segunda-feira, 5 de março de 2018

DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS URBANOS


A lei 6.766/79 estabelece que o tamanho de um lote não pode ser menor do que 125 m². A única exceção existente é a estabelecida pela lei 11.977/2009 que possibilitou a criação das zonas especificas de interesse social. 

Estas caso sejam definidas, podem ter uma área menor do que 125m². Isso significa que é impossível com ressalva a esta exceção, um lote ser parcelado com uma área menor do que 125 m².

Porém preste atenção: isso não significa que um desmembramento mesmo tendo um tamanho superior a 125 m² será aceito pelo profissional de registro de imóveis. Isso porque de acordo com a lei 10.257/2001 as cidades devem fornecer as condições necessárias para que as pessoas possam viver com dignidade nas mesmas.

Além disso a lei 6.766/79 conhecida como lei de parcelamento do solo definiu que as áreas urbanas devem ter áreas ambientais e áreas de uso público. 

Com isso pode acontecer, por exemplo, de uma área que originalmente possuía 1.125 metros quadrados ser inicialmente parcelada em 3 áreas de 375 m². Posteriormente uma das pessoas que comprou uma destas áreas ir até o registro de imóveis querendo parcelar a área em 3 áreas de 125 m². 

Perceba que a área está dentro da estipulada pela lei do parcelamento do solo pode até mesmo ter recebido a licença da prefeitura porém que a mesma não está deixando áreas ambientais e muito menos áreas de uso público, ou seja, está burlando a lei do parcelamento do solo.

Veja que situação interessante.

Além disso, o parcelamento do solo urbano não está sujeito ao INCRA como o parcelamento do solo rural mas sim a legislação de parcelamento do solo municipal.

Isso acontece porque diferentemente do que a maioria das pessoas pensa não existe uma hierarquia de leis. Ou seja, não existem leis que quem faz é a união, leis feitas pelo estado e leis feitas pelo município. 

O que existe são leis que haja vista suas especificidades devem ser feitas por um destes órgãos. Desta maneira se pegarmos um tema de interesse nacional, como por exemplo, a educação torna-se mais interessante a existência de uma lei que seja aplicável a todo o país.

Por outro lado, cada cidade possui uma topografia única. Além disso o uso do solo urbano varia de uma cidade para a outra. Existem cidades cuja renda é gerada pelo comércio. 

Existem cidades cuja renda é gerada principalmente pela indústria e ainda existem aquelas cidades com uma boa participação do turismo em sua renda.

Perceba que devido a estas especificidades não tem como a união definir como será o zoneamento do solo urbano municipal. É o município que deve através de lei própria definir, por exemplo, que o local A é de uso do comércio, que o local B é de uso domiciliar, que o local C é de uso industrial, que o local D é uma zona de interesse social e que o local E é de uso turístico.

Isso deve ser levado em consideração no parcelamento do solo urbano.

Um exemplo tipico disso são as chácaras pois diferentemente do que a maioria das pessoas pensam não existe chácara rural. Isso mesmo, vários alunos já me fizeram esta pergunta. A resposta para a mesma é simples, o INCRA não possibilita o parcelamento do solo com área menor do que a área do módulo fiscal. 

Chácaras só podem existir em áreas urbanas porém não em qualquer local da área urbana mas sim, normalmente em áreas classificadas como turísticas. Desta maneira a legislação municipal pode permitir a existência de chácaras nestas áreas especificas do espaço urbano.

Excerto do texto de Adenilson Giovanini - Desmembramento de Imóveis: Guia Definitivo.

Um comentário:

  1. Gostaria de saber se tem como dividir uma chácara en terrenos pequenos 8 de comprimento 5de frente e ainda registrar existe essa possibilidade?

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