Hoje, necessitando-se de crédito imobiliário junto a um agente financeiro para dar efetiva concretização de uma compra e venda de imóvel, as instituições financeiras utilizam, em contrato, a chamada “alienação fiduciária” (um das formas previstas na Lei n.º 9.514/1997), servindo o próprio bem (objeto da compra e venda) como meio de garantia, caso o comprador fique em atraso com o cumprimento de suas obrigações.
Nesse aspecto, conforme artigo 29, da referida Lei (aplicável de forma imperativa em operações de financiamento imobiliário que envolvam a alienação fiduciária como garantia), inexistindo quitação do financiamento, somente com a efetiva e expressa anuência do agente financeiro (Banco) que será possível transmitir os direitos e obrigações do contrato de compra e venda a um terceiro.
Ou seja, sobre o imóvel objeto contratual e da garantia, não se pode formalizar qualquer contrato com terceiros sem a anuência expressa do agente fiduciário (Banco).
A razão é simples. Tratando-se de contrato de compra e venda com garantia por meio de alienação fiduciária de imóvel, o agente financeiro (Banco), na qualidade de “credor-fiduciário”, é o titular do imóvel pela chamada “propriedade resolúvel”, ficando esta em favor do Banco até que ocorra o pagamento integral dos valores. Já o comprador, na qualidade de “devedor-fiduciante”, em contrapartida, é titular de um direito de aquisição da propriedade sob condição suspensiva. Para efeitos jurídicos e legais, o “devedor-fiduciante” (comprador) não é proprietário do bem dado em garantia de alienação fiduciária até que se tenha o pagamento integral dos valores.
Assim, qualquer negociação procedida entre comprador e terceiro, sem anuência expressa do agente financeiro (Banco), torna-se nula de pleno direito, conforme disciplina do artigo 166, incisos IV e V, do Código Civil de 2002, por deixar de revestir a forma prescrita na Lei n.º 9.514/1997 e por não seguir a solenidade que aquela lei considera essencial para a validade de eventual negócio firmado entre comprador e terceiro.
Neves e Cardoso Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil
Nenhum comentário:
Postar um comentário