segunda-feira, 28 de agosto de 2017

DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS: O CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE


O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de reprodução refere-se à condição do imóvel novo, porém a maioria das avaliações é feita para imóveis usados, daí ser necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de valor sofrida pelo bem ao longo do tempo.

A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, mutilação, decrepitude e obsoletismo.

O critério de ROSS-HEIDECKE é um método misto, que combina o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual da vida útil provável, sendo o mais utilizado na engenharia de avaliações - O fator depreciação é calculado por:
d = {100 – [K . (1- r)]} / 100
(com K - Coeficiente de Depreciação obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE).

Utilize a Tabela Ross-Heidecke, que aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra, de forma automática, abolindo a fórmula supra, clicando no link abaixo:

http://www.u-consult.pt/UConsultToolApps/Views/RossHeidecke.html

Para obter corretamente o K = Coeficiente de Depreciação, é necessário saber-se a idade do imóvel em anos, observando sempre sua idade aparente em detrimento da sua idade real.

Conceito de idade aparente: É a idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, sistema construtivo, materiais empregados, dentre outros.

Em seguida, é preenchido maquinalmente o campo onde se lê % de vida útil, normalmente estabelecido através da relação idade e Tabela de Vida Útil dos Imóveis, segundo o Bureau of Internal Revenue, abaixo:

APARTAMENTOS
60 anos
BANCOS
70 anos
CASAS DE ALVENARIA
65 anos
CASAS DE MADEIRA
45 anos
HOTÉIS
50 anos
LOJAS
70 anos
TEATROS
50 anos
ARMAZÉNS
75 anos
FÁBRICAS
50 anos
CONST. RURAIS
60 anos
GARAGENS
60 anos
EDIF ESCRITÓRIOS
70 anos
GALPÕES (DEPÓSITOS)
70 anos
SILOS
75 anos


Finalmente, selecione o estado de conservação do imóvel conforme a tabela abaixo e você terá, automaticamente, o índice de depreciação do imóvel avaliando.

CÓDIGOCLASSIFICAÇÃOCÓDIGOCLASSIFICAÇÃO
ANovoEReparos simples
BEntre novo e regularFEntre reparos simples e importantes
CRegularGReparos importantes
DEntre regular e reparos simplesHEntre reparos importantes e s/ valor

Parâmetros para eleger o estado de conservação:

NOVO - Com até seis meses de uso e sem danos. Não sofreu nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.

ENTRE NOVO E REGULAR - Apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem próximo disso. Não recebeu e nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.

REGULAR - Requer ou recebeu reparos pequenos. Quando o objeto do serviço de recuperação ou de restauração recente deixou o imóvel em condições próximas ao de novo. Quando da existência de atividade de manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em condições de novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada para manter em boas condições de uso/aparência. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES - Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de novo ou recuperação recente. Requer intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão de obra especializada com uso de instrumentos especiais. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras localizadas e superficiais e pintura externa e interna.

REPAROS SIMPLES - Requer reparações simples como intervenções em pontos localizados ou em partes/componentes definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais. Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza. Implicam a realização de serviços superficiais ou reparos de partes ou componentes definidos/localizados com mão de obra especializada. Não comprometem a operação e a funcionalidade. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.

ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas na maior parte, ou com profundidade, em peças ou componentes específicos sob pena de comprometimento iminente de operação e segurança. Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com mão de obra especializada. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras, e com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro compartimento. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.

REPAROS IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas e com profundidade em partes ou peças críticas sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade. Implica restauração ou recuperação com remoção / substituição / adição de elementos ou peças com mão de obra especializada.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de parâmetros de regularização da alvenaria, reparos de fissuras, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos compartimentos. Substituição ou reparações importantes na impermeabilização ou no telhado.

ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR - Restauração total de elementos ou peças importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição. Alto nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e operação. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.

SEM VALOR - Valor de demolição residual. Sem condição de operação ou uso.

OBS. O valor de demolição residual, resulta do tempo decorrido entre a data em que o bem foi concluído e o momento da perda de utilização. É o valor de demolição ou de sucata, ou de reaproveitamento dos materiais ao fim da vida útil do imóvel.

Enfim, o princípio da depreciação se fundamenta no fato de que a perda de valor não pode ser plenamente recuperada com manutenção e/ou reformas que apenas prolongam a vida útil e é fato, que o imóvel mal conservado deprecia-se mais rapidamente que aquele bem conservado.

Prof. Marcos Mascarenhas

Nenhum comentário:

Postar um comentário