o dinheiro assaltado do bolso porque a fórmula estipula disfarçadamente a cobrança de juros sobre juros. A ironia, price significa preço quando traduzido do inglês.

Quase todos os bancos cobram capitalização de juros com a Tabela Price, ou outras similares. Alguns a utilizam para que o fator seja multiplicado em duas vezes (outros). A Price, mais feroz, três. Como o financiamento habitacional no Brasil é feito tradicionalmente em até 30 anos, o cidadão tem uma dívida parcelada em 360 meses. Ou seja, serão 360 vezes em que os juros serão multiplicados sobre eles mesmos. O resultado é uma quitação inviabilizada por um saldo devedor que se torna 99% de juros e 1% de amortização. O passivo não diminui e a consequência, você já sabe, é a perda do imóvel em algum momento das três décadas.

Um laudo pericial apropriado, elaborado por peritos oficiais, é capaz de demonstrar se a capitalização de juros compostos, proibida pela lei, está presente no seu financiamento habitacional. Bem como expor o quanto os valores foram pagos a maior e o cálculo correto das parcelas mensais a serem pagas, com imprescindível dedução do aumento indevido. Com a documentação, o consumidor pode ajuizar um pedido para que a Justiça autorize o pagamento das prestações restantes, recalculadas pela Lei, em depósito judicial. A medida, de fato, proíbe que os bancos citados tentem qualquer atitude de cobrança, protesto ou execução.

O cliente passa a depositar a nova parcela com observância aos preceitos legais e em valores bem menores do que os taxados pelo banco. O pagamento é feito mensalmente em conta judicial e os valores ficam bloqueados até que a demanda se resolva. Geralmente, a questão é resolvida em um ano por meio de acordo com o banco que, até então, não recebe nenhum centavo. O cidadão pode pagar bem menos, ou melhor, o justo, se recorrer ao Poder Judiciário porque os cálculos, laudos, e fundamentos seguem e provam a jurisprudência pátria. Escapa do sufoco imposto pelo credor e diminui os riscos de perda do imóvel.

O financiamento habitacional se torna um monstro da capitalização de juros proibidos porque bancos persistem na ilegalidade e se fazem de desentendidos quanto à Súmula 121 do STF. O Supremo Tribunal Federal proíbe a composição de juros e define que fica vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. No país, os imóveis são financiamentos de metade da vida do comprador a taxas de juros médias de 10% ao ano. O problema surge quando os juros são capitalizados sobre juros e a conta vira rápido contra o cidadão. Um financiamento de 30 anos, como dito anteriormente, desenvolve-se em 360 meses numa dívida que cresce até 3.600%.

Ressalta-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também reconhece a ilegalidade. Em decisão, o ministro José Delgado proíbe a capitalização de juros em financiamento habitacionais, pelo longo prazo do contrato, que cresce exponencialmente, tornando-se impagável. Atualmente, o STJ entende que o financiamento deva ser feito por juros simples. Primeiro se deduz a amortização e depois os juros. Se a prestação não quitar a parcela, os juros restantes serão listados em separado, calcula-se a correção monetária e, por fim, a dívida é capitalizada uma vez por ano.

Entretanto, a capitalização anual dos juros a parte é uma vitória parcial dos bancos, já que existe vedação total do STF. E este é outro imbróglio a ser discutido nos tribunais.

Nelson Lacerda - Sócio fundador do Lacerda & Lacerda Advogados
Fonte: Jus Navigandi

quarta-feira, 2 de agosto de 2017

JUROS X MERCADO IMOBILIÁRIO


Depois de quatro anos, voltamos a ter a taxa básica de juros em um dígito, e melhor, diferente do que aconteceu em 2013 a menor taxa é natural e sem pressão política. Pelo contrário, existe até mesmo um excesso de conservadorismo na política de juros do Banco Central, pois com a inflação abaixo da meta e com vários indicadores, até mesmo de deflação, possibilitaria uma queda ainda mais forte dos juros básicos no Brasil.

Ainda não percebemos a diminuição das taxas para empréstimos e financiamentos para as pessoas e empresas, usualmente o efeito é mais imediato nos ciclos de elevação do que no período de queda, conceito válido para toda a economia.

Os financiamentos imobiliários, também, ainda não tiveram a queda, exceto o Banco Santander que iniciou a diminuição. No entanto, essa queda poderia ter sido iniciada pela Caixa Econômica Federal, pois, por deter aproximadamente 2/3 do mercado, dita as regras e sempre elevou as taxas de financiamento nos momentos de elevação dos juros.

Mas, por outro lado, a poupança, que ao lado do FTGS são as principais fontes de recursos para o financiamento imobiliário, viveu nos últimos anos períodos de saques maiores do que os de depósitos. Entretanto, desde maio inverteu a sequência e passou a captar mais por voltar a ser mais atrativa em alguns casos.

Com a necessidade legal de uso do saldo para financiar imóveis, é natural que os bancos diminuam as restrições de financiamento e as taxas cobradas, também invertendo um processo que, naturalmente, se inicia em períodos de aumento dos juros.

Para aquelas empresas ou famílias capitalizadas, que aplicavam seus recursos nos bancos com taxas atreladas ao CDI, que chegou a 14,25% ao ano (a.a.), hoje têm como taxa básica 9,25% a.a. e com tendência forte de continuar em queda, podendo atingir no final do ano, segundo alguns analistas, aproximadamente 7% a.a.

O impacto e a relação no mercado imobiliário é direto e positivo. Com preços estáveis, nos últimos dois ou três anos, a atratividade dos imóveis tem crescido ainda mais nas últimas semanas. Os compradores capitalizados e aqueles que conhecem o impacto na taxa de juros, nos ativos reais, estão buscando nos imóveis uma forma de aplicar e valorizar seu patrimônio.

Os preços dos imóveis no Brasil têm variações cíclicas e positivas, pois nosso país tem ainda grande déficit habitacional e uma demanda crescente por imóveis nos próximos anos. A queda da atividade econômica possibilita, em momento de recuperação, um aumento mais lento, mas também positivo dos imóveis comerciais e industriais.

A aprovação da emenda constitucional que limita os gastos públicos, da lei que regulamenta a terceirização, da lei que instituiu a reforma trabalhista e em breve da reforma da previdência trazem um cenário de melhora contínua do ambiente econômico.

Embora ainda alta, a taxa de juros, quando comparada ao restante do mundo, para os padrões históricos nacionais temos uma diminuição do interesse pelo mercado financeiro e um aumento na busca de ativos reais, como são os imóveis.

É o início do processo, e os imóveis ainda continuam com preços estáveis, mas por ser um mercado de longo prazo, estamos nos aproximando do final deste ciclo e em breve iniciando um novo período de recuperação econômica e também de preços.

O momento ainda permite boas negociações e oportunidades tanto para aqueles que buscam seu primeiro imóvel quanto para os capitalizados, com recursos financeiros rendendo menos no sistema financeiro, pois, ainda em fase de recuperação, o mercado imobiliário tem menos compradores do que vendedores. 

Flavio Amary - Presidente do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP) e reitor da Universidade Secovi.
Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul