segunda-feira, 12 de fevereiro de 2018

É POSSÍVEL RESOLVER CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?


As Súmulas nº. 543 do Superior Tribunal de Justiça e nº.1 do Tribunal de Justiça de São Paulo conferiram aos promitentes/compromissários compradores de imóveis o direito potestativo à resolução contratual, seja por falta de condições financeiras para a manutenção do compromisso/promessa de compra e venda, seja por inadimplemento da construtora (hipótese em que 100% dos valores pagos devem ser devolvidos, com correção desde cada desembolso).

Todavia, com a difícil situação econômica do País os “distratos” passaram a ser mais frequentes e, com eles, surge a seguinte dúvida: “É possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária?”

Há posicionamentos que admitem a resolução na hipótese em debate, desde que a propriedade ainda não tenha sido consolidada em favor do credor fiduciário, tais linhas de raciocínio têm como alicerce o Art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e reconhecem o direito de restituição à parte das parcelas pagas ao promitente/compromissário comprador, portanto, deixam de aplicar aos casos os arts. 26 e 27 da Lei 9514/97.

Com o máximo respeito as opiniões divergentes, ousamos delas discordar.

As Sumulas do TJ/SP e do STJ não devem ser aplicadas nos contratos onde há alienação fiduciária pois esses se diferem dos compromissos e promessas de compra e venda.

As promessas/compromissos são instrumentos preliminares que, embora tenham pequenas diferenças entre si, possuem o mesmo objetivo: a conclusão de um contrato principal e definitivo.

O compromissário/promitente se compromete a comprar um bem, com ajuste de pagamento que condiciona à transferência do imóvel, após a quitação.

Contudo, quando se trata de alienação fiduciária não há que se falar em compromisso ou promessa, mas sim de um contrato de compra e venda perfeito com efetivo acréscimo patrimonial para o contratante.

Ao nosso viés a escritura de venda e compra, com alienação fiduciária em garantia, não se submete à Legislação Consumerista, na medida em que é regrada por legislação específica (Lei nº 9.514/97) que não prevê e nem permite a resolução/rescisão do contrato, por parte do devedor inadimplente, até porque tal faculdade, se existente, teria condão de desnaturar o contrato de compra e venda, com a lei de alienação fiduciária.

Compartilha dessa visão eminente jurista e professor José Manoel de Arruda Alvim Neto:

“a Lei nº 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema da alienação fiduciária em garantia de imóvel (Arts. 22 a 33); se a Lei nº 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema, não é possível cogitar-se da aplicação de outra lei - o art. 53 do CDC, com vistas a interferir, influir, no sistema da Lei nº 9.514/97 alterando radicalmente o sistema do direito positivo da Lei nº 9.514/97, esta última é lei especial, e, o CDC, é lei geral, ocupando, cada diploma, o seu espaço normativo, sendo que esses espaços são diferentes.”

Na situação em comento, a construtora vendedora cumpriu integralmente sua obrigação ao entregar o imóvel celebrando o contrato de compra e venda e financiando o preço, tornando-se, portanto, a credora fiduciária com propriedade resolúvel sobre o bem, é por esse motivo que não existe mais contrato (bilateral) a ser desfeito, aliás, por nenhuma das partes.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo:

“CONTRATO DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA Inaplicabilidade do artigo 53 do CDC Impossibilidade de resolução por inadimplemento, restando ao credor, se o caso, executar a garantia real e levar o imóvel gravado a leilão extrajudicial, nos exatos termos da Lei 9.514/97.Acórdão recorrido mantido Embargos infringentes Rejeitados”. Embargos Infringentes nº 001491 27.2010.8.26.0604/50001

Portanto, entendemos que não é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária, nem mesmo por inadimplemento do comprador, tendo em vista que se trata de objeto perfeito e acabado, o máximo que pode ser feito – pelo credor – é executar a garantia real e levar o imóvel a leilão.

Paulo Roberto Athie Piccelli - Sócio do Athie & Piccelli Advogados Associados, Professor no Curso Damásio (SP).
Fonte: Artigos JusBrasil

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